TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 1]

N° RG 25/00008 – N° Portalis DBW7-W-B7J-CCQK

Minute : 25/074

JUGEMENT

DU 16/05/2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[X] [C]

Le

1 copie exécutoire et

1 expédition délivrée à

1 expédition délivrée à

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le 16 mai 2025 ;

Sous la Présidence de Monsieur Antoine VALSAMIDES, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire, assisté de Madame Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffier.

Après débats à l’audience publique du 04 avril 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par Maître Hélène JOLIVET, avocat au barreau d’AURILLAC, suppléant Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [C]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 juillet 2022 Monsieur et Madame [M], représentés par leur mandataire SOLIHA, ont donné à bail à Monsieur [X] [C] un logement d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant un loyer de 359,70 euros, charges comprises.

Monsieur [W] [M] a souscrit le 27 octobre 2023 un contrat de cautionnement VISALE auprès de la Société ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après désignée ALS), qu’il a actionné dès les premiers impayés.

Après avoir réglé aux bailleurs un solde de loyers impayés d’un montant de 1.014, 52 euros au titre de sa garantie, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [X] [C] par acte de commissaire de justice du 03 juin 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme en principal du 914,52 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a par la suite assigné en paiement et en résiliation de bail Monsieur [X] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’AURILLAC à l’audience du 04 avril 2025 aux fins de résiliation du contrat de bail et remboursement de sommes payées en sa qualité de caution.

À l’audience, la Société ALS, représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 1.154,17 euros et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance aux termes duquel elle demande de :

— à titre principal : déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire : prononcer la résiliation du bail ;

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [C] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [X] [C] à lui payer la somme de 991 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers du 03 juin 2024 sur la somme de 914,52 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner Monsieur [X] [C] à payer les indemnités d’occupation au demandeur dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner Monsieur [X] [C] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [X] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

En défense, Monsieur [X] [C], comparant en personne, reconnaît devoir la somme réclamée et sollicite des délais de paiement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA QUALITÉ ET L’INTÉRET A AGIR DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

En vertu des articles 1346 et 1346-1 du code civil, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paye est soit légale soit conventionnelle. La subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, l’article 7.1 de la convention conclue entre l’État et l’UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale stipule que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

L’article 8.2 du contrat de cautionnement signé entre le bailleur et la caution prévoit en ce sens expressément que dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, le bailleur ayant la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution.

La quittance subrogative versée aux débats par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rappelle encore que la « subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par ACTION LOGEMENT SERVICES ».

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui justifie avoir payé à Monsieur [W] [M], bailleur, selon quittance subrogative en date du 12 décembre 2024 (pièce n°9 du demandeur), le montant de l’impayé de loyers de 1.208, 06 euros, et être subrogée dans ses droits contre le locataire, a donc qualité et intérêt à exercer l’action en acquisition de clause résolutoire et subsidiairement en résiliation du bail afin d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département via l’application EXPLOC le 10 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 04 avril 2025.

La demande du bailleur est donc recevable.

SUR LA CONSTATATION DE LA RÉSILIATION DU BAIL

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations.

Or, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, il convient de rappeler que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des parties et notamment des locataires, en conformité avec les droits à la protection du logement et à la protection de sa vie privée (à valeur conventionnelle et constitutionnelle). Enfin, il y a lieu de souligner que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français.

En l’espèce, le contrat de bail en cause ayant été conclu le 18 juillet 2022, il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme mais telles qu’elles étaient en vigueur jusqu’au 28 juillet 2023 inclus.

L’article 24 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause relative à la résiliation du bail pour défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme du loyer, des charges ou du dépôt de garantie deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur avant la réforme du 27 juillet 2023.

Il est établi au vu du décompte produit en date du 12 décembre 2024 que le commandement de payer délivré le 03 juin 2024 est resté infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

La condition d’acquisition de la clause résolutoire est donc remplie et il convient de constater la résiliation du bail à compter du 04 août 2024.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre des lieux loués du fait de la résiliation du bail, il convient à défaut de libération volontaire d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte, le concours de la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de la présente décision.

Le maintien dans les lieux du défendeur en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice aux demandeurs. Il convient donc de fixer au montant du loyer prévu par le contrat de location majoré des charges et taxes habituelles l’indemnité d’occupation qui sera due par le défendeur à compter du jugement, conformément à la demande formulée par les bailleurs, et jusqu’à libération définitive des lieux.

SUR LES LOYERS CHARGES ET INDEMNITES D’OCCUPATION IMPAYES

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 2306 du Code civil, auquel fait expressément référence le contrat de cautionnement VISALE conclu, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, jusqu’à concurrence des indemnités payées par elle au titre de la garantie.

En l’espèce, les pièces produites et la reconnaissance de la dette à l’audience par le locataire permettent d’établir que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 1.154,17 euros.

Par conséquent, Monsieur [X] [C] sera condamné à payer à la société ALS la somme de 1.154,17 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de l’accord du bailleur il y a lieu d’accorder des délais de paiement au défendeur.

Monsieur [X] [C] sera donc autorisé à se libérer de leur dette en 35 mensualités de 32 euros et une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, en sus du paiement du loyer courant.

Si ces modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer courant régulièrement payé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets.

Dans ce cas, le défendeur étant occupant sans droit ni titre des lieux loués du fait de la résiliation du bail, il convient à défaut de libération volontaire d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte, le concours de la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de la présente décision.

Le maintien dans les lieux du défendeur en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice aux demandeurs. Il convient donc de fixer au montant du loyer prévu par le contrat de location majoré des charges et taxes habituelles l’indemnité d’occupation qui sera due par le défendeur à compter du jugement, conformément à la demande formulée par les bailleurs, et jusqu’à libération définitive des lieux.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que les loyers du bail résilié et les charges feront l’objet d’une régularisation.

SUR LES DÉPENS

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le défendeur qui succombe sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

SUR LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

Conformément aux dispositions de l’article 700 1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Tenu aux dépens, le défendeur sera condamné à payer au demandeur une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 300 euros.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES contre Monsieur [X] [C] ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti le 18 juillet 2022 à Monsieur [X] [C] le 04 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [C] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des loyers et des charges arriérés et indemnités d’occupation arrêtés au mois de mars 2025, la somme de 1.154,17 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers du 03 juin 2024 sur la somme de 914,52 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

AUTORISE Monsieur [X] [C] à se libérer de cette somme en 35 versements mensuels de 32 euros et une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le premier versement devant intervenir le cinquième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 5 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

SUSPEND pendant cette période les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des engagements pris par Monsieur [X] [C] ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant à l’échéance, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Dans ce cas,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [C] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par commissaire de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [C] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation afférente au logement égale au montant du loyer du bail résilié augmenté des charges et taxes récupérables sur justificatifs à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés, dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges ;

Dans tous les cas,

CONDAMNE Monsieur [X] [C] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [C] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025, par Monsieur Antoine VALSAMIDES, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Madame Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffière, et signée par eux.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,