TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2026/

du 19 Février 2026

Enrôlement : N° RG 23/09093 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZKF

AFFAIRE : S.C.I. SCI NEJIMA ( la SELARL AUDREY BABIN)

C/ S.C.I. L’ESCURIAL (la SELARL C.L.G.)

DÉBATS : A l’audience Publique du 04 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 Février 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La SCI NEJIMA, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 431 305 135, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 810 100 149, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

La SCI L’ESCURIAL, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 421 029 034, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Lakhdar BOUMAZA, avocat au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI NEJIMA est propriétaire d’une cave en sous-sol et d’un appartement au premier étage de l’immeuble situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Son syndic en exercice est le cabinet GESPAC IMMOBILIER.

La SCI L’ESCURIAL est quant à elle propriétaire d’un local situé au rez-de-chaussée du même immeuble, dans lequel est exploité une boulangerie.

Se plaignant de nuisances sonores et thermiques en lien avec cette activité, la SCI NEJIMA a sollicité en référé la réalisation d’une expertise judiciaire par acte du 13 septembre 2018.

Par ordonnance du 30 novembre 2018, cette mesure a été ordonnée et confiée à Monsieur [L], acousticien.

Il a déposé son rapport définitif le 2 août 2020.

Par actes délivrés les 4 et 6 septembre 2023, la SCI NEJIMA a assigné la SCI L’ESCURIAL et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] devant le Tribunal Judiciaire de Marseille aux fins de :

— Condamner la SCI L’ESCURIAL à effectuer les travaux préconisés par l’expert dans le lot situé au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 7], à savoir refaire le sol avec une dalle flottante, et sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la décision à venir.

— Condamner la SCI L’ESCURIAL à cesser l’utilisation de la colonne montante par la locataire de la SCI L’ESCURIAL, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la décision à venir.

— Condamner la SCI L’ESCURIAL au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.

— Condamner la SCI L’ESCURIAL au règlement de la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise.

L’assignation a été dénoncée à la société GESPAC IMMOBILIER en qualité de nouveau syndic de l’immeuble.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/09093.

Par ordonnance en date du 05 décembre 2024, le juge de la mise en état, saisi d’un incident concernant la prescription de certaines demandes, a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes formées par la SCI NEJIMA à l’encontre de la SCI L’ESCURIAL,

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande formée par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble visant à la condamnation sous astreinte de la SCI L’ESCURIAL à faire cesser l’utilisation de la colonne montante par son locataire sur le fondement de sa mission de préservation des parties communes.

— déclaré irrecevable comme étant prescrite, la demande formée par le Syndicat des Copropriétaires visant à la condamnation sous astreinte de la SCI L’ESCURIAL à refaire le sol avec une dalle flottante sur le fondement des nuisances sonores subies par les copropriétaires en violation du règlement de copropriété.

*

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 23 juillet 2025, la SCI NEJIMA demande au tribunal de :

— Débouter la SCI L’ESCURIAL de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— Condamner la SCI L’ESCURIAL à effectuer les travaux préconisés par l’expert dans lot situé au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 7], à savoir refaire le sol avec une dalle flottante, et en tout état de cause, à cesser ou faire cesser les nuisances sonores et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la décision à venir.

— Condamner la SCI L’ESCURIAL à cesser ou faire cesser l’utilisation de la colonne montante par la locataire de la SCI L’ESCURIAL, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la décision à venir.

— Condamner la SCI L’ESCURIAL au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.

— Condamner la SCI L’ESCURIAL au règlement de la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 19 août 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— CONDAMNER la SCI L’ESCURIAL à cesser ou faire cesser l’utilisation de la colonne montante par son locataire, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir ;

— CONDAMNER la SCI L’ESCURIAL à payer au Syndicat concluant la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 14 mai 2025, la SCI L’ESCURIAL demande au tribunal de :

1) Sur la demande de condamnation sous astreinte à effectuer les travaux préconisés par l’expert « à savoir refaire le sol avec une dalle flottante » :

— Juger que le Tribunal ne peut imposer la modalité technique à mettre en œuvre pour supprimer les nuisances sonores constatées par l’expert judiciaire ;

— Ordonner en conséquence la réalisation des travaux nécessaires à la suppression des nuisances sonores anormales constatées par l’expert judiciaire,

— Débouter la SCI NEJIMA de sa demande tendant à assortir cette condamnation d’une astreinte ;

Si par extraordinaire une astreinte était ordonnée :

— Fixer le montant de l’astreinte à de plus justes proportions ;

— Fixer le point de départ de l’astreinte 6 mois au moins après la signification de la décision à intervenir.

2) Sur la demande de condamnation sous astreinte à cesser l’utilisation de la colonne montante :

— Débouter la SCI NEJIMA et le Syndicat des copropriétaires de leurs demandes tendant à assortir cette condamnation d’une astreinte ;

Si par extraordinaire une astreinte était ordonnée :

— Fixer le montant de l’astreinte à de plus justes proportions ;

— Fixer le point de départ de l’astreinte 6 mois au moins après la signification de la décision à intervenir.

3) Sur la demande indemnitaire de la SCI NEJIMA : Débouter la SCI NEJIMA de sa demande indemnitaire

4) En tout état de cause : Débouter la SCI NEJIMA et le Syndicat des copropriétaires de leurs demandes de condamnation sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

*

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 04 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026.

*****

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « constater », tout comme les demandes de « dire et juger », ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à trancher un point précis en litige. Elles constituent alors de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur les nuisances alléguées et les violations du règlement de copropriété

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Chaque copropriétaire est donc tenu de respecter le règlement de copropriété et de le faire respecter à ses éventuels locataires. A défaut, il engage sa responsabilité à l’égard du syndicat et des autres copropriétaires.

Par ailleurs, il est constant que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Ainsi, aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Ce droit du propriétaire est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage. La normalité s’apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établi par celui qui s’en prévaut.

Il s’agit d’un régime de responsabilité autonome, fondée sur un fait objectif, à l’exclusion de toute faute ou négligence. La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage implique seulement de caractériser un rapport de voisinage, un trouble anormal, un préjudice et un lien de causalité entre le trouble et le préjudice. Il relève de l’appréciation souveraine des juges du fond d’estimer si la preuve de l’existence des nuisances, de leur caractère anormal, et de la relation directe entre le préjudice et le fait imputable au voisin est apportée.

Enfin, selon l’article R1336-5 du code de la santé publique, aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité.

Les articles R1336-6 à R1336-8 du même code précisent la définition et les conditions de caractérisation d’un bruit portant atteinte à la tranquillité du voisinage.

En l’espèce, l’article 7 du règlement de copropriété du 20 juillet 1957 stipule que « pour les parties de l’immeuble constituant leur propriété particulière, les propriétaires auront le droit d’en jouir et disposer pleinement et librement, en tout propriété, et à condition de ne pas nuire aux droits de propriétaires des autres appartements ».

La SCI NEJIMA se plaint de nuisances sonores, thermiques et olfactives provenant de l’activité de boulangerie exploitée dans le local sous-jacent à son appartement, appartenant à la SCI L’ESCURIAL.

Il résulte du rapport de l’expert judiciaire Monsieur [L], non contesté par les parties sur ces points, que :

— la boulangerie objet du litige dispose de plusieurs équipements de fabrication, mise en forme, conservation ou cuisson qui génèrent du bruit lorsqu’ils sont en fonctionnement ou font l’objet de manutention ;

— les mesures acoustiques réalisées dans l’appartement de la SCI NEJIMA au cours de la nuit et de la matinée montrent que certaines activités de la boulangerie génèrent des émergences non conformes à l’article R.1336-7 du code de la santé publique constitutives de nuisances sonores de voisinage, la pire activité étant la manutention et le fonctionnement de la diviseuse (émergence de 23,4 décibels) ;

— la conduction sonore entre la boulangerie et l’appartement de la SCI NEJIMA est essentiellement solide, elle est liée aux vibrations qui se propagent via la structure du bâtiment en raison du fait que les équipements sont posés à même le sol et ne sont pas découplés de la structure du bâtiment ;

— les nuisances olfactives n’ont pas été relevées au cours des opérations d’expertise ;

— les nuisances thermiques ont en revanche pu être objectivées en plaçant un thermomètre sur la colonne montante de l’immeuble qui traverse le séjour de l’appartement de la SCI NEJIMA, la température s’élevant alors rapidement ce qui montre que cette colonne diffuse la chaleur à la manière d’un calorifère ;

— ces nuisances thermiques proviennent du fait que le four de la boulangerie rejette de l’air chaud à l’intérieur de la colonne montante de l’immeuble.

La SCI L’ESCURIAL ne conteste pas la réalité des nuisances sonores et thermiques, ni même le fait qu’elles dépassent les inconvénients normaux de voisinage.

A cet égard, il a été noté par l’expert que l’activité de la boulangerie et les nuisances sonores qu’elle engendre sont essentiellement nocturnes et sont par ailleurs conséquentes et répétitives. L’émergence globale relevée dans la chambre de la SCI NEJIMA lors de certains impacts dans la boulangerie est très importante selon l’expert et est de nature à éveiller une personne qui dort ou à gêner toute activité.

Monsieur [L] a également relevé que si les nuisances thermiques sont susceptibles d’être moindres en période hivernale, elles sont en revanche vraisemblablement sévères en période estivale, d’autant plus que les fenêtres du séjour sont souvent fermées car elles donnent sur une rue bruyante.

L’existence de nuisances sonores et thermiques contraires au règlement de copropriété, et dépassant les troubles normaux de voisinage, est par conséquent établie.

Sur les demandes de la SCI NEJIMA et du syndicat des copropriétaires

La SCI NEJIMA demande la condamnation sous astreinte de la SCI L’ESCURIAL à effectuer les travaux préconisés par l’expert pour faire cesser les nuisances sonores. Elle sollicite également sa condamnation sous astreinte à cesser ou faire cesser l’utilisation de la colonne montante par sa locataire. Cette demande est également formulée par le syndicat des copropriétaires.

Il a été précédemment dit que les nuisances sonores et thermiques étaient démontrées au terme de l’expertise judiciaire.

Afin de mettre fin aux nuisances sonores, Monsieur [L] a indiqué deux possibilités : soit que tous les équipements soient découplés du sol, ce qui semblait selon lui problématique compte tenu des réseaux et de la manutention des appareils et du four, soit que le sol soit refait avec une dalle flottante, solution préconisée.

La SCI L’ESCURIAL ne conteste pas le bien-fondé de ces préconisations, sollicitant uniquement que le choix technique des travaux à réaliser au sein de son lot lui soit laissé.

Dans ces conditions, elle sera condamnée à réaliser les travaux préconisés par l’expert afin de mettre fin aux nuisances sonores, selon l’une ou l’autre des solutions proposées. Elle devra le faire dûment constater par commissaire de justice. Cette condamnation sera en outre assortie d’une astreinte selon les modalités précisées au dispositif afin de s’assurer de la bonne exécution de la décision, eu égard à l’ancienneté du litige et à la nécessité de mettre fin rapidement aux troubles subis par la SCI NEJIMA.

S’agissant des nuisances thermiques, l’expert judiciaire a constaté que l’évacuation du four de la boulangerie est raccordée à la colonne montante de l’immeuble et que l’air chaud est rejeté dans cette colonne, ce qui est à l’origine des nuisances. Il a mis en doute la conformité de cette installation aux règles de sécurité et d’hygiène, et a par ailleurs pointé l’absence d’autorisation de l’assemblée générale pour raccorder l’évacuation à la colonne commune de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires confirme au sein de ses écritures le caractère commun de la colonne litigieuse, qui n’est pas contesté par la SCI L’ESCURIAL. Celle-ci ne justifie à cet égard d’aucune autorisation de l’assemblée générale pour raccorder les équipements de son local à la colonne commune, pas plus d’ailleurs qu’elle ne justifie de la conformité de cette installation aux normes de sécurité ou d’incendie.

Il importe peu dans ces conditions que le piquage soit le cas échéant antérieur à l’acquisition de son lot et existe depuis de nombreuses années, ce qui n’est au demeurant pas prouvé et ne résulte que des affirmations de la SCI L’ESCURIAL.

Ce raccordement est en outre sans aucun doute à l’origine des nuisances thermiques subies par la SCI NEJIMA.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner la défenderesse, sous astreinte, à cesser ou à faire cesser par son locataire l’utilisation la colonne commune, à charge pour elle de définir la solution technique la plus appropriée pour évacuer l’air de son four par un autre moyen sécurisé et adapté.

S’agissant enfin de la demande indemnitaire de la SCI NEJIMA, il est établi par les éléments du dossier qu’elle subit depuis plusieurs années les nuisances sonores et thermiques dont la réalité a été précédemment démontrée. Ainsi, le juge de la mise en état a relevé que le premier courrier adressé par ses soins au syndic concernant ce problème est daté du 5 juin 2009, et que l’assemblée générale des copropriétaires a voté une résolution mettant en demeure la SCI L’ESCURIAL d’isoler phoniquement et thermiquement le local le 30 mars 2010, soit il y a plus de quinze ans. L’expert a relevé l’importance des nuisances, notamment sonores, et leur caractère répétitif. Force est de constater que malgré leur ancienneté, la SCI L’ESCUIRIAL ne justifie avoir pris aucune mesure pour tenter d’endiguer ces troubles, même depuis le dépôt du rapport d’expertise.

Ainsi, l’ancienneté des troubles et leur intensité démontrent l’importance du préjudice subi par la SCI NEJIMA qu’il convient de réparer par l’allocation de dommages-et-intérêts à hauteur de la somme de 4.000 euros. Le surplus de la demande sera rejeté.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La SCI L’ESCURIAL, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Elle sera également condamnée à payer à la SCI NEJIMA la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la même somme au syndicat des copropriétaires.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

CONDAMNE la SCI L’ESCURIAL à effectuer dans son lot les travaux nécessaires à la cessation des nuisances sonores subis par la SCI NEJIMA, tels que préconisés dans son rapport par l’expert judiciaire Monsieur [L], à savoir soit en découplant du sol tous les équipements de son local, soit en procédant à la réfection du sol avec une dalle flottante selon les modalités précisément détaillées par l’expert,

et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI L’ESCURIAL à effectuer dans son lot les travaux nécessaires afin de cesser ou de faire cesser par son locataire l’utilisation de la colonne montante de l’immeuble,

et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI L’ESCURIAL à payer à la SCI NEJIMA la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des nuisances sonores et thermiques subies ;

CONDAMNE la SCI L’ESCURIAL aux dépens ;

CONDAMNE la SCI L’ESCURIAL à payer à la SCI NEJIMA la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI L’ESCURIAL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui assortit de plein droit la présente décision ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix neuf février deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT