TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

à M^e DE BARY, M^e VERNEJOUL, M^e KARILA, M^e FRERING, M^e DE ARAUJO et M^e DELAGNEAU

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 20/00130 -

N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Décembre 2019

JUGEMENT

rendu le 10 Février 2026

DEMANDERESSE

Madame [G] [W]

Chez Madame [A] [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Victoire DE BARY de l’AARPI SHERPA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0575

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. MYRABO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Estelle VERNEJOUL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0443

S.A. AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Laurent KARILA de la SELAS KARILA SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0264

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/00130 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

AREAS DOMMAGES, société d’assurance mutuelle à cotisations fixes, entreprise régie par le Code des Assurances, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par Maître Xavier FRERING de la SELARL CAUSIDICOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0133

S.A.S. SULLY GESTION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 6]

représentée par Maître Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E963

S.A. ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur de la S.A.S. SULLY GESTION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître Céline DELAGNEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P435

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 20 Novembre 2025 présidée par Madame VERMEILLE tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Février 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/00130 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SAS SULLY GESTION a été le syndic de cet immeuble du 6 avril 2005 jusqu’à l’assemblée générale des copropriétaires du 2 avril 2019.

Mme [G] [W] a été copropriétaire du lot n°207, situé au 12ème étage de cet immeuble, de 2002 à 2020 et s’est plainte d’avoir subi plusieurs dégâts des eaux entre 2004 et 2019.

Par actes des 23 et 24 juillet 2015, Mme [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la SA AXA FRANCE IARD, son assureur, ainsi que la société SULLY GESTION en référé expertise.

Par ordonnance de référé du 22 octobre 2015, M. [F] [H] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Par exploit d’huissier du 22 décembre 2017, Mme [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires en référé d’heure à heure devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement de provisions de 68 025 euros sur ses préjudices et 1 500 euros par mois pour lui permettre d’assurer son relogement.

Par ordonnance du 25 janvier 2018, le juge des référés a débouté Mme [W] de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée aux dépens. Il a été interjeté appel de cette ordonnance.

Dans son arrêt du 16 mai 2019, la cour d’appel de Paris a condamné la copropriété à payer à Mme [W] les provisions suivantes :

— une somme de 3 000 euros HT, à valoir sur le calfeutrement du dormant de sa fenêtre,

— une somme de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance arrêté à mai 2018,

— une somme de 8 000 euros au titre des travaux de remise en état du logement,

— outre 2 000 euros au titre de l’article 700 et les entiers dépens.

M. [H] a déposé son rapport d’expertise le 11 mai 2018.

Par actes d’huissier de justice du 31 décembre 2019, Madame [W] a fait assigner devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires ainsi que la société SULLY GESTION aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à indemniser ses préjudices.

Puis, par acte d’huissier de justice du 20 juillet 2020, la société SULLY GESTION a fait assigner devant la présente juridiction son assureur, la SA ALLIANZ IARD, en garantie.

Ces deux instances ont été jointes.

Par ailleurs, par acte d’huissier de justice du 10 mars 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner ses assureurs successifs, la société AXA FRANCE IARD et la société d’assurance à forme mutuelle AREAS DOMMAGES en intervention forcée afin d’obtenir leurs garanties.

Les deux instances ont également été jointes.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/00130 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2024, Mme [W] demande au tribunal de :

« Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu le rapport d’expertise en date du 11 mai 2018,

Madame [W] conclut qu’il plaise au Tribunal Judiciaire de Paris de bien vouloir :

Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 9], représenté par son Syndic, et la Société SULLY GESTION à lui payer la somme de 172 354,66 € en deniers et quittances, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 118 042,50€ à compter de la mise en demeure et sur le reliquat à compter de la présente assignation, soit :

— Au titre du préjudice de jouissance : 129 367,50 €

Ou a minima la somme de : 37 112,00 €

— Au titre des travaux : 12 700,00 €

— Au titre du préjudice moral : 10 000,00 €

— Au titre du préjudice lié à la gestion du dossier : 5 000,00 €

— Au titre des frais engagés : 15 285,16 €

Ordonner la capitalisation des intérêts pour la première fois à compter de la signification des présentes conclusions et à chaque échéance annuelle ;

Débouter les défendeurs de toute demande plus ample ou contraire ;

Dispenser Madame [G] [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] ;

Condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 9], représenté par son Syndic, à lui rembourser les sommes appelées au titre des frais de procédure jusqu’au 23 janvier 2020 ;

Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 9], représenté par son Syndic, et la Société SULLY GESTION, à lui payer la somme de 20 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 9], représenté par son Syndic, et la Société SULLY GESTION aux entiers dépens d’instance en ce compris les frais d’expertise pour un montant de 8 800,00 € ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/00130 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil ;

Il est demandé au Tribunal de :

Débouter Madame [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] ;

Débouter la Société SULLY GESTION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] ;

Déclarer le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 11], recevable et bien fondées en ses demandes formulées à l’encontre de la société SULLY GESTION

Dans l’hypothèse d’une condamnation du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic :

Condamner la société SULLY GESTION à relever et garantir intégralement le syndicat des copropriétaires des condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre ;

Condamner les sociétés AXA FRANCE IARD et AREAS DOMMAGES à relever et garantir intégralement le syndicat des copropriétaires des condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre ;

En tout état de cause :

Condamner Madame [W], les sociétés SULLY GESTION, AXA FRANCE IARD et AREAS DOMMAGES ou toute partie succombante à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, la société AXA FRANCE IARD demande au tribunal de :

« Vu l’article L.124-5 du Code des assurances,

Vu les conditions particulières et générales de la police Multirisque immeuble souscrite auprès de la Compagnie AXA FRANCE IARD,

Vu l’article 1147 du Code civil dans sa rédaction applicable à la cause, Il plaira au Tribunal de :

À titre principal :

Débouter le Syndicat des copropriétaires, Madame [W] et/ou tout succombant de toute demande de condamnation à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD, laquelle n’a pas vocation à garantir les dommages causés par un fait générateur connu avant la prise d’effet de la police souscrite auprès d’elle ;

Débouter le Syndicat des copropriétaires, Madame [W] et/ou tout succombant de toute demande de condamnation à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD, laquelle oppose une exclusion de garantie pour les dommages provenant d’infiltrations au travers de façade dont le ravalement à une ancienneté supérieure à 15 ans ;

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/00130 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

À titre subsidiaire :

1/ Sur le préjudice de jouissance allégué

Débouter Madame [W] de ses demandes de condamnation au titre du préjudice de jouissance allégué pour la période courant du mois d’aout 2004 au mois de juin 2010, aucun désordre n’ayant pu être constaté, Madame [W] ayant procédé à la rénovation de son appartement ;

Débouter Madame [W] de ses demandes de condamnation au titre de son préjudice de jouissance allégué pour la période courant du mois de juin 2010 au mois de juin 2012, Madame [W] n’ayant fait état d’aucun désordre à cette période ;

Limiter le préjudice de jouissance allégué par Madame [W] -et par conséquent toute condamnation de la Compagnie AXA FRANCE IARD- à la somme mensuelle de 165 € pour la période de juin 2012 à octobre 2016 soit à hauteur de 8.745 € ;

Limiter le préjudice de jouissance allégué par Madame [W] -et par conséquent toute condamnation de la Compagnie AXA FRANCE IARD- à la somme mensuelle de 412 € pour la période de novembre 2016 à septembre 2018 soit à hauteur de 9.476 € ;

Débouter Madame [W] de ses demandes de condamnation au titre de son préjudice de jouissance allégué pour la période courant du mois de février 2019 à décembre 2019, ces désordres n’ayant jamais été constatés ;

À titre très subsidiaire sur le préjudice de jouissance :

Débouter le Syndicat des copropriétaires, Madame [W] et toute autre partie de leurs demandes de condamnation à payer à Madame [W] un quelconque préjudice de jouissance pour la période d’août 2004 à décembre 2005, la prise d’effet de la police de la concluante étant du 31 décembre 2005 ;

En conséquence,

Limiter le préjudice de Madame [W] -et par conséquent toute condamnation de la Compagnie AXA FRANCE IARD-à la somme mensuelle de 165 € pour la période du mois de janvier 2006 à octobre 2016, soit la somme totale de 21.450 €

Limiter le préjudice de jouissance allégué par Madame [W] -et par conséquent toute condamnation de la Compagnie AXA FRANCE IARD- à la somme mensuelle de 412 € pour la période de novembre 2016 à septembre 2018 soit à hauteur de 9.476 € ;

Débouter Madame [W] de ses demandes de condamnation au titre de son préjudice de jouissance allégué pour la période courant du mois de février 2019 à décembre 2019, ces désordres n’ayant jamais été constatés ;

2/ Sur le préjudice moral allégué

Débouter Madame [W] de ses demandes de condamnation au titre de son préjudice moral, lequel n’est nullement justifié et par conséquent,

Débouter le Syndicat des copropriétaires, Madame [W] et toute autre partie de leur demande de condamnation de la Compagnie AXA FRANCE IARD à ce titre ;

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/00130 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

3/ Sur les frais de gestion des sinistres, de l’expertise et de la défense de ses droits

Débouter Madame [W] de ses demandes de condamnation au titre des frais de gestion des sinistres, de l’expertise et de la défense de ses droits qui ne sont nullement justifiés et par conséquent,

Débouter le Syndicat des copropriétaires, Madame [W] et toute autre partie de leur demande de condamnation de la Compagnie AXA FRANCE IARD à ce titre ;

4/ Sur les frais d’avocat et d’huissier

Débouter Madame [W] de ses demandes de condamnation au titre des frais d’avocat, lesquels sont redondants avec sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile d’une part et au titre de ses frais d’huissier qui ne sont nullement justifiés d’autre part et par conséquent,

Débouter le Syndicat des copropriétaires, Madame [W] et toute autre partie de leur demande de condamnation de la Compagnie AXA FRANCE IARD à ce titre ;

Débouter Madame [W] de ses demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens ou à tout le moins les ramener à de plus justes proportions ;

Débouter le SDC et tout succombant de toute autre demande formée à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD ;

En tout état de cause, en cas de condamnation de la Compagnie AXA FRANCE IARD,

Condamner la Compagnie ALLIANZ, es-qualités d’assureur de la Société SULLY GESTION à relever et garantir indemne la Compagnie AXA FRANCE IARD de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, la Société SULLY GESTION étant responsable du retard pris dans la réparation de la cause des désordres ayant affecté l’appartement de Madame [W] ;

En tout état de cause :

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 10] et/ou tout succombant, à savoir Madame [W], la Compagnie ALLIANZ assureur de la Société SULLY GESTION, la Compagnie AREAS, à payer à AXA FRANCE IARD la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par la SELAS KARILA, Société d’avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, la société AREAS DOMMAGES demande au tribunal de :

« Principalement,

Rejeter toute demande formée contre AREAS DOMMAGES

Subsidiairement,

Rejeter toute demande formée contre AREAS DOMMAGES et fondée sur le trouble de jouissance, le préjudice moral et le préjudice lié à la gestion du dossier, allégués par Madame [W]

Rejeter toute demande formée contre AREAS DOMMAGES et fondée sur un sinistre dont la cause génératrice serait antérieure au 1er janvier 2013

Limiter la garantie d’AREAS DOMMAGES au titre des dommages matériels à 8455 €

Rejeter le surplus des demandes En tout état de cause,

Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à 4500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL CAUSIDICOR, en application de l’article 699 du même Code. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2025, la société SULLY GESTION demande au tribunal de :

« Il est demandé au Tribunal de recevoir la société SULLY GESTION en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et la déclarer bien fondées :

Vu l’article 2224 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 2000, 1231-1, 1991 et 1992 du code civil,

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu les articles L113-5, L124-3 et L.124-1 du Code des assurances,

Déclarer Madame [W] irrecevable à l’encontre de la société SULLY GESTION en sa demande de 129.221,25€ à hauteur de 43.045,16€ au titre des préjudices de jouissance pour la période d’août 2004 au 23 juillet 2010 inclus

Déclarer Madame [W] irrecevable à l’encontre de la société SULLY GESTION en sa demande subsidiaire de 37,112€ à hauteur de 10.546,06€ au titre des préjudices de jouissance pour la période d’août 2004 au 23 juillet 2010

Déclarer Madame [W] prescrite contre la société SULLY GESTION en sa demande de 129.221,25€ à hauteur de 43.045,16€ au titre du préjudice de jouissance pour la période d’août 2004 au 23 juillet 2010 inclus

Déclarer Madame [W] prescrite à l’encontre de la société SULLY GESTION en sa demande subsidiaire de 37,112€ à hauteur de 10.546,06€ au titre des préjudices de jouissance pour la période d’août 2004 au 23 juillet 2010

Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] irrecevable en sa demande de garantie contre la société SULLY GESTION à hauteur 80.400€ au titre des préjudices de jouissance invoqués par Madame [W] d’août 2004 à septembre 2015 inclus

Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] irrecevable en sa demande de garantie contre la société SULLY GESTION à hauteur 19.698 € au titre des préjudices de jouissance invoqués à titre subsidiaire par Madame [W] d’août 2004 à septembre 2015 inclus

Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] prescrit en sa demande de garantie contre la société SULLY GESTION à hauteur 80.400€ au titre des préjudices de jouissance invoqués par Madame [W] d’août 2004 à septembre 2015 inclus

Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] prescrit en sa demande de garantie contre la société SULLY GESTION à hauteur 19.698€ au titre des préjudices de jouissance invoqués à titre subsidiaire par Madame [W] d’août 2004 à septembre 2015 inclus

Débouter Madame [W] de toutes ses demandes formulées contre la société SULLY GESTION

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12], la société ALLIANZ IARD et toutes les parties de leurs demandes, fins et conclusions formulées contre la société SULLY GESTION

A titre subsidiaire,

Ramener le préjudice à de plus justes proportions

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à garantir et à relever indemne la société SULLY GESTION de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre en principal, intérêts et accessoires

Condamner la société ALLIANZ IARD à relever indemne et à garantir la société SULLY GESTION de toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais au profit de Madame [W] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] ou de toutes autres parties

Ordonner l’exécution provisoire au titre de la demande de garantie formulée contre la société ALLIANZ IARD

En tout état de cause,

Débouter Madame [W], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et toutes les parties de leur demandes dirigées contre la société SULLY GESTION

Condamner la société ALLIANZ IARD à relever indemne et à garantir la société SULLY GESTION de toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais au profit de Madame [W] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] ou de toutes autres parties

Ordonner l’exécution provisoire au titre de la demande de garantie formulée contre la société ALLIANZ IARD

Condamner in solidum Madame [W] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et tous succombant à payer une somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner in solidum Madame [W] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et tous succombant aux dépens de l’instance. »

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/00130 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, la société ALLIANZ IARD demande au tribunal de :

« Il est demandé au tribunal de :

Vu les articles L 124-1-1 et L 124-5 du Code des Assurances,

Vu les articles 9 du Code de Procédure Civile et 1353 du Code Civil,

Prononcer la mise hors de cause d’ALLIANZ IARD dont la dette de responsabilité de son assurée, la société SULLY GESTION, n’est pas établie ;

Par conséquent,

Débouter la société SULLY GESTION de son appel en garantie formé à l’encontre d’ALLIANZ IARD ;

Débouter AXA FRANCE IARD de son appel en garantie formé à l’encontre d’ALLIANZ IARD ;

Débouter toutes parties de leurs demandes plus amples ou contraires qu’elles pourraient former à l’encontre d’ALLIANZ IARD ;

Subsidiairement,

Retenir que la garantie d’ALLIANZ IARD ne couvre que les faits dommageables antérieurs au 31 décembre 2016 et sous réserve que la réclamation ait été présentée entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2016 au syndic SULLY GESTION ;

Par conséquent,

Déclarer bien fondée ALLIANZ IARD à opposer une non-assurance pour les sinistres survenus postérieurement au 31 décembre 2016, date d’expiration de sa garantie ;

Retenir que n’est pas couvert par ALLIANZ IARD le préjudice de jouissance allégué par Madame [W] pour les périodes suivantes : janvier 2017 à septembre 2018, mi février 2019 à décembre 2019, et durant les périodes où SULLY GESTION n’était pas le syndic ;

En tout état de cause,

Débouter Madame [W] de ses réclamations formées au titre du préjudice de jouissance, du préjudice moral, des frais de gestion, des honoraires d’avocats et huissiers ;

Limiter la garantie d’ALLIANZ IARD, dans la limite de la quote-part de 20% imputée par l’Expert judiciaire à la société SULLY GESTION, aux travaux de de calfeutrement de la fenêtre chiffrés par l’Expert judiciaire à 9 710 € HT avec TVA à 10%

Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires qui pourraient être formées à l’encontre d’ALLIANZ IARD ;

Vu l’article L 112-6 du Code des Assurances,

Faire application du plafond de garantie de 3.500.000 € au titre du contrat responsabilité civile professionnelle et de la franchise contractuelle de 5.000 € opposables à l’assuré, SULLY GESTION, mais également aux tiers ;

Condamner tout succombant à payer à ALLIANZ IARD la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et en tous les dépens. »

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/00130 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été close par ordonnance du 24 mars 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 20 novembre 2025, a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande indemnitaire de Mme [W] à l’encontre de la société SULLY GESTION

A titre liminaire, il convient d’indiquer que le syndicat des copropriétaires, s’il évoque la prescription de l’action de Mme [W] dans le corps de ses écritures, sollicite uniquement le rejet de la demande et non l’irrecevabilité de l’action dans le dispositif de ses conclusions, qui seul lie le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile. En conséquence, le tribunal n’est saisi d’aucune fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires mais seulement de celle invoquée par la société SULLY GESTION.

Sur le fondement de l’article 2224 du code civil, la société SULLY GESTION fait valoir que la demande indemnitaire s’agissant des préjudices de jouissance pour la période d’août 2004 au 23 juillet 2010 est prescrite. Elle ne conteste pas l’existence d’un dégât des eaux survenu en août 2004 mais soutient qu’il y a été mis fin par les travaux de réfection de la terrasse réalisés en 2005 par la copropriété. Elle ajoute que Mme [W] ne s’est ensuite plus manifestée jusqu’en juin 2012 alors qu’elle a dans l’intervalle rénové son appartement en 2010. Elle indique que la demanderesse n’apporte pas la preuve que les sinistres survenus en 2004 se seraient aggravés au fil des ans et qu’ils auraient perduré jusqu’en 2015, en sorte que le délai de prescription de cinq ans était déjà acquis lors de l’assignation en référé.

Se prévalant de l’article 2224 du code civil, Mme [W] soutient que son dommage s’est aggravé au fil des ans, interdisant à la prescription de courir et que si elle a eu connaissance de dégâts des eaux dès 2004, elle n’a pas pu avoir connaissance de son droit d’agir à l’encontre de la copropriété et/ou du syndic avant le dépôt du rapport d’expertise ayant déterminé les responsabilités, ou à tout le moins au cours des opérations d’expertise, en sorte que son action n’était pas prescrite lors de l’assignation en référé.

*

En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Conformément aux articles 2240 et 2241 du code civil, la prescription est notamment interrompue par la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait ou par la demande en justice, même en référé.

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8ème chambre 1ère section

N° RG 20/00130 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

Le point de départ de l’action de l’article 2224 du code civil, glissant, est reporté au jour où son titulaire a eu connaissance des faits lui permettant de l’exercer, pouvant être la date de dépôt d’un rapport d’expertise judiciaire.

La détermination du point de départ du délai de prescription repose sur une appréciation in concreto par le juge des faits de l’espèce, en fonction de la date à laquelle la victime a eu ou aurait dû avoir connaissance des éléments de la responsabilité civile lui permettant d’agir à savoir l’existence du dommage, le fait générateur, le lien de causalité et l’identité de l’auteur.

La victime doit agir dès la connaissance du dommage, sans attendre la révélation de son étendue exacte, sauf à démontrer une aggravation distincte ou un préjudice nouveau.

*

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’appartement de Mme [W] se situe au 12e et dernier étage de l’immeuble à l’aplomb d’une terrasse.

En page trois de ses conclusions, Mme [W] liste 12 sinistres survenus entre le 29 janvier 2004 et le 19 février 2019, dont six antérieurs à juillet 2010. Pour autant, sa demande indemnitaire est fondée sur un seul ensemble de désordres : les infiltrations par les fissures de la façade dont elle soutient qu’elles se sont aggravées de 2004 à 2019.

La réalisation d’un premier dommage le 10 août 2004 n’est pas débattue, puisque le syndic ne conteste pas l’existence d’un dégât des eaux.

S’agissant cependant de la connaissance du dommage par Mme [W], il convient d’analyser si elle était en mesure, dès la survenue de ce premier dégât des eaux, de connaître l’étendue de son droit à agir, or aucune pièce ne permet de démontrer que ce premier dégât des eaux aurait pour origine les fissures de la façade et se serait aggravé par plusieurs nouveaux sinistres similaires jusqu’en 2010 comme elle le prétend. Au contraire, la déclaration de sinistre du 10 août 2004 mentionne en cause du sinistre « infiltration toiture terrasse ». Le syndic et le syndicat des copropriétaires justifient de travaux d’étanchéité de la toiture-terrasse réalisés en 2005 après autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires du 6 avril 2005 et réceptionnés le 13 mars 2006. En outre, dans deux courriels des 15 et 16 avril 2008 au cabinet SULLY GESTION, Mme [W] fait le lien entre ces travaux sur la terrasse et la résorption des désordres qu’elle constatait alors. Il apparaît ainsi que les travaux engagés par la copropriété ont permis de résoudre les dégâts des eaux de 2004 provenant de la toiture-terrasse.

Dans son rapport, pour chiffrer le préjudice de jouissance, l’expert judiciaire retient trois dégâts des eaux antérieurs à l’ouverture des opérations d’expertise sur la base des déclarations de sinistre faites par Mme [W] à son assureur le 10 août 2004, le 15 janvier 2006 et le 13 juin 2012. L’expert ne fait cependant aucune observation technique sur les désordres de 2004 et 2006 qu’il n’a pas constatés lui-même.

Le fait de soutenir que seul le rapport d’expertise lui a permis d’identifier l’origine des désordres survenus dès 2004 n’exonère pas Mme [W] de la charge de la preuve des désordres allégués, or la nature des sinistres allégués en 2006, 2009, 2010 et 2011 n’est justifiée par aucun élément objectif par la demanderesse. Les attestations des proches de Mme [W] sont en effet dépourvues de force probante pour démontrer la nature exacte des problèmes d’humidité évoqués, leur localisation et la chronologie de leur apparition. Le fait d’avoir été indemnisée par son assureur en 2006 à hauteur de 2 148,75 euros ne permet pas d’établir la nature du sinistre concerné. De même, le rapport de recherche de fuite de l’entreprise ITEC du 3 juin 2010 porte sur un défaut de canalisation dans la cuisine et un problème d’étanchéité de la jardinière sur le balcon qui apparaissent sans lien avec les désordres listés ultérieurement dans le rapport d’expertise.

Comme le relève la société SULLY GESTION, les pièces n°9 à 11 de la demanderesse ne portent pas sur des sinistres du 1er janvier 2010 comme elle l’indique dans ses conclusions, mais constituent des déclarations de sinistres du 1er janvier 2012 à son assureur. Il ressort de la description des dommages faite dans ces déclarations, évoquant notamment des fissures en façade, et dans le courriel d’AXA du 6 mars 2014 mentionnant notamment des dommages d’ordre immobilier et des problèmes de condensation, du procès-verbal de constat d’huissier du 28 décembre 2012 et du rapport d’expertise judiciaire que ces sinistres déclarés dès le 1er janvier 2012 correspondent aux désordres constatés ultérieurement par l’expert.

En définitive, Mme [W], du fait de la situation de son appartement au dernier étage à l’aplomb de la terrasse et de l’efficacité des travaux entrepris par la copropriété en 2005-2006, ne pouvait ignorer que le sinistre initial d’août 2004 trouvait son origine dans le toit-terrasse, partie commune. Contrairement à ce qu’elle soutient, Mme [W] avait donc connaissance du dommage et de l’étendue de son droit à agir contre le syndicat des copropriétaires dès la réalisation du premier dégât des eaux d’août 2004.

Aucune preuve objective de l’aggravation postérieure de ce premier dégât des eaux n’est rapportée puisqu’aucun dégât des eaux n’est démontré de façon suffisamment objective avant le 1er janvier 2012.

En conséquence, l’action de Mme [W] en responsabilité contre le syndic est prescrite pour les désordres antérieurs au 23 juillet 2010, cinq ans avant l’assignation en référé, et sera donc déclarée irrecevable.

II. Sur la demande indemnitaire de Mme [W]

A. Sur la nature et l’origine des désordres

Comme développé ci-dessus concernant la prescription, à l’exception du dégât des eaux d’août 2004, la demanderesse ne produit aucun élément objectif justifiant de désordres provenant de parties communes avant 2012. Il ressort des éléments aux débats et du rapport d’expertise judiciaire que les sinistres évoqués à partir du 1er janvier 2012 correspondent aux désordres constatés lors de l’ouverture des opérations d’expertise en avril 2016.

L’expert judiciaire retient en effet l’existence de plusieurs désordres répartis dans les différentes pièces de l’appartement ayant pour origine:

1- la fissuration des façades et de l’acrotère pour les infiltrations dans l’angle bas du séjour et au niveau du plafond de la chambre d’enfant ;

2- un défaut de ventilation pour les infiltrations en sous face du plafond du coin cuisine, les désordres sur la peinture dans l’angle de la salle de bains et au niveau de la tablette des WC, les désordres dans l’angle de la chambre d’enfant ;

3- un défaut de calfeutrement du dormant de la fenêtre pour les infiltrations constatées dans le séjour en-dessous de la fenêtre.

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Mme [W] évoque par ailleurs un sinistre postérieur au dépôt du rapport d’expertise, déclaré le 19 février 2019 mais qui n’est pas démontré dès lors que sont versées aux débats des photographies sans date vérifiable et qui ne sont corroborées par aucun autre élément.

B. Sur les responsabilités

1. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [W] fait état premièrement d’un défaut d’entretien des façades de l’immeuble ayant notamment justifié la condamnation du syndicat des copropriétaires par le tribunal de police le 24 janvier 2019. Elle précise qu’aucun ravalement de la façade Sud n’a été réalisé avant la fin des opérations d’expertise et que les travaux sur les fissures en 2014 constituaient des travaux de fortune.

Elle allègue deuxièmement, un défaut d’entretien des dormants et des volets dès lors que les fenêtres sont identifiées comme des parties communes dans le règlement de copropriété.

Elle déplore troisièmement un défaut d’entretien des conduits de ventilation de la part du syndicat des copropriétaires, ayant conduit à l’apparition des désordres. Elle conteste toute responsabilité dans l’apparition des désordres, précisant s’agissant des fenêtres qu’elle n’a aucunement changé ses fenêtres et que d’autres appartements de l’immeuble situés dans les trois étages sous le sien subissent également des infiltrations d’eau par leur fenêtre. Concernant la condensation, elle rappelle que l’expert a retenu la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires, sans lien avec ses travaux de rénovation de l’appartement.

Le syndicat des copropriétaires conteste toute faute, faisant valoir en premier lieu que les désordres de 2004 à 2012 ne sont pas établis et qu’il a fait procéder à des travaux d’ampleur de réfection de la terrasse, de reprise des souches de cheminées et de reprise des fissures des bâtiments entre 2005 et 2006. S’agissant des désordres postérieurs à 2012, le syndicat des copropriétaires soutient que les parties communes de l’immeuble font l’objet d’un entretien régulier, des travaux de ravalement de façade ayant été votés le 15 avril 2008, des reprises de fissures ayant été diligentées le 21 mars 2014 et la réalisation de travaux de ravalement avec isolation thermique conformes aux préconisations du rapport d’expertise ayant été soumise à l’assemblée générale du 30 juin 2016. Le syndicat des copropriétaires précise qu’il n’est pas responsable du rejet de cette résolution par l’assemblée générale et fait observer que Mme [W] elle-même a voté défavorablement à cette résolution. Les travaux ont finalement été autorisés par l’assemblée générale du 3 juillet 2017.

Le syndicat des copropriétaires fait également valoir que les travaux de calfeutrement des fenêtres ont aussi été réalisés conformément aux conclusions de l’expert et que Mme [W] n’apporte aucun élément probant justifiant que les infiltrations persistent. Le syndicat des copropriétaires se prévaut de l’article 6 du règlement de copropriété qui autorise les copropriétaires à changer leurs fenêtres à condition que les modifications n’affectent pas l’aspect extérieur de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires précise que Mme [W] a déjà procédé au changement de ses fenêtres et ce, sans l’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires et qu’elle ne peut donc reprocher à présent à l’assemblée des copropriétaires de ne pas avoir pallié ses propres défaillances.

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Le syndicat des copropriétaires soutient que le phénomène de condensation relevé par l’expert a été occasionné par la modification de l’aération de l’appartement réalisée par Mme [W]. Il ajoute qu’il n’appartient pas à l’expert de se prononcer sur la qualification juridique des conduits d’aération.

*

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020, prévoit que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il résulte de ces dispositions un régime de responsabilité objective, propre au syndicat des copropriétaires, qui rend ce dernier responsable de tout dommage causé par un défaut d’entretien d’une partie commune, sans qu’une faute de sa part ne doive être caractérisée. S’il incombe au copropriétaire agissant à l’encontre du syndicat des copropriétaires de démontrer un lien de causalité entre le défaut d’entretien et les préjudices subis, la copropriété ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une faute de celui-ci ou d’un tiers.

*

En l’espèce, comme rappelé précédemment, à défaut de preuve objective de la nature des désordres de septembre 2004 à 2012 allégués par Mme [W], la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être recherchée à ce titre.

S’agissant du dégât des eaux d’août 2004, comme développé ci-dessus, il ressort des pièces versées aux débats qu’il avait pour origine la toiture terrasse, que le syndicat des copropriétaires a fait refaire en 2005, or Mme [W] ne démontre aucun vice de construction particulier ni défaut d’entretien de la terrasse, puisque les moyens qu’elle fait valoir se concentrent sur la façade de l’immeuble, les conduits d’aération et les fenêtres.

Sur le défaut d’entretien de la façade

Il ressort du carnet d’entretien de l’immeuble au 7 janvier 2018 que l’immeuble date de 1968 et que des travaux de ravalement de la façade sur rue ont été votés lors de l’assemblée générale du 15 avril 2008 pour un budget de 281 282,92 euros. Le syndicat des copropriétaires ne produit cependant aucun document relatif à la réalisation de ces travaux.

D’après la facture et le rapport d’intervention de la société ATS, le syndicat des copropriétaires a fait réaliser des travaux en mars 2014 pour un montant de 678,70 euros de traitement de fissures potentiellement infiltrantes par application d’un mastic au niveau du mur pignon.

L’expert note que « les réparations en façade portent sur des reprises de fissures. Généralement les fissures s’ouvrent toujours aux mêmes endroits. On peut donc considérer que le traitement des fissures n’a été que partiellement efficace » (page 69 en réponse à un dire de la société AREAS DOMMAGES).

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Le ravalement de façade a été approuvé par un vote de l’assemblée générale du 3 juillet 2017 autorisant des travaux à hauteur de

530 000 euros confiés à l’entreprise SOCATEB en deux phases et les travaux ont été réceptionnés le 14 décembre 2018. Le syndicat des copropriétaires ne peut être tenu responsable du rejet de la résolution soumise au vote d’une précédente assemblée le 30 juin 2016 pour un montant moindre de 300 000 euros, étant précisé en outre que les motifs du rejet ne figurent pas sur le procès-verbal.

En l’état des éléments versés aux débats, aucun ravalement de façade n’avait été réalisé avant 2018, ce qui caractérise un défaut d’entretien au vu de la date de construction de l’immeuble. Compte tenu par ailleurs du montant des travaux finalement votés par rapport aux travaux réalisés en 2014 et des observations de l’expert, il apparaît que les travaux réalisés en 2014 ne suffisaient pas à remédier aux désordres.

Enfin, par un jugement du tribunal de police de Paris du 24 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires a été reconnu coupable de l’infraction de non-respect d’un règlement sanitaire départemental relatif aux dispositions réglementaires des parties I, II et III du code de la santé publique constatée par les agents municipaux le 23 mai 2017 à défaut de travaux engagés à cette date malgré mise en demeure adressée par les services municipaux compétents au syndic le 29 décembre 2016 de remédier dans les trois mois aux infiltrations affectant l’appartement de Mme [W].

En considération de l’ensemble de ces éléments, le syndicat des copropriétaires a insuffisamment entretenu la façade de l’immeuble, qui s’est fissurée et a été à l’origine d’une partie des désordres dans l’appartement de Mme [W].

Sur le défaut de ventilation

Il ressort du rapport du 27 juillet 2017 de la société AQUANEF, mandatée par l’expert, que la colonne d’évacuation des eaux vannes est obstruée, provoquant la remontée de mauvaises odeurs par défaut de ventilation.

L’expert relève qu’aucune inspection des conduits d’aération n’a été réalisée, contrairement à la mission confiée à la société AQUANEF. L’expert conclut néanmoins que la ventilation naturelle de l’appartement ne permet pas d’assurer les débits de ventilation réglementaires.

L’article 2 du premier chapitre du règlement de copropriété prévoit notamment que « Les parties communes, parties mises sous le régime de l’indivision forcée comprennent toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif et particulier d’un local déterminé (et de ses dépendances) ou celles qui sont déclarées telles par la loi et les usages.

Elles comprennent notamment : […]

Les canalisations et prises d’eau, de gaz, d’électricité, du chauffage central, les vide-ordures, les tuyaux de chute, d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées (à l’exclusion de ces canalisations comprises à l’intérieur des locaux, affectées à l’usage exclusif et particulier de ceux-ci »

La colonne d’évacuation des eaux vannes est donc une partie commune. Quant aux conduits d’aération, à défaut de mention spéciale de leur nature privative dans le règlement de copropriété, il convient de considérer qu’ils relèvent également des parties communes.

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S’agissant des travaux de rénovation réalisés par Mme [W] en 2010, l’expert a indiqué que « la nouvelle installation du point de cuisson aggrave la condensation au niveau de la descente d’eaux pluviales située au plafond de la cuisine. Par contre, l’effet de ce réaménagement est négligeable dans le reste de l’appartement » (page 40 du rapport) et en réponse aux dires des parties que « L’impact est marginal et ne concerne que l’aggravation de la condensation au-dessus du point de cuisson » (page 66) et « La modification de l’agencement de l’appartement [W] n’a eu qu’une influence minime sur les désordres et uniquement en provoquant un surcroît de condensation au niveau du coude de la descente d’eaux pluviales » (page 74). Les travaux de Mme [W] ne sont ainsi pas identifiés comme étant à l’origine certaine de l’ensemble des désordres alors que l’expert parle d’aggravation et que le désordre concerné est limité.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires a insuffisamment entretenu la colonne d’évacuation des eaux vannes et les conduits d’aération de l’immeuble, entraînant un défaut de ventilation et un phénomène de condensation dans l’appartement de Mme [W].

Le syndicat des copropriétaires engage donc sa responsabilité pour ces désordres.

Sur le défaut d’étanchéité de la fenêtre

L’article 2 du premier chapitre du règlement de copropriété relatif aux parties communes mentionne « les balcons et fenêtres (mais non les garde-corps des balcons et balconnets), les persiennes et leurs accessoires ».

Le rapport d’expertise retient que les désordres au niveau de la fenêtre proviennent d’un défaut de calfeutrement du dormant de la fenêtre.

Il est constant que des travaux de calfeutrement ont été réalisés conformément aux préconisations de l’expert à l’issue du dépôt du rapport.

Comme exposé ci-dessus, Mme [W] ne démontre pas l’existence de désordres persistants après le dépôt du rapport d’expertise.

En conséquence, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée uniquement pour les désordres constatés dans le cadre des opérations d’expertise du fait d’un défaut d’entretien du dormant de la fenêtre, partie commune.

*

En définitive, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée pour l’ensemble des désordres constatés lors de l’expertise judiciaire résultant de la fissuration des façades et de l’acrotère, du défaut de ventilation et du défaut de calfeutrement du dormant de la fenêtre.

2. Sur la responsabilité du syndic

Mme [W] soutient que la société SULLY GESTION a manqué aux obligations qui lui incombent en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu’elle n’a pas fait procéder à l’exécution des travaux nécessaires pour mettre fin aux fissures à l’origine des infiltrations et ainsi assurer la sauvegarde de l’immeuble. Elle fait valoir que la succession des sinistres démontre que les travaux qui auraient été réalisés en 2005 et 2006 étaient insuffisants ou défaillants. En outre, Mme [W] indique que le syndic n’a pris aucune mesure conservatoire, n’a fait dresser aucun diagnostic de l’état des façades sud et ouest et n’a pas répondu à ses questions et inquiétudes lors de l’assemblée générale de 2016.

Elle ajoute que la société SULLY GESTION a attendu plus de deux ans après l’identification de l’origine des infiltrations par les opérations d’expertise pour commencer les travaux alors qu’elle aurait pu faire usage du pouvoir que lui confère la loi du 10 juillet 1965 et prendre des mesures conservatoires du fait de l’urgence de la situation. Elle précise que lors de l’assemblée générale du 30 juin 2016, elle a voté contre le projet de travaux de ravalement et d’isolation thermique extérieure, dès lors que ces travaux ont été soumis au vote des copropriétaires sans avoir prévu de diagnostic sérieux de la situation et des moyens appropriés permettant la réalisation technique de ces travaux. En outre, Mme [W] précise que ce projet de travaux était couteux et surdimensionné et qu’il ne mentionnait pas clairement la présence des fissures ni des cheminées fixées sur le pignon sud. Elle indique enfin que des travaux de ravalement ont finalement eu lieu en 2018 après le dépôt du rapport d’expertise, mais qu’ils ont tardé à être mis en œuvre en raison de l’impréparation du syndic et parce qu’il fallait régulariser la situation auprès de la copropriété voisine pour l’exécution des travaux. Elle soutient que les travaux réalisés ont finalement été revus à la baisse et sont insuffisants.

La société SULLY GESTION fait valoir que sa responsabilité peut être engagée à l’égard des tiers en cas de faute dans l’exercice de sa mission et rappelle qu’elle est tenue d’une obligation de moyens.

Elle indique que les désordres affectant l’appartement de Mme [W] en 2005 et 2006 ont été traités immédiatement et que Mme [W] n’apporte pas la preuve que ces désordres ont la même origine que ceux survenus en 2015.

La société SULLY GESTION soutient avoir été diligente entre 2014 et 2019 pour faire cesser les désordres et conteste toute négligence dans la gestion des sinistres déclarés par Mme [W]. La société SULLY GESTION indique notamment qu’à la suite des opérations d’expertise, le syndicat des copropriétaires a confié à M. [O], architecte, la mission de déterminer les travaux destinés à mettre un terme aux désordres. Elle rappelle que lors de l’assemblée générale du 30 juin 2016, les copropriétaires, y compris Mme [W], ont voté contre les travaux de ravalement et d’isolation thermique préconisés par l’architecte et, ce n’est qu’aux termes de la résolution 16 de l’assemblée générale du 3 juillet 2017 que les copropriétaires ont approuvé lesdits travaux, destinés à faire cesser les infiltrations en façade. La société SULLY GESTION précise qu’elle ne pouvait pas commander des travaux sans autorisation de l’assemblée générale, comme le mentionne Mme [W], dès lors que pour passer outre l’autorisation des copropriétaires, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 exige l’urgence et la réalisation des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, ces deux conditions n’étant pas réunies en l’espèce.

La société ALLIANZ, assureur de la société SULLY GESTION, s’associe à l’argumentaire de son assurée.

*

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

Les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Cette responsabilité suppose qu’une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic.

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultats.

Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard des diligences normales ou raisonnables du professionnel averti.

*

En l’espèce, il convient de préciser que dans ses conclusions, Mme [W] recherche la responsabilité de la société SULLY GESTION uniquement au titre des fissures en façade mais non pour les deux autres causes des désordres relevées par l’expert.

Les travaux réalisés en 2005-2006 sont insusceptibles d’engager la responsabilité du syndic dès lors qu’ils portaient sur le toit-terrasse et non la façade.

Il est constant qu’aucun ravalement de façade n’a eu lieu entre la construction de l’immeuble dans les années 1960 et l’année 2018. Il ressort pourtant du carnet d’entretien que des travaux de ravalement de la façade sur rue pour un budget de 281 282,92 euros ont été votés le 15 avril 2008, alors que la société SULLY GESTION était déjà le syndic de l’immeuble.

La société SULLY GESTION n’apporte aucun élément justifiant de l’absence de réalisation de ces travaux décidés par l’assemblée générale.

Comme développé précédemment s’agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, les travaux réalisés par la société ATS en mars 2014 pour un montant de 678,70 euros apparaissent insuffisants au vu du montant des travaux de ravalement nécessaires et de l’ancienneté de la façade.

Après l’ouverture des opérations d’expertises, le syndic a en revanche soumis au vote les travaux nécessaires lors de l’assemblée générale du 30 juin 2016 pour un montant de 300 000 euros. Le syndic ne peut être tenu responsable du rejet de la résolution concernée par l’assemblée générale qui demeure souveraine. Par ailleurs, Mme [W] ne démontre pas en quoi ce premier projet était coûteux et surdimensionné alors que le coût était moindre que les travaux finalement votés.

Décision du 10 Février 2026

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Le syndic a soumis à nouveau le vote des travaux nécessaires à l’assemblée générale du 3 juillet 2017. Cependant, les services municipaux avaient mis en demeure le 29 décembre 2016 la copropriété de remédier dans les trois mois aux infiltrations affectant l’appartement de Mme [W]. Selon jugement du tribunal de police de Paris du 24 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires a été reconnu coupable de l’infraction de non-respect d’un règlement sanitaire départemental relatif aux dispositions réglementaires des parties I, II et III du code de la santé publique constatée par les agents municipaux le 23 mai 2017 à défaut de travaux engagés à cette date. Le syndic a donc tardé à organiser la tenue d’une nouvelle assemblée générale alors qu’il faisait l’objet d’une mise en demeure par un inspecteur de salubrité de la mairie de [Localité 1].

S’ils apparaissaient à ce titre urgents, rien ne démontre cependant que de tels travaux étaient nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble alors que le rapport d’expertise a établi l’existence d’infiltrations limitées à l’appartement de Mme [W] au 12e étage et à une des pièces d’un appartement situé au 11e étage et ne conclut aucunement à une atteinte à la solidité de l’immeuble dans son ensemble. Il n’est donc pas justifié que le syndic aurait dû engager plus tôt et de sa propre initiative des travaux urgents sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Les travaux ont finalement été réceptionnés le 14 décembre 2018. Le délai d’exécution des travaux correspond à ce qui est courant en la matière et rien n’indique que le syndic aurait alors encore manqué de diligence comme le soutient Mme [W]. La demanderesse produit uniquement la convocation à l’assemblée générale de la copropriété voisine du [Adresse 13] du 19 décembre 2017 dont l’ordre du jour mentionne une résolution relative au mandat à donner au syndic pour signer une convention de servitude d’empiétement pour la réalisation des travaux de ravalement. Les pièces produites par Mme [W] ne démontrent pas que l’assemblée générale du [Adresse 13] aurait rejeté cette résolution comme elle le soutient et en tout état de cause, les travaux ont pu être réalisés. Aucune faute du syndic n’est donc démontrée de ce fait.

Mme [W] ne démontre pas de persistance des désordres en sorte que ces travaux apparaissent en l’état avoir été suffisants, étant précisé que l’expert notait dans son rapport que les travaux de ravalement sur l’ensemble des pignons sont à même de résoudre les problèmes d’infiltration.

En définitive, la responsabilité du syndic est engagée uniquement au titre de sa carence à avoir fait exécuter plus tôt les travaux de ravalement votés en 2008 et pour avoir manqué de célérité dans la convocation d’une nouvelle assemblée générale en 2017 pour se conformer à la mise en demeure des services municipaux.

***

Il est constant en matière d’indemnisation que chacun des coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de 1'entier dommage dès lors que chacune des fautes a concouru à le causer tout entier.

Le syndicat des copropriétaires est par ailleurs tenu de répondre des fautes du syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses fonctions.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

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En conséquence, le syndicat des copropriétaires et la société SULLY GESTION, responsables des désordres ayant causé des dommages à Mme [W], seront condamnés in solidum à réparer les préjudices de celle-ci.

C. Sur les garanties des assureurs

1. Sur la garantie de la société AXA FRANCE IARD

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’immeuble a fait l’objet d’un entretien régulier dont témoigne le vote des travaux de ravalement en 2008, en sorte que l’exclusion de garantie opposée par AXA n’est pas fondée.

La société AXA FRANCE IARD, assureur de l’immeuble du 31 décembre 2005 au 31 décembre 2012, soutient en premier lieu en application de l’article 1964 du code civil et de l’article L.124-5 alinéa 4 du code des assurances que sa garantie n’est pas mobilisable dès lors que les premiers sinistres, objet du présent litige, sont survenus à compter du mois de janvier 2004, soit avant la souscription du contrat d’assurance. La société AXA FRANCE IARD soutient également qu’elle est fondée à opposer son exclusion de garantie prévue à l’alinéa 45 de ses conditions dès lors qu’aucun ravalement n’a été fait dans les 15 années précédant l’apparition des infiltrations, le seul vote de travaux en 2008 ne permettant aucunement de démontrer la réalisation de ceux-ci.

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Aux termes de l’article L. 124-5 alinéa 4 du code des assurances, la garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. Toutefois, lorsqu’elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable. Un décret en Conseil d’Etat peut également imposer l’un de ces modes de déclenchement pour d’autres garanties.

Le contrat doit, selon les cas, reproduire le texte du troisième ou du quatrième alinéa du présent article.

La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.

La garantie déclenchée par la réclamation couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l’assuré ou à son assureur entre la prise d’effet initiale de la garantie et l’expiration d’un délai subséquent à sa date de résiliation ou d’expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. Toutefois, la garantie ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu de l’assuré postérieurement à la date de résiliation ou d’expiration que si, au moment où l’assuré a eu connaissance de ce fait dommageable, cette garantie n’a pas été resouscrite ou l’a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable. L’assureur ne couvre pas l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s’il établit que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.

Selon l’article L. 113-1 du même code, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de ces textes que c’est à l’assureur qui oppose une exclusion de garantie de rapporter la preuve de la réunion des conditions de fait de celle-ci.

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En l’espèce, les conditions particulières de la police d’assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de la société AXA FRANCE IARD comportent une garantie « Dégâts des eaux » couvrant tous les dommages provenant de refoulement ou d’engorgement d’égouts, de ruissellements des eaux, des recherches de fuites d’eau ainsi que les frais occasionnés par celles-ci.

Il a été établi précédemment que le dégât des eaux d’août 2004 est sans lien avec les dégâts des eaux déclarés à partir de 2012 en sorte que le fait dommageable s’est produit entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date d’expiration. Le premier moyen soulevé par l’assureur est donc inopérant.

En revanche, l’article 45 des conditions générales du contrat d’assurance prévoit que sont exclues « les infiltrations au travers de la façade dont le ravalement a une ancienneté supérieure à 15 ans. ».

Le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune preuve de la réalisation des travaux de ravalement votés par l’assemblée générale en 2008, la seule mention de ce vote sur le carnet d’entretien étant à ce titre insuffisante comme le relève son assureur.

La société AXA FRANCE IARD est ainsi fondée à dénier sa garantie au titre des dommages résultant des infiltrations en façade.

Cependant, la société AXA FRANCE IARD ne fait valoir aucun moyen relatif aux infiltrations résultant du défaut de ventilation et du défaut de calfeutrement de la fenêtre du séjour alors que la charge de la preuve d’une clause d’exclusion de garantie pour ces dommages lui incombe. Les préjudices de Mme [W] ont été causés par les trois causes des désordres retenues par l’expert et la société AXA FRANCE IARD ne fait valoir aucun moyen permettant de déterminer la part des préjudices de Mme [W] relevant uniquement du défaut de ventilation et du défaut de calfeutrement du séjour.

En conséquence, même si l’exclusion de garantie au titre des infiltrations en façade est valable, la société AXA FRANCE IARD doit sa garantie à son assuré pour l’intégralité des préjudices de Mme [W].

2. Sur la garantie de la société AREAS DOMMAGES

Le syndicat des copropriétaires soutient également que les parties communes de l’immeuble ont fait l’objet d’un entretien régulier, comme le démontrent les travaux de ravalement votés le 15 avril 2008.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/00130 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

La société AREAS DOMMAGES, assureur de la copropriété depuis le 1er janvier 2013, soutient à titre principal qu’elle est bien fondée à dénier sa garantie en raison, premièrement, de l’absence d’aléa au sens de l’article 1964 du code civil et de l’article L. 124-1-1 du code des assurances, dès lors que les désordres, objet du litige, préexistaient à la souscription du contrat d’assurance et que l’assuré en connaissait l’existence. Elle soutient deuxièmement que son assuré a fait une fausse déclaration, sanctionnée par la nullité du contrat d’assurance en application de l’article 168 des conditions générales, en ce qu’il a déclaré un maximum de trois sinistres au cours des 36 derniers mois lors de la souscription alors que Mme [W] avait déclaré quatre sinistres pour la seule année 2012. La société AREAS DOMMAGES fait valoir troisièmement que les travaux de réparation nécessaires pour arrêter les infiltrations n’ont pas été engagés dès leur survenance en contrariété avec l’article 79 des conditions générales. Par ailleurs, la société AREAS DOMMAGES argue que les dommages résultant de l’humidité liée à un défaut de ventilation ne peuvent lui être imputés dès lors qu’il s’agit de désordres survenus dans des parties privatives.

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Aux termes de l’article 1964 du code civil, applicable au litige s’agissant d’un contrat d’assurance souscrit avant l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain. Tels sont : le contrat d’assurance, le jeu et le pari, le contrat de rente viagère.

Il en résulte que le contrat d’assurance, par nature aléatoire, ne peut garantir un risque que l’assuré savait déjà réalisé avant sa souscription.

Il est constant que la seule circonstance que le fait dommageable soit antérieur à la prise d’effet de la garantie ne suffit pas à exclure sa mise en œuvre. Il convient encore d’établir que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.

Par ailleurs, l’article L. 124-4-4 du code des assurances définitif un sinistre comme tout dommage ou ensemble de dommages causés à des tiers, engageant la responsabilité de l’assuré, résultant d’un fait dommageable et ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations. Le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage. Un ensemble de faits dommageables ayant la même cause technique est assimilé à un fait dommageable unique.

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En l’espèce, il a été retenu précédemment que les désordres constatés dans le cadre des opérations d’expertise ont commencé au début de l’année 2012, en sorte qu’ils étaient déjà existants lors de la souscription du contrat d’assurance le 1er janvier 2013.

Le syndicat des copropriétaires ne pouvait l’ignorer dès lors que Mme [W] a déclaré ces sinistres à son assureur, en particulier le 13 juin 2012, en faisant état d’infiltrations par la façade et que cette déclaration de sinistre est signée par le syndic de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires ne répond pas aux moyens soulevés par la société AREAS DOMMAGES et n’allègue en particulier aucune faute du syndic dans l’information délivrée concernant les déclarations de sinistre par Mme [W].

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/00130 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

La garantie de la société AREAS DOMMAGES n’est donc pas mobilisable en l’espèce et les demandes du syndicat des copropriétaires à son encontre seront rejetées.

3. Sur la garantie de la société ALLIANZ IARD

La société SULLY GESTION soutient qu’elle n’a pas failli à ses obligations et fait valoir qu’elle doit être garantie pour les dommages postérieurs à janvier 2017, dès lors qu’ils sont consécutifs à des désordres survenus avant le 31 décembre 2016, date de fin du contrat d’assurance.

Se prévalant de l’article L. 124-5 du code des assurances, la société ALLIANZ IARD soutient qu’elle ne peut couvrir que les faits dommageables antérieurs au 31 décembre 2016. La société ALLIANZ IARD entend par ailleurs se prévaloir des plafonds de garantie et franchise contractuelle opposables à la société SULLY GESTION et aux tiers, en application de l’article L.112-6 du code des assurances.

Aux termes du quatrième alinéa de l’article L. 124-5 du code des assurances, la garantie déclenchée par la réclamation couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l’assuré ou à son assureur entre la prise d’effet initiale de la garantie et l’expiration d’un délai subséquent à sa date de résiliation ou d’expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres.

En l’espèce, la société ALLIANZ a été l’assureur de la société SULLY GESTION du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2016 et ne conteste pas l’application de sa garantie sur cette période.

Il ressort du rapport d’expertise que les désordres initiaux se sont aggravés à partir de novembre 2016. Ces désordres ont cependant les mêmes causes que ceux dénoncés par Mme [W] à partir de 2012.

La garantie de la société ALLIANZ IARD est donc mobilisable pour l’ensemble des préjudices, même pour la période postérieure au 31 décembre 2016, dès lors qu’ils résultent d’un fait dommageable antérieur à la date d’expiration de la garantie.

La société ALLIANZ IARD peut valablement opposer à son assurée les plafonds de garantie et franchise contractuelle en application de l’article L. 112-6 du code des assurances.

D. Sur les préjudices

1. Sur les travaux de remise en état

Mme [W] soutient que l’expert a commis une erreur dans le montant des travaux de l’entreprise Rezende de Oliviera Renovation qui est en réalité de 12 300 euros TTC dont 300 euros au titre du calfeutrement de la fenêtre. Elle indique avoir procédé elle-même aux travaux de remise en état faute de moyens pour mandater une entreprise pour ce faire, en sorte que le coût réel des travaux n’est pas chiffrable. Elle soutient par ailleurs que le devis retenu par l’expert ne prend pas en compte les désordres survenus en 2018 et 2019. Elle ajoute qu’elle a également procédé au changement complet de sa fenêtre, à ses frais pour un montant de 700 euros TTC.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/00130 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

Le syndicat des copropriétaires se rapporte tout d’abord au rapport de l’expert qui ne retient pas d’indemnisation au titre des travaux réalisés en 2010 dès lors que Mme [W] ne communique pas d’éléments permettant de chiffrer lesdits travaux ou encore de déterminer les travaux réalisés. Le syndicat des copropriétaires note que Mme [W] admet avoir réalisé elle-même une remise à neuf de son appartement et fait observer qu’elle ne produit aucun élément permettant de chiffrer le coût réel des travaux.

La société SULLY GESTION soutient également que Mme [W] ne justifie ni son préjudice ni sa demande d’indemnisation à hauteur de

12 700 euros au titre de travaux qu’elle a réalisés elle-même.

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L’expert a estimé le coût de remise en état de l’appartement de Mme [W] à 9 960 euros HT selon le devis n°D50 du 13 août 2017 de l’entreprise Rezende de Oliviera Renovation comprenant la peinture des murs des plafonds et la remise en état du sol outre 250 euros HT au titre du calfeutrement de la fenêtre du salon. L’expert précise que le montant de la TVA du devis est erroné, ce qui explique la différence entre le montant TTC qu’il retient et celui évoqué par Mme [W].

Le fait que Mme [W] ait exécuté les travaux autrement que par cette entreprise avant de vendre l’appartement ne la prive pas de son droit à indemnisation.

En revanche, la somme de 700 euros TTC sollicitée par Mme [W] au titre du calfeutrement de la fenêtre n’est pas justifiée alors qu’elle communique une facture de pose d’une nouvelle fenêtre tandis que l’expert n’a jugé utile pour remédier aux désordres que le calfeutrement de la fenêtre tel que prévu par le devis de l’entreprise Rezende de Oliviera Renovation à hauteur de 250 euros HT.

Le coût de remise en état sera donc évalué à la somme de

9 960 euros HT conformément au devis n°D50 du 13 août 2017 de l’entreprise Rezende de Oliviera Renovation.

2. Sur le préjudice de jouissance

Mme [W] soutient qu’elle a longtemps vécu dans un appartement qui aurait dû être considéré comme inhabitable du fait de l’humidité, des infiltrations et des problèmes d’aération. Elle indique avoir néanmoins mis l’appartement en location sur Airbnb pendant quelques mois au cours de l’année 2017 mais avoir été contrainte d’arrêter cette activité du fait de l’insatisfaction des clients en lien avec les infiltrations et l’humidité. Elle retient une valeur locative de 1 950 euros par mois, tenant compte d’un loyer majoré du fait de la vue panoramique dont bénéficie l’appartement. Elle estime son préjudice de jouissance à un tiers de cette somme, soit 600 euros par mois pour la période d’août 2004 à fin mai 2016 au regard du nombre de dégâts des eaux sur cette période ; trois quarts de la valeur locative de juin 2016 à septembre 2018 compte tenu de l’aggravation des désordres ayant entraîné un constat d’insalubrité par les services municipaux ; 15% de la valeur locative pour la période postérieure en raison de la survenue d’un nouveau dégât des eaux en février 2019 lié au défaut de calfeutrement de la fenêtre du salon.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/00130 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

Le syndicat des copropriétaires fait observer que les désordres de 2004 à 2012 ne sont pas établis. S’agissant de la période de juin 2012 à mai 2016, le syndicat des copropriétaires rappelle que l’expert judiciaire a chiffré le préjudice de jouissance à 165 euros mensuels et fait valoir que Mme [W] a pu mettre son bien en location sur Airbnb dès juillet 2014, avec de nombreux avis positifs de clients, les seuls avis négatifs étant liés aux odeurs de tabac sans lien avec les désordres en cause. Concernant la période de juin 2016 à septembre 2018, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’expert date l’aggravation des désordres de novembre 2016 et non juin 2016 et chiffre le préjudice à 412 euros mensuels et rappelle que Mme [W] a loué son logement sur Airbnb jusqu’à la fin de l’année 2017 en dépit de ce contexte. Le syndicat des copropriétaires soutient enfin que les désordres en 2019 ne sont pas établis.

Concernant la période de juin 2012 à mai 2016, la société SULLY GESTION soutient que le préjudice allégué par Mme [W] est injustifié et précise que les assureurs ont été mobilisés pour indemniser Mme [W] à plusieurs reprises afin qu’elle puisse effectuer des travaux dans son appartement.

Concernant la période de juin 2016 à septembre 2018, la société SULLY GESTION note que l’expert a retenu le mois de novembre 2016 comme date d’aggravation des désordres, et non le mois de juin comme soutenu par Mme [W]. La société SULLY GESTION indique que le préjudice de jouissance invoqué par Mme [W] pour cette période est par ailleurs injustifié dès lors que la valeur locative de l’appartement est surévaluée compte tenu du fait que Mme [W] a continué à occuper ou à louer son bien pendant cette période.

Concernant la période de février 2019 à décembre 2019, la société SULLY GESTION soutient qu’elle a déclaré le sinistre à l’assureur avant de quitter ses fonctions de syndic en date du 2 avril 2019. Par conséquent, la société SULLY GESTION soutient qu’elle ne peut être tenue responsable de ce préjudice. Par ailleurs, la société SULLY GESTION indique que Mme [W] ne justifie pas que les désordres survenus en février 2019 soient liés aux précédents désordres puisque les travaux préconisés par l’expert ont été entrepris et qu’aucun élément probant ne permet de démontrer la cause ou l’origine des derniers désordres subis.

La société ALLIANZ IARD conclut également à l’absence de preuve des désordres antérieurs à 2012 et demande de retenir les évaluations de l’expert, rappelant que Mme [W] a toujours pu louer son bien.

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L’expert judiciaire a retenu une valeur locative de 1 650 euros mensuels en se fondant sur une attestation de l’agence Auburtin Immobilier du 21 janvier 2012.

Mme [W] produit uniquement les loyers de référence dans son quartier au 1er juillet 2019 fournis par la DRIHL d’Ile de France, mentionnant une moyenne de 21 euros au mètres carrés et 25 euros pour les loyers majorés. Elle n’apporte cependant aucun élément objectif permettant d’appliquer la moyenne des loyers majorés à son bien.

Il convient donc de retenir une valeur locative de 1650 euros par mois.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/00130 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

Il a été précédemment retenu que les désordres antérieurs à 2012 et postérieurs à l’exécution des travaux en 2018 n’étaient pas démontrés par la demanderesse. La période retenue sera donc du 1er janvier 2012 au 14 décembre 2018, date de réception des travaux.

Les désordres portent sur une partie du salon, les salles d’eaux et une chambre d’enfant dans un appartement de trois pièces.

Il est constant que Mme [W] a mis son appartement en location sur le site Airbnb. Le syndicat des copropriétaires produit des captures d’écrans de 15 commentaires de clients entre octobre 2015 et novembre 2017.

L’expert a relevé une aggravation des désordres à compter du mois de novembre 2016. Mme [W] justifie par ailleurs d’un constat d’insalubrité du logement en raison des infiltrations dressé par les services municipaux le 29 décembre 2016.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il convient d’évaluer le préjudice de jouissance de Mme [W] à 10% de la valeur locative par mois du 1er janvier 2012 au 31 octobre 2016 (165 euros x 58 mois =

9 570 euros) et à 25% de la valeur locative par mois du 1er novembre 2016 au 14 décembre 2018 (412,5 x 25,5 mois = 10 518,75 euros) comme l’a fait l’expert judiciaire.

Le préjudice de jouissance de Mme [W] s’élève donc à

20 088,75 euros.

3. Sur le préjudice moral

Mme [W] soutient avoir subi un préjudice moral lié à l’état de santé de ses enfants qui sont devenus allergiques et asthmatiques avec un traitement de fond en raison de l’humidité de l’appartement et de l’ambiance délétère qui y régnait ; l’inertie et l’indifférence de la copropriété face à ses préjudices et à sa situation ; la violence morale exercée par le syndic ayant tardé à faire les travaux ; la violence morale exercée par son assureur, la société AXA FRANCE IARD ne l’ayant pas indemnisée.

Les défendeurs font tous valoir en substance que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de ce préjudice.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, s’agissant des conséquences des infiltrations sur l’état de santé de ses enfants, Mme [W] communique notamment deux certificats du Docteur [J] [M], médecin traitant, du 9 octobre 2017 et du 4 juin 2018, ainsi qu’un certificat du 6 novembre 2017 du Docteur [N] [V], allergologue, et du 14 octobre 2017 du Docteur [P] [D], ophtalmologue, dont il ressort que les deux enfants de Mme [W] souffrent d’allergies contre indiquant la vie quotidienne dans un appartement humide.

Ces éléments médicaux ne permettent pas d’imputer l’origine des allergies dont souffraient les enfants de la demanderesse entre la fin de l’année 2017 et l’année 2018 aux désordres en cause. Néanmoins, ces pièces caractérisent pour la demanderesse un préjudice moral lié à l’inadéquation de son logement à la pathologie de ses enfants.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/00130 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

Pour le surplus, Mme [W] verse aux débats une attestation de sa mère faisant état de rapports difficiles de sa fille avec le voisinage l’empêchant de profiter de sa vie de famille et de son appartement et une attestation de M. [S] [C], un ami l’ayant représentée à une assemblée générale de 2018 et ayant pu constater qu’elle était mal traitée par le conseil syndical en raison d’un conflit familial, son ex-beau frère en faisant partie. Ces éléments ne suffisent pas à démontrer le retentissement des désordres et de la procédure sur Mme [W] dont elle allègue.

Le préjudice moral de Mme [W] sera ainsi évalué à 1 000 euros en considération du seul retentissement sur l’état de santé des enfants démontré pour la période de la fin de l’année 2017 à 2018.

4. Sur le préjudice lié à la gestion du dossier

Mme [W] fait état d’un préjudice lié au temps qu’elle a été contrainte de consacrer à la gestion des sinistres, puis de l’expertise et à la défense de ses droits.

Les défendeurs font valoir en substance que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de ce préjudice.

Mme [W] ne produit aucun élément au soutien de sa demande. Faute pour elle d’établir la réalité de son préjudice, sa demande sera donc rejetée.

5. Sur le préjudice au titre des frais engagés

Mme [W] liste les frais d’huissier (assignation en référé et différents constats de 2012 à 2018), de conseil technique et d’assistance juridique qu’elle a été contrainte d’engager pour déterminer l’étendue de ses préjudices mais aussi pour faire valoir ses droits.

Le syndicat des copropriétaires relève que Mme [W] a également fait une demande au titre de l’article 700 et que ses préjudices ont en outre été réparés les provisions accordées en référé.

La société SULLY GESTION soutient également que ces frais relèvent des frais irrépétibles.

La société ALLIANZ IARD fait valoir qu’aucune convention d’honoraires ni factures ne sont produites.

En l’espèce, Mme [W] produit notamment une facture d’analyses fongiques de l’air du 20 juin 2018 et de recherche de fuite du 14 janvier 2020. Faute pour elle d’établir l’existence de désordres apparus après le dépôt du rapport d’expertise il n’y a cependant pas lieu d’indemniser ces frais.

Les frais liés à l’assignation en référé ne peuvent être indemnisés dès lors qu’ils relèvent des dépens auxquels le syndicat des copropriétaires a déjà été condamné par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 16 mai 2019.

Les frais de constat d’huissier et les honoraires d’avocat seront indemnisés dans la proportion décidée par le tribunal au titre des frais irrépétible ci-après.

La demande de Mme [W] sera donc intégralement rejetée.

***

En définitive, le syndicat des copropriétaires et la société SULLY GESTION, responsables des dommages causés à Mme [W] seront condamnés in solidum à lui payer les sommes de :

—  9 960 euros HT au titre des travaux de remise en état, en deniers ou quittances ;

—  20 088,75 euros au titre du préjudice de jouissance du 1er janvier 2012 au 14 décembre 2018, en deniers ou quittances ;

—  1 000 euros au titre du préjudice moral.

Ces sommes porteront intérêt à compter de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil.

La capitalisation de ces intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil sera ordonnée dès lors qu’elle est sollicitée par la demanderesse.

E. Sur les appels en garantie

1. Sur la recevabilité de la demande en garantie du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société SULLY GESTION

La société SULLY GESTION soulève la prescription partielle de cette demande au motif que le syndicat des copropriétaires n’a formé sa demande en garantie qu’en septembre 2020 alors qu’il ne pouvait ignorer, à compter de la délivrance de l’assignation en référé le 24 juillet 2015, les faits lui permettant d’agir à son encontre, en sorte qu’il devait formuler sa demande avant le 24 juillet 2020. Elle ajoute que pour les préjudices invoqués ultérieurement, soit du 25 juillet 2015 au 8 septembre 2015, la copropriété devait agir avant le 7 septembre 2020.

La société ALLIANZ IARD s’associe à l’argumentaire de la société SULLY GESTION.

Le syndicat des copropriétaires soutient que sa demande en garantie n’est pas prescrite en ce qu’il s’est écoulé un délai inférieur à cinq ans entre celle-ci et le moment où il a eu connaissance de la demande de Mme [W] tendant à le voir condamner au titre des préjudices de jouissance, demande formée pour la première fois par assignation du 31 décembre 2019, ou même entre sa demande en garantie et l’assignation en référé-provision du 22 décembre 2017 après ouverture des opérations d’expertise. Il précise que l’assignation en référé-expertise ne comportait pas de demande indemnitaire à son encontre, en sorte qu’elle ne peut constituer un point de départ de la prescription quinquennale, aucune responsabilité du syndicat n’ayant été reconnue à cette date.

*

En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Conformément aux articles 2240 et 2241 du code civil, la prescription est notamment interrompue par la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait ou par la demande en justice, même en référé.

Le point de départ de l’action de l’article 2224 du code civil, glissant, est reporté au jour où son titulaire a eu connaissance des faits lui permettant de l’exercer, pouvant être la date de dépôt d’un rapport d’expertise judiciaire.

La détermination du point de départ du délai de prescription repose sur une appréciation in concreto par le juge des faits de l’espèce, en fonction de la date à laquelle la victime a eu ou aurait dû avoir connaissance des éléments de la responsabilité civile lui permettant d’agir à savoir l’existence du dommage, le fait générateur, le lien de causalité et l’identité de l’auteur.

*

En l’espèce, il est constant que la demande en garantie du syndicat des copropriétaires à l’encontre du syndic date du 8 septembre 2020, or dans son assignation en référé, dirigée notamment contre le syndicat des copropriétaires et le syndic, Mme [W] évoquait des infiltrations provenant des parties communes persistantes malgré des travaux réalisés sur les terrasses et les façades.

Le dommage était pleinement réalisé lors de l’assignation en référé puisque Mme [W] avait alerté le syndicat des copropriétaires et avait fait des déclarations de sinistre en 2012-2013 et que des travaux avaient été entrepris par la copropriété en 2014.

Le syndicat des copropriétaires ne pouvait cependant dès cette assignation avoir connaissance de l’origine certaine des infiltrations et de l’éventuelle responsabilité du syndic alors que l’objet de l’expertise a notamment été d’établir l’existence de fissures en façade non résolues par les travaux diligentés en 2014.

Le point de départ du délai de prescription se situe donc au jour du dépôt du rapport d’expertise, en sorte que la demande en garantie du syndicat des copropriétaires à l’égard du syndic n’est pas prescrite et sera déclarée recevable.

2. Sur les demandes réciproques en garantie du syndicat des copropriétaires et de la société SULLY GESTION

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société SULLY GESTION devait prendre toutes les mesures conservatoires permettant de mettre fin aux désordres en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires conteste sa responsabilité à hauteur de 80% retenue par l’expert compte tenu des manquements de la société SULLY GESTION dans sa gestion et de son manque de loyauté à son égard.

La société AXA FRANCE IARD soutient que la société SULLY GESTION n’a pas fait preuve de diligences pour faire cesser au plus vite les désordres affectant l’appartement de Mme [W].

Au visa de l’article 1231-1 du code civil, la société SULLY GESTION soutient en premier lieu qu’elle n’est pas propriétaire des parties communes fuyardes et que la copropriété ne peut faire peser sur un tiers l’état de ses installations. En second lieu, la société SULLY GESTION soutient qu’elle n’a pas failli à ses obligations puisqu’elle a mandaté des entreprises en recherche de fuites et aux fins de réaliser les travaux permettant de remédier aux désordres, qui ont dans un premier temps été rejetés par l’assemblée générale des copropriétaires.

La société ALLIANZ IARD rappelle que les travaux de ravalement et d’isolation thermique ont été refusé lors de l’assemblée générale de 2016, avant d’être finalement acceptés en 2017 en sorte que la société SULLY GESTION n’a pas failli à ses obligations.

*

A l’occasion de ses fonctions, le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1992 du code civil.

La responsabilité du syndic s’apprécie en conséquence selon les règles du mandat, de sorte que, comme tout mandataire, celui-ci est responsable non seulement du dol mais également de toutes les fautes qu’il commet dans sa gestion, dues notamment à son imprudence ou à sa négligence.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

*

En l’espèce, il ressort des développements précédents que le syndic n’a pas fait exécuter les travaux de ravalement de façade votés en 2008 et a manqué plus particulièrement de diligence au début de l’année 2017, ce qui constitue une faute dans l’exécution de son mandat à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Cependant, les infiltrations par les fissures en façade ont contribué à une partie seulement des désordres et il convient de rappeler que la responsabilité du syndic n’est pas retenue au titre du défaut de ventilation et du défaut de calfeutrement du dormant de la fenêtre.

Le syndic n’était par ailleurs pas tenu de procéder à des travaux en urgence sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 compte tenu de la nature et de la localisation limitée des désordres comme exposé précédemment.

Réciproquement, le syndic n’établit aucune faute contractuelle du syndicat des copropriétaires alors que l’assemblée générale des copropriétaires a pu souverainement décider de rejeter les travaux en 2016.

En considération de l’ensemble de ces éléments, la responsabilité du syndicat des copropriétaires sera retenue à hauteur de 70% et celle du syndic de 30%. Chacun sera condamné à garantir l’autre des condamnations prononcées à son encontre dans cette proportion.

3. Sur la demande en garantie de la société AXA France IARD contre la société ALLIANZ IARD

La société ALLIANZ IARD, qui doit sa garantie à son assurée la société SULLY GESTION, responsable des dommages de Mme [W] à hauteur de 30%, sera condamnée à garantir dans cette même proportion la société AXA FRANCE IARD, assureur du syndicat des copropriétaires qui doit sa garantie à son assuré, responsable des dommages de Mme [W], des condamnations prononcées à son encontre.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/00130 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

Le syndicat des copropriétaires et la société SULLY GESTION, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant les frais d’expertise ordonnée en référé, présentant un lien étroit et nécessaire avec la présente instance.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats pouvant y prétendre et en ayant fait la demande et, c’est-à-dire en l’espèce uniquement à la SELARL CAUSIDICOR, la demande formée par Mme [W] à ce titre n’ayant pas été reprise dans le dispositif de ses dernières conclusions, lequel seul saisit le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires et la société SULLY GESTION, parties tenues in solidum aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à Mme [W] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles. Leurs demandes de ce chef seront rejetées. La charge finale des dépens et celle de cette indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront réparties conformément au partage de responsabilité entre le syndicat des copropriétaires et le syndic retenu ci-dessus.

Le syndicat des copropriétaires sera en outre condamné à payer à la société AREAS DOMMAGES la somme de 2 500 euros sur ce même fondement.

La société AXA FRANCE IARD sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros sur ce même fondement.

La société ALLIANZ IARD sera condamnée à payer la somme de 2 000 euros à ce titre à la société AXA FRANCE IARD.

La demande de la société AXA FRANCE IARD à l’encontre de la société SULLY GESTION sera rejetée en l’absence de demandes de cette dernière à son encontre.

Les demandes de la société ALLIANZ IARD, qui succombe en ses prétentions, seront également rejetées.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Mme [W] sera dispensée de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 515 du code civil, dans sa version applicable à la présente instance, introduite avant le 1er janvier 2020, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

La nature et l’ancienneté du litige commandent en l’espèce d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe :

DECLARE irrecevable la demande indemnitaire de Mme [G] [W] contre la SAS SULLY GESTION pour les désordres antérieurs au 23 juillet 2010 ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 11], représenté par son syndic la SAS Myrabo, et la SAS SULLY GESTION à payer à Mme [G] [W] les sommes de :

—  9 960 euros HT au titre des travaux de remise en état, en deniers ou quittances ;

—  20 088,75 euros au titre du préjudice de jouissance, du 1er janvier 2012 au 14 décembre 2018 en deniers ou quittances ;

—  1 000 euros au titre du préjudice moral ;

DIT que ces sommes porteront intérêt à compter de la présente décision;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE le surplus de la demande indemnitaire de Mme [G] [W] ;

CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 11], représenté par son syndic la SAS Myrabo de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNE la SA ALLIANZ IARD à garantir la SAS SULLY GESTION de toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais dans les termes et limites de la police souscrite ;

REJETTE les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 11], représenté par son syndic la SAS Myrabo à l’encontre de la société d’assurance à forme mutuelle AREAS DOMMAGES ;

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/00130 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRM2R

DECLARE recevable la demande en garantie du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 11], représenté par son syndic la SAS Myrabo dirigée contre la SAS SULLY GESTION ;

DIT que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s’effectuera comme suit :

70% pour le syndicat des copropriétaires ;

30 % pour la SAS SULLY GESTION ;

CONDAMNE la SAS SULLY GESTION à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 11], représenté par son syndic la SAS Myrabo, à hauteur de 30% des condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 11], représenté par son syndic la SAS Myrabo à garantir la SAS SULLY GESTION à hauteur de 70% des condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNE la SA ALLIANZ IARD à garantir la SA AXA FRANCE IARD à hauteur de 30% des condamnations prononcées à son encontre;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 11], représenté par son syndic la SAS Myrabo, et la SAS SULLY GESTION aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

ACCORDE à la SELARL CAUSIDICOR le bénéfice du recouvrement direct des dépens dans les conditions prévues à l’article 699 du code du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 11], représenté par son syndic la SAS Myrabo, et la SAS SULLY GESTION à payer à Mme [G] [W] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la charge finale des dépens et celle de l’indemnité accordée à Mme [G] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, seront réparties au prorata des responsabilités retenues ci-dessus ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 11], représenté par son syndic la SAS Myrabo à payer à la société d’assurance à forme mutuelle AREAS DOMMAGES la somme de de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 11], représenté par son syndic la SAS Myrabo, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA ALLIANZ IARD à payer à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Mme [G] [W] de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Février 2026.

La Greffière Pour la Présidente empêchée

Madame C. BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente