N° RG 25/04183 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSEQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/04183 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NSEQ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Leslie ULMER

Mme [U] [F] [O] [Q]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Leslie ULMER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111

DEFENDEURS :

Madame [U] [F] [O] [Q]

comparante

Monsieur [B] [D] [Y]

non comparant, non représenté

Domiciliés ensemble [Adresse 4]

[Localité 4]

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Février 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat du 22 avril 2021, la SA BATIGERE HABITAT a consenti à Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 625.07 euros ainsi que 241.29 euros au titre des charges.

Par contrat du 24 août 2022, la SA BATIGERE HABITAT a consenti à Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] la location d’un garage situé à la même adresse que le logement pour un loyer mensuel de 43.57 euros outre provisions sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SA BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] le 8 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 4127.13 euros.

Par acte du 13 mai 2025, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin de constat de la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

A l’audience du 12 décembre 2025, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance en actualisant la dette locative aux fins de voir :

— Constater la résiliation de plein droit du bail,

Subsidiairement :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] et de tous occupants de son chef, sans délai, sous astreinte de 200.00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner solidairement Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] à lui payer chaque mois à compter du 8 avril 2024 et jusqu’à évacuation définitive, une indemnité d’occupation d’un montant de 1069.31 euros (soit la somme de 705.43 euros au titre du loyer et celle de 312.37 euros au titre des charges afférents au logement et la somme de 48.19 euros au titre du loyer et celle de 3.32 euros au titre des charges afférents au garage), sous réserve du décompte définitif et qui sera indexé de la même manière que le loyer comme si le bail s’était normalement poursuivi,

— Dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations de loyers HLM décidées par le Conseil d’Administration en application de l’article L 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l’y autorisera,

— Condamner solidairement Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] à lui payer la somme de 5841.15 euros représentant les loyers et charges impayées au 23 avril 2024, cet arriéré ayant la qualification juridique de loyers jusqu’au 8 avril 2024 et d’indemnités d’occupation, passé ce délai, avec intérêts au taux légaux successifs à compter de chaque échéance mensuelle,

— Condamner solidairement Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] à lui payer la somme de 1200.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécutoire provisoire du jugement à intervenir,

La SA BATIGERE HABITAT expose que Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] n’ont pas régularisé la situation d’impayés dans le délai imparti au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 février 2024 si bien qu’elle est fondée à solliciter de voir constater la résiliation de plein droit du contrat de bail en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que la dette locative s’élève au 3 décembre 2025 à la somme de 7356.79 euros. Elle ajoute que Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] ont réglé les loyers des mois d’octobre et novembre 2025. Elle ne s’oppose pas à des délais de paiement.

Madame [U] [F] [O] [Q] précise que Monsieur [B] [D] [Y] ne réside plus dans le logement depuis une année car le couple est séparé à l’amiable. Elle déclare travailler en contrat à durée indéterminée depuis le 1er septembre 2025 et percevoir un revenu de 1198.00 euros. Elle précise avoir 5 enfants mineurs à charge et que leur père ne paie que les frais de cantine. Elle explique avoir rencontré des difficultés pour régler le loyer lorsqu’elle était en congé parental. Elle soutient avoir réglé la somme de 600.00 euros au mois d’octobre 2025 et celles de 300.00 euros et de 500.00 euros en novembre 2025. Elle propose de verser la somme de 666.00 euros au titre du loyer courant et de délais de paiement afin d’apurer la dette locative.

Bien que cité par dépôt à l’étude, Monsieur [B] [D] [Y] ne s’est pas présenté ni fait représenter. Susceptible d’appel la décision sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes.

L’assignation a été notifiée le 14 mai 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 12 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il est justifié de la notification de la situation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) selon courriel du 17 juillet 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 13 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes de constat de la résiliation du bail, d’expulsion des locataires et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Si Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] soutient avoir déposé un dossier de surendettement le 3 décembre 2025, il n’est pas justifié de la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers du Bas Rhin si bien qu’en l’état aucun élément ne permet d’indiquer que Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] fait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans la version applicable à l’espèce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire ainsi que le contrat de location du garage qui en est l’accessoire, et le commandement de payer, signifié aux locataires le 8 février 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 4127.13 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de six semaines à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 avril 2024 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce la SA BATIGERE HABITAT produit un décompte actualisé au 3 décembre 2025 aux termes duquel Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] restent redevables, après déduction d’office des frais de poursuite d’un montant de 156.44 euros qui relèvent des dépens en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de la somme de 7200.35 euros, échéance de novembre 2025 incluse.

Il est relevé que si Madame [U] [F] [O] [Q] soutient que Monsieur [B] [D] [Y] ne réside plus depuis une année dans le logement, ce dernier n’en a pas informé le bailleur si bien qu’il reste tenu solidairement au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement à verser à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 7200.35 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce la SA BATIGERE HABITAT a indiqué que les loyers courants des mois d’octobre et de novembre 2025 ont été réglés pour des montants résiduels, après déduction des APL, de 510.77 euros.

Madame [U] [F] [O] [Q] explique avoir rencontré des difficultés financières pour régler le loyer et les charges en raison de son congé parental, et probablement suite à la séparation du couple, mais avoir retrouver un emploi et percevoir un revenu de 1198.00 euros.

Madame [U] [F] [O] [Q] propose d’apurer la dette locative par mensualités de 666.00 euros, loyer courant inclus, ce qui représenterait des échéances mensuelles, en sus du loyer courant, d’un montant de 666.00 euros – 510.77 euros = 155.23 euros alors que la dette locative s’élève à la somme de 7200.35 euros, qui échelonnée sur 36 mois représente des mensualités de 200.00 euros.

En considération de ces éléments, Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les conséquences du non-respect des délais de paiement accordés.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet du fait des délais accordés, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera :

— le rétablissement des effets de la clause résolutoire et qu’à défaut pour Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA BATIGERE HABITAT faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant.

Le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

La demande d’astreinte dont l’utilité n’est pas justifiée à ce stade, sera rejetée.

— la condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 8 avril 2024 à minuit, soit la somme de 1069.31 euros et jusqu’au départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail, et revalorisée à proportion des majorations de loyers HLM décidées par le Conseil d’Administration en application de l’article L 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l’y autorisera,

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] sont déjà condamnés au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 7200.35 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 8 avril 2024 à minuit.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q], tenus aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 150.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de la SA BATIGERE HABITAT à l’encontre de Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 22 avril 2021 ainsi qu’au contrat de location conclu le 24 août 2022 entre la SA BATIGERE HABITAT et Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] concernant le logement et le garage situés [Adresse 5] à [Localité 4], sont réunies à la date du 8 avril 2024 à minuit ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 7200.35 euros (sept mille deux cent euros et trente-cinq centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q], tenus par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler solidairement cette dette en 36 mensualités de 200.00 euros (deux cent euros), la dernière mensualité pour solder la dette ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DIT que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

— que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA BATIGERE HABITAT faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

— que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] seront condamnés solidairement à verser à la SA BATIGERE HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail soit la somme de 1069.31 euros (mille soixante-neuf euros et trente et un centimes) jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail, et revalorisée à proportion des majorations de loyers HLM décidées par le Conseil d’Administration en application de l’article L 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l’y autorisera, étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] sont déjà condamnés solidairement au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 7200.35 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 8 avril 2024 à minuit ;

DIT que, sous ces réserves, les demandes de la SA BATIGERE HABITAT tendant à l’expulsion de Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] et à leur condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

REJETTE la demande d’astreinte,

CONSTATE qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [D] [Y] et Madame [U] [F] [O] [Q] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 150.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE