TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT

Enrôlement : N° RG 22/09780 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2ORO

AFFAIRE : Mme [U] [B] (la SELARL SELARL ARNOUX-POLLAK)

C/ Mme [J] [S] (M^e Dominique MATTEI) ; Association ASSOCIATION POUR LA RECHERCHE EN HÉMATOLOGIE ONCOL OGIE PÉDIATRIQUE ET HÉMOSTASE A.R.H.O.P.H (M^e Cécile BAESA)

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Anne-Claire HOURTANE

Greffier : Madame WANDA FLOC’H, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 décembre 2025 puis prorogé au 09 Janvier 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2026

PRONONCE par mise à disposition le 09 Janvier 2026

Par Madame Anne-Claire HOURTANE

Assistée de Madame WANDA FLOC’H, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [U] [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Delphine CASALTA de la SELARL SELARL ARNOUX-POLLAK, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

Madame [J] [S], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Dominique MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

Association ASSOCIATION POUR LA RECHERCHE EN HÉMATOLOGIE ONCOL OGIE PÉDIATRIQUE ET HÉMOSTASE A.R.H.O.P.H, dont le siège social est sis [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Cécile BAESA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 27 janvier 2021, Madame [U] [B] a acquis un appartement situé au 1er étage d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10].

Au mois de mars 2021, sa locataire Madame [P] [X] lui a signalé des infiltrations provenant de l’appartement situé à l’étage immédiatement supérieur.

Madame [U] [B] a fait constater par voie d’huissier ces infiltrations suivant procès-verbal du 10 août 2021 et a sollicité l’intervention de Madame [L] et Monsieur [V] [M], de Madame [J] [S] et de l’ASSOCIATION POUR LA RECHERCHE EN HÉMATOLOGIE ONCOLOGIE PÉDIATRIQUE ET HÉMOSTASE (ARHOPH), qui lui ont été successivement présentés comme propriétaires de l’appartement situé au 2e étage de l’immeuble, dont proviendraient les infiltrations litigieuses et qui aurait fait l’objet d’une occupation illicite.

Par ordonnance de référé du 27 août 2021, une expertise a été confiée à Monsieur [E] [K], au contradictoire, en particulier, de Madame [U] [B] (demanderesse), de Madame [J] [S] et de l’ASSOCIATION POUR LA RECHERCHE EN HÉMATOLOGIE ONCOLOGIE PÉDIATRIQUE ET HÉMOSTASE (ARHOPH).

Il a été constaté que Monsieur [V] [M] et Madame [N] [Z] [M] étaient respectivement décédés les 26 février 2007 et 14 avril 2011.

L’expert a déposé son rapport définitif le 29 avril 2022.

Suivant acte authentique du 28 juin 2022, Madame [B] a acquis l’appartement situé au 2e étage de l’immeuble de la part de l’ASSOCIATION POUR LA RECHERCHE EN HÉMATOLOGIE ONCOLOGIE PÉDIATRIQUE ET HÉMOSTASE (ARHOPH).

Par actes d’huissiers de justice signifiés les 26 et 28 septembre 2022, Madame [U] [B] a fait assigner devant ce tribunal Madame [J] [S] et l’ASSOCIATION POUR LA RECHERCHE EN HÉMATOLOGIE ONCOLOGIE PÉDIATRIQUE ET HÉMOSTASE (ARHOPH), sollicitant du tribunal leur condamnation solidaire à l’indemniser des préjudices subis, outre la réalisation des travaux de reprise dans l’appartement du 2e étage et ses demandes au titre des frais irrépétibles et dépens.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 26 janvier 2023, l’ARHOPH a sollicité du juge de la mise en état la fixation d’un incident, considérant que les demandes formées à son encontre étaient irrecevables compte tenu de la clause stipulée dans le cadre de la vente portant renonciation de toute action à son égard du chef des infiltrations litigieuses de la part de Madame [U] [B].

Par ordonnance d’incident contradictoire du 13 octobre 2023, à laquelle il est expressément renvoyé pour plus ample exposé de ses motifs, le juge de la mise en état :

— a accueilli le désistement d’action de Madame [U] [B] à l’encontre de l’ASSOCIATION POUR LA RECHERCHE EN HEMATOLOGIE ONCOLOGIE PEDIATRIQUE ET HEMOSTASE,

— a jugé devenue sans objet la fin de non-recevoir opposée par l’ASSOCIATION POUR LA RECHERCHE EN HEMATOLOGIE ONCOLOGIE PEDIATRIQUE ET HEMOSTASE à Madame [U] [B],

— a rejeté la fin de non-recevoir opposée par l’ASSOCIATION POUR LA RECHERCHE EN HEMATOLOGIE ONCOLOGIE PEDIATRIQUE ET HEMOSTASE à Madame [J] [S],

— s’est déclaré incompétent au profit du tribunal statuant au fond pour trancher la question de l’opposabilité à Madame [J] [S] d’une clause du contrat de vente conclu entre l’ASSOCIATION POUR LA RECHERCHE EN HEMATOLOGIE ONCOLOGIE PEDIATRIQUE ET HEMOSTASE et Madame [U] [B],

— s’est déclaré incompétent au profit du tribunal statuant au fond pour statuer sur la demande de Madame [J] [S] tendant à ce que toutes les demandes formées à son encontre soient rejetées,

— a rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— a jugé que les dépens de l’incident suivront ceux de l’instance au fond,

— a renvoyé le dossier à la mise en état du 09 février 2024.

A l’issue de l’instruction de l’affaire, les dernières prétentions des parties sont les suivantes :

1. Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 11 octobre 2024,

Madame [U] [B] sollicite du tribunal, au visa des articles 544, 1240 et 1241 du code civil, de :

— débouter Madame [J] [S] de l’intégralité de ses demandes,

— homologuer le rapport d’expertise de Monsieur [E] [K] expert près la Cour d’Appel d'[Localité 6],

— juger qu’il existe des infiltrations d’eau au sein de son appartement, causées par le manque d’étanchéité constaté dans l’appartement situé au-dessus,

— juger que Madame [J] [S] a commis une faute ayant concouru directement à la réalisation du dommage subi,

— juger que Madame [B] est fondée à agir au titre de la responsabilité civile délictuelle,

— condamner Madame [J] [S] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des dommages subis,

— condamner Madame [J] [S] à lui verser les sommes de 5.760 euros pour la perte de loyer et de 7.777 euros au titre des travaux à intervenir pour remettre en état son logement,

— juger que les frais d’expertise à hauteur de 2.500 euros seront mis à la charge de Madame [J] [S],

— juger que les travaux ne seront pas à sa charge,

— condamner Madame [J] [S] à payer la somme de 6.897 euros TTC au titre des travaux de l’appartement du 2 ème étage dont elle est propriétaire depuis mars 2022,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— condamner Madame [J] [S] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner solidairement Madame [J] [S], l’Association pour la Recherche en Hématologie, oncologie, pédiatrique et hémostase (A.R.H.O.P.H) aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

2. Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 13 mars 2024, Madame [J] [S] demande au tribunal, au visa des articles 544, 1014 et suivants et 1240 et suivants du code civil, de :

— juger qu’elle n’était pas propriétaire de l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 11] au 2 ème étage et qui a causé des infiltrations à l’appartement sous-jacent appartenant à Madame [B],

— juger que l’ARHOPH était propriétaire de l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 11] au 2 ème étage et qui a causé des infiltrations à l’appartement sous-jacent appartenant à Madame [B], depuis le décès de Madame [M] en 2016 et judiciairement et officiellement par arrêt de la cour d’appel de [Localité 7] en date du 18 novembre 2020,

En conséquence,

— prononcer purement et simplement sa mise hors de cause,

— débouter toute partie, soit Madame [B] et/ou l’ARHOPH, de toutes leurs demandes à son encontre,

— condamner l’ARHOPH à payer les conséquences du sinistre apparu en 2021 dans l’appartement de Madame [B] et trouvant sa source dans l’appartement sus-jacent puisque cette association en était la seule propriétaire antérieurement à l’apparition du sinistre,

— rejeter toutes conclusions tendant à soutenir l’opposabilité d’une clause du contrat de vente passé entre Madame [B] et l’ARHOPH à son égard,

En tout état de cause,

— débouter purement et simplement Madame [B] de sa demande de condamnation à payer la somme de 6.897 € au titre des travaux de remise en état de l’appartement du 2 ème étage dont elle est propriétaire depuis mars 2022,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

3. Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 26 janvier 2024, L’ASSOCIATION POUR LA RECHERCHE EN HÉMATOLOGIE, ONCOLOGIE, PÉDIATRIE ET HÉMOSTASE sollicite du tribunal, au visa des articles 1014, 1240 et 1241, 1301-1 à 1305-5 du code civil, 122 du code de procédure civile, de :

— juger Madame [S] coupable de n’avoir pas l’avoir informée de l’occupation de l’appartement et favorisé par sa négligence la dégradation des locaux,

— en conséquence, la condamner à payer l’intégralité des demandes de réparations réclamées par Madame [I] s’élevant à 27.934 euros,

— la condamner à 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à l’acte introductif d’instance et aux conclusions des parties pour plus ample exposé des faits, ainsi que des moyens et prétentions respectifs.

Par ordonnance du 18 octobre 2024, la clôture de l’instruction a été prononcée et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 24 octobre 2025.

A cette audience, les conseils des parties comparantes ont été entendus en leurs observations, et la décision mise en délibéré au 19 décembre 2025, prorogé au 09 janvier 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande d’homologation du rapport d’expertise

Il n’y a pas lieu d’homologuer le rapport d’expertise comme le sollicite Madame [U] [B], dès lors qu’en application de l’article 246 du code de procédure civile le juge n’est pas lié par les constatations et conclusions du technicien.

En revanche, il sera tenu compte des conclusions de ce rapport, non contestées entre les parties, auxquelles il est au demeurant opposable.

Sur l’origine des désordres

L’expert judiciaire a conclu sans être contesté que les infiltrations subies par l’appartement situé au 1er étage du [Adresse 4] dont Madame [U] [B] est propriétaire sont dues à des défauts d’étanchéité de la salle de bain de l’appartement situé à l’étage supérieur : manques de joints mastics aux jonctions bac à douche/parois et au niveau du siphon et de son raccordement PVC sur la chute commune. A ces défauts s’ajoutent les dispositions matérielles suivantes : absence de rideau de douche, qui induit un arrosage des sols lors de son utilisation, et décaissement de la zone sous bac à douche par rapport au sol de la salle de bains formant un bac de rétention aux eaux de surface.

L’expert a préconisé des travaux de reprise consistant à refaire entièrement l’ensemble salle de bains et canalisations de la salle de bains de l’appartement du 2e étage, à la diligence du propriétaire du logement du 2e étage.

Sur la responsabilité de Madame [J] [S]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 suivant précise que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, il est dûment établi par L’ARHOPH que Madame [L] [M] est décédée le 14 avril 2011, laissant pour unique héritière sa soeur Madame [J] [S], et qu’elle avait établi un testament olographe du 21 avril 2010 comportant un certain nombre de legs particuliers au profit de la recherche médicale pour le cancer, dont l’un visant l’appartement situé au 2e étage de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9].

Un différend a opposé l’association à Madame [J] [S] quant à ce legs particulier et L’ARHOPH a saisi le tribunal de grande instance de Bastia par acte d’huissier du 19 janvier 2017 aux fins d’obtenir la délivrance du legs particulier afférent à l’appartement susdit.

Par jugement contradictoire du 04 septembre 2018, ce tribunal a dit que l’ARHOPH devait recevoir le legs particulier consenti par Madame [L] [M] et commis le Président de la chambre des notaires de Haute-Corse avec faculté de délégation à l’un de ses confrères aux fins d’établissement de l’acte de délivrance de ce legs.

Madame [J] [S] a interjeté appel de ce jugement, qui a été confirmé par la Cour d’appel de [Localité 7] dans un arrêt contradictoire du 18 novembre 2020.

L’acte authentique contenant délivrance de legs particulier au profit de l’ARHOPH a été régularisé le 17 décembre 2021. L’attestation de propriété a été établie par notaire le 07 janvier 2022.

Ainsi que le relève l’ARHOPH, si le légataire acquiert la propriété du bien légué dès l’ouverture de la succession, les droits y afférant ne lui sont intégralement transférés que sous réserve de la délivrance du legs puis du partage de la succession.

A considérer qu’elle ait été informée de l’état de l’appartement légué en amont, ce qui n’est pas établi, l’association ne disposait dès lors d’aucun moyen de remédier aux désordres subis par l’appartement situé au 1er étage au préjudice de Madame [U] [B] en amont, étant relevé qu’elle a ensuite, dès son entrée en possession des lieux au mois de janvier 2022, fait le nécessaire pour faire libérer l’appartement de ses occupants sans droit ni titre.

Il ne peut davantage lui être fait grief de l’état de cet appartement tel que décrit par l’expert judiciaire, alors qu’elle n’était pas en mesure d’y faire effectuer les travaux nécessaires en amont des désordres survenus à compter du mois de mars 2021 ni en aval jusqu’à prise de possession effective des lieux.

Entre le décès de Madame [M] et la délivrance du legs particulier au profit de l’ARHOPH,

le bien était administré par la succession de Madame [M], soit en l’occurrence Madame [J] [S].

Compte tenu du litige opposant cette dernière à l’association légataire des années durant, l’appartement litigieux a été de toute évidence négligé sans qu’aucune disposition soit prise pour éviter son occupation sans droit ni titre ni effectuer les travaux nécessaires en vue d’éviter la survenance des désordres subis par l’appartement inférieur puis d’y mettre rapidement un terme.

Dans ces conditions, la responsabilité de Madame [J] [S] est engagée à l’égard de Madame [U] [B], sans qu’aucun recours puisse utilement être exercé à l’encontre de l’ARHOPH dont toute responsabilité est écartée.

Sur les préjudices de Madame [U] [B]

Sur les “dommages subis”

Au dispositif de ses écritures, Madame [U] [B] sollicite la condamnation de Madame [J] [S] à lui payer la somme de 5.000 euros “au titre des dommages subis”, sans étayer sa demande ni fournir aucun justificatif permettant de déterminer l’existence et le quantum du préjudice ainsi allégué.

Cette demande, insuffisamment caractérisée, encourt nécessairement le rejet.

Sur la perte de loyers

Il n’est pas contesté et justifié par Madame [U] [B] que celle-ci a acquis l’appartement situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] en vue de sa location.

Les infiltrations subies par ce bien ont conduit à l’effondrement du plafond canisses de la cuisine, rendant la cuisine inutilisable et faisant obstacle à la location de l’appartement.

L’expert, tenant compte du loyer mensuel du bien, a évalué sans contestation établie le préjudice de perte de loyers subi par Madame [U] [B] à la somme de 5.760 euros correspondant aux 12 mois d’inoccupation constatés lors de sa note de synthèse du 11 mars 2022.

Il sera fait droit à la demande de Madame [U] [B] de ce chef.

Sur le coût des travaux de reprise de l’appartement du 1er étage

L’expert a retenu au titre des préjudices subis par Madame [U] [B] le coût des travaux de reprise des désordres affectant l’appartement ayant subi les infiltrations, estimé sur la base du devis transmis par son conseil à la somme de 7.777 euros TTC sans contestation établie ni élevée dans le cadre de la présente instance.

Il sera fait droit à la demande de Madame [U] [B] de ce chef.

Sur les frais d’expertise judiciaire

Madame [U] [B] a assumé comme habituellement le coût de la mesure d’expertise judiciaire ordonnée dans son intérêt.

Elle ne communique cependant pas la note d’honoraires jointe par l’expert à son rapport définitif lors de sa notification du 29 avril 2022, de sorte qu’il est impossible pour le tribunal d’en déterminer le montant. Il résulte toutefois de l’ordonnance de référé du 27 août 2021 que la somme de 2.500 euros a été versée à titre de consignation.

En tout état de cause, cette demande relève du sort des dépens et sera abordée dans ce cadre.

Sur les travaux de l’appartement du 2e étage

Il n’est pas contesté que Madame [U] [B] a acquis de l’ARHOPH le 28 juin 2022 l’appartement situé au 2e étage de l’immeuble sis [Adresse 12], dont proviennent les désordres subis par l’appartement inférieur.

Elle seule dispose désormais des droit et pouvoir de diligenter les travaux préconisés par l’expert dans cet appartement.

Cependant, ces travaux étant justifiés par la carence dans l’entretien du bien du chef de Madame [J] [S], Madame [U] [B] ne saurait en conserver la charge, estimée par l’expert sans contestation établie à la somme de 6.897 euros TTC sur la base du devis transmis par le conseil de la demanderesse.

Il sera fait droit à cette demande.

*

L’ensemble des condamnations susdites produiront intérêts au taux légal de plein droit à compter du jour du prononcé de la présente décision par application de l’article 1231-7 du code civil. Le tribunal n’est pas régulièrement saisi d’une demande de capitalisation de ces intérêts.

Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [J] [S], partie succombante, sera tenue aux dépens de l’instance, incluant le coût de l’expertise judiciaire par application de l’article 695 du même code.

Pour le même motif, elle sera condamnée à payer à Madame [U] [B] et à l’ARHOPH la somme de 1.500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Madame [J] [S] sera nécessairement déboutée de sa demande sur ce même fondement.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ; aucun motif n’impose d’y déroger d’office, alors que compatible avec la nature de l’affaire, elle est indispensable vu l’ancienneté des faits.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en matière civile ordinaire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Dit n’y avoir lieu à homologation du rapport d’expertise judiciaire,

Condamne Madame [J] [S] à payer à Madame [U] [B], avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, les sommes suivantes :

—  5.760 euros (cinq mille sept cent soixante euros) au titre de la perte de loyers,

—  7.777 euros (sept mille sept cent soixante dix sept euros) TTC au titre des travaux de remise en état de l’appartement situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 5],

—  6.897 euros (six mille huit cent quatre-vingt dix sept euros) TTC au titre des travaux de remise en état de l’appartement situé au 2e étage de l’immeuble sis [Adresse 5],

—  1.500 euros (mille cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame [U] [B] de sa demande de condamnation à hauteur de 5.000 euros au titre des dommages subis,

Rappelle que le coût de l’expertise judiciaire relève des dépens,

Condamne Madame [J] [S] à payer à L’ASSOCIATION POUR LA RECHERCHE EN HÉMATOLOGIE ONCOLOGIE GÉNÉRALE PÉDIATRIQUE HÉMOSTASE (ARHOPH) la somme de 1.500 euros (mille cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

Déboute Madame [J] [S] de toutes ses demandes, y compris au titre des frais irrépétibles et dépens,

Condamne Madame [J] [S] aux entiers dépens d’instance, incluant le coût de l’expertise judiciaire,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter en tout ou partie.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA DEUXIÈME CHAMBRE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE AUX JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE