Minute N° RG 25/00092 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IAXL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 23 JUILLET 2025

DEMANDEUR :

Madame [I] [N]

Née le 13 janvier 1984 à [Localité 17]

De nationalité Française,

Commerçante,

demeurant [Adresse 2]

— [Localité 5] [Adresse 11]

Exerçant sous l’enseigne commerciale RESTO L’ETOILE,

représentée par M^e Olivier BODINEAU, membre de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [X]

né le 02 Avril 1976 à [Localité 13] (TURQUIE)

De nationalité Française,

Demeurant [Adresse 3]

— [Localité 4] [Adresse 12]

Madame [U] [R] épouse [X]

née le 12 Février 1980 à [Localité 13] (TURQUIE)

De nationalité Française,

Demeurant [Adresse 3]

[Adresse 1]

représentés par M^e Morgane SIMSEK, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) et par M^e Marion NOEL, avocat au barrreau de l’EURE (avocat postulant)

PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE :

S.A.S. RESTO l’ETOILE

Immatriculée au RCS d'[Localité 9] sous le n°889965240

Dont l’établissement est sis :

[Adresse 7]

– [Localité 6]

pris en la personne de sa Présidente domiciliée en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Olivier BODINEAU, membre de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN

N° RG 25/00092 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IAXL – ordonnance du 23 juillet 2025

PRÉSIDENT : François BERNARD

GREFFIER : Madame Christelle HENRY,

DÉBATS : en audience publique du 14 mai 2025

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 25 juin 2025 prorogée au 23 juillet 2025,

— signée par M. François BERNARD, premier vice-président et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier lors de la mise à disposition au greffe de la décision.

**************

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte authentique du 24 septembre 2020, Mme [U] [R] épouse [X] et M. [G] [X] ont consenti à Mme [I] [N] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 14] pour une durée de 9 années à compter du 1er février 2020 moyennant un loyer annuel de base de 15000 euros hors taxes. .

Par courrier recommandé avec avis de réception du 28 décembre 2021, la société [Localité 10] LOCATION, mandataire du bailleur, a délivré à [I] [N] un commandement de payer les loyers, charges, impôt et la partie du pas de porte impayée et lui a fait sommation d’avoir à respecter les clauses du bail commercial régularisé notamment entretien de l’espace vert.

Mme [U] [X] et M. [G] [X] ont fait délivrer à Mme [I] [N] un commandement de payer qui est resté infructueux.

Mme [I] [N] a assigné les époux [X] en opposition au commandement de payer.

Par jugement en date du 2 décembre 2024, le tribunal judiciaire d’Evreux a prononcé la nullité du commandement de payer et a rejeté la demande des époux [X] en résolution judiciaire du contrat de bail commercial, a enjoint ces derniers de fournir à [I] [L] les décomptes annuels de charges régularisées ainsi que les quittances de loyer pour les années 2020 à 2024 sous astreinte et de régulariser l’avenant au bail commercial du 16 novembre 2020 sous astreinte.

Un appel de ce jugement a été interjeté par les époux [X].

Se plaignant de ne plus être fournie en électricité suite à une raccordement sauvage effectué par M [X] pour alimenter l’un de ses logements à usage d’habitation de l’immeuble , Mme [I] [N] a fait diligenter un constatd’état des lieux par procès verbal de commissaire de justice, du 20 janvier 2025.

Selon un procès-verbal du 25 février 2025 de la commission consultative de sécurité et d’accessibilité de l’arrondissement des Andelys, un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’immeuble a été délivré.

Par acte du 3 mars 2025, Mme [I] [N] a fait assigner Mme [U] [X] et M. [G] [X] devant le président de ce tribunal, statuant en référé.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 26 mars 2025

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

Par note du 3 avril 2025, les époux [X] ont sollicité la réouverture des débats au motif qu’une nouvelle pièce conforterait leur allégation selon laquelle le fonds de commerce est exploité par la SAS RESTO L’ETOILE.

Mme [I] [N] s’est opposée à la réouverture des débats.

Par ordonnance du 30 avril 2025, le président de ce tribunal, statuant en référé, a ordonné la réouverture des débats afin de permettre la production d’une pièce nouvelle et un débat contradictoire sur cette pièce devant être communiquée par les défendeurs au plus tard le 5 mai 2025 et afin de recueillir l’avis des parties sur le renvoi du litige à une audience de règlement amiable.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 12 mai 2025, Mme [I] [N] et la SAS RESTO L’ETOILE demandent au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

— constater l’intervention volontaire de la SAS RESTO L’ETOILE dont le siège social est sis [Adresse 8] immatriculée au RCS d'[Localité 9] sous le n° 889965240 ;

— dire et juger les conclusions aux fins de non-recevoir infondées et sans objet ;

— faire droit aux demandes de Mme [I] [N] auxquelles se joint la société RESTO ETOILE;

— les déclarer recevable et bien fondées;

— débouter Mme [U] [R] et M. [G] [X] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre principal,

— enjoindre et au besoin condamner Mme [U] [R] et M. [G] [X] de réaliser les travaux de mise en conformité électrique avec quitus et avis favorable de la commission de sécurité, sous astreinte provisoire de 1500 € par jour à compter de la décision à intervenir, dans la limite de 90 jours, le juge des référés se réservant la faculté de liquider l’astreinte provisoire et au besoin de fixer une astreinte définitive en cas d’inexécution de leur part ;

En tout état de cause,

— la dispenser de son obligation de règlement de la contrepartie de loyer à la suite de la fermeture administrative ordonnée le 25 février 2025 par la commission de sécurité en raison de la non-conformité du réseau électrique de l’immeuble propriété de Mme [U] [R] et M. [G] [X] et subsidiairement l’autoriser à consigner les loyers commerciaux entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de l’ordre des Avocats du Barreau de ROUEN jusqu’à la réalisation effective des travaux et l’avis favorable de la commission de sécurité ;

— condamner in solidum Mme [U] [R] et M. [G] [X] à lui payer une provision d’un montant de 15 000 euros se décomposant :

-10 000 euros au titre du préfinancement des travaux à la charge du locataire selon l’avis de la commission de sécurité ;

-5 000 euros au titre du fonds de roulement pour la réouverture du commerce ;

— condamner in solidum [U] [R] et [G] [X] à lui payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner [U] [R] et [G] [X] aux dépens.

Elle fait valoir que :

— sa qualité à agir ne saurait être contestée au vu du jugement rendu en décembre 2024 et au regard de la procédure pendante devant la cour d’appel de [Localité 15] et dans la mesure où elle est bein titulaire du droit au bail au vu du contrat de bail versé aux débats ;

— en tout état de cause la SAS L’ETOILE entend intervenir volontairement à la présente instance ; conformément aux dispositions de l’article 1449 du Code de procédure civile, l’existence d’une clause compromissoire ne fait pas obstacle à la saisine du président du tribunal judiciaire afin que soit ordonné une mesure d’instruction ou, en cas d’urgence, des mesures provisoire ou conservatoires ;

— la mise aux normes électriques est une obligation incombant au propriétaire bailleur commercial sans dérogation possible et il n’est pas possible de répartir les charges des travaux entre locataire et propriétaire;

— le procès-verbal de constat de commissaire de justice et le procès-verbal de la commission consultative de sécurité et d’accessibilité de l’arrondissement des Andelys qui a ordonné la fermeture de l’établissement au vu des risques d’incendie encourues établissent sans contestation sérieuse que le local n’est plus fourni en électricité et que l’installation électrique n’est pas conforme ;

— le bailleur ayant manqué à son obligation de délivrance conforme de la chose il lui incombe de réaliser les travaux nécessaires et à l’indemniser du préjudice résultant du trouble de jouissance.

Dans leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 13 mai 2025, Mme [U] [R] et M. [G] [X] demandent au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

A titre principal,

— constater la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et intérêt à agir ;

— déclarer irrecevable l’action engagée par [I] [L] pour défaut de qualité et intérêt à agir ;

— déclarer irrecevable l’intervention volontaire de la société RESTO L’ETOILE invoquée par Mme [N] dont l’action et par conséquent l’assignation est irrecevable faute de qualité et intérêt à agir ;

— constater l’exception de procédure tirée de l’existence d’une clause compromissoire insérée au contrat de bail ;

— dire et juger l’exception de procédure soulevée par M. et Mme [X] ;

— se déclarer incompétent compte tenu de la clause compromissoire ;

— dire en conséquence n’y avoir lieu à référé ;

A titre subsidiaire,

— constater, dire et juger que les demandes de [I] [N] se heurtent à une contestation sérieuse ;

— débouter Mme [I] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

— condamner Mme [I] [N] à payer aux époux [X] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour manœuvres déloyales et dolosives ;

— condamner [I] [N] à leur payer la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner [I] [N] aux entiers dépens.

Ils font valoir que :

— les demandes de Mme [I] [N] sont irrecevables faute de droit à agir dès lors que le local commercial est exploité par la SAS RESTO L’ETOILE et que contrairement aux stipulations figurant au bail, Mme [N] au lieu de procéder à son immatriculation a créé une SAS dont elle est gérante;

— la bail commercial ne contient pas de clause de substitution du preneur au profit d’une personne morale et Mme [N] n’a pas qualité d’exploitant au sens des dispositions de l’article L 145-1 du code de commerce en l’absence d’immatriculation ;

— les locaux sont exploités par une personne morale la société RESTO ETOILE qui a seule intérêt et qualité à agir devant la présente juridiction ;

— l’intervention volontaire de la société RESTO ETOILE ne saurait pallier l’irrecevabilité dès lors qu’elle n’a pas la qualité de preneur à bail, Mme [N] n’ayant toujours pas régularisé l’avenant au bail adressé par les bailleurs prévoyant la substitution ;

— la présente juridiction est incompétente en raison de la clause compromissoire contenue dans le bail ;

— Aucune mis en demeure de procéder aux travaux prescrits par la commission consultative de sécurité et d’accessibilité de l’arrondissement des Andelys ne leur a été adressée comme l’exige l’article 1222 du Code civil ;

— la demande de mise en conformité de l’installation électrique sous astreinte est sérieusement contestable puisqu’il n’appartient pas au juge des référés de déterminer laquelle des parties doit procéder aux travaux d’autant que la preneuse a réalisé d’importants travaux au sein du bâtiment et que l’imputabilité des désordres ne relève pas de l’évidence ;

— ils ne peuvent être condamnés à réparer l’installation électrique, puisque le bail stipule que son entretien et sa réparation incombe au preneur ;

— la demande de provision, faute de justificatif, devra être rejetée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité, l’intérêt à agir de Mme [I] [N] et l’intervention volontaire de la SAS RESTO L’ETOILE

L’article 31 du Code de procédure civile dispose que : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé » et l’article 32 du même Code dispose qu’est « irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

L’article 122 du même Code dispose que : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 126 du même Code dispose que : « Dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. »

Les époux [X] soulèvent le défaut de qualité et d’intérêt agir de Mme [N] dans le cadre de la présente procédure.

Il ressort des pièces versées au dossier, et notamment du contrat de bail régularisé entre les parties et des termes du jugement du tribunal judiciaire d’Evreux du 2 décembre 2024, que Mme [N] a signé le contrat de bail en son nom personnel .

Par ailleurs, si M. et Mme [X] produisent aux débats un avenant au bail commercial qu’ils ont rédigé prévoyant la substitution de la SAS RESTO L’ETOILE, exploitante du fonds de commerce à Mme [N], avenant que cette dernière n’a pas signé réclamant qu’il soit régularisé devant notaire, il y a lieu de rappeler que Mme [N] avait fait procéder de son côté à la rédaction d’un tel avenant devant le notaire rédacteur du bail originel et ce dès le 16 novembre 2020 pour régulariser la situation conformément aux stipulations du bail, M. et Mme [X] n’ayant jamais signé cet avenant sans s’être opposés jusqu’alors à ce que le fonds de commerce soit exploité par la personne morale la SAS RESTO L’ETOILE.

Dans ces conditions, Mme [N] justifie de son intérêt et de sa qualité à agir et M. et Mme [X] seront déboutés de leur fin de non-recevoir soulevée à ce titre.

Par ailleurs, il y a lieu de recevoir l’intervention volontaire régulièrement formalisée par conclusions écrites de la SAS RESTO L’ETOILE, objet de la clause de substitution de l’avenant dont les modalités de conclusions opposent encore les parties et qui exploite le fonds de commerce de restauration dont Mme [N] assure la gérance.

Sur l’exception de procédure au titre de la clause compromissoire

L’article 1442, alinéa 2, du Code de procédure civile dispose que : « La clause compromissoire est la convention par laquelle les parties à un contrat s’engagent à soumettre à l’arbitrage les litiges qui pourraient naître relativement à ce contrat. »

L’article 73 du même Code dispose que : « Constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. »

L’exception tirée de l’existence d’une clause compromissoire est régie par les dispositions qui gouvernent les exceptions de procédure.

Le bail du 24 septembre 2020 contient une clause compromissoire qui stipule que « Les parties conviennent de soumettre à l’arbitrage toutes contestations ou différends de quelque nature que ce soit qui pourraient surgir de l’exécution du présent contrat ».

Cependant, une clause compromissoire n’exclut pas, tant que le tribunal arbitral n’est pas constitué, la faculté de saisir le juge des référés aux fins de mesures provisoires ou conservatoires.

Par conséquent, il convient de rejeter l’exception de procédure et de se déclarer compétent pour statuer dans le cadre de la procédure de référé sur les demandes de mise en conformité du local sous astreinte, de suspension des loyers et de provision.

Sur la demande de mise en conformité du local sous astreinte

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020, comme modifié par le Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

Une contestation sérieuse, visée par ce texte, survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, ils doivent être constatés, à la date où le juge de première instance a statué et avec l’évidence requise en référé.

L’article 1719 du code civil dispose : Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Par application des dispositions de ces trois derniers textes, le preneur peut suspendre le paiement du loyer en cas de manquement du bailleur à ses obligations qui entraîne une impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués ou d’user des lieux conformément à la destination du bail.

Selon l’article R 145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent …

L’article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Aux termes du bail commercial portant sur la location d’un local à usage commercial comprenant une salle de bar, salle de restaurant, cuisine et locaux sanitaires, signé le 24 septembre 2020 entre les époux [X] et Mme [N], au chapitre charges et conditions figure une clause de répartition des frais d’entretien et réparations ainsi rédigée : Le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives ou du menu entretien, au fur et à mesure qu’elles deviendront nécessiares , pendant la durée du bail , la bailleur ayant à sa charge que les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil. ……..Le preneur aura également à sa charge tous travaux exigés par l’administration pour mettre les lieux loués en conformité avec les normes de sécurité, d’hygiène et d’accès, et notamment avec les normes de sécurité liées à l’activité qu’il se propose d’exercer et même si les travaux touchent au gros œuvre et à la toiture ».

Néanmoins, comme soutenu légitimement par Mme [N], les dispositions de l’article R 145-35 du code de commerce, issues du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, sont d’ordre public. Elles sont entrées en vigueur le 5 novembre suivant, date de publication du décret, et sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication dudit décret. Elles le sont donc au bail liant les parties conclu le 24 septembre 2020, pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2020.

Dès lors et sans procéder à une quelconque interprétation du contrat, l’on peut en déduire qu’aucune contestation sérieuse de l’obligation de délivrance du bailleur ne peut s’articuler sur la clause de répartition des frais d’entretien et réparations insérée dans le bail.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le local commercial de restauration donné à bail par M. et Mme [X] est relié à un compteur électrique permettant d’alimenter à la fois le local commercial de Mme [N] et des locaux d’habitation se trouvant derrière le fonds de commerce, tous loués par les époux [X].

Suite à une panne électrique totale survenue au sein du local commercial le 19 janvier 2025 Mme [N] a fait diligenter un procès-verbal de commissaire de justice le 20 janvier 2025.

Le commissaire de justice dans son constat a pu constater et confirmer la panne et son étendue, aucun des points lumineux ne fonctionnant et l’ensemble des vitrines réfrigérées, congélateurs et réfrigérateurs étant à l’arrêt.

Il a relevé « la présence d’une gaine électrique de couleur grise dont l’une de ses extrémités pénètre dans les combles et l’autre dans un des murs extérieurs d’un petit local technique ….un joint est présent sur la jonction du mur et l’extrémité de cette gaine ; cette dernière extrémité s’oriente vers un coffret se trouvant à l’intérieur de ce local « . il rapporte que selon Mme [N], seul le bailleur est en possession de cette clef ce qu’à confirmé M. [X], présent lors du constat et que cette gaine a été posée et raccordée par ce dernier le 19 janvier 2025 qui serait selon la locataire à l’origine de la panne.

Le commissaire de justice a fait le constat que la gaine électrique et les fils électriques du compteur avaient été coupés et qu’un scotch de couleur noir était présent autour desdits fils. Si suite à l’intervention d’un électricien lors du constat le courant a pu être rétabli dans les logements d’habitation, il en a été différemment du local commercial restant encore à ce jour privé d’alimentation électrique.

M. [X] qui est intervenu au cours des opérations de constats affirme sans apporter le moindre élément à l’appui de ses allégations que Mme [L] serait à l’origine des détériorations de l’installation électrique se trouvant dans les combles faisant état de « sabotage » de la part de cette dernière. De même, si ce dernier affirme que les travaux entrepris par Mme [L] depuis la régularisation du bail seraient à l’origine des désordres et défaillances électriques constatés produisant un constat de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, il n’est nullement démontré de façon incontestable de liens entre ces travaux qui ont concerné principalement la cuisine et la hotte aspirante avec le dispositif d’alimentation électrique.

En tout état de cause et quelle que soit l’origine précise de la panne de l’installation électrique, il convient de relever qu’à la suite de cet évènement le maire de la commune de [Localité 16] dans le cadre de son pouvoir de police et au regard de la dangerosité de la situation a saisi la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité, commission d’arrondissement des Andelys.

Dans son avis en date du 25 février 2025 dont le bailleur a nécessairement eu connaissance en sa qualité de propriétaire des locaux, pièce produite et ayant été soumise en tout état de cause à la libre discussion des parties, la commission a rendu un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’établissement RESTO L’ETOILE faisant état d’un risque majeur d’incendie.

Dans le cadre des 7 préconisations qu’elle a édictées, elle a relevé la présence d’un grand nombre de câbles électriques hors de leurs gaines voire dénudés. De façon générale, elle a émis de forts doutes concernant la conformité de l’installation électrique commune à l’ensemble du bâtiment (logement et restaurant) et l’isolement règlementaire CH 1H entre le restaurant et les tiers, le sinistre pouvant très rapidement envahir l’ensemble du site.

En raison de défaillances et des non conformités majeures de l’installation électrique qui concerne l’ensemble de l’immeuble dont est propriétaire M. et Mme [X]

( restaurant exploité par la SAS L’ETOILE et les locaux d’habitation donnés à bail ), il est avéré avec l’évidence requise en référé que l’exploitation du fonds de commerce de restauration par Mme [N] est rendue impossible de sorte que le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur n’est pas sérieusement contestable en son principe et en son ampleur puisque, comme indiqué supra, elle affecte l’ensemble de l’activité visée au bail, à savoir l’activité de bar, restauration.

Dans ces conditions et vu l’urgence, quand bien même il n’est pas justifié de mise en demeure formalisée préalable, il y a lieu d’enjoindre à M. et Mme [X] de procéder à la réalisation des travaux de mise en conformité de l’installation électrique du local commercial objet du bail régularisé avec Mme [N] le 24 septembre 2020 selon les préconisations de la commission de sécurité dans son avis du 25 févier 2025 . Il y a lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois et ce passé un délai de deux mois après la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers

Sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile et de l’article 1219 du code civil , dès lors qu’il est établi en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et avec l’évidence requise en référé l’impossibilité totale dans laquelle se trouve à ce jour le preneur de jouir des lieux loués, il y a lieu d’ordonner à compter de la présente ordonnance la suspension du paiement des loyers et charges courants par Mme [N] au bénéfice de M. et Mme [X] et ce jusqu’à la réalisation effective des travaux de sécurisation électrique et l’obtention de l’autorisation de la commission de sécurité de reprendre l’activité.

Sur la demande de provision

En vertu de l’article 835 al 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’absence d’éléments objectifs produits par la demanderesse sur un éventuel préfinancement des travaux à la charge du locataire et de pièces produites concernant les besoins de financement en réapprovisionnement en matière première, la demande de provision formée par Mme [N] sera rejetée.

En l’absence de toute mauvaise foi de Mme [N], les époux [X] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour manoeuvres déloyales et dolosives. .

Sur les frais du procès

M. et Mme [X] seront condamnés in solidum aux dépens et à payer à Mme [N] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

REJETTE la fin de non-recevoir formée par M.[G] [X] et Mme [U] [X] au titre du défaut d’intérêt et de qualité d’agir de Mme [I] [N] ;

DECLARE l’action formée par Mme [I] [N] recevable ;

RECOIT l’intervention volontaire de la SAS RESTO L’ETOILE ;

REJETTE l’exception de procédure soulevée par M. [G] [X] et Mme [U] [X] au titre de la clause compromissoire ;

ENJOINT à M. [G] [X] et Mme [U] [X] de procéder à la réalisation des travaux de mise en conformité de l’installation électrique du local commercial objet du bail régularisé avec Mme [I] [N] le 24 septembre 2020 selon les préconisations de la commission de sécurité dans son avis du 25 févier 2025, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois et ce passé un délai de deux mois après la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNE à compter de la présente ordonnance la suspension du paiement des loyers et charges courants par Mme [I] [N] au bénéfice de M.[G] [X] et Mme [U] [X] et ce jusqu’à la réalisation effective des travaux de sécurisation électrique et l’obtention de l’autorisation de la commission de sécurité de reprendre l’activité ;

DEBOUTE Mme [I] [N] de sa demande de provision ;

DEBOUTE M.[G] [X] et Mme [U] [X] de leur demande de dommages et intérêts;

DEBOUTE les parties de leur demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [X] et Mme [U] [X] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [X] et Mme [U] [X] à payer à Mme [I] [N] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le greffier.

Le greffier Le Président