TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Mars 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2026

GROSSE :

Le 06 mars 2026

à Me [L] [C]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/05681 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7AWM

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [D]

né le 31 Octobre 1975 à [Localité 1], domicilié : chez Cabinet LAUGIER-FINE, [Adresse 1]

représenté par M^e Lisa VIETTI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [Z] [V]

né le 28 Janvier 1990 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée à effet au 17 janvier 2025, M. [D] a donné à bail à M. [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 429 euros, outre 60 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier au locataire par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025 un commandement de payer la somme de 1.388,62 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2025, le bailleur a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à l’effet du 30 juin 2025, Ordonner l’expulsion du défendeur sans délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision,Prononcer la possibilité pour le juge saisi de liquider les astreintes auxquelles le défendeur serait condamné,Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due par le défendeur depuis la résiliation du bail au double du dernier loyer échu, charges en sus, conformément aux stipulations contractuelles, En cas d’expulsion, autoriser le demandeur à transporter les meubles et objets se trouvant les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls du défendeur, les frais étant à la charge de ce dernier, Condamner par provision le défendeur à payer la somme de 2.693,70 euros, comptes arrêtés au 11 septembre 2025, outre intérêts au taux légal capitalisés à compter du 19 mai 2025, Le condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée au double du dernier loyer,Le condamner à payer la somme de 1.400 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 4.121,98 euros, selon décompte arrêté au 5 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison de la notification préalable à la préfecture.

Bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, le défendeur n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Par application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 14 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 8 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (page 2) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 mai 2025, pour la somme en principal de 1.388,62 euros.

Bien que le commandement de payer mentionne un délai de six semaines pour régler les sommes dues, la clause résolutoire n’a pu être acquise qu’à l’issue du délai de deux mois stipulé par le bail qui lie les parties.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 juillet 2025.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le défendeur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ du défendeur par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 490,81 euros actuellement, et de condamner le défendeur à son paiement.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de fixer cette indemnité à une somme correspondant au double du loyer mensuel.

Le demandeur produit un décompte arrêté au 5 janvier 2026 dont il résulte que la dette locative s’élève à la somme de 4.121,98 euros.

Pour autant, ce décompte inclus des frais de courriers de relance (deux fois 5 euros), qu’il y a lieu de déduire dès lors qu’ils ne relèvent pas des sommes dues au titre du bail et que l’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 interdit au bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas de manquement à une obligation contractuelle.

En outre, le décompte inclut des frais d’huissier pour 149,08 euros et 189,47 euros qu’il y a également lieu de déduire puisque le coût des actes est inclus dans les dépens.

Enfin, le décompte inclut des « honoraires de location » pour 403 euros qui ne correspondent pas à des loyers et charges, dont le montant n’est pas mentionné dans le bail et dont le créancier, à supposer qu’ils soient effectivement dus par le locataire, serait l’agence qui a été établi le bail et fait l’état des lieux d’entrée, et non le bailleur.

Par conséquent, le défendeur sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3.370 euros (4.121,98 – (10 + 149,08 + 189,47 + 403)), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 975,62 euros (somme en principal mentionnée dans le commandement de 1.388,62 – (10 + 403)) euros à compter de la délivrance du commandement de payer du 19 mai 2025 et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’ordonner la capitalisation d’intérêts échus de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamné à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, étant rappelé qu’en vertu de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

Enfin, la demande du bailleur, tendant à dire que le juge des contentieux de la protection conservera la possibilité de liquider les astreintes auxquelles le défendeur serait condamné, sera rejetée dès lors qu’aucune demande d’astreinte n’est formée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE l’action de M. [P] [D] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 17 janvier 2025 conclu entre M. [P] [D] et M. [T] [V] concernant le logement, situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 20 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [T] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [T] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [P] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE les demandes d’astreinte et de suppression du délai pour quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [T] [V] à payer à M. [P] [D], à titre provisionnel, la somme de 3.370 euros décompte arrêté au 5 janvier 2026 incluant la mensualité de janvier 2026, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 975,62 euros à compter du 19 mai 2025 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [T] [V] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 490,81 euros à ce jour, à compter du 6 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [T] [V] à payer à M. [P] [D] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge