Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a4, 13 janvier 2026, n° 24/01460

TJ Marseille 13 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges
La cour a jugé que la SCI ALEX&CO, n'ayant pas contesté les décisions de l'assemblée générale, était tenue de payer les charges exigibles.
Accepté
Résistance abusive au paiement des charges
La cour a constaté que la SCI ALEX&CO avait causé un préjudice au syndicat en ne payant pas les charges exigibles, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Rejeté
Dommages et intérêts pour désordres
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'elle faisait l'objet d'une procédure distincte et ne pouvait être examinée dans le cadre de cette affaire.
Rejeté
Demande de compensation
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'elle n'était pas fondée dans le cadre de la présente procédure.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner la SCI ALEX&CO à payer une somme au titre des frais exposés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a4, 13 janv. 2026, n° 24/01460
Numéro(s) :	24/01460
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	2 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Edouard BAFFERTGuillaume BORDET
Cabinet(s) :	BAFFERT-MALYBORDET KEUSSEYAN- BONACINA MOUILLAC COLLET
Parties :	représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. Cabinet D4 IMMOBILIER, ASSOCIATION BORDET - KEUSSEYAN - BONACINA, Syndicat des Copropriétaires [ Adresse 7 ] c/ S.C.I. ALEX & CO, SARL BAFFERT-MALY

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 13 Janvier 2026

Enrôlement : N° RG 24/01460 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4GNK

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 6] (l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA)

C/ S.C.I. ALEX & CO (la SARL BAFFERT-MALY)

DÉBATS : A l’audience Publique du 14 octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Sylvie HOBESSERIAN

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 13 janvier 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 7]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. Cabinet D4 IMMOBILIER

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 524 659 323

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

S.C.I. ALEX & CO

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 445 227 986

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son Gérant

représentée par Maître Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ALEX&CO est copropriétaire des lots 34, 67, 471 et 472 au sein de la [Adresse 8] [Adresse 4] sise [Adresse 2].

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] l’a mise en demeure de payer par lettre officielle recommandée du 14 novembre 2023 la somme de 8.108,44 euros au titre des charges.

Suivant exploit du 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER, a fait assigner la SCI ALEX&CO devant le présent tribunal.

Par conclusions notifiées par RPVA le 6 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], demande au tribunal, sur le fondement des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et 55 et suivants du décret du 17 mars 1967, de :

— juger recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9],

— condamner la SCI ALEX&CO à lui payer la somme de 10.450,79 euros au titre des charges impayées (réactualisées au 25 mars 2025),

— condamner la SCI ALEX&CO à lui payer la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

— débouter la SCI ALEX&CO de ses demandes indemnitaires,

— débouter la SCI ALEX&CO de sa demande de compensation,

— condamner la SCI ALEX&CO à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 septembre 2024, la SCI ALEX&CO demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], de ses demandes,

— à titre subsidiaire, réduire le quantum des sommes réclamées à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], à lui payer la somme de 15.124,21 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des travaux sur les parties communes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], à lui payer la somme de 8.437,50 euros au titre du préjudice de jouissance subi durant les travaux de reprise de la terrasse,

— ordonner à titre subsidiaire la compensation entre les sommes dues de part et d’autre entre la SCI ALEX&CO et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9],

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre des charges

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], produit au soutien de sa demande de paiement de charges notamment les pièces suivantes :

— la lettre de mise en demeure du conseil du syndicat des copropriétaires du 14 novembre 2023,

— le procès-verbal de délibération du 8 janvier 2021 établi par Maître [P] sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021,

— le procès-verbal de délibération du 4 avril 2022, établi par Maître [P] sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, et modifiant le budget pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 9 octobre 2023, approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2018, approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2019, approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2020, réajustant le budget provisionnel de l’exercice 2023 et votant le budget prévisionnel pour 2024,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 17 avril 2023 approuvant le budget de la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, ainsi que le budget pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 11 juillet 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023, réajustant le budget prévisionnel de l’exercice N+1 et votant le budget pour l’exercice N+2,

— le relevé de compte de la SCI ALEX&CO au 25 mars 2025.

La SCI ALEX&CO fait valoir en premier lieu que la demande au titre des travaux de ravalement de façade est injustifiée en l’absence de justification d’achèvement des travaux.

Toutefois, cette contestation ne peut être retenue dans la mesure où il est constant que ces travaux ont été achevés, la SCI ALEX&CO indiquant dans ses écritures qu’elle a procédé aux travaux de remise en état consécutifs aux désordres dont elle dit avoir été victime au cours du ravalement de façade. Cette argumentation doit être écartée.

En deuxième lieu, la SCI ALEX&CO déclare que la somme réclamée au titre des travaux a augmenté depuis l’assignation, sans justification d’approbation d’éventuels frais à ce titre.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires justifie de l’approbation des comptes arrêtés au 31 décembre 2023 et les budgets prévisionnels N+1 et N+2.

Cette argumentation sera rejetée.

En troisième loi, la SCI ALEX&CO oppose les désordres qu’elle a subis au cours des travaux de ravalement de façade. Toutefois, ces éventuels désordres font l’objet d’une procédure distincte. La SCI ALEX&CO ne peut se prévaloir d’aucune exception d’inexécution du syndicat des copropriétaires en lien avec ces désordres, les appels de fond étant immédiatement exigibles.

L’existence de désordres, à les supposer établis, ne peut être en tout état de cause un motif pour la SCI ALEX&CO de ne pas honorer ses charges comprenant les appels de fonds pour ces travaux.

N’élevant aucune autre contestation utile, la SCI ALEX&CO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la somme de 10.450,79 euros – 1185,60 euros au titre des honoraires d’avocats, ces derniers étant pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile, soit la somme de 9.265,19 euros au titre des charges arrêtées au 25 mars 2025.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SCI ALEX&CO s’est abstenue illégitimement de payer une partie de ses charges alors qu’elles étaient exigibles et qu’une autre procédure était en cours au sujet des désordres en lien avec les travaux.

Cette faute a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires qui s’est trouvé privé de trésorerie pour faire face aux dépenses générales.

La SCI ALEX&CO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI ALEX&CO

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que :

I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d’habitation, à l’exception des locaux commerciaux, en locaux d’habitation contrevient à la destination de l’immeuble, elle est soumise à l’approbation de l’assemblée générale, qui statue à la majorité prévue à l’article 24.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.

En l’espèce, la SCI ALEX&CO réclame l’indemnisation des désordres qu’elle dit avoir subis du fait de la réalisation des travaux.

Toutefois, ces demandes font l’objet de la procédure distincte RG n°22/8755, plaidée le 9 septembre 2025. Elles doivent être rejetées dans le cadre de la présente procédure, représentant un doublon.

La SCI ALEX&CO invoque également un trouble de jouissance de sa terrasse du fait des désordres. Cette demande est également formulée dans le cadre de l’autre procédure. Elle ne pourra qu’être rejetée, étant observé que la SCI ALEX&CO ne demande explicitement aucune indemnisation du trouble de jouissance pendant la période des travaux de ravalement de façade.

La SCI ALEX&CO sera alors déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande de compensation.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

La SCI ALEX&CO succombant principalement dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], de la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI ALEX&CO à payer la somme de 2.000 € au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI ALEX&CO à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 9.265,19 euros au titre des charges arrêtées au 25 mars 2025,

Condamne la SCI ALEX&CO à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Déboute la SCI ALEX&CO de ses demandes de dommages et intérêts,

Dit n’y avoir lieu à compensation,

Condamne la SCI ALEX&CO aux dépens,

Condamne la SCI ALEX&CO à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est revêtu de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE TREIZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE