Du 13 juin 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 25/00170 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2AIZ

[S] [F]

C/

[R] [B]

— Expéditions délivrées à

M^e Juliette GAILLARD

— FE délivrée à

M^e Juliette GAILLARD

Le 13/06/2025

Avocats : M^e Juliette GAILLARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 juin 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [S] [F]

née le 21 Janvier 1928 à [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Juliette GAILLARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [R] [B]

[Adresse 9] [Adresse 4]

[Adresse 11] [Adresse 10]

[Localité 8]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Avril 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 12.07.2022, à effet du 1er août 2022, Madame [S] [F] a donné à bail à Madame [R] [B] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 13] moyennant un loyer initial de 350 euros et 100 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 11.10.2024, Madame [S] [F] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.239,20 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 11.10.2024, Madame [S] [F] a également fait délivrer à la locataire un congé aux fins de vente du logement à effet au 31 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 27.12.2024, Madame [S] [F] a assigné Madame [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 28.03.2025 aux fins de voir :

— Constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement ;

— Ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— Condamner le défendeur à payer par provision à Madame [S] [F] la somme provisionnelle de 1.790 euros correspondant aux loyers et charges impayés, dus à ce jour outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

— Condamner Madame [R] [B] au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner Madame [R] [B] à payer une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

— Condamner Madame [R] [B] aux dépens, en ce compris le coût du congé, du commandement de payer les loyers.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 28.03.2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 11.04.2025.

Lors de l’audience du 11.04.2025, Madame [S] [F], régulièrement représentée par son avocat, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1.790 euros au 31 décembre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle précise que la dette locative constitue un préjudice important pour elle qui se trouve en EHPAD, le loyer devant servir au paiement de ses frais de séjour. Elle indique être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [R] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [R] [B] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13.06.2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution défenderesse :

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 30.12.2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 28.03.2025.

L’assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme, étant observé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dont la bailleresse ne justifie pas, n’est pas une condition de recevabilité en présence d’un bailleur personne physique.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Madame [S] [F] a fait signifier à Madame [R] [B] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.239,20 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 11.10.2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [R] [B] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 11.10.2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 12.12.2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 12.12.2024.

En outre, s’il apparaît du décompte locatif que Madame [R] [B] a repris le paiement du loyer courant dans son intégralité en octobre, novembre et décembre 2024, et que l’absence de décompte plus actuel laisse penser que cette reprise a continué jusqu’à la date de l’audience du 11 avril 2025, elle ne s’est pas présentée à l’audience du 28 mars 2025, ni à celle du 11 avril 2025, et n’a pas non plus répondu aux convocations du service de la Préfecture.

Aussi, aucune demande de délais suspensifs de la clause résolutoire n’a été formulée de sa part par écrit adressé au tribunal.

Par conséquent, faute de présence à l’audience, et d’élément transmis permettant de caractériser sa capacité à apurer sa dette locative, alors que la bailleresse n’a pas formulé de demande de délais au profit de sa locataire, le juge ne dispose pas du pouvoir de l’accorder d’office.

Dès lors, Madame [R] [B] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 12.12.2024, ce qui constitue pour Madame [S] [F] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [S] [F] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1.790 euros à la date du 31.12.2024.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [R] [B] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.790 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 31.12.2024 – échéance du mois de décembre 2024 incluse. Madame [R] [B] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (450 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [R] [B], et ce non compris les frais de congé pour vente délivré le 11 octobre 2024, non nécessaires à l’engagement de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [R] [B] à verser à Madame [S] [F] la somme de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 12.12.2024 ;

CONDAMNONS Madame [R] [B] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] [Localité 1] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [R] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (450 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [R] [B] à payer à Madame [S] [F] la somme de 1.790 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 31.12.2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [R] [B] à payer à Madame [S] [F], à compter du 1er janvier 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [R] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [R] [B] à payer à Madame [S] [F] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION