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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MONTLUCON

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01179 – N° Portalis DBWM-W-B7J-CRRV

Contentieux de la protection

MINUTE N°26/00

JUGEMENT

DU : 19 Février 2026

E.P.I.C. [Localité 2] HABITAT OPH

C/

[U] [Z]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

E.P.I.C. [Localité 2] HABITAT OPH

[U] [Z]

copie exécutoire délivrée à :

E.P.I.C. [Localité 2] HABITAT OPH

JUGEMENT

Le 19 Février 2026, au siège du Tribunal, sous la Présidence de […], Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de […], Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 2] HABITAT OPH

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Madame [V] [H], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [U] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 3 décembre 2025, […], juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de […], Greffier, en présence de [P] [F], assistant de justice , après avoir constaté l’absence de la partie défenderesse et entendu la partie demanderesse en ses demandes et explications par dépôt de dossier, a avisé la partie que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 19 FEVRIER 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de location signé le 29 avril 2022, avec prise d’effet le 02 mai 2022, l’E.P.I.C. [Localité 2] HABITAT OPH (ci-après [Localité 2] HABITAT) a donné à bail à Monsieur [U] [Z] (ci-après Monsieur [Z]), un appartement à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] 2 à [Localité 2] contre un loyer mensuel initial de 250,02 euros, outre le paiement de charges locatives. En mai 2025, le loyer mensuel s’est élevé à 276,56 euros. En mai 2022, le montant des charges locatives s’est élevé à 51,40 euros. Le dépôt de garantie a été fixé à hauteur d'1 mois de loyer sans les charges.

Par courrier en date du 09 septembre 2024, [Localité 2] HABITAT a mis en demeure Monsieur [Z] de régulariser sa situation suite à un rendez-vous, en vue de régler une dette à hauteur de 772,8 euros, qui est resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, déposé en étude, [Localité 2] HABITAT a fait signifier à Monsieur [Z], en visant la clause résolutoire insérée au bail, un commandement de payer une somme due en principal au titre des loyers, charges échues et impayées ainsi que du dépôt de garantie à hauteur de 1.021,36 euros, selon décompte arrêté le 11 octobre 2024, outre une somme de 114,08 euros au titre dudit commandement de payer, et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

La Commission spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (ci-après CCAPEX) a enregistré avec accusé de réception électronique la signification du commandement de payer le 17 octobre 2024.

Un procès-verbal de constat d’abandon du logement a été dressé par l’étude ACTALLIER le 12 décembre 2024 à la demande de [Localité 2] HABITAT.

Le 13 décembre 2024, Monsieur [Z] s’est manifesté auprès de l’étude ACTALLIER.

[Localité 2] HABITAT a fait assigner Monsieur [Z] en constatation de la résiliation du bail devant le Juge des Contentieux de la Protection de Montluçon suivant acte de commissaire de justice signifié le 16 juillet 2025, déposé en étude.

La procédure a été dénoncée à la préfecture de l’Allier par voie électronique avec accusé de réception en date du 17 juillet 2025.

Monsieur [Z] a été absent aux deux visites à domicile proposées en vue de la réaliser du diagnostic social et financier.

L’audience a eu lieu le 03 décembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 03 décembre 2025, [Localité 2] HABITAT, par l’intermédiaire de sa directrice générale représentée par pouvoir, maintient ses demandes contenues dans l’assignation et sollicite :

— que soit constatée la résiliation du 16 décembre 2024, du bail conclu entre [Localité 2] HABITAT et Monsieur [Z] portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] ;

— que soit ordonnée en conséquence l’expulsion de Monsieur [Z] du logement et celle de tous occupants et tous biens de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [Z] à lui verser les sommes suivantes :

7.965,68 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges impayées et du dépôt de garantie dus à l’audience ;

En deniers ou en quittances, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable, augmenté des charges elles-mêmes révisables, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Les entiers frais et dépens comprenant ceux du commandement de payer ;- que soit ordonnée l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, [Localité 2] HABITAT fait valoir que le commandement de payer signifié le 15 octobre 2024 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail signé le 29 avril 2022 entre les parties est acquise. De surcroît, [Localité 2] HABITAT expose que Monsieur [Z] ne s’est pas présenté au rendez-vous fixé par le service Contentieux de [Localité 2] HABITAT en vue de régler sa dette locative. De surcroît, [Localité 2] HABITAT argue qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement des loyers courants avant l’audience et s’oppose à des délais de paiement. Enfin, [Localité 2] HABITAT expose que Monsieur [Z] est en intérim à [Localité 3] et ne souhaite plus quitter le logement alors qu’il devait le quitter.

À l’audience du 03 décembre 2025, Monsieur [Z] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

MOTIVATION

➣ Sur la demande en paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail litigieux, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, [Localité 2] HABITAT verse au débat l’engagement de location, un décompte actualisé des sommes dues et le commandement de payer.

Monsieur [Z] ne conteste par la dette et ne justifie pas du paiement intégral du retard. Il convient donc de faire droit à la demande en paiement de [Localité 2] HABITAT qui apparaît bien fondée.

En conséquence, Monsieur [Z] sera condamné à payer à [Localité 2] HABITAT la somme de 7.965,68 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges impayées et du dépôt de garantie dus à l’audience.

➣ Sur la résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Allier par la voie électronique le 17 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 2] HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 17 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

L’article 24 de la loi du juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit en son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, l’une des conditions générales du bail stipule : « En cas de non-paiement des sommes dues à l’Organisme, loyers ou charges régulièrement appelés ou en cas de non versement du dépôt de garantie, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal (déduction faite de l’A.P.L.) le contrat sera, après examen du cas en liaison avec le service social du secteur, résilié de plein droit à l’initiative de [Localité 2] Habitat, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet. »

Il convient donc de retenir que le défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne peut produire effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément aux stipulations du contrat de location litigieux.

Il est établi et non contesté que les Monsieur [Z] a laissé impayées les échéances de loyer depuis plusieurs mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail a été signifié à Monsieur [Z] le 15 octobre 2024, lui impartissant un délai de deux mois pour régulariser sa situation.

Monsieur [Z] n’a pas apuré intégralement sa dette dans le délai imparti et reste toujours redevable d’un arriéré.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au profit de [Localité 2] HABITAT et donc de la résiliation du bail sont réunies à la date du 16 décembre 2024.

➣ Sur les conséquences de la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Cette situation se caractérise lorsque le locataire défaillant a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, par sa capacité, non seulement à payer le loyer courant et les charges, mais également à apurer l’arriéré locatif dans le délai légal de trois ans.

En l’espèce, Monsieur [Z] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Par conséquent, Monsieur [Z] étant occupant sans droit ni titre en raison de la résiliation de plein droit du contrat de bail, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants et tous biens de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice chargé de l’exécution peut requérir le concours de la force publique et d’un serrurier, à défaut de départ volontaire.

Conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

À défaut de quoi, conformément à l’article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du Juge de l’exécution.

En outre, Monsieur [Z] sera condamné à payer à compter du 16 décembre 2024, date de la résiliation du bail, à payer à [Localité 2] HABITAT, en deniers ou en quittances, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable, augmenté des charges elles-mêmes révisables, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

➣ Sur les différents frais

➛ Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Z] succombe à l’instance.

En conséquence, Monsieur [Z] devra supporter les entiers frais et dépens de l’instance.

➛ Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit aux demandes présentées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

➣ Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 2] HABITAT OPH la somme de 7.965,68 euros (sept mille neuf cent soixante cinq euros et soixante huit centimes) au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges impayées et du dépôt de garantie selon décompte arrêté à l’audience ;

CONSTATE à la date du 16 décembre 2024 l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location et la résiliation du bail conclu le 29 avril 2022 entre l’E.P.I.C. [Localité 2] HABITAT OPH et Monsieur [U] [Z], et portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] ;

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ORDONNE l’expulsion de Monsieur [U] [Z] ainsi que celle de tous occupants et tous biens de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter le logement situé [Adresse 3] à [Localité 2], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 2] HABITAT OPH, en deniers ou en quittances, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable, augmenté des charges elles-mêmes révisables, ce à compter du 16 décembre 2024, date de résiliation du bail, et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, étant précisé que les indemnités d’occupation dues à compter du 16 décembre 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit la date d’audience, sont intégrées dans la somme de 7.965,68 euros allouée à l’E.P.I.C. [Localité 2] HABITAT OPH par le présent jugement ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] aux entiers frais et dépens de l’instance ;

DÉBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 2] HABITAT OPH de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

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