TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Avril 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 29 Janvier 2026

GROSSE :

Le 03 avril 2026

à M^e GIRAUD Olivier

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 avril 2026

à M^e SLIMANI Soraya

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04405 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6WOZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société ERILIA et encore en ses bureaux [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [B] [V] épouse [J], demeurant [Adresse 3]

(AJ en cours)

représentée par M^e Soraya SLIMANI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [S] [J]

né le 04 Mars 1981, demeurant [Adresse 3]

(AJ en cours)

représentée par M^e Soraya SLIMANI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2015, la société ERILIA a consenti un bail d’habitation à M. [S] [J] et Mme [B] [J] née [V] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 357,36 euros et d’une provision pour charges de 223,03 euros.

Par actes de commissaire de justice du 29 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 949,48 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [J] et Mme [B] [J] née [V] le 30 octobre 2024.

Par assignations du 9 juillet 2025, la société ERILIA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [J] et Mme [B] [J] née [V] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4803,30 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 24 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 29 janvier 2026, la société ERILIA maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 janvier 2026, s’élève désormais à 5 137,47 euros. La société ERILIA considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [S] [J] et Mme [B] [J] née [V], représentés par leur conseil, versent un chèque de 500 euros à la barre. Ils ne contestent pas la dette et exposent que les difficultés de paiement rencontrées résultent de la perte d’emploi de M. [S] [J], de l’arrêt de travail subi par Mme [B] [J] née [V], de l’obligation de rembourser un trop perçu à la CAF et de l’absence de bourse de leurs enfants. Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

Dans le temps du délibéré, la société ERILIA a confirmé l’encaissement du chèque de 500 euros, actualisant la dette locative à 4 633,87 euros au 25 février 2026.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ERILIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 29 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 949,48 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 décembre 2024.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé, à défaut de justificatif, à la somme mensuelle de 650,88 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ERILIA ou à son mandataire.

En l’espèce, la société ERILIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 février 2026, M. [S] [J] et Mme [B] [J] née [V] lui devaient la somme de 4 633,87 euros, comprenant 432,63 euros de frais de procédure.

Toutefois, aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront donc retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

M. [S] [J] et Mme [B] [J] née [V] ne contestent pas la dette dans son principe ni dans son montant, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 4201,24 euros à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [S] [J] et Mme [B] [J] née [V] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 117 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [S] [J] et Mme [B] [J] née [V] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [J] et Mme [B] [J] née [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 octobre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 octobre 2015 entre la société ERILIA, d’une part, et M. [S] [J] et Mme [B] [J] née [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5], [Adresse 6], [Adresse 7] est résilié depuis le 30 décembre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [S] [J] et Mme [B] [J] née [V] à payer à la société ERILIA la somme de 4 201,24 euros (quatre mille deux cent un euro et vingt-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE M. [S] [J] et Mme [B] [J] née [V] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 117 euros (cent dix-sept euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [S] [J] et Mme [B] [J] née [V],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [S] [J] et Mme [B] [J] née [V] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [S] [J] et Mme [B] [J] née [V] seront solidairement condamnés à verser à la société ERILIA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit à défaut de justificatif, à la somme mensuelle de 650,88 euros et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE solidairement M. [S] [J] et Mme [B] [J] née [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 29 octobre 2024 et celui des assignations du 9 juillet 2025,

DÉBOUTE la société ERILIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 2 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge