TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 12 Septembre 2025

N° RG 24/08471 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LJQU

Jugement du 12 Septembre 2025

N°: 25/769

[T] [U]

[L] [U]

C/

[W] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M et Mme [U]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e OBJILERE-GUILBERT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Septembre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 16 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [T] [U]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparant en personne

Mme [L] [U]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparante en personne

ET :

DEFENDEUR :

Mme [W] [B]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne assistée de M^e Camille OBJILERE-GUILBERT, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PRÉTENTIONS :

M et Mme [T] et [L] [U] ont donné à bail à Mme [W] [B] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] par contrat du 21 juillet 2018, pour un loyer mensuel de 760 €, outre 20 € de provision sur charges.

Un état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement le 5 août 2018.

Par jugement du 17 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a :

— condamné Madame [W] [B] solidairement avec M. [E] [V] et Mme [K] [B], pris en leur qualité de caution, à payer aux époux [U] la somme de 1562,15 € au titre de l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation et provisions sur charges arrêté au 3 décembre 2021,

— accordé des délais de paiement aux défendeurs,

— suspendu les effets de la clause résolutoire en cas de respect de ces délais,

— prononcé l’expulsion de Mme [W] [B] en cas de non respect de ces délais de paiement.

M et Mme [U] ont saisi un conciliateur de justice d’un différend les opposant à Mme [B]. Un constat d’échec de la tentative de conciliation a été dressé le 15 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, M et Mme [T] et [L] [U] ont alors fait assigner Mme [W] [B] devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, l’expulsion de Mme [B] et la voir condamnée au paiement des sommes de 3835,17 € au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation et de la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles. Ils demandent, en outre, à leur locataire de produire des attestations d’assurance et d’entretien de la chaudière et de laisser l’accès au logement pour la réalisation des diagnostiques immobilier.

Mme [B] a ensuite quitté les lieux le 18 janvier 2025. Aucun état des lieux de sortie n’a été établi.

A l’audience du 16 mai 2025 lors de laquelle l’affaire a été retenue, M et Mme [U], comparants en personne, ont demandé à la présente juridiction de bien vouloir condamner Mme [W] [B] et ses cautionnaires à leur verser :

— la somme de 4881,59 € au titre de l’arriéré de loyer intégrant le jugement du tribunal du 17 Décembre 2021, avec majoration de 15%,

— a minima la somme de 718,30 € au titre du rattrapage de l’inflation des loyers à compter du 1er décembre 2022

— la somme de 789,87 € au titre des dépens de la procédure de décembre 2021,

— la somme de 3022,89 € au titre de la réparation de la porte d’entrée selon devis de l’entreprise RENO PRO,

— la somme de 92 € au titre de l’entretien de la chaudière,

— la somme de 855 € au titre des travaux de remise en état prévus pièce n°26,

— la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens,

Mme [W] [B], assistée de son avocat, a demandé à la présente juridiction de bien vouloir :

— débouter M et Mme [U] de toutes leurs demandes,

— condamner solidairement M et Mme [U] à lui verser les sommes suivantes :

* 2536 € au titre des loyers versés alors même que le logement était inhabitable et en raison de l’absence de remise du diagnostic technique obligatoire,

* 1500 € au titre du préjudice moral subi par le fait du comportement des bailleurs,

* 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens.

Pour l’exposé des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2025.

MOTIFS :

— Sur la révision des loyers :

L’article 17-1-I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que “ Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. (…)

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.”

En l’espèce, M et Mme [U] justifient avoir indiqué à Mme [B], par courrier daté du 25 novembre 2022, la revalorisation de son loyer, à compter du 1er décembre 2022, à la somme de 808,01 €.

Ils sont donc bien fondés à solliciter la condamnation de Mme [B] à leur verser la somme de 718,30 euros au titre de cette revalorisation du 1er décembre 2022 au mois de janvier 2025, date du départ des lieux.

— Sur le montant de l’arriéré de loyer et charges :

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En l’espèce, M et Mme [T] et [L] [U] produisent un décompte faisant état d’une somme due par Mme [W] [B] au titre de l’arriéré de loyers et provisions sur charges de 4881,59 € suite à l’occupation du logement sis [Adresse 2] à [Localité 9].

La locataire, Mme [B], produit un autre décompte, estimant que, déduction faite du dépôt de garantie de 760 euros, elle reste redevable de la somme de 3386,88 €, soit 4146,88 € sans déduction du dépôt de garantie.

La comparaison des décomptes permet de constater que la locataire et les propriétaires s’accordent sur les sommes versées par la locataire, mais que la différence de montant provient du fait que Mme [B] estime que ses propriétaires ne peuvent conserver la provision sur charges, faute de lui avoir fourni un décompte des charges provisionnelles.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : “Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.”

En l’espèce, les bailleurs justifient de la taxe d’ordure ménagère due par Mme [B] pour les années 2021 (81 euros), 2022 (110 euros), 2023 (118 €) et 2024 (160 €), soit une somme totale de 469 euros. Au titre de ces 4 années, une provision pour charges a été imputée à la locataire à hauteur de 180 euros pour 2024 et de 720 euros pour 2021, 2022 et 2023.

Il convient donc de déduire du décompte présenté par les époux [U] la somme de 431 euros correspondant aux provisions sur charge qu’ils ont perçu et dont ils ne justifient pas le bien fondé, sans qu’il y ait lieu d’examiner les années antérieures puisque le juge des contentieux de la protection a déjà statué sur ce point dans son jugement du 17 décembre 2021.

Mme [B] reste donc redevable de la somme de 4881,59 € – 431 € = 4 450,59 €, au titre de l’arriéré de loyers et charges, sans qu’aucune majoration ne soit justifiée.

Il convient de déduire de cette somme celle de 760 euros versé au titre du dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux de la locataire.

Mme [B] reste donc redevable de la somme de 3 690,59 € au titre de l’arriéré de loyers et charges.

— Sur les réparations locatives :

L’article 1728 du code civil dispose que : "Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :

“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ;”

En l’espèce, un état des lieux a été dressé lors de l’entrée de la locataire dans les lieux, mais aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé.

M et Mme [U] sollicitent toutefois la condamnation de leur locataire à leur verser les sommes suivantes :

— la somme de 3022,89 € au titre de la réparation de la porte d’entrée selon devis de l’entreprise RENO PRO,

— la somme de 92 € au titre de l’entretien de la chaudière,

— la somme de 855 € au titre des travaux de remise en état prévus pièce n°26.

Les bailleurs produisent des photographies montrant un trou dans la porte d’entrée, alors que la locataire produit des photographies montrant une porte en bon état. En l’absence d’état des lieux de sortie, les bailleurs échouent à démontrer la réalité de la dégradation alléguée. Ils seront donc déboutés de cette demande.

Il en va de même, en l’absence d’état des lieux de sortie, pour leur demande de condamnation à paiement de la somme de 855 € au titre des travaux de remise en état.

En revanche, Mme [B] ne justifiant de l’entretien de la chaudière du logement loué, il convient de la condamner à rembourser à ses propriétaires la somme de 92 € qu’ils justifient avoir engagé pour l’entretien de la chaudière le 5 mars 2025.

— Sur la mise hors de cause des cautions :

Dans leurs dernières conclusions, M et Mme [U] sollicitent la condamnation des cautions. Ils ne les ont toutefois pas fait assigner à la présente instance, si bien qu’ils ne sont pas parties à la présente procédure.

Le principe de la contradiction impose donc à la présente juridiction de rejeter toutes les demandes dirigées à l’encontre des cautions.

— Sur les sommes demandées en application du jugement du 17 décembre 2021 :

Les époux [U] disposent déjà d’un titre exécutoire pour les sommes que Mme [B] a été condamnée à leur verser en application du jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes du 17 décembre 2021. Ils ne peuvent donc en obtenir un deuxième.

Ils ne pourront donc qu’être déboutés de leur demande tendant à ce que Mme [B] soit condamnée à leur payer les dépens de la procédure de 2021, ce jugement portant déjà cette condamnation.

— Sur la demande de dommages et intérêts formée par M et Mme [U] :

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 du code civil que : "Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire."

En l’espèce, M et Mme [T] et [L] [U] sollicitent la condamnation de Mme [B] à leur verser la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, invoquant la mauvaise foi de cette dernière.

La réalité de ces allégations n’est pas démontrée.

M et Mme [T] et [L] [U] seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

— Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par Mme [B] :

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que : “Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.”

En l’espèce, Mme [B] sollicite la condamnation des époux [U] à lui verser les sommes de 2536 euros en se prévalant d’un préjudice de jouissance et de 1500 euros en faisant état d’un préjudice moral.

Au soutien de ses demandes, elle affirme avoir été dans l’incapacité de jouir de son logement pendant 8 mois, suite à départ de feu dans son logement. Elle reproche à ses propriétaires d’avoir tardé à faire réaliser les travaux de remise en état qui s’imposaient. Pour en justifier, elle ne produit que deux attestations établies par sa fille et un voisin qui mentionnent qu’elle a dû vivre dans un logement sinistré après l’incendie de sa cuisine. Elle ne démontre pas la carence des propriétaires dans la réalisation des travaux, et ce alors même que M et Mme [U] affirment que c’est Mme [B] qui n’a pas permis aux entreprises d’intervenir rapidement dans le logement. Faute de preuve, le préjudice de jouissance allégué ne sera pas retenu.

Mme [B] ajoute que l’absence de remise des diagnostics obligatoire lui a causé un préjudice. Elle ne le démontre toutefois pas.

Enfin, elle affirme que M. [U] a abusé de son droit de visite du logement, portant ainsi atteinte à son droit à la vie privée. Ce dernier le dément et la seule attestation de la fille de Mme [B] ne saurait suffire à établir un tel abus.

Mme [B] sera donc déboutée de ses demandes reconventionnelles de dommages et intérêts.

— Sur la demande de délais de paiement :

Il résulte des dispositions de l’article 1343-5 du code civil que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

(…)

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

(…)”.

En l’espèce, Mme [W] [B] sollicite l’octroi de délais de paiement, précisant être en cours de formation professionnelle.

Au soutien de sa demande, elle produit son attestation de revenus sur l’année 2023 et démontre avoir perdu son emploi le 30 septembre 2024.

Elle ne produit toutefois aucune pièce relative à sa situation financière actualisée.

Au vu de ces seuls éléments et en considération des besoins des créanciers, il convient de lui accorder des délais de paiement sur une durée de 24 mois, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

— Sur l’exécution provisoire :

Il résulte des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

L’article 514-1 précise que " Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état."

En l’espèce, il convient donc de constater que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. (…).”

Mme [W] [B] succombant, elle sera condamnée à payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [W] [B] à verser à M et Mme [T] et [L] [U] les sommes suivantes :

* 3 690,59 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges,

* 718,30 euros au titre de cette revalorisation depuis le 1er décembre 2022,

* 92 euros au titre de l’entretien de la chaudière ;

AUTORISE toutefois Mme [W] [B] à s’acquitter de la somme due en 23 versements mensuels de 190 € au minimum, payables et portables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, outre un 24ème versement qui soldera la dette en principal, frais et accessoires, sauf meilleur accord ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en oeuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONDAMNE Mme [W] [B] à payer la somme de 200 euros à M et Mme [T] et [L] [U], sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ;

CONDAMNE Mme [W] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

MAINTIENT l’exécution provisoire de la présente décision.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection