TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Janvier 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 28 Octobre 2025

GROSSE :

Le 27 janvier 2026

à M^e Vanessa MOURRE

EXPEDITION :

Le 27 janvier 2026

à M^e Joffrey CHENU

N° RG 24/05571 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5NHX

PARTIES :

DEMANDERESSE

SCI MAM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Vanessa MOURRE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [Y], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-13055-2024-017258 du 14/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représenté par M^e Joffrey CHENU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 juillet 2020, Madame [V] [O] a donné à bail à Monsieur [I] [Y], un local d’habitation non meublé situé [Adresse 3] à [Localité 1] pour un loyer mensuel de 450 euros et pour une durée de trois ans.

Par acte notarié du 16 mai 2022, la Société Civile Immobilière (SCI) MAM a acquis ce bien loué.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 novembre 2022, la bailleresse, La SCI MAM a fait signifier à Monsieur [J] [Y] un congé pour reprise à effet au 16 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2024, La SCI MAM a fait assigner Monsieur [J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— validation du congé pour reprise,

— constat de l’occupation sans droit ni titre à compter de la date d’effet du congé,

— expulsion

— séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieus en tel garde meuble qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais et risques et périls de Monsieur [J] [Y],

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 450 euros hors charges du 14 mai 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamnation au paiement de la taxe d’ordure ménagère de 2023 pour un montant de 99 euros,

— condamnation au paiement d’une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût de l’assignation et du congé.

Appelée à la première audience du 26 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée au 28 octobre 2025 à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, la SCI MAM représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation ajoutant une demande en paiement de la taxe d’ordures ménagère de l’année 2024 pour une somme de 103 euros, modifiant la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 500 euros, et sollicitant que Monsieur [I] [Y] soit débouté de l’ensemble de ses demandes, notamment de délais pour quitter les lieux.

Monsieur [J] [Y], représenté par son conseil sollicite les plus larges délais pour quitter le logement et que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais et dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité pour agir

La SCI MAM justifie de sa qualité de propriétaire des lieux par la production d’une attestation notariale établie le 16 mai 2022 et d’un extrait de K-bis.

Sur le congé délivré par la bailleresse

Aux termes des dispositions de l’article 13 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Les dispositions de l’article 11 et de l’article 15 peuvent être invoquées :

a) Lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un des associés ;

b) Lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l’indivision ».

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé : (…)- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition ».

En l’espèce, le bail consenti à [J] [Y] pour une durée de trois ans le 19 juillet 2020 arrivait à échéance le 18 juillet 2023 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le terme du contrat est intervenu moins de deux ans avant la date d’acquisition du bien le 16 mai 2022.

Le bénéficiaire est madame [C] [F], associée de la SCI familiale MAM tel qu’il ressort de l’extrait de Kbis. Son nom, sa qualité et son adresse sont précisés dans l’acte délivrant congé.

Le congé de la bailleresse du 7 novembre 2022 à effet au 16 mai 2024 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant la date d’expiration d’un délai de deux ans à compter de l’acquisition du bien, compte tenu de l’échéance du bail moins de deux ans après l’acquisition.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation par le défendeur tant sur sa forme que sur son caractère sérieux est régulier.

Le bail s’est ainsi trouvé résilié par l’effet du congé le 16 mai 2024.

[J] [Y], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 16 mai 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, le contrat de bail ne prévoit aucune révision annuelle du loyer, l’article 2.a) comportant une date raturée pour la date de révision du loyer.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des parties, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [I] [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sans indexation contractuellement prévue, soit la somme de 450 euros, et de condamner Monsieur [I] [Y] à son paiement.

Sur la demande en paiement au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères :

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

(…)3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. (…)

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. (…)

Si le bailleur ne justifie pas chaque année de sa demande de régularisation de charges, il conserve effectivement le droit non seulement d’appeler les provisions mensuelles courantes, mais encore de réclamer ultérieurement le paiement du reliquat éventuel des charges en présentant les justificatifs et ce, toujours dans la limite du délai de prescription applicable.

En l’espèce, le contrat de bail ne prévoit aucune modalité de provision sur charges récupérables.

Toutefois, la SCI MAM justifie de la communication par courrier du 20 septembre 2023 puis du 30 septembre 2024 de la communication des avis de taxe foncière et appels en paiement de ces taxes.

[J] [Y] ne conteste pas cette dette.

Il sera donc condamné au paiement des sommes de 99 euros et 103 euros, au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères respectivement pour les années 2023 et 2024.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Depuis la loi du 29 juillet 2023, la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, [J] [Y] sollicite un délai pour quitter les lieux, alors même qu’il ne conteste pas la validité du congé délivré et qu’il a bénéficié d’un délai supplémentaire pour effectuer ses recherches de plus de 18 mois, ce délai s’ajoutant aux 18 mois de préavis qu’il a eu à compter du congé délivré par la bailleresse par exploit de commissaire de justice.

Il justifie de revenus modestes constitués du RSA outre une allocation logement et d’une situation sociale fragile attestée par le travailleur social du centre de culture ouvrière. Il justifie de démarches de relogement quelques semaines après la délivrance du congé et qu’il a poursuivies :

Demande de logement social le 5 janvier 2023, Recours amiable auprès de la commission départementale de médiation des Bouches du Rhône au titre du droit au logement opposable le 28 novembre 2024, Demande de logement auprès d’ADOMA le 25 septembre 2025, Demande de logement auprès d’ALOTRA le 20 octobre 2025, Demande d’insertion au SIAO le 20 octobre 2025.Si les démarches aux fins de relogement de Monsieur [J] [Y] sont réelles de même que ses difficultés sociales, s’agissant d’un congé signifié depuis près de trois ans et d’une bailleresse SCI familiale, il convient de rejeter la demande de délais pour quitter les lieux.

Compte tenu des tensions locatives dans la ville de [Localité 1], les démarches de relogements DALO seront accélérées à la réception du présent jugement ordonnant l’expulsion du locataire.

Sur les demandes accessoires

[J] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de La SCI MAM les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, il est rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Rien ne justifie d’écarter ce principe.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à [J] [Y] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 19 juillet 2020 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 1] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 16 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à [J] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour [J] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, La SCI MAM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [J] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel hors charge, soit, à défaut de justificatif la somme de quatre cent cinquante euros (450 euros) à ce jour, à compter du 16 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou l’expulsion ;

CONDAMNE [J] [Y] à payer à La SCI MAM la somme de deux cent deux euros (202 euros) au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères des années 2023 et 2024 ;

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux ;

CONDAMNE [J] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE [J] [Y] à verser à La SCI MAM une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION