TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 18 Mai 2026

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 16 Mars 2026

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me … Eliette SANGUINETTI………………

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/02413 – N° Portalis DBW3-W-B7H-[Immatriculation 1]

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [H] [R], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A. [T] ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e STEPHANE DELCROIX, avocat au barreau de

Exposé du litige

Mme [H] [R] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 3] (bâtiment H) à [Localité 1], mis en location par contrat de bail signé le 17 mai 2018 par M. [Z] [I] et Mme [L] [X].

La bailleresse a souscrit un mandat général de gestion immobilière auprès de la société SAS GESTION MARSEILLAISE DE BIENS le 13 juin 2016.

Par contrat groupé du 1er janvier 2017, l’agence immobilière mandatée a ensuite assuré la location du bien auprès de la société SA [T] ASSURANCES.

Le 2 octobre 2019, la société SA [T] ASSURANCES a ensuite résilié le contrat d’assurance avec effet au 31 décembre 2019 à minuit.

Se plaignant d’impayés de loyers de la part de ses locataires, Mme [H] [R] a obtenu une ordonnance de référé du 21 mars 2019 qui a condamné ces derniers à lui payer la somme de 2349 euros, assortie de délais de paiement sur 24 mois avec suspension de la clause résolutoire.

Les locataires ont finalement quitté les lieux en octobre 2020, l’arriéré locatif étant arrêté à la somme de 8020,43 euros.

Sollicitant le remboursement de cette somme et estimant que la résiliation du contrat d’assurance ne lui était pas opposable, c’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 15 mars 2023, Mme [H] [R] a fait assigner la société SA [T] ASSURANCES devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

8020,43 euros au titre du remboursement de l’arriéré locatif,1500 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,1500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.L’affaire a fait l’objet de 5 renvois à la demande des parties pour se mettre en état et notamment mettre en cause la société SAS GESTION MARSEILLAISE DES BIENS.

Le dossier a été finalement retenue à l’audience du 16 mars 2026.

Les parties ont informé le tribunal que l’agence immobilière n’a finalement pas été mise en cause.

Mme [H] [R], représentée par son conseil, maintient ses demandes en paiement et se réfère à ses dernières écritures pour demander en sus au tribunal de déclarer son assignation recevable et débouter la partie adverse de l’ensemble de ses demandes.

La société SA [T] ASSURANCES, représentée par son conseil, se réfère également à ses dernières écritures pour demander au tribunal de :

Déclarer la demande en paiement de Mme [H] [R] irrecevable pour cause de prescription en application de l’article L114-1 du code des assurances,Au fond, la débouter de l’ensemble de ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS

Sur la prescription de l’action

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, la prescription est notamment un moyen qui constitue une fin de non-recevoir ayant vocation à déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande.

L’article L.114-1 du code des assurances prévoit que toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance.

L’article L.114-2 du même code prévoit que la prescription peut être interrompue notamment par un courrier adressé par courrier recommandé par l’assuré à l’assureur en ce qui concerne le règlement de l’indemnité.

En l’espèce, les parties sont liées par un contrat d’assurance loyers impayés du 1er janvier 2017, concernant l’appartement situé [Adresse 3] (bâtiment H) à [Localité 1], loué à M. [Z] [I] et Mme [L] [X] depuis le 17 mai 2018.

Si le dernier impayé de loyer remonte au mois d’octobre 2020, date du départ des locataires des lieux faisant partir le délai de prescription biennale rappelé ci-dessus, ce délai a été interrompu par les trois courriers envoyés en recommandé par le conseil de Mme [H] [R] à la société [T] [T] ASSURANCES les 17 novembre 2021, 10 février 2022 et 7 juin 2022, qui contestent le paiement de l’indemnisation.

L’assignation du 15 mars 2023 a ainsi été délivrée dans le délai de deux ans à compter du dernier courrier du 7 juin 2022 et l’action de la bailleresse n’est pas prescrite. Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée en défense sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre du contrat garantie loyer

L’article 1103 du code civil rappelle le principe selon lequel : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Les articles 1984 à 2010 du code civil régissent le fonctionnement d’un mandat. Il s’agit d’un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Il peut être spécial ou général. Le mandat conçu en termes généraux n’embrasse que les actes d’administration.

Conformément à l’article1154 du code civil, lorsque le représentant agit dans la limite de ses pouvoirs au nom et pour le compte du représenté, celui-ci est seul tenu de l’engagement ainsi contracté.

En l’espèce, Madame [R] fait valoir dans ses dernières conclusions que le sinistre est antérieur à la date de résiliation, l’impayé de loyer en tant que fait générateur, étant survenu pendant la période de validité du contrat. Selon elle, l’assureur doit prendre en charge toutes les conséquences du sinistre même si elles se manifestent après la résiliation.

Or, il ressort des conditions générales du contrat d’assurance signé le 1er janvier 2017 en page 13 (article 37) que : « En cas de résiliation du présent contrat, la prise en charge des loyers, charges et taxes et indemnités d’occupation dus par le locataire cessera à la date de cette résiliation. Toutefois si une assignation à l’initiative de l’assureur a été signifiée au locataire antérieurement à ladite résiliation, l’assureur prendra en charge la totalité des frais de procédure jusqu’à son terme ».

Madame [R] ne se fonde sur aucun fondement juridique pour démontrer qu’il s’agit d’une clause abusive ou réputée non écrite.

De jurisprudence constante, les pertes pécuniaires liées aux défaillances postérieures à la résiliation ne peuvent trouver leur origine dans les impayés survenus pendant la période de validité du contrat. Autrement dit, chaque impayé de loyer constitue un nouveau fait générateur faisant naitre un nouveau sinistre, de sorte que les impayés de loyers survenus après à la date de résiliation du contrat d’assurance, ne peuvent être garantis.

Par ailleurs, Madame [R] ayant délivré un mandat général de gestion locative de son bien à la société GESTION MARSEILLAISE DES BIENS par contrat dûment signé le 13 juin 2016, et comprenant l’option « Garantie loyers impayés », elle est réputée avoir pris connaissance des conditions générales du contrat d’assurance, même s’il s’agit d’un contrat groupé. Autrement dit, en signant le contrat d’assurance auprès de la société SA [T] ASSURANCES, la société GESTION MARSEILLAISE DES BIENS s’est engagée au nom et pour le compte de Mme [H] [R], même en l’absence de cette dernière pour la signature du contrat.

Il revenait ainsi à Mme [R] par l’intermédiaire de son mandataire, la société GESTION MARSEILLAISE DES BIENS, qui n’a finalement pas été appelée à la cause, d’être vigilant et de souscrire un nouveau contrat d’assurance compte tenu de la situation des locataires.

Par conséquent, compte tenu des conditions générales du contrat d’assurance opposable à Mme [H] [R], les impayés survenus après la résiliation du contrat, soit après le 1er janvier 2020 ne sont plus garantis.

Le solde de 3996,71 euros apparaissant au décompte et couvrant la période du 1e janvier au 19 octobre 2020, date du départ des locataires ne peut ainsi être pris en charge par la société SA [T] ASSURANCES.

S’agissant du solde sollicité à hauteur de 4023,72 euros pour la période antérieure au 1er janvier 2020, Mme [H] [R] ne produit aucun décompte clair et exploitable permettant de connaître la ventilation de cette somme. En l’absence de précisions quant à la date de chaque loyer impayé, le tribunal n’est pas en capacité de distinguer les loyers couverts et non couverts par la société SA [T] ASSURANCES en vertu des trois quittances subrogatives des 29 novembre 2018, 22 janvier 2019 et 5 juin 2019.

De même, sans décompte détaillé, il n’est pas possible de déterminer si les versements effectués par la société SA [T] ASSURANCES concernent la procédure en référé engagée par Mme [H] [R] et la dette locative arrêtée à la somme de 2349 euros au 21 novembre 2018.

Enfin, si Mme [H] [R] conteste avoir perçu les fonds versés par la société [T] ASSURANCES au titre des trois quittances subrogatives, il lui revient de se retourner vers la société SAS GESTION MARSEILLAISE DES BIENS qui avait le pouvoir de signer ces quittances dans le cadre du mandat général de gestion locative.

Par conséquent, la demande en paiement au titre des remboursement de l’arriéré locatif sera rejetée.

De manière subséquente, et en l’absence de démonstration d’un véritable préjudice financier et moral, Mme [H] [R] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [H] [R] devra supporter les dépens.

L’équité, la durée du litige et le déséquilibre économique entre les parties commandent de débouter chaque partie de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de Mme [H] [R] recevable,

DEBOUTE Mme [H] [R] de sa demande de remboursement au titre des loyers impayés et de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [H] [R] aux dépens.

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge

1