TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2026/

du 19 Mars 2026

Enrôlement : N° RG 24/08024 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5DRE

AFFAIRE : Mme [U] [B] ( M^e Martine GUERINI)

C/ S.A.R.L. SYNDIC L’IMMOBILIERE [S] (la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL)

DÉBATS : A l’audience Publique du 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 Mars 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

Madame [U] [B]

née le 07 Mars 1949 à CHIFFALO (ALGERIE), de nationalité française, demeurant et domiciliée 5 rue Felix Eboué 13002 MARSEILLE

La SCI POSEIDON, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 389 744 582, dont le siège social est sis 5/7 rue Félix Eboué et rue Jean Trinquet 13002 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

toutes deux représentées par Maître Martine GUERINI, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

La Compagnie d’assurances MMA IARD, SA immatriculée au RCS du MANS sous le n° 440 048 882, dont le siège social est sis 160 rue Henri Champion 72100 LE MANS, prise en la personne de son représentant légal en exercice

La sociéré CABINET [S], SARL immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 344 406 848, dont le siège social est sis 24 rue Neuve Sainte Catherine 13007 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

toutes deux représentées par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI POSEIDON, dont Madame [U] [B] est la gérante, est propriétaire d’un local professionnel au rez-de-chaussée de la copropriété sise 5/7 rue Félix Eboué – 13002 Marseille, dont il constitue les lots n°12, 16, 17 et 19.

Madame [B] est pour sa part propriétaire des lots n°21, 10, 22 et 7 au sein de cette même copropriété.

La société CABINET [S] (ci-après la société [S]), assurée auprès de la société MMA IARD, a été le syndic de l’immeuble du 24 juin 2014 au 25 février 2021, date à laquelle elle a été remplacée par la société LAUGIER-FINE.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 juillet 2024, reprochant à la société [S] divers manquements dans la gestion de la copropriété et le suivi de certains sinistres, la SCI POSEIDON et Madame [B] l’ont faite assigner, ainsi que son assureur, devant le tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/08024.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 15 septembre 2025, la SCI POSEIDON et Madame [B] demandent au tribunal, au visa notamment des articles 14,16 et 18 du 10 juillet 1965, de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 et des articles 1240 et 1241 du Code Civil, de :

— Recevoir la SCI POSEIDON et Madame [U] [B] respectivement propriétaires des lots 12,16,17 et 19, et 20,10,22 et 7 dans la copropriété sis 5/7 Rue Felix Eboue 13002 MARSEILLE en leurs demandes.

— Les dire recevables et bien fondées.

— En conséquence, juger le Syndic l’immobilière [S] représentée par son gérant en exercice, responsable des fautes qu’il a commises à l’égard de Madame [U] [B] et de la SCI POSEIDON, dans le cadre de sa mission de syndic.

— Juger que ces fautes, ont un lien de causalité direct avec les préjudices qu’elles ont subis.

— En conséquence, condamner l’immobilière [S] représentée par son gérant en exercice conjointement et solidairement avec sa compagnie d’assurance MMA IARD à leur payer à titre de dommages intérêts, une somme globale qui ne saurait être inférieure à 61 373,19 € en réparation de l’ensemble des préjudices qu’elles ont subis, et se décomposant comme suit :

* Préjudice matériel : 11 376,19 €

* Au titre de la perte de chance, du fait de l‘impossibilité de relouer le local professionnel : 37000,00 €

* Au titre des préjudices de jouissance : 5000,00 €

* Au titre du préjudice moral : 8000,00 €

— Les condamner en outre sous la même solidarité à leur payer une somme de 6000 € au titre de l‘article 700 du CPC.

— Débouter les défendeurs de leur demande formulée au titre de l’article 700 du CPC

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

— Condamner les défendeurs aux entiers dépens.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 29 juillet 2025, la société CABINET [S] et son assureur la société MMA IARD demandent au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL :

— JUGER que la SCI POSEIDON et Madame [B] ne rapportent pas la preuve d’une faute imputable au CABINET [S] dans le cadre de sa mission,

— JUGER que la responsabilité du CABINET [S] n’est pas démontrée,

En conséquence,

— DEBOUTER la SCI POSEIDON et Madame [B] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du CABINET [S] et de la société MMA IARD.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— JUGER que la SCI POSEIDON et Madame [B] ne rapportent pas la preuve d’un quelconque préjudice avec les manquements allégués à l’encontre du CABINET [S],

— DEBOUTER la SCI POSEIDON et Madame [B] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du CABINET [S] et de la société MMA IARD.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— DEBOUTER la SCI POSEIDON et Madame [B] de leurs demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles et aux dépens dirigées à l’encontre du CABINET [S] et de la société MMA IARD,

— CONDAMNER la SCI POSEIDON et Madame [B] à payer au CABINET [S] et à la société MMA IARD la somme de 3.000€ € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Alain de ANGELIS, Avocat aux offres de droit.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « juger » ou à « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile. Elles constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur les différents manquements invoqués de la part du syndic

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est, notamment, chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces dispositions que le syndic, à l’occasion de l’exercice de ses fonctions, est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle vis à vis des copropriétaires en cas de manquement aux missions qui lui sont confiées, dès lors que ces manquements leur ont occasionné un préjudice direct et personnel.

Il appartient au copropriétaire qui se plaint des manquements du syndic de les démontrer et de prouver leur lien avec les préjudices qu’il allègue, conformément à l’article 9 du code de procédure civile.

— Sur les manquements en lien avec la gestion des dégâts des eaux

Les requérantes invoquent en premier lieu des manquements du syndic dans la gestion de deux dégâts des eaux survenus dans leurs locaux en mars et en septembre 2019.

Il est établi qu’un premier sinistre est survenu dans le local de la SCI POSEIDON le 11 mars 2019, ce qui ressort d’un constat amiable de dégât des eaux établi ce jour-là par la locataire du local ainsi que des photographies produites montrant des traces d’infiltrations en plafond.

Les échanges de courriels avec la société [S] montrent que celle-ci a été avisée de la survenance de ce sinistre le 11 mars 2019 à 10h28, et qu’elle a demandé des précisions sur le sinistre avant de mandater un plombier pour déterminer l’origine de la fuite. Selon les courriels échangés le lendemain, le plombier aurait indiqué successivement n’avoir décelé aucune fuite dans l’appartement sus-jacent (appartenant à Monsieur [A]), puis avoir repéré une fuite dans sa chambre de bonne, information que le syndic a transmis au gestionnaire du local de la SCI POSEIDON dès le 12 mars à 10h44. La société [S] a parallèlement répondu, s’agissant des modalités d’accès au local où se situent les compteurs d’eau et vannes d’arrêt, qu’il ne disposait pas de la clé et que la SCI POSEIDON devait se rapprocher du président du conseil syndical, en transmettant ses coordonnées.

Il apparait ainsi que le syndic, avisé de la survenance d’un dégât des eaux le 11 mars 2019, a agi de manière normalement diligente en mandatant un plombier puis en avisant la SCI copropriétaire de l’origine privative de la fuite. Il appartenait à la SCI POSEIDON de prendre attache avec le propriétaire de l’appartement, et/ou de saisir son assurance afin de solliciter la réalisation d’une expertise amiable si cette origine était contestée.

Contrairement à ce qu’affirme la SCI POSEIDON, il ne résulte aucunement du dossier que le sinistre aurait trouvé son origine dans les parties communes, et en particulier dans un robinet installé illégalement sur une canalisation commune. Elle ne produit en effet aucune pièce technique sur ce point (rapport d’expertise amiable, attestation, facture d’un plombier…), et l’attestation de Monsieur [W], indiquant avoir constaté de l’eau qui coulait depuis « un raccord d’alimentation d’eau potable », est tout à fait insuffisante à elle-seule pour établir une origine commune de la fuite, d’autant qu’elle est particulièrement imprécise puisque la date de cet évènement n’est pas indiquée. L’existence même de robinets installés illégalement dans les parties communes n’est d’ailleurs même pas démontrée et ne résulte que des déclarations des requérantes, sans aucun élément de preuve. La société [S] n’avait dès lors ni à déclarer ce sinistre à l’assurance de la copropriété en l’absence d’origine dans les parties communes ou de dommages à celles-ci, ni à intervenir sur les canalisations communes. Aucune négligence ne peut lui être reprochée sur ce point et aucune faute n’est donc caractérisée de ce chef.

Concernant le deuxième dégât des eaux survenu en septembre 2019, les requérantes produisent uniquement un courrier LRAR adressé par leurs soins au syndic pour l’aviser de la survenance d’un sinistre provenant d’une canalisation d’eaux pluviales qui aurait été disloquée, à l’exclusion de toute autre pièce qui démontrerait la réalité de ce sinistre, la nature et l’ampleur des dégâts causés à leur local et l’inaction du syndic suite à son information. Aucun échange de courriels, courriers de relance, déclaration à l’assurance ou rapport d’expertise ne sont notamment produits. L’unique courrier versé aux débats est ainsi insuffisant pour engager la responsabilité du syndic sur ce point.

— Sur les manquements en lien avec la vétusté et l’inondation des caves

Madame [B] et la SCI POSEIDON déplorent également la mauvaise gestion par la société [S] d’un autre dégât des eaux survenu en septembre 2020 dans les caves de l’immeuble, notamment dans celle appartenant à Madame [B] (lot n°7). Elles font valoir que les caves sont particulièrement vétustes depuis plusieurs années et que le syndic a laissé leur état se dégrader jusqu’à la survenance de cette inondation.

Elles versent d’abord aux débats un procès-verbal de constat en date du 6 août 2018 qui relève « la présence d’une fissure béante en sous-face de l’escalier » ainsi que d’une « forte humidité » dans les caves, accompagnée d’une « odeur méphitique ». Il est précisé que le sol des caves est en terre battue, que des planches mouillées sont posées au sol ainsi que des encombrants, sans plus de précisions. Aucune fuite d’eau n’est en revanche relevée à cette date, et aucun constat n’est réalisé dans la cave des requérantes.

Elles produisent ensuite divers éléments relatifs à une déclaration de sinistre effectuée le 15 septembre 2020 (accusé de réception de la déclaration transmise à la MACSF, courriels) ainsi qu’un nouveau procès-verbal de constat de commissaire de justice du 16 septembre 2020 qui fait état de caves vétustes, dont le revêtement des murs est dégradé et porteur de salpêtre, ainsi que d’un écoulement d’eau permanent constaté au sein de la cave n°7, depuis une canalisation commune d’évacuation des eaux usées traversant le lot. Il est précisé que des affaires stockées au sol dans cette cave, appartenant au précédent occupant, sont pleines d’eau, que le sol est imbibé, que la pièce est humide et malodorante.

Les requérantes justifient enfin d’un courriel adressé par Madame [B] au syndic le 16 septembre 2020 afin de l’informer de ce dégât des eaux.

La réalité de la fuite survenue en septembre 2020 n’est pas contestée, pas plus que la réalisation des travaux réparatoires par le syndicat des copropriétaires, qui indique avoir procédé au remplacement de la colonne fuyarde début décembre 2020.

S’il apparait ainsi établi que Madame [B], propriétaire de la cave n°7, a bien subi un sinistre provenant des parties communes au sein de son lot, il n’est en revanche pas démontré que la société [S] se serait montrée négligente dans le traitement de celui-ci. Le délai écoulé entre la survenance du sinistre et sa réparation n’apparait notamment pas excessif, d’autant que les pièces démontrent qu’une expertise amiable était parallèlement en cours relativement à cette fuite d’eau par le cabinet ELEX. La réparation des éventuelles conséquences privatives du sinistre ne peut ensuite relever que du syndicat des copropriétaires, non du syndic en son nom personnel, et Madame [B] ne justifie pas qu’elle aurait sollicité celui-ci afin d’obtenir une quelconque indemnisation à ce titre et qu’il aurait manqué de diligence sur ce point.

Par ailleurs, les pièces produites ne permettent pas d’établir un état de vétusté anormal des caves de l’immeuble, susceptibles de mettre en jeu la responsabilité du syndic au titre de son obligation d’entretien. En effet, aucune pièce n’est fournie qui viendrait démontrer que la fuite d’eau serait consécutive à la vétusté de la canalisation en cause. Le rapport de l’expertise amiable diligentée dans les caves par le cabinet ELEX n’est en particulier pas produit. En outre, avant la fuite constatée en septembre 2020 sur la canalisation commune, seule la présence d’humidité avait été relevée dans les caves dans le cadre du procès-verbal de constat du 6 août 2018, sans qu’il ne soit prouvé qu’il se serait agi d’une humidité anormale et excessive empêchant les copropriétaires de faire usage de leurs lots. La simple présence d’humidité dans ces locaux tout comme la constatation d’une dégradation des enduits au mur et d’un sol en terre battue sont insuffisantes à démontrer un manquement du syndic à son obligation de conservation ou d’entretien de l’immeuble, s’agissant d’un sous-sol à usage de caves.

Aucune faute de la société [S] n’est donc caractérisée sur ce point.

— Sur les manquements en lien avec l’indemnisation perçue au titre du vol avec effraction

La SCI POSEIDON reproche encore au syndic d’avoir perçu une indemnité de la part de l’assurance de la copropriété suite à un vol par effraction commis le 1er janvier 2019 dans son local, alors que celle-ci devait lui revenir en partie pour la remise en état de sa porte. Elle se plaint du fait que le syndic a crédité la part de l’indemnité lui revenant sur son compte copropriétaire, sans son accord, et l’a ainsi inscrite en compensation d’une dette de charges pourtant contestée.

La société [S] reconnait avoir perçu une indemnité d’assurance suite au vol par effraction survenu dans l’immeuble, dont une partie revenait à la SCI POSEIDON. Elle admet également avoir versé cette somme sur le compte copropriétaire de la requérante à hauteur de 3500 euros.

Le fait pour le syndic de créditer cette somme sur le compte copropriétaire de la SCI POSEIDON (et non sur le compte de la copropriété comme parfois indiqué à tort dans ses écritures) ne peut en lui-même être considéré comme une faute de nature à engager sa responsabilité, quand bien même la société [S] aurait dû solliciter son accord au préalable, puisque l’indemnité due a bien été reversée par ce biais à la requérante. Le caractère contesté de la créance de charges figurant parallèlement au débit du compte est indifférent, la somme portée au crédit du compte au titre de l’indemnité perçue étant indépendante des charges réclamées.

L’existence d’une faute du syndic n’est donc pas démontrée, et la requérante n’est pas fondée à solliciter l’octroi de dommages-et-intérêts à hauteur d’une somme qu’elle a déjà perçue pour avoir été créditée sur son compte copropriétaire.

— Sur les manquements en lien avec la jouissance des toilettes et des appartements du 1er étage

Madame [B] et la SCI POSEIDON allèguent par ailleurs des manquements du syndic liés à la jouissance des toilettes du 1er étage, réservées aux termes du règlement de copropriété à leur usage privatif partagé avec le copropriétaire du lot n°20. Elles lui reprochent en particulier d’avoir autorisé un copropriétaire à dégrader le verrou qu’elles avaient installé sur la porte.

Les requérantes ne démontrent cependant ni qu’elles avaient été autorisées à poser un verrou sur la porte des toilettes par l’assemblée générale, ou à tout le moins par l’autre copropriétaire qui bénéficiait de leur jouissance, ni que ce verrou aurait été dégradé par un copropriétaire identifié, et encore moins avec l’aval du syndic, puisqu’elles ne produisent à l’appui de leurs affirmations qu’un unique courrier signé de leurs mains, sans autre élément. Ce moyen sera écarté.

Par ailleurs, les requérantes font également état de l’absence de sécurisation de la porte d’accès au 1er étage, qui aurait entrainé des tentatives d’effraction.

Elles produisent deux procès-verbaux de constat d’huissier en date du 06 août 2018 et du 31 mai 2019 mentionnant des dégradations sur les portes de la coursive et/ou des appartements, matérialisant des tentatives d’effraction. Toutefois, le simple constat de ces deux tentatives d’effraction est insuffisant à démontrer que la société [S] aurait manqué à la bonne sécurisation de l’immeuble. Aucune faute de sa part n’est ainsi caractérisée.

— Sur les manquements en lien avec l’absence de chauffage dans le local de la SCI POSEIDON

La SCI POSEIDON fait encore valoir que le syndic a commis une faute en l’obligeant à débrancher son ancienne chaudière du conduit commun de l’immeuble, en n’inscrivant pas à l’ordre du jour d’une assemblée générale ses demandes réitérées visant à l’autoriser à raccorder un nouveau système de chauffage au conduit, et en n’effectuant aucune diligence afin de trouver une solution au problème de chauffage de son local lié notamment à la présence d’une verrière sur la courette de ventilation, la privant de toute possibilité de le relouer.

Il est constant que la SCI POSEIDON a été obligée de déposer son ancien système de chauffage par une décision de l’assemblée générale du 28 juin 2012, dont la régularité a été confirmée par arrêt de la cour d’Appel d’Aix en Provence du 17 mai 2018.

Il est par ailleurs démontré par le courrier LRAR adressé par la SCI POSEIDON au syndic le 05 décembre 2019 que celle-ci l’a saisi à cette date d’une demande visant à obtenir la mise à disposition par la copropriété d’un conduit commun à usage individuel lui permettant d’évacuer les fumées d’une nouvelle chaudière à gaz qu’elle souhaitait installer, ou d’utiliser le conduit existant en perçant la verrière pour permettre le rejet des fumées à l’extérieur.

Il est également établi que par courrier du 24 avril 2020, la SCI POSEIDON a demandé au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale deux résolutions visant à l’autoriser à effectuer à ses frais des « travaux privatifs d’économie d’énergie et de réduction des gaz à effet de serre », consistant en « la remise aux normes des conduits de fumées nécessaires au chauffage de ces locaux (…) afin de rendre possible l’extraction des gaz brûlés de la chaudière vers l’extérieur ».

La société [S] ne justifie par aucune pièce qu’elle aurait répondu à ces courriers, ni à un troisième courrier adressé le 17 juillet 2020 relançant le syndic à propos de ces travaux, pas plus qu’elle ne démontre qu’elle aurait effectivement fait inscrire ces questions à l’ordre du jour d’une assemblée générale, ou qu’elle aurait mandaté une entreprise après accord des copropriétaires pour intervenir sur la verrière et permettre ainsi le passage du conduit d’évacuation de la chaudière de la SCI POSEIDON.

L’absence de réponse du syndic à ces différents courriers sollicitant l’accord de la copropriété pour réaliser des travaux touchant aux parties communes et demandant expressément l’inscription de cette question à l’ordre du jour est constitutif d’une faute de nature à engager sa responsabilité, d’autant plus s’agissant de travaux devant permettre la mise aux normes du système de chauffage d’un lot de la copropriété.

Contrairement à ce que soutient la société [S], le fait que les copropriétaires auraient précédemment refusé ce raccordement n’est pas démontré et serait en tout état de cause indifférent, le refus précédemment opposé étant sans lien avec les nouveaux travaux projetés visant à la mise aux normes du système.

Il y a donc lieu de retenir la responsabilité de la société [S] sur ce point.

— Sur les autres manquements allégués

Les requérantes font enfin état de divers griefs tenant à la gestion générale de la copropriété.

Elles invoquent en premier lieu des erreurs comptables affectant leurs comptes copropriétaires. Ces erreurs sont toutefois évoquées de manière générale, sans aucune précision ni contestation d’opérations particulières, et ne reposent sur aucune pièce justificative. Ce moyen doit être écarté.

Elles mentionnent ensuite divers agissements délictueux d’un copropriétaire, Monsieur [H], que le syndic aurait laissé agir sans intervenir.

S’agissant de l’installation sans autorisation de robinets au premier étage, du déplacement des boites aux lettres, du remplacement du paillasson ou de la dégradation du verrou des toilettes du premier étage, qui sont attribués à Monsieur [H] et sont allégués notamment dans un courrier de Monsieur [W] (membre du conseil syndical), aucune pièce probante n’est produite. En effet, strictement aucun élément ne vient démontrer que ces aménagements ou dégradations seraient le fait de ce copropriétaire. Concernant sa cave, les constats de commissaire de justice versés aux débats font uniquement état du remplacement d’une porte à clairevoie par une porte pleine ainsi que d’une porte « ajoutée avant l’entrée de la cave pour gagner environ1,50 m sur le couloir commun », sans qu’il ne soit rapporté la preuve que ces modifications seraient contraires au règlement de copropriété.

En tout état de cause, ces modifications n’ont pas été réalisées par la société [S] mais par un ou plusieurs copropriétaires, et il n’est justifié par aucune pièce que le syndic aurait permis ces agissements ou les aurait laissés perdurer sans réaction. Les requérantes ne démontrent notamment pas qu’elles auraient avisé le syndic et sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de résolutions visant à faire déposer les différentes installations prétendument illégales, ni qu’il n’y aurait pas donné suite. Aucune faute du syndic n’est caractérisée sur ce point. Il en est de même des annexions des parties communes alléguées dans les étages ou des installations faites dans la courette intérieure sans autorisation, pour lesquelles, là encore, aucune pièce n’est produite qui établirait l’illicéité de ces agissements et la négligence de la société [S] les concernant.

Les requérantes invoquent encore l’absence de transmission de la fiche synthétique mise à jour de la copropriété. Force est toutefois de constater qu’elles produisent elles-mêmes la réponse du syndic sur ce point indiquant que la fiche actualisée leur a bien été transmise. Elles font valoir qu’aucun document n’était joint à l’envoi mais ne le démontrent pas, alors que ce point est contesté par la société [S] qui maintient le leur avoir adressé. La charge de la preuve incombe aux requérantes, qui sont défaillantes sur ce point. La preuve de ce manquement n’est ainsi pas rapportée.

De même, il n’est pas établi que le syndic se serait montré négligent dans son obligation de renouveler sa carte professionnelle. En effet, si la pièce n°41 produite par les requérantes indique que la carte délivrée à la société [S] le 1/12/2015 arrivait à échéance le 30/11/2018 et qu’une nouvelle carte ne lui a été délivrée que le 23/01/2019, ce document ne permet pas d’imputer le délai écoulé à une négligence de cette société et non à une autre cause (délai de traitement de la part de l’autorité de délivrance notamment), dans la mesure où la date de dépôt de la demande de renouvellement n’est pas précisée.

Les manquements dans la transmission des documents de la copropriété au nouveau syndic ne sont pas davantage démontrés, et il n’est en particulier pas justifié des deux mises en demeure de transmettre ces pièces qui auraient été adressées, pas plus qu’il n’est prouvé que les pièces transmises auraient été incomplètes.

S’agissant enfin des irrégularités des assemblées générales, il est constant qu’ont été judiciairement annulées :

— la résolution n°5 de l’assemblée générale du 13 juin 2016, pour défaut de mise en concurrence préalable du syndic ;

— l’intégralité de l’assemblée générale du 22 juin 2017, pour non-respect du délai de convocation des copropriétaires ;

— les résolutions n°14, 15 et 25 de l’assemblée générale du 22 juin 2018, pour imprécision s’agissant des deux premières et pour défaut de mise en concurrence préalable des entreprises en charge des travaux s’agissant de la dernière ;

— l’intégralité de l’assemblée générale du 13 juin 2019, pour défaut de mandat valable du syndic pour convoquer de l’assemblée générale.

Ces manquements répétés aux obligations légales de mise en concurrence, de délais de convocation ou d’information suffisante de l’assemblée générale constituent sans aucun doute des fautes de la part de la société [S] dans l’exercice de sa mission de syndic. L’existence d’une faute de nature à engager sa responsabilité sera dès lors retenue à ce titre.

Sur les préjudices de la SCI POSEIDON et de Madame [B]

Il résulte de ce qui précède que des fautes de la société [S] ont été retenues au titre de deux types de manquements :

— des manquements en lien avec l’absence de réponse aux demandes de la SCI POSEIDON concernant le système de chauffage de son local ;

— des manquements dans l’organisation et la tenue des assemblées générales.

Les préjudices matériels invoqués par la SCI POSEIDON et Madame [B] concernant les travaux de peinture de son local suite aux dégâts des eaux ou le remplacement de sa porte d’entrée suite à l’effraction n’ont aucun lien avec les fautes précédemment rappelées, de sorte qu’il y a lieu de rejeter les demandes formulées à ce titre.

Il en est de même de la demande de dommages-et-intérêts formée au titre de la non-transmission de la fiche synthétique actualisée de l’immeuble, faute qui n’a pas été retenue, étant rappelé que les requérantes ne peuvent parallèlement solliciter le paiement de l’indemnité contractuelle ou « astreinte » prévue au contrat de syndic, auquel elles sont tiers.

Les fautes commises sont également sans lien avec le préjudice invoqué au titre de la jouissance des caves, qui n’est au demeurant démontré par aucune pièce.

Ainsi, les seuls préjudices dont il est demandé réparation qui sont susceptibles d’avoir été causés par les fautes retenues sont le préjudice matériel lié au coût des constats d’huissier, le préjudice de perte de chance de relouer le local professionnel de la SCI POSEIDON du fait de l’absence de système de chauffage satisfaisant, et le préjudice moral.

La SCI POSEIDON et Madame [B] ont fait dresser trois procès-verbaux de constat dans le cadre de la présente procédure, en date des 06 août 2018, 31 mai 2019 et 16 septembre 2020. Toutefois, seul le procès-verbal du 06 août 2018 a constaté des éléments en lien avec le système de chauffage, en particulier la présence d’une verrière obstruant le conduit d’évacuation des fumées. Il sera dès lors fait droit uniquement à la demande de remboursement du coût de ce procès-verbal, pour un montant de 350 euros TTC. Le surplus de la demande sera rejeté, les autres procès-verbaux n’ayant aucun lien avec les fautes retenues à l’égard de la société [S].

S’agissant par ailleurs de la perte de chance de relouer le local, il est démontré par la production de lettre de congé émanant du précédent locataire du local professionnel, la société MARDI 8, en date du 6 mars 2019, que celui-ci a résilié son bail à compter du 30 août 2019 en raison de « l’absence de chauffage fonctionnel ».

Il a été rappelé que la SCI POSEIDON a été obligée de déposer son ancien système de chauffage suite à une décision de l’assemblée générale confirmée par la cour d’Appel le 17 mai 2018, et qu’elle a par la suite sollicité à plusieurs reprises la société [S] afin de pouvoir obtenir l’autorisation d’effectuer des travaux permettant de poser une nouvelle chaudière à gaz en la raccordant au conduit commun, par courrier du 05 décembre 2019, du 24 avril 2020 et du 17 juillet 2020, sans qu’il ne soit démontré que cette demande aurait ensuite été inscrite à l’ordre du jour pour être soumise à l’assemblée générale.

L’absence de soumission de cette question à l’assemblée générale ne peut qu’avoir occasionné à la SCI POSEIDON une perte de chance d’installer un nouveau système de chauffage plus adapté à la taille de son local, étant souligné que la requérante indique que les radiateurs électriques installés dans l’attente par ses soins étaient insuffisants compte tenu de sa surface du local, ce qui est établi par la lettre de résiliation du bail et n’est au demeurant pas contesté. L’absence de système de chauffage adapté est quant à lui indéniablement source d’une perte de chance de relouer le local contrairement à ce qu’affirme le syndic en défense, le fait de disposer d’un chauffage efficace étant à l’évidence un critère pour la location d’un bien immobilier.

Il y a toutefois lieu de rappeler que le préjudice lié à la perte de chance de relouer un bien ne peut être égal à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, compte tenu du fait que le local n’était pas dépourvu de tout chauffage, il y a lieu d’estimer cette perte de chance à 50 %.

Aussi, le préjudice de la SCI POSEIDON sera estimé à la somme de 1000 euros par mois (50% x 2.000 euros mensuels, justifiés par le contrat de bail produit), du 1er septembre 2019 au 25 février 2021 (date de désignation par l’assemblée générale du cabinet LAUGIER-FINE après la démission de la société [S]) soit 18 mois. Il sera donc fixé à la somme totale de 18.000 euros. La société [S] sera condamnée au paiement de cette somme à la société POSEIDON, propriétaire du local professionnel.

En revanche, la SCI POSEIDON et sa gérante Madame [B] ne justifient aucunement de l’existence d’un préjudice moral en lien avec les fautes précédemment retenues, se bornant à évoquer des « tracasseries » causées par la procédure, sans autre élément. La demande formée à ce titre sera rejetée.

Sur la garantie de la société MMA IARD, les franchises et plafonds contractuels

La société MMA IARD ne dénie pas le principe de sa garantie à son assurée et se contente de solliciter l’application des franchises et plafonds de garantie prévus au contrat.

Elle ne justifie toutefois pas des clauses du contrat dont elle se prévaut puisqu’elle ne produit ni les conditions générales, ni les conditions particulières de sa police. Il n’y a dès lors pas lieu de l’autoriser à faire application de ces clauses dont elle ne justifie pas.

Elle sera condamnée in solidum avec son assurée à indemniser la SCI POSEIDON.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La société [S] et son assureur, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la SCI POSEIDON et à Madame [B] la somme totale de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

CONDAMNE in solidum la SARL CABINET [S] et son assureur la société MMA IARD à payer à la SCI POSEIDON la somme de 350 euros au titre de son préjudice matériel ;

CONDAMNE in solidum la SARL CABINET [S] et son assureur la société MMA IARD à payer à la SCI POSEIDON la somme de 18.000 euros au titre de son préjudice de perte de chance de relouer son local professionnel ;

DEBOUTE la société MMA IARD de sa demande visant à être autorisée à faire application des franchises ou plafonds de garantie prévus au contrat ;

DEBOUTE la SCI POSEIDON de ses autres demandes ;

DEBOUTE Madame [U] [B] de ses demandes formulées en son nom personnel ;

CONDAMNE in solidum la SARL CABINET [S] et son assureur la société MMA IARD aux dépens ;

CONDAMNE in solidum la SARL CABINET [S] et son assureur la société MMA IARD à payer à la SCI POSEIDON et à Madame [U] [B] la somme totale de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix neuf mars deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT