TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT

du 26 Mai 2026

Enrôlement : N° RG 24/03989 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4YRC

AFFAIRE : M. [J] [L] ( Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET)

C/ Compagnie d’assurance GROUPAMA MEDITERRANEE (la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS)

DÉBATS : A l’audience Publique du 19 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 11 Mai 2026, puis prorogée au 26 mai 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [J] [L]

né le 17 Novembre 1969 à METZ, demeurant et domicilié 58 avenue Corot, Bâtiment A – 13013 MARSEILLE

majeur protégé mis sous curatelle par décision du Juge des tutelles renouvelée le 6 mai 2022 et assisté par l’UDAF

La MUTUELLE ASSURANCES DES INSTITUTEURS DE FRANCE (MAIF), dont le siège social est sisi 200 avenue Salvador Allende 79038 NIORT CEDEX 09, prise en la personne de son représentant légal en exercice

tous deux représentés par Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 8 rue des Recolettes 13001 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE DE LA PAIX, EURL immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n°752 526 053, le sont le siège social est sis 28 rue Fortia 13001 Marseille, prise en la personne de son représentant légal en exercice

La société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER (AGENCE DE LA COMTESSE-LA COMTESSE IMMOBILIERE), SAS immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n°071 806 962, dont le siège social est sis 20 Cours Pierre Puget 13006 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

tous deux représentés par Maître Paul GUILLET de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

La société GROUPAMA MEDITERRANEE, immatriculée au RCS d’AIX-EN-PROVENCE sous le n° 379 834 906, dont le siège social est sis 24 Parc du Golf – ZAC du Pichaury BP 10359 – 13799 AIX-EN-PROVENCE,prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Jean-pierre TERTIAN de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

La S.A. AXA FRANCE IARD, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 722 057 460, dont le siège social est sis 313 Terrasses de l’Arche 92727 NANTERRE CEDEX, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Depuis 1997, Monsieur [J] [L], placé sous curatelle, est propriétaire d’un appartement situé au 5ème étage de l’immeuble sis 8 rue des Récolettes 13001 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’immeuble a été assuré auprès de la société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLES jusqu’au 1er novembre 2019 puis auprès de la société GROUPAMA MEDITERRANEE (ci-après la société GROUPAMA).

Le syndic de l’immeuble était la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER dite « agence de la comtesse ».

Le 12 juin 2020, d’importantes infiltrations d’eau au niveau du plafond de la chambre de l’appartement de Monsieur [L] ont entrainé l’effondrement partiel de ce faux plafond.

Monsieur [L] a déclaré le sinistre à son assureur, la société MAIF, qui a fait diligenter une expertise amiable. Le rapport d’expertise a conclu que le sinistre était consécutif à des infiltrations au travers de la toiture de l’immeuble depuis plus de dix ans. Elle a indemnisé son assuré des dégâts causés à ses embellissements.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 9 juillet 2020, durant laquelle la société JC CONSULTING a été mandatée afin de réaliser un diagnostic global de l’état de l’immeuble, portant notamment sur sa structure et sa toiture.

Le 16 février 2021, un arrêté de péril a été pris par la ville de MARSEILLE, interdisant l’accès à l’appartement de Monsieur [L] et prescrivant son évacuation immédiate. Celui-ci a été contraint de se reloger en urgence.

Par courrier d’avocat du 17 mai 2021, Monsieur [L] a sollicité le syndic de l’immeuble et la société AXA en qualité d’assureur de l’immeuble afin de savoir si les travaux de réfection avaient été réalisés. Il a également sollicité la prise en charge de ses frais de relogement, de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral.

La société AXA a opposé un refus de garantie, n’étant plus l’assureur de l’immeuble à la date du sinistre.

Le 20 juillet 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de travaux de réfection de la toiture, outre des travaux de réfection des planchers de l’immeuble, et l’appel de fonds a été fixé au 1er février 2022. Elle a également été voté la souscription d’un emprunt collectif au nom du syndicat des copropriétaires.

Parallèlement, une demande d’aide financière a été adressée à l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).

Le 17 janvier 2022, un nouvel arrêté de mise en sécurité a été pris au regard de l’aggravation des pathologies liées à la toiture et du risque d’effondrement de celle-ci. L’immeuble a été évacué.

Le 10 février 2022, une assemblée générale extraordinaire a été organisée et a voté les travaux de mise en sécurité de la charpente et des planchers préconisés par la mairie.

Un arrêté du 21 avril 2022 est venu compléter celui du 17 janvier 2022 en constatant de multiples désordres affectant l’immeuble et en ordonnant la réalisation de travaux dans un délai de dix mois, délai qui sera prolongé par l’arrêté du 29 juin 2023.

Le 11 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a été destinataire d’une notification de l’ANAH lui indiquant qu’une aide d’un montant de 185392 euros était accordée pour réaliser les travaux. Un acompte de 70% a été versé en décembre 2022.

Les travaux ont commencé le 27 février 2023.

Les travaux en toiture se sont terminés le 31 mars 2023.

Les autres travaux se sont poursuivis, notamment en raison de travaux complémentaires demandés par la ville.

Par exploit de commissaire de justice du 29 mars 2024, Monsieur [L] et la société MAIF ont assigné le Syndicat des copropriétaires 8 rue des Récolettes, son syndic alors en exercice la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER dite « agence de la Comtesse » et la société AXA, aux fins de :

— condamner sous astreinte le syndicat à faire réaliser les travaux préconisés par les arrêtés de mise en sécurité de la Ville de MARSEILLE,

— condamner in solidum le syndicat, la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER, et la société AXA à payer à Monsieur [L] la somme de 3800 € au titre du trouble de jouissance subi, la somme de 8406 € au titre des frais de relogement et la somme de 5000 € au titre du préjudice moral subi.

— condamner in solidum le syndicat, la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER et la société AXA à payer à la MAIF la somme de 7200 € au titre des frais de relogement réglés à son assuré,

Outre les frais irrépétibles et les dépens.

Le 5 juin 2024, une nouvelle assemblée générale a lieu au cours de laquelle le financement de travaux complémentaires imposés par la ville a été voté. Un appel de fond relatif auxdits travaux a été adressé aux copropriétaires.

Selon exploit de commissaire de justice du 19 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a dénoncé la procédure à son assureur au moment du sinistre, la société GROUPAMA, afin de solliciter sa condamnation à le relever et garantir de toutes les éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son égard.

Selon ordonnance du 15 mai 2025, les deux procédures ont été jointes.

*

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 20 août 2025, Monsieur [L] assisté par son curateur l’UDAF ainsi que la société MAIF demandent au tribunal, au visa de loi du 10 août 1965, de l’article 1240 du Code civil et de l’article 1346-1 du Code civil, de :

— JUGER que le Syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité dans la mesure ou des dommages ont été causés à Monsieur [L] et ont leur origine dans les parties communes, à savoir la toiture.

— JUGER que le syndic de copropriété engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 pour ne pas avoir réalisé les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble à compter des premiers dégâts des eaux, ce qui a occasionné l’effondrement du plafond de Monsieur [L] le 12 juin 2020 et la notification de l’arrêté de péril du 16 février 2021.

— JUGER que la MAIF et Monsieur [L] entendent se désister de toutes demandes dirigées à l’encontre de la Compagnie AXA France IARD.

— DEBOUTER la Compagnie AXA France IARD de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la MAIF et de Monsieur [L].

En conséquence,

— CONDAMNER, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, le Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER, à faire réaliser les travaux tels que préconisés notamment par les arrêtés de mise en sécurité de la Ville de MARSEILLE versés au débat.

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 8 rue des Récolettes 13001 MARSEILLE, le syndic de copropriété ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER, à titre personnel, ainsi que son assureur GROUPAMA MEDITERRANEE, à payer à Monsieur [L] assisté par l’UDAF la somme de 3 800 € au titre du trouble de jouissance subi.

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 8 rue des Récolettes 13001 MARSEILLE, le syndic de copropriété ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER, à titre personnel, ainsi que son assureur GROUPAMA MEDITERRANEE, à payer à Monsieur [L] assisté de l’UDAF la somme de 8 406 € au titre des frais de relogement.

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 8 rue des Récolettes 13001 MARSEILLE, le syndic de copropriété ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER, à titre personnel, ainsi que son assureur GROUPAMA MEDITERRANEE, à payer à Monsieur [L] assisté par l’UDAF la somme de 5 000 € au titre du préjudice moral subi.

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 8 rue des Récolettes 13001 MARSEILLE, le syndic de copropriété ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER, à titre personnel, ainsi que son assureur GROUPAMA MEDITERRANEE, à payer à la MAIF la somme de 7 200 € au titre des frais de relogement réglés à son assuré en vertu d’une quittance subrogatoire.

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 8 rue des Récolettes 13001 MARSEILLE, le syndic de copropriété ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER, à titre personnel, ainsi que son assureur GROUPAMA MEDITERRANEE, à payer à Monsieur [L] assisté de Madame [Z], ainsi qu’à la MAIF, la somme de 3 000 € chacun en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 30 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 8 rue des Recolettes 13001 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la société IMMOBILIERE DE LA PAIX, ainsi que la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER, demandent au tribunal de :

A titre principal

— DEBOUTER Monsieur [J] [L] et la société MAIF (MUTUELLE ASSURANCE INSTITUTEUR France) de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— DEBOUTER Monsieur [J] [L] et la société MAIF (MUTUELLE ASSURANCE INSTITUTEUR France) de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’égard de la société OK ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER (AGENCE DE LA COMTESSE-LA COMTESSE IMMOBILIERE),

— CONDAMNER la société GROUPAMA MEDITERRANEE à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 8 Rue des Recolettes à Marseille (13001), ès qualité d’assureur de la copropriété au moment de l’apparition du fait dommageable, de toutes les éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son égard intérêts, frais irrépétibles et dépens compris.

En tout état de cause et à titre reconventionnel,

— CONDAMNER Monsieur [J] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 8 Rue des Recolettes à Marseille (13001) la somme de 53924,13 €, avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024, date de la sommation de payer délivrée à Monsieur [J] [L], restée vaine.

— CONDAMNER Monsieur [J] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 8 Rue des Recolettes à Marseille (13001) la somme de 5 000€.

— CONDAMNER in solidum Monsieur [J] [L] et la société MAIF (MUTUELLE ASSURANCE INSTITUTEUR France) à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 8 Rue des Recolettes à Marseille (13001) ainsi qu’à la société OK ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER (AGENCE DE LA COMTESSE-LA COMTESSE IMMOBILIERE la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

— DEBOUTER la société GROUPAMA MEDITERRANEE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— DEBOUTER Monsieur [J] [L] et la société MAIF (MUTUELLE ASSURANCE INSTITUTEUR France) de leurs demandes formulées au titre des frais irrépétibles et dépens d’instance.

— ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 19 septembre 2025, la société GROUPAMA demande au tribunal de :

— DEBOUTER Monsieur [L], la MAIF, le Syndicat des copropriétaires et la Société OK ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER de toute demande présentée à l’encontre de GROUPAMA MEDITERRANEE tant à la suite du sinistre initial dégât des eaux dont la 1ère manifestation est intervenue antérieurement au 30 décembre 2019, date de la souscription du contrat d’assurance GROUPAMA ;

— DEBOUTER Monsieur [L], la MAIF, le Syndicat des copropriétaires et la Société OK ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER de toute demande présentée au titre du relogement, en l’état de la signature le 12 avril 2021 par le Syndicat des copropriétaires d’un avenant antérieur au vote de réalisation des travaux par Assemblée Générale du 20 juillet 2021 ;

— CONDAMNER Monsieur [L], la MAIF, le Syndicat des copropriétaires et la Société OK ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER, ou tout succombant, à payer à la concluante la somme de 1.500,00 € au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER Monsieur [L], la MAIF, le Syndicat des copropriétaires et la Société OK ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER, ou tout succombant, aux entiers dépens.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 05 novembre 2025, la société AXA demande au tribunal de :

A titre liminaire,

— PRENDRE ACTE que Monsieur [L] et la MAIF se désistent de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD.

— STATUER ce que de droit sur cette demande.

— METTRE hors de cause la société AXA FRANCE IARD, qui n’était pas l’assureur du syndicat des copropriétaires.

— DECLARER sans objet l’intervention volontaire de la société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLES, en l’état du désistement de Monsieur [L] et de la MAIF à l’encontre de AXA FRANCE IARD.

A titre principal,

— CONSTATER que la police d’AXA a été résiliée antérieurement à la survenance du sinistre,

En conséquence,

— DEBOUTER Monsieur [L] et la MAIF de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, en ce qu’elles sont dirigées contre la compagnie AXA.

A titre subsidiaire,

— DEBOUTER Monsieur [L] et la MAIF de l’ensemble de leurs demandes en raison du fait qu’AXA ne peut être condamnée à indemniser Monsieur [L] en raison de la prétendue faute délictuelle commise par le syndic de copropriété,

— DEBOUTER Monsieur [L] et la MAIF de l’ensemble de leurs demandes en raison du fait qu’AXA ne peut être condamnée à indemniser Monsieur [L] en cas de défaut d’entretien des parties communes par le syndicat des copropriétaires,

En tout état de cause

— CONDAMNER in solidum Monsieur [L] et la MAIF à verser la somme de 3.000 € à la société AXA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 06 novembre 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 février 2026.

*****

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le désistement des requérants à l’égard de la société AXA et sa demande de mise hors de cause

En vertu des articles 394 et 395 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, Monsieur [L] et la MAIF ont indiqué, dans leurs dernières conclusions au fond, qu’ils entendaient se désister de leurs demandes à l’encontre de la société AXA, qui a sollicité qu’il en soit pris acte et qu’elle soit mise hors de cause.

Aucune des autres parties ne formule de demande à l’encontre de la société AXA dans le cadre de la présente instance.

Dans ces conditions, il y a lieu d’acter ce désistement partiel et de le déclarer parfait.

L’intervention volontaire de la société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLES est sans objet compte tenu de ce désistement.

Il sera par ailleurs statué sur la demande formulée par AXA au titre des frais irrépétibles et des dépens en fin de jugement.

Sur la subrogation légale invoquée par la société MAIF

Selon l’article L121-12 du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il convient de rappeler que le paiement étant un fait juridique, la preuve peut en être rapportée par tous moyens.

Dans le cadre du présent litige, la société MAIF exerce un recours subrogatoire à l’encontre du syndicat des copropriétaires et du syndic à hauteur de 7.200 euros, montant de l’indemnité qu’elle indique avoir payée à son assuré au titre de son relogement suite aux dommages causés à son appartement.

Pour justifier du paiement effectif de l’indemnité à son assuré, la société MAIF produit :

— une capture d’écran d’un paiement n°F180309635A d’un montant de 7.200 euros, effectué par virement au bénéfice de Monsieur [L] le 09/02/2022. Ce document indique que le préjudice indemnisé concerne des « dommages indirects/immatériels/relogement » ;

— un courriel adressé le même jour par la MAIF à l’UDAF13, curateur de Monsieur [L], indiquant : « Je reviens vers vous dans le cadre du dossier de Monsieur [L] dont vous assurez la gestion. Suite au rapport déposé par l’expert concernant le relogement, je procède ce jour au versement de la somme de 7200 € sur le compte de Monsieur [L]. La valeur locative mensuelle a été évaluée à 900€ par l’expert, soit 7200 € sur 8 mois de relogement. Le coût total du relogement étant de 13176 €, j’effectue un recours auprès d’AXA assureur de la copropriété pour la pris en charge du solde (…) ».

Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, ces éléments suffisent à démontrer le paiement effectif de la somme de 7.200 euros par la MAIF à son assuré au titre de ses frais de relogement, en date du 09 février 2022.

Les demandes de la société MAIF sur le fondement de la subrogation légale sont donc recevables.

Sur les désordres affectant l’appartement de Monsieur [L] et leur origine

Dans le cadre du présent litige, Monsieur [L] se plaint d’infiltrations d’eau ayant entrainé l’effondrement partiel du faux-plafond de la chambre de son appartement.

Il est constant que cet effondrement est survenu le 12 juin 2020, ce qui résulte des rapports d’expertise amiables des cabinets TEXA et POLYEXPERT en date des 10 août 2020 et 10 juin 2021, mandatés par les assureurs du requérant et de la copropriété.

Selon ces rapports, la cause du sinistre se situe dans des infiltrations d’eau pluviales au travers de la toiture de l’immeuble, ce qui n’est pas contesté. Le rapport du cabinet TEXA précise à cet égard que le plafond en canisse et le faux-plafond de la chambre se sont effondrés sous le poids de l’eau.

Le rapport du 21 mai 2021 du cabinet JC CONSULTING, mandaté par le syndicat des copropriétaires pour réaliser un diagnostic technique de la structure complète de l’immeuble, a également confirmé le caractère fuyard de la toiture et l’existence d’infiltrations récurrentes en provenance de celle-ci. Ainsi, des traces d’infiltrations ont notamment été constatées dans les combles et greniers de l’immeuble, autour des trappes d’accès à la toiture ainsi que sur la charpente et depuis le conduit de cheminée. Des signes de réfection ponctuelles de la couverture ont été notés mais le technicien a relevé la présence de vitres cassées, de tuiles cassées, instables ou déplacées, de fenêtres de toit vétustes et de problèmes d’étanchéité. Il a conclu que la toiture était dans des conditions « irrécupérables » et que sa réfection était indispensable, charpente comprise.

Ainsi, il est établi que la cause des désordres affectant l’appartement de Monsieur [L] se situe dans le caractère défaillant et vétuste de la toiture de l’immeuble.

Sur les responsabilités et la garantie des assureurs

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 applicable au présent litige, énonce que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’agit d’un régime de responsabilité objective qui ne nécessite pas la démonstration d’une faute ni d’un quelconque défaut d’entretien. Il suffit de démontrer que les dommages dont la réparation est demandée trouvent leur origine dans les parties communes.

En l’espèce, il a été dit que la défaillance de la toiture de l’immeuble avait entrainé des infiltrations d’eau pluviale et l’effondrement du faux-plafond de l’appartement de Monsieur [L].

Cet effondrement survenu en juin 2020 a justifié l’édiction par la municipalité d’un arrêté d’interdiction d’occuper l’appartement le 16 février 2021.

Il n’est pas contesté que la toiture de l’immeuble constitue une partie commune de la copropriété, ce qui résulte expressément du règlement de copropriété.

Dès lors, les préjudices dont se prévalent Monsieur [L] et son assureur la MAIF liés à l’effondrement du plafond puis à l’interdiction d’occupation de l’appartement trouvent bien leur origine dans les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires ne peut valablement s’exonérer de sa responsabilité en faisant état de ses différentes démarches et de la réalisation diligente des travaux de reprise, puisque la responsabilité qu’il encourt sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité de plein droit, qui ne requiert pas la démonstration d’une quelconque négligence fautive.

Il ne peut davantage arguer de la faute de Monsieur [L] qui n’aurait prétendument pas entretenu son appartement et aurait démoli une cloison sans précautions. En effet, le défaut d’entretien de ses parties privatives est insuffisamment démontré et serait en tout état de cause sans lien avec les infiltrations ayant endommagé son logement, qui proviennent de manière non contestée de la toiture de l’immeuble. Il en est de même de la démolition de la cloison entre les chambres, dont l’origine exacte est inconnue et pour laquelle aucun élément technique ne vient accréditer le fait qu’elle aurait pu jouer un quelconque rôle dans la survenance des désordres. Le rapport du cabinet JC CONSULTING mentionne par ailleurs un départ d’incendie dans la cuisine, qui n’a toutefois eu aucune répercussion structurelle.

Enfin, le fait que le requérant n’ait pas payé les charges de copropriété relatives aux travaux de reprise n’a aucun lien avec la survenance des désordres en eux-mêmes et ne peut le cas échéant qu’être invoqué au stade de l’appréciation de ses préjudices.

Aucune faute de Monsieur [L] à l’origine des désordres subis ne saurait donc être invoquée.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est ainsi engagée.

Sur la responsabilité du syndic ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, ainsi que d’assurer la gestion comptable et financière du syndicat.

L’article 1240 du code civil dispose par ailleurs que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence selon l’article 1241 du même code.

Il résulte de ces dispositions que le syndic engage sa responsabilité délictuelle à l’égard des copropriétaires auxquels ses manquements ont causé un préjudice.

Monsieur [L] et la MAIF recherchent sur ce fondement la responsabilité de la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER pour s’être montrée négligente dans l’entretien de l’immeuble puis dans la réalisation des travaux de reprise des désordres.

A titre liminaire, il doit être souligné que les différentes parties au litige n’indiquent pas la date à laquelle la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER a été désignée en qualité de syndic de l’immeuble pour la première fois, ni si elle a pris la suite d’un autre syndic professionnel ou d’un syndic bénévole. Aucune pièce n’est produite sur ce point et le procès-verbal d’assemblée générale du 09 juillet 2020 permet seulement de constater qu’elle était déjà le syndic de l’immeuble à cette date et qu’elle a été réélue pour une durée de trois ans. Aucune faute ne lui est en tout état de cause reprochée par les requérants avant la survenance des infiltrations, qu’ils fixent en 2019. Il n’y a donc pas lieu d’examiner son éventuelle responsabilité au titre de l’état de l’immeuble avant cette date.

Il est par ailleurs constant que la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER, qui était bien le syndic de l’immeuble au moment de la survenance des désordres chez Monsieur [L], a poursuivi son mandat jusqu’au 09 juillet 2025. C’est donc elle qui, en sa qualité de syndic, a assisté le syndicat des copropriétaires dans la réalisation des travaux de reprise.

Le tribunal constate qu’elle démontre par de nombreuses pièces les différentes démarches qu’elle a réalisées depuis 2019 pour assurer sa mission d’entretien et de sauvegarde de l’immeuble, puis pour permettre la réalisation des travaux de reprise.

Ainsi, elle produit notamment :

— un procès-verbal d’assemblée générale ordinaire en date du 09 juillet 2020 qui établit que la société JC CONSULTING était déjà mandatée depuis 2019 dans le cadre d’une mission de diagnostic relative au plancher du R+4, qui s’était effondré en raison d’un dégât des eaux provenant de parties privatives. Ce document démontre également qu’à cette date, alors que l’effondrement partiel du plafond de Monsieur [L] venait de se produire et que la société JC CONSULTING avait pointé dans le cadre de son précédent rapport de nombreux désordres affectant l’immeuble ne relevant pas de sa mission, le syndic a proposé à l’assemblée générale de missionner de nouveau ce technicien pour réaliser un diagnostic technique complet de l’immeuble, et notamment de la toiture, afin de permettre la réalisation d’un plan de travaux. Cette proposition a été validée par l’assemblée générale ;

— une note d’information adressée aux copropriétaires suite à l’édiction de l’arrêté de mise en sécurité du logement de Monsieur [L] ainsi que la déclaration de sinistre réalisée à ce titre auprès de la société GROUPAMA, assureur de la copropriété, le 19 février 2021 ;

— le rapport de diagnostic technique de la société JC CONSULTING portant sur la structure complète de l’immeuble, en date du 21 mai 2021, qui a repris l’ensemble des pathologies bâtimentaires affectant l’immeuble et a préconisé notamment la réfection urgente de la toiture et de l’ensemble des planchers ;

— un procès-verbal d’assemblée générale du 20 juillet 2021 qui a voté les travaux de réfection de la toiture de l’immeuble pour un montant de 101.331,12 euros TTC ainsi que des travaux de renforcement des planchers pour un montant de 62.602,10 euros TTC, a acté leurs modalités de financement et l’émission d’un appel de fonds le 1er février 2022 et a décidé de la souscription d’un emprunt collectif au nom du syndicat des copropriétaires pour ces travaux ;

— un récépissé de dépôt de dossier de demande de subvention auprès de l’ANAH en date du 30 septembre 2021 ainsi que des échanges de courriels qui démontrent les différentes démarches effectuées pour obtenir une subvention de cet organisme et qui confirment que pour espérer cette aide financière, il était nécessaire d’attendre la décision de l’ANAH avant d’engager les travaux ;

— un procès-verbal d’assemblée générale du 10 février 2022 votant de nouveaux travaux de mise en sécurité urgents de la charpente et des planchers de l’immeuble à la suite de l’arrêté de péril du 17 janvier 2022 ;

— une facture du 28 février 2022 attestant de la réalisation des travaux d’étaiement et une seconde facture du 04 avril 2022 concernant la pose d’une bâche en toiture ;

— un procès-verbal d’assemblée générale du 08 septembre 2022 validant de nouveaux travaux ainsi qu’une mission de maitrise d’œuvre de suivi de chantier confiée à la société JC CONSULTING.

Le syndic justifie également que la décision de l’ANAH n’a été prise que le 11 juillet 2022 et qu’elle a accordé une subvention d’un montant de 185.392 euros, sous condition d’engager les travaux dans le délai d’un an. Il est également démontré que les fonds n’ont ensuite été versés que le 15 décembre 2022 à hauteur de 70% de ce montant, que l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable est intervenu le 28 octobre 2022 et l’autorisation pour la pose des échafaudages et le stationnement le 24 janvier 2023.

Enfin, il n’est pas contesté que les travaux ont commencé en février 2023 et qu’ils sont toujours en cours à ce jour compte tenu de leur ampleur, de la découverte de nouveaux désordres en cours de chantier et de dégradations occasionnées par le squat de l’immeuble en 2024, ce qui est également justifié. Il est démontré qu’une aide complémentaire a par ailleurs été obtenue de l’ANAH le 20 octobre 2023 pour un montant total de 317.982 euros, et que les travaux complémentaires dont la nécessité a été découverte en cours de chantier ont successivement été soumis au vote de l’assemblée générale et validés le 21 septembre 2023 et le 05 juin 2024.

Cette chronologie permet d’écarter toute négligence de la part de la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER dans la gestion du sinistre ayant touché l’appartement de Monsieur [L] et, plus généralement, dans la réalisation des travaux de réfection et de sauvegarde de l’immeuble, dont l’ampleur manifeste justifie à elle seule les délais écoulés, qui ont en outre été nécessairement accentués par la nécessité de réunir les fonds et d’obtenir les aides financières idoines, et par la période de pandémie liée au COVID-19 qui a sévi immédiatement après la survenance des désordres.

Monsieur [L] et la MAIF font état d’un délai anormalement long de deux ans qui se serait écoulé entre la survenance des premières infiltrations et le vote des travaux en juillet 2021 mais :

— ils ne justifient pas de désordres qui auraient touché l’appartement du requérant en 2019, ce qui ne ressort d’aucune pièce. Le rapport d’expertise amiable évoque en particulier une date de sinistre en octobre 2018 mais ne fournit pas plus de précision. Il fait par ailleurs état de l’effondrement du plafond de la chambre le 12 juin 2020.

— ils omettent le fait qu’une mission visant à réaliser un diagnostic complet de l’état de l’immeuble préalablement aux travaux a été votée dès le 09 juillet 2020, soit moins d’un mois après l’effondrement du plafond de la chambre de l’appartement, un tel diagnostic apparaissant indispensable compte tenu de l’état général de l’immeuble afin de réaliser des travaux utiles ;

— la société JC CONSULTING a rendu son rapport le 21 mai 2021 et les travaux ont été votés par l’assemblée générale en juillet 2021, soit dans un délai raisonnable.

De même, il ne peut être considéré que le délai écoulé entre le vote des travaux par l’assemblée générale en juillet 2021 et leur commencement effectif en février 2023 serait fautif puisqu’il est justifié dans l’intervalle :

— de nombreuses démarches pour obtenir leur financement et leur subventionnement dans l’intérêt de tous les copropriétaires, ainsi que pour organiser leur réalisation (obtention des devis, choix de l’entreprise, maitrise d’œuvre…) ;

— de la découverte de nouveaux désordres rendant nécessaires des travaux supplémentaires non limités à ceux initialement envisagés sur la toiture ;

— de la nécessité d’attendre la décision de l’ANAH avant d’engager lesdits travaux.

Ainsi, il ne peut pas être considéré que l’arrêté de mise en sécurité pris le 17 janvier 2022 pour l’ensemble de l’immeuble serait la conséquence de l’inertie du syndic.

Aucune faute n’est ainsi démontrée de sa part et il n’y a pas lieu de retenir sa responsabilité.

Sur la garantie de la société GROUPAMA

Monsieur [L] et la MAIF sollicitent enfin la condamnation de la société GROUPAMA à les indemniser de leurs préjudices en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires.

Force est toutefois de constater qu’ils ne développent aucun moyen à l’appui de leurs prétentions et ne répondent pas aux moyens de défense soulevés par l’assureur, qui excipe d’une non-garantie au motif de l’antériorité des désordres et de l’existence d’un défaut d’entretien manifeste.

A titre liminaire, il sera constaté que la société GROUPAMA a été l’assureur de la copropriété selon contrat signé le 30 décembre 2019, prenant effet le 1er novembre 2019.

Selon les écritures des requérants eux-mêmes, les infiltrations dont ils se plaignent seraient apparues dans l’appartement de Monsieur [L] en 2019. Le rapport d’expertise amiable du cabinet TEXA fait quant à lui état d’une date de sinistre le 29 octobre 2018. Ainsi, bien que l’effondrement du plafond soit survenu de manière non contestée le 12 juin 2020, donc pendant la période de validité du contrat souscrit auprès de la société GROUPAMA, il apparait que les désordres d’infiltrations à l’origine de cet effondrement sont susceptibles d’être apparus avant sa souscription.

Par ailleurs, il ne peut être sérieusement contesté que les désordres subis par Monsieur [L] sont la conséquence directe d’un défaut d’entretien de la toiture de l’immeuble depuis de nombreuses années, compte tenu de son état de vétusté avancé pointé par les différentes expertises et rapports techniques. La société JC CONSULTING a notamment indiqué dans son rapport du 21 mai 2021 que la toiture était dans un état « irrécupérable » et qu’il était nécessaire de procéder à une démolition/reconstruction de l’ensemble de la charpente et de la couverture. Elle a constaté des traces d’infiltrations anciennes ainsi que la présence de nombreuses tuiles cassées, instables ou déplacées, de fenêtres de toit vétustes et de problèmes d’étanchéité. Elle a également précisé que le syndicat avait été alerté par ses soins des nombreuses pathologies affectant le bâtiment dès octobre 2019, dans le cadre de son premier rapport. Ainsi, les différentes notes de la société JC CONSULTING relatives à l’état de la toiture, des planchers, de la verrière ou des façades, montrent l’existence d’un défaut d’entretien généralisé et ancien de l’immeuble, nécessairement antérieur à la date de souscription du contrat d’assurance en décembre 2019.

Le fait que des diligences et des travaux aient été entrepris a posteriori par le syndicat est à cet égard indifférent.

Or, il est constant que l’existence d’un état de vétusté avancé d’un immeuble en lien avec un défaut d’entretien existant au moment de sa souscription fait disparaitre la notion d’aléa inhérente au contrat d’assurance. C’est donc à juste titre que la société GROUPAMA dénie sa garantie dans le cadre du présent litige.

L’assureur justifie en outre que les conditions générales du contrat excluent expressément la garantie des dommages « résultant d’un défaut manifeste d’entretien connu de l’assuré ou d’un manque de réparations indispensables incombant à l’assuré (tant avant qu’après le sinistre), sauf en cas de force majeure ».

Les demandes dirigées contre cet assureur seront donc rejetées.

Sur les demandes de Monsieur [L] et de la MAIF

Sur la demande de condamnation à réaliser les travaux sous astreinte

Monsieur [L] réclame en premier lieu la condamnation du syndicat des copropriétaires à « faire réaliser les travaux tels que préconisés notamment par les arrêtés de mise en sécurité de la Ville de MARSEILLE », sous astreinte.

Outre le fait que cette demande est particulièrement imprécise en ce qu’elle n’indique pas les travaux dont la réalisation est sollicitée, il ne peut qu’être constaté que le syndicat des copropriétaires et son syndic justifient dans le cadre du présent litige que les différents travaux de réfection de l’immeuble sont en cours depuis février 2023, certains étant achevés depuis le 31 mars 2023, notamment la réfection de la toiture.

Il est produit à cet égard :

— une facture de la société ACM dite « situation 1 » en date du 31 mars 2023, validée par le maitre d’œuvre JC CONSULTING, qui atteste de l’achèvement des travaux de démolition et de réfection de la toiture (mentionnés comme réalisés à 100%) ;

— des photographies de la toiture réparée (non datées) ;

— un rapport de la société JC CONSULTING établi en mai 2023 faisant état de désordres découverts en cours de chantier au niveau de l’ossature de la verrière et du puits de lumière ainsi que du plancher bas du 4ème étage, ainsi que les devis complémentaires de la société ACM correspondant aux travaux supplémentaires nécessaires ;

— une facture de la société ACM dite « situation 2 » en date du 30 avril 2024, également validée par le maitre d’œuvre, attestant de l’achèvement des travaux de confortement de la charpente et d’isolation (mentionnés comme réalisés à 100%) et du fait qu’à cette date, les travaux de renforcement des planchers étaient en cours ;

— un procès-verbal d’assemblée générale en date du 5 juin 2024 qui valide de nouveaux travaux à réaliser ainsi qu’un nouvel appel de fonds pour le 20 juin 2024, et l’attestation de non-recours correspondante.

Si aucune facture postérieure n’est produite, il ne peut être contesté au regard des éléments versés aux débats que des travaux de rénovation complète de l’immeuble sont bien en cours de réalisation à l’initiative du syndicat des copropriétaires, de sorte qu’il n’y a pas lieu à le condamner à exécuter ces travaux sous astreinte.

Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [L]

Monsieur [L] sollicite d’abord l’indemnisation d’un préjudice de jouissance lié à l’impossibilité d’occuper sa chambre entre juin 2020 et février 2021.

Les arguments du syndicat tenant au fait que l’appartement de Monsieur [L] disposait de plusieurs chambres et qu’aucun trouble de jouissance ne serait dès lors caractérisé ne peuvent qu’être écartés, l’effondrement du plafond d’une des chambres ayant nécessairement empêché le requérant de jouir normalement de son logement.

De même, il ne peut être sérieusement soutenu que la durée de ce trouble serait incertaine dès lors qu’aucune des parties ne conteste que le plafond s’est effondré le 12 juin 2020 et qu’il est démontré par le rapport d’expertise amiable du cabinet POLYEXPERT du 10 juin 2021 et celui de la société JC CONSULTING du 21 mai 2021 qu’à la date de l’arrêté de péril ayant frappé l’appartement du requérant, les désordres n’avaient pas été réparés.

Ainsi, Monsieur [L] justifie avoir subi un préjudice de jouissance de son appartement en lien avec les désordres d’infiltrations provenant de la toiture pendant entre juin 2020 et février 2021, soit pendant 8 mois.

La valeur locative de l’appartement, estimée par l’expert amiable TEXA à la somme de 950 euros mensuels, apparait juste et sera retenue, les défendeurs se contentent de la critiquer sans apporter d’éléments contraires. Les désordres ayant affecté la chambre à coucher du requérant, il y a lieu d’estimer le trouble subi à 40% de la valeur locative du bien.

Ainsi, le préjudice de jouissance subi par Monsieur [L] pour la période de juin 2020 à février 2021 s’établit à la somme de 3.040 euros (950 euros x 40% x 8 mois). Le syndicat des copropriétaires, dont la responsabilité a été retenue, sera condamné au paiement de cette somme.

Le requérant formule ensuite une réclamation au titre des frais de relogement qu’il a dus engager du fait de l’impossibilité totale d’accéder à son appartement à compter de l’arrêté de péril pris le 16 février 2021. Il indique que ces frais se sont élevés à la somme totale de 8.406 euros, après déduction de la prise en charge accordée par son assureur, et ce pour la période du 19 février 2021 au 13 octobre 2021.

A l’appui de sa demande, il produit des confirmations de réservation ou factures correspondant à la location d’un studio dans un appart’ hôtel pour la période du 19 février 2021 au 15 mars 2021 puis du 04 mai 2021 au 12 octobre 2021, pour un montant total de 13.176 euros, somme sur laquelle la MAIF a indemnisé son assuré à hauteur de 7.200 euros. Ainsi, Monsieur [L] justifie d’un préjudice financier lié aux frais de relogement qu’il a dû engager du fait de l’interdiction d’occuper son appartement à hauteur de 5.976 euros (13.176 – 7.200).

Le syndicat des copropriétaires ne peut valablement critiquer cette somme qui est dûment justifiée et qui correspond par ailleurs à une période de temps limitée, alors que l’arrêté d’interdiction d’occuper l’immeuble est toujours en cours à ce jour et que les frais de relogement engagés par Monsieur [L] auraient pu être beaucoup plus conséquents sans le choix fait par ce dernier, en lien avec son curateur, d’acquérir un nouvel appartement pour se reloger.

Il ne peut par ailleurs arguer du fait qu’il aurait fait réaliser à ses frais des travaux concernant des parties privatives au requérant pour contester cette demande, dans la mesure où la réalisation de travaux privatifs par le syndicat est un évènement distinct du préjudice financier lié au relogement de celui-ci, qui est démontré. Il appartient le cas échéant au syndicat de réclamer en parallèle le remboursement des travaux qu’il aurait indûment avancés, étant souligné qu’il formule dans le cadre du présent litige une demande de paiement des charges de copropriété, qui sera examinée ci-après.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires sera condamné au paiement de la somme de 5.976 euros au titre des frais de relogement engagés par Monsieur [L].

En revanche, le surplus de la demande, qui correspondrait à sa participation financière alors qu’il était hébergé chez des amis entre le 15 mars et le 4 mai 2021, n’est justifié par aucune pièce, et notamment aucune attestation de ses hébergeants. Il n’y a donc pas lieu d’y faire droit.

Enfin, le requérant sollicite l’octroi d’une somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral. Force est toutefois de constater qu’aucun justificatif n’est versé aux débats sur ce point, et notamment aucune attestation de son médecin traitant ou de sa curatrice, qui viendrait confirmer l’existence de ce préjudice en lien avec les désordres ayant touché son appartement. Le fait que Monsieur [L] soit placé sous curatelle est insuffisant à démontrer, à lui-seul, l’existence d’un préjudice moral. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes indemnitaires de la MAIF

La MAIF sollicite de son côté le remboursement de la somme de 7.200 euros qu’elle a versée à son assuré au titre de son relogement.

Elle produit, à l’appui de sa demande, une capture d’écran d’un paiement n°F180309635A d’un montant de 7200 euros, effectué par virement au bénéfice de Monsieur [L] le 09/02/2022, qui indique que le préjudice indemnisé concerne des « dommages indirects/immatériels/relogement », ainsi qu’un courriel adressé le même jour à l’UDAF13, curateur de Monsieur [L], indiquant : « Je reviens vers vous dans le cadre du dossier de Monsieur [L] dont vous assurez la gestion. Suite au rapport déposé par l’expert concernant le relogement, je procède ce jour au versement de la somme de 7200 € sur le compte de Monsieur [L]. La valeur locative mensuelle a été évaluée à 900€ par l’expert, soit 7200 € sur 8 mois de relogement. Le coût total du relogement étant de 13176 €, j’effectue un recours auprès d’AXA assureur de la copropriété pour la pris en charge du solde (…) ».

Ces éléments suffisent à établir le paiement effectif de cette indemnité par la MAIF et son lien avec le relogement de Monsieur [L], rendu directement nécessaire par les désordres affectant les parties communes de l’immeuble appartenant au syndicat.

Il sera donc fait droit à la demande et le syndicat des copropriétaires sera condamné au paiement de cette somme à la MAIF.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame à titre reconventionnel à Monsieur [L] le paiement d’une somme de 53.924,13 euros au titre des charges de copropriété impayées, qui correspondrait pour l’essentiel à sa quote-part restant due sur le paiement des travaux.

Il produit, à l’appui de sa demande :

— le procès-verbal d’assemblée générale du 05 juin 2024 ayant voté des travaux de réfection de la toiture, de confortement et de réfection des planchers ainsi que des travaux supplémentaires de renforcement et de remplacement de différentes poutres, réfection des plafonds et puits de lumière de la cage d’escalier et réparation des façades,

— l’attestation de non-recours concernant cette assemblée,

— un appel de fonds effectué le 10 juin 2024 pour un montant de 53.616,36 euros correspondant à la quote-part de Monsieur [L] sur le paiement de travaux de réfection de la toiture et des planchers, de travaux supplémentaires sur les poutres, d’assurance Dommages-Ouvrage et de frais de suivi de chantier ;

— une sommation d’avoir à payer les charges de copropriété en date du 2 septembre 2024, pour un montant total de 54.188,13 euros, auquel est annexé un décompte arrêté au 26/08/2024. Ce décompte permet de constater que la somme réclamée correspond aux sommes réclamées dans le cadre de l’appel de fonds précité du 10 juin 2024, outre la somme de 307,77 euros au titre de l’appel de fonds trimestriel (charges courantes) facturée le 1er juillet 2024 et la somme de 264 euros facturée le 26 août 2024 au titre de frais de remise du dossier à huissier.

Dans ses écritures, Monsieur [L] ne conteste pas être redevable de la somme réclamée à hauteur de 53.924,13 euros correspondant à sa quote-part des travaux et à l’appel de fonds trimestriel du 1er juillet 2024, qu’il indique ne pas avoir payée dans la mesure où cet appel de fonds aurait vocation à être annulé après perception des subventions de l’ANAH.

Ce moyen est toutefois inopérant puisque les pièces produites par ailleurs démontrent que les sommes réclamées prennent déjà en compte, au moins en partie, les subventions perçues de l’ANAH.

L’obtention d’une future subvention n’est en tout état de cause pas de nature à dispenser un copropriétaire du paiement de ses charges valablement votées en assemblée générale, à charge pour le syndicat de répartir d’éventuelles subventions complémentaires qui seraient accordées ultérieurement entre les différents copropriétaires.

Le fait que Monsieur [L] n’ait pas en l’état les moyens financiers de régler cette somme ne peut par ailleurs être pris en compte à ce stade, étant souligné qu’il ne formule aucune demande de délais de paiement.

Ainsi, il y a lieu de condamner reconventionnellement Monsieur [L] à payer la somme de 53.924,13 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, appel de fonds trimestriel inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 02 septembre 2024, date de la sommation de payer.

En application de l’article 1348 du code civil, la compensation sera ordonnée entre les créances réciproques détenues par Monsieur [L] et par le syndicat.

En revanche, il y a lieu de rejeter la demande formulée par le syndicat au titre de la résistance abusive en l’absence de toute preuve d’un abus caractérisé pouvant être reproché au requérant, alors que le non-paiement des charges concerne en l’espèce un unique appel de fonds pour un montant conséquent, émis dans un contexte où l’immeuble est frappé d’un arrêté de péril et inoccupé depuis plusieurs années, et où Monsieur [L] est par ailleurs placé sous curatelle et assisté à ce titre dans la gestion de ses dépenses.

Sur les appels en garantie

Le syndicat des copropriétaires, dont la responsabilité a été retenue dans le cadre du présent litige, forme un appel en garantie à l’encontre de son assureur la société GROUPAMA au titre des condamnations mises à sa charge.

Il a toutefois été précédemment jugé que les garanties de l’assureur n’étaient pas mobilisables en l’état du défaut d’entretien et de la vétusté généralisée de l’immeuble, imputables au syndicat et nécessairement existants au moment de la souscription du contrat d’assurance en décembre 2019.

Pour ces raisons, l’appel en garantie formulé par le syndicat des copropriétaires ne peut donc qu’être rejeté.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

Dans la mesure où les requérants et le syndicat des copropriétaires succombent chacun partiellement à l’instance, il convient de dire que les dépens seront partagés par moitié entre eux.

Pour la même raison, il y a lieu de rejeter leurs demandes respectives au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En équité, les demandes parallèlement formulées par la société GROUPAMA, la société AXA et la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER sur ce fondement seront également rejetées.

Il sera rappelé que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition des parties au greffe,

DECLARE parfait le désistement d’instance et d’action et de Monsieur [J] [L] et de la société MAIF – MUTUELLE ASSURANCES DES INSTITUTEURS DE FRANCE à l’égard de la société AXA FRANCE IARD ;

DECLARE par conséquent sans objet l’intervention volontaire de la société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLES ;

DEBOUTE Monsieur [J] [L] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 8 rue des Récolettes 13001 MARSEILLE à faire réaliser les travaux préconisés notamment par les arrêtés de mise en sécurité de la Ville de MARSEILLE sous astreinte ;

DEBOUTE Monsieur [J] [L] et son assureur la société MAIF – MUTUELLE ASSURANCES DES INSTITUTEURS DE FRANCE de leurs demandes dirigées contre la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER en son nom personnel et contre la société GROUPAMA MEDITERRANEE ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 8 rue des Récolettes 13001 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE DE LA PAIX, à payer à Monsieur [J] [L] la somme de 3.040 euros au titre de son préjudice de jouissance lié aux désordres ayant touché son appartement pour la période du 12 juin 2020 au 16 février 2021 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 8 rue des Récolettes 13001 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE DE LA PAIX, à payer à Monsieur [J] [L] la somme de 5.976 euros au titre de son préjudice financier lié aux frais de relogement qu’il a dus engager pour la période du 19 février 2021 au 15 mars 2021 puis du 04 mai 2021 au 12 octobre 2021 ;

DEBOUTE Monsieur [J] [L] de sa demande formulée au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 8 rue des Récolettes 13001 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE DE LA PAIX, à payer à la société MAIF – MUTUELLE ASSURANCES DES INSTITUTEURS DE FRANCE, la somme de 7.200 euros au titre de l’indemnité versée à son assuré Monsieur [J] [L] en vue de son relogement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 8 rue des Récolettes 13001 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE DE LA PAIX, de son appel en garantie dirigé à l’encontre de la société GROUPAMA MEDITERRANEE ;

CONDAMNE reconventionnellement Monsieur [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 8 rue des Récolettes 13001 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE DE LA PAIX, la somme de 53.924,13 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024 (appel de fonds trimestriel en date du 1er juillet 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 02 septembre 2024 ;

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques détenues par Monsieur [J] [L] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 8 rue des Récolettes 13001 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE DE LA PAIX ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 8 rue des Récolettes 13001 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE DE LA PAIX, de sa demande reconventionnelle de dommages-et-intérêts au titre de la résistance abusive ;

DIT que les dépens seront partagés par moitié entre, d’une part, Monsieur [J] [L] et son assureur la société MAIF – MUTUELLE ASSURANCES DES INSTITUTEURS DE FRANCE, et d’autre part, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 8 rue des Récolettes 13001 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE DE LA PAIX ;

REJETTE l’ensemble des demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le vingt six mai deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT