TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Mars 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2026

GROSSE :

Le 06 mars 2026

à M^e CORNET [C]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 mars 2026

à M^e MILON Sabine

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00640 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57JU

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [P] [C] [Q]

né le 03 Avril 1984 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [K]

né le 25 Août 1991 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

(AJ en cours)

représenté par M^e Sabine MILON, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 9 février 2024, M. [Q] a donné à bail à M. [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 740 euros, outre 210 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier au locataire par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 2.345,28 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, le bailleur a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

A titre principal, Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion du défendeur,Le condamner par provision à payer la somme de 3.045,28 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, Ordonner la capitalisation des intérêts, Fixer provisionnellement à la somme de 1.900 euros l’indemnité mensuelle d’occupation due par le défendeur, Le condamner à payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts, Le condamner à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, A titre subsidiaire, renvoyer l’affaire à la prochaine audience du juge des contentieux de la protection statuant au fond.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2025 puis a fait l’objet de trois renvois pour être finalement retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

Le demandeur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation et actualisé sa créance à la somme de 13.677,89 euros, suivant décompte en date du 5 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus.

Le défendeur, également représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de lui accorder un délai de 36 mois pour apurer sa dette locative, suspendre les effets de la clause résolutoire et rejeter les demandes plus amples ou contraires du bailleur, précisant se désister de sa demande tendant à déclarer les demandes du bailleur irrecevables pour défaut de notification de l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience,

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La juge a autorisé le conseil du défendeur à transmettre en cours de délibéré le justificatif du paiement du loyer de janvier 2026 et ce, avant le 15 janvier 2026. Aucune pièce n’a toutefois été communiquée dans le délai imparti.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 20 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 novembre 2024, pour la somme en principal de 2.345,28 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 3 janvier 2025.

L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en vertu des articles 24 V et 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont conditionnés au versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Or, le décompte produit par le demandeur et non contesté par le défendeur fait apparaitre que le loyer n’est plus payé depuis plusieurs mois.

Les demandes du défendeur en ce sens seront rejetées.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le défendeur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ du défendeur par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 968, 26 euros actuellement, étant relevé que le demandeur n’explicite pas les raisons pour lesquelles cette indemnité devrait être fixée à 1.900 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que le défendeur reste devoir la somme de 13.677,89 euros, à la date du 5 janvier 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2026 inclus.

Le défendeur ne conteste pas la dette dans son principe ni dans son montant.

Le défendeur sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 13.677, 89 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.345,28 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’ordonner la capitalisation des intérêts échus de sorte que cette demande sera rejetée.

Le bailleur sera toutefois débouté de sa demande indemnitaire dès lors qu’il ne justifie pas, avec l’évidence qui s’impose en référé, que l’absence de paiement du loyer lui a causé un préjudice qui ne serait pas déjà réparé par les intérêts au taux légal.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamné à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE l’action de M. [B] [Q] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 février 2024 entre M. [B] [Q] et M. [I] [K] concernant le logement, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 3 janvier 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de M. [I] [K] ;

ORDONNE en conséquence à M. [I] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [I] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [B] [Q] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [I] [K] à payer à M. [B] [Q], à titre provisionnel, la somme de 13.677,89 euros, décompte arrêté au 5 janvier 2026 incluant la mensualité de janvier 2026, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.345,28 euros à compter du 20 novembre 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [I] [K] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 968,26 euros à ce jour, à compter du 6 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [I] [K] à payer à M. [B] [Q] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge