1- N° RG 19/00667 – N° Portalis DB2Y-W-B7D-CBWD2

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MEAUX

Date : 09 Octobre 2020

Affaire :N° RG 19/00667 – N° Portalis DB2Y-W -B7D-CBW D2

N° de minute : 20/447

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le NEUF OCTOBRE DEUX MIL VINGT, par Bertrand MENAY, Président du Tribunal Judiciaire au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Ambre SOUFFLET, Greffier lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDEURS

Madame X Y Monsieur Z A […]

représentés par M^e Stéphanie DUGOURD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0344

DEFENDERESSES

S.C.I. SCCV LES COTTAGES SUR MARNE […]

S.A.S. NOVASTRADA en sa qualité d’associé de la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE […]

représentées par M^e Jean-christophe LUBAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0482

S.A. SOCIETE CENTRALE POUR LE FINANCEMENT DE L’IMMOBILIER Le en sa qualité de garant de la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE […]

CC représentée par M^e X VINCENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P345

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 23 Septembre 2020 ;

FAITS, PROCEDURE, MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte authentique du 6 octobre 2017, madame X Y et monsieur Z A faisaient l’acquisition en l’état futur d’achèvement (VEFA) auprès de la société NOVASTRADA, représentée par la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE, d’une maison de 78,26 m² située à Dampmart (77 400) pour le prix de 259 000 euros TTC. Le délai prévisionnel d’achèvement était fixé à la fin du mois de décembre 2018.

Se plaignant de retards dans la construction et la livraison, en dehors des causes contractuelles de suspension du délai, et de l’absence de perspective de livraison malgré les mises en demeure adressées, madame X Y et monsieur Z A ont fait assigner en référé la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE et la société NOVASTRADA, par actes d’huissier du 6 novembre 2019, pour :

• Faire injonction à la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE d’achever les travaux et de livrer le bien immobilier et ses éléments d’équipement, suivant le contrat signé, avant le 31 décembre 2019, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

• Condamner la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE au paiement d’une provision de 10 155,92 euros pour les préjudices subis avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2019, date de la mise en demeure ;

• Condamner la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE au paiement d’une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant acte du 6 décembre 2019, les demandeurs ont également fait assigner la Société Centrale pour le Financement de l’Immobilier (SOCFIM).

A l’audience du 18 décembre 2019, une médiation a été ordonnée entre les parties.

Après prolongation du délai de médiation eu égard aux circonstances liées à la crise sanitaire du COVID et renvois successifs, l’affaire a été appelée à nouveau à l’audience du 16 septembre 2020. A cette date, l’échec de la mesure de médiation a été constaté et l’affaire renvoyée au 23 septembre pour être plaidée.

Par dernières écritures prises pour l’audience du 23 septembre 2020, madame X Y et monsieur Z A demandent :

• De rejeter la demande de condamnation dirigée contre eux au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• De faire injonction à la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE de produire les pièces de conformité de l’ensemble des installations dépendantes de la maison, dans un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

• De faire injonction à la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE de lever les réserves contenues dans le procès-verbal de livraison et procéder à la réparation des défauts de conformités apparents avant le 30 octobre 2020, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

• De condamner la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE à leur payer une provision de 34 881,77 euros pour les préjudices subis avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2019, date de la mise en demeure ;

• Condamner la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE au paiement d’une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir en substance qu’ils ont enfin été livrés de leur maison, avec des réserves, le 14 septembre 2020. Le retard considérable leur cause un préjudice certain et important qu’ils décomposent et détaillent. S’agissant des vices apparents, ils rappellent qu’outre les réserves à la livraison, ils ont adressé un courrier le 15 septembre 2020 listant les non-conformités et défauts apparents. Ils corrigent leur demande de provision à la somme de 23 287,65 euros.

Par dernières écritures pour l’audience du 23 septembre 2020, la société NOVASTRADA expose qu’elle n’a plus aucun lien juridique avec madame X Y et monsieur Z A depuis qu’ils ont signé avec la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE un contrat de vente en état futur d’achèvement venu se substituer au contrat préliminaire. Elle demande sa mise hors de cause et le paiement de 500 euros en réparation de l’abus d’action à son encontre et 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières écritures pour l’audience du 23 septembre 2020, la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE conclut au rejet de l’ensemble des demandes de madame X Y et monsieur Z A. Elle soutient en substance que le contrat prévoyait des causes de suspension du délai de livraison et qu’elle dispose jusqu’au 25 janvier 2021 pour respecter son obligation de livraison. Subsidiairement, si les causes de suspension n’étaient pas jugées légitimes, elle demande de constater que la livraison est intervenue le 14 septembre 2020, de dire qu’en l’absence de pénalités de retard contractuelles, celles-ci ne peuvent excéder 1/3000ème du prix de vente et de rejeter les demandes indemnitaires pour des préjudices dont il n’est pas justifié. Reconventionnellement, elle sollicite le paiement de 16 892,31 euros au titre des travaux modificatifs non réglés et la déconsignation à son profit de la somme de 12 950 euros correspondant au solde du prix retenu par les acheteurs. Elle soutient en effet que les réserves soulevées lors de la livraison ne sont pas constitutives de non-conformités. Subsidiairement sur sa demande, si la juridiction devait considérer que les réserves sont constitutives de non-conformités, elle observe que les travaux nécessaires à leur levée s’élèvent à 1 905,24 euros de sorte que seule cette somme pourrait rester consignée. En outre, dans l’hypothèse où la juridiction accueillerait tout ou partie de la demande indemnitaire de ses adversaires, elle sollicite la compensation judiciaire entre les sommes respectivement dues. En toute état de cause, elle demande le paiement de 4 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation de ses adversaires aux dépens avec distraction.

Par dernières écritures pour l’audience du 28 juillet 2020, la SOCFIM demande à la juridiction de constater que les demandeurs n’ont pas mis en jeu la garantie financière d’achèvement de la SOCFIM, que cette garantie exclut les demandes en paiements de dommages et intérêts pour les préjudices subis et sollicite la condamnation de madame X Y et monsieur Z A au paiement de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour l’exposé des moyens qui y sont contenus.

SUR CE :

Sur la mise en cause de la société NOVASTRADA :

Il convient d’observer que l’assignation délivrée à la société NOVASTRADA le 6 novembre 2019, la présente comme associée principale et gérante de la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE qu’elle a créée pour les besoins de l’opération de construction objet de la présente instance. Il est encore indiqué qu’un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement a été signé entre madame X Y et monsieur Z A et elle le 28 janvier 2017 avant établissement de l’acte de vente par acte authentique du 6 octobre 2017 et substitution de la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE, laquelle est seule intervenue dans les opérations de construction.

Le dispositif de l’assignation dont s’agit ne comporte aucune demande dirigée contre la société NOVASTRADA.

Il en est de même des dernières écritures des demandeurs pour l’audience du 23 septembre 2020.

Dès lors, la société NOVASTRADA peut légitiment s’interroger sur sa présence dans cette instance dès lors que la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE dispose d’une personnalité juridique différente de la sienne.

Cette erreur d’assignation ne peut toutefois être jugée d’action abusive, la société NOVASTRADA ne démontre en outre l’existence d’aucun préjudice indépendant du simple recours à un conseil pour exposer sa défense indemnisable par ailleurs.

La société NOVASTRADA sera donc mise hors de cause et sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile rejetée dès lors qu’elle fait défense commune, même conseil et même jeu d’écritures, avec la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE.

Sur la mise en cause de la société SOCFIM :

Il convient d’observer de la même manière que l’assignation délivrée à la SOCFIM le 6 novembre 2019, ne contient aucune demande à son encontre et que sa garantie n’a pas été mise en œuvre par les demandeurs de sorte que sa présence à l’instance est injustifiée.

Madame X Y et monsieur Z A seront condamnés à lui payer 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement d’une provision de 23 287,65 euros pour les préjudices subis du fait du retard dans la livraison :

Conformément à l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, applicable au litige, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Madame X Y et monsieur Z A actualisent leur demande au vu de la livraison intervenue le 14 septembre 2020. Ils exposent que le report de la date de livraison initialement fixée au mois de décembre 2018, sans que les différentes causes de ce report soient justifiées, leur a causé le préjudice allégué.

La SCCV LES COTTAGES SUR MARNE réplique que le délai de livraison a été suspendu par un cas de force majeure et plusieurs causes contractuellement prévues dont les demandeurs ont eu connaissance. Au total, selon elle, ce sont 756,7 jours de suspension légitime qu’elle a eu à déplorer, lui permettant de livrer le bien le 25 janvier 2021.

L’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Il est admis de manière constante que la condition de délai est un élément essentiel du contrat et que le vendeur contracte une obligation de résultat dont il ne peut se dégager qu’en apportant la preuve que le retard tient à un cas de force majeure ou qu’il respecte une stipulation contractuelle aménageant le délai de livraison en cas de survenance d’éléments fortuits. Le caractère fortuit de ces éléments suppose qu’ils n’étaient pas prévisibles pour la partie qui les invoque et qu’elle n’en est nullement à l’origine.

En l’espèce, l’article 38.3.3 du contrat de VEFA conclu le 6 octobre 2017 stipule une livraison le 31 décembre 2018 « sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison » et que « par ailleurs, le délai (…) pourra être reporté en cas de modifications ou options demandées par l’Acquéreur, entraînant des modifications majeures du planning (…) » (page 39). L’article 38.3.4 donne une liste, non exhaustive, des causes considérées comme légitimes et les conditions de mise en œuvre, en particulier, l’établissement d’un « certificat » par le « maître d’œuvre ayant la direction des travaux », « auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus » (pages 39 et 40). Enfin, l’article 38.3.4 stipulait que dans cette hypothèse, « l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égale à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle directement ou par ses répercussions à la poursuite des travaux, majoré d’un (1) mois, pour tenir compte de leurs conséquences sur l’organisation générale du chantier » (page 40).

Le chantier a été ouvert, suivant déclaration, le 26 juin 2017.

La SCCV LES COTTAGES SUR MARNE fait valoir l’existence de causes légitimes de suspension du délai.

Il convient d’observer en premier lieu que l’absence de respect du formalisme prévu au contrat, en particulier l’absence d’attestation dûment formalisée, ne prive la la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE que de l’opportunité de prouver aisément ses allégations, selon le modèle contractuellement arrêté, mais ne l’empêche pas d’apporter d’autres éléments

• Inondations et coulées de boue (janv. et fév. 2018): 21 jours

La SCCV LES COTTAGES SUR MARNE estime qu’il s’agit d’un cas de force majeure. Elle produit un rapport du Conseil général de l’environnement et du développement durable qui fait une analyse de ce phénomène de fortes crues observé sur les bassins en amont de la Seine, de l’Aube et de la Marne. Ce rapport précise que la pluviométrie a atteint des niveaux exceptionnels, la plus forte sur la période 1959-2018. Elle verse également aux débats un arrêté ministériel du 14 février 2018 portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle de la commune de Dampmart pour des inondations et coulées de boue du 15 janvier 2018 au 5 février 2018. Il en ressort qu’une contestation sérieuse existe sur l’incidence de ce phénomène sur l’exécution du chantier.

• Intempéries 2017 et 2018 : 51,7 et 63,6 jours

La SCCV LES COTTAGES SUR MARNE produit les relevés récapitulatifs des intempéries pour ces deux années ainsi qu’un document, daté du 27 juin 2019, sans en-tête, ni signature, qu’elle attribue au maître d’œuvre, qui récapitule ces durées.

S’il n’est pas possible d’attribuer ce document au cabinet ARCH Engineering, maître d’œuvre, comme le fait la défenderesse, la production de relevés et récapitulatifs météorologiques confortent le contenu du document de synthèse évoqué et font également naître une contestation sérieuse quant à l’imputabilité fautive à la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE des retards qui en ont résulté.

• Les défaillances d’entreprises : 469,4 jours

La SCCV LES COTTAGES SUR MARNE vise en premier la société Alipio Teixeira chargée des travaux de VRD. Elle justifie lui avoir adressé un courrier le 13 mars 2019 lui rappelant ses obligations et avoir en outre fait dresser un constat d’huissier le 26 février 2019 décrivant l’absence d’ouvrages d’aménagement des lieux, avant cessation des relations contractuelles.

Elle vise ensuite la société VIALE, chargée de la voirie dont elle indique, en justifiant par la production du courrier adressé le 21 décembre 2018, le même constat d’huissier, et les compte-rendu de chantier des 10 juillet et 25 septembre 2018 et du 8 janvier 2019.

La réalité des évènements décrits est établie par une attestation du maître d’œuvre en date du 14 novembre 2019 (pièce 55 de la défenderesse).

Elle vise encore la société TLS sans lui imputer de délai particulier.

Enfin, elle évoque le rôle de ENEDIS et GRDF en reprenant les termes d’une attestation du maître d’œuvre du 13 novembre 2019 et l’intervention de la mairie de Dampmart qui s’est opposée vivement à la pose par Valyo des compteurs individuels d’eau potable pour cause de non-conformité des réseaux d’assainissement.

Sur l’ensemble de ces points, comme pour les précédents, les documents produits par la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE confortent l’analyse qu’elle fait des évènements qu’elle décrit, sans que les demandeurs, qui subissent les désagréments du retard du chantier, apportent des éléments démontrant la fausseté des allégations.

Il en résulte que ces retards peuvent également être, en tout ou partie, considérés comme justifiés et font naître une contestation sérieuse sur l’imputabilité des retards à la la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE.

• La demande de travaux modificatifs par les acquéreurs : 120 jours

La SCCV LES COTTAGES SUR MARNE reprend l’ensemble des modifications sollicitées par les demandeurs dans un document récapitulatif (pièce 31).

La possibilité de procéder à des travaux modificatifs ou complémentaires, à la demande de l’acquéreur, est rappelée à l’article 42 du contrat (pages 42 et 43).

La réalité des demandes, au demeurant non contestées par madame X Y et

Si le retard qui a pu en résulter n’est pas précisément établi pour chaque point sollicité, il demeure que les échanges de courriels retracent la difficulté particulière liée au changement de la baie vitrée au profit d’un vitrage plus grand mettant le fournisseur en difficulté de fabrication et le constructeur dans l’obligation de s’adresser à un autre prestataire.

Le délai ainsi décompté doit être également apprécié, le cas échéant par le juge du fond, seul compétent en raison de l’existence d’une contestation sérieuse sur ce point.

Il résulte de ce qui précède que les fautes imputées à la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE ne sont pas établies avec l’évidence requise en référé de sorte que la demande de provision à valoir sur de futurs dommages et intérêts ne peut être accueillie.

Sur la demande de production des pièces de conformité de l’ensemble des installations dépendantes :

Madame X Y et monsieur Z A formulent leur demande dans des termes génériques en précisant à l’audience qu’ils souhaitent obtenir la déclaration des ouvrages exécutés.

Il peut être observé que la réception n’est intervenue que le 14 septembre 2020 et que les demandeurs demandent par ailleurs la levée de « réserves » et de non-conformités.

Or la demande ne précise nullement le fondement sur lequel elle établit la compétence du juge des référés, ni ne décrit les circonstances qui justifieraient qu’il y soit procédé dans l’urgence et sous astreinte.

La demande ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de lever les réserves contenues dans le procès-verbal de livraison et de réparation des défauts de conformités apparents :

Le contrat liant les parties ne prévoit aucun délai réduit de levée des réserves ou non-conformités imposant à la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE, qui a livré le bien le 14 septembre 2020, de s’en acquitter dans les délais sollicités.

Il convient dès lors d’appliquer les délais légaux rappelés au contrat (article 47 page 49) ou les usages en la matière et notamment les normes AFNOR, le constructeur s’engageant à lever ces réserves avant le 14 novembre 2020.

La demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de 16 892,31 euros au titre des travaux modificatifs non réglés :

Il a été rappelé plus avant que la possibilité de procéder à des travaux modificatifs ou complémentaires, à la demande de l’acquéreur, est stipulée à l’article 42 du contrat (pages 42 et 43).

De tels travaux ont été envisagés avant la signature de l’acte authentique et sont consignés dans un document signé par les parties en date du 15 septembre 2017. Un devis du 27 juin 2017 pour un montant TTC de 1 200 euros y est joint (pièces 33 et 34 des demandeurs). Ils portent sur le remplacement d’une baie vitrée dans la cuisine-séjour, la transformation du bureau en chambre, le remplacement de la baignoire par une douche, la pose d’un lave-mains adapté dans la salle d’eau-WC, la création de l’attente machine et l’installation d’une prise électrique, enfin le déplacement de la cloison du garage.

La SCCV LES COTTAGES SUR MARNE indique que l’ensemble des modifications finalement sollicitées par les demandeurs figure dans un document récapitulatif (pièce 31).

Ce tableau reprend effectivement certains des éléments visés dès le 25 septembre 2017. Il chiffre ce qui ne l’avait pas été (travaux cellier pour 1 696,50 euros), mentionne ce qui a été

Toutefois, le chiffrage ne peut être retenu concernant la baie vitrée pour laquelle un devis de 950 euros avait été émis à l’origine. La facture correspondant à la pose d’un châssis coulissant pour 6 007,60 euros n’est due qu’à la réalisation par le constructeur d’une ouverture non conforme au plan modifié qui a conduit les acquéreurs à renoncer à la baie vitrée de 3 m initialement envisagée au profit de cette baie coulissante (mails des 30 juillet et 3 août 2018). L’imputabilité de cette dépense est donc sujette à contestation sérieuse. Il en est de même des frais de dossier, modification de plans et frais de gestion, forfaitairement appliqué sans que soit établie la réalité de ces frais.

Il en résulte que le montant des travaux supplémentaires imputables à madame X Y et monsieur Z A s’élève à 9 677,84 euros (7 273,20 euros HT + 1 454,64 euros TVA + 950 euros TTC baie vitrée). Il est encore acquis que les acquéreurs ont payé la somme de 1 200 euros (conclusions page 59 et pièce 84 de la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE). Ils restent donc devoir une somme de 8 477,84 euros TTC sur le montant de ces travaux.

Madame X Y et monsieur Z A ne justifient pas avoir payé cette somme.

Il sera donc fait droit à la demande en paiement provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente.

Sur la déconsignation de la somme de 12 950 euros correspondant au solde du prix retenu par les acheteurs

Le procès-verbal de livraison du 14 septembre 2020 comporte un certain nombre de réserves complétées dès le lendemain par un courrier recommandé de madame X Y et monsieur Z A.

Le chiffrage, à titre subsidiaire, par la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE des réserves figurant au procès-verbal de réception doit être augmenté du coût des reprises complémentaires qui ne sont pas chiffrées.

L’existence d’une contestation en résultant ne permet pas de faire droit à la demande de déconsignation formulée.

Sur les demandes accessoires :

Il ne serait pas inéquitable que madame X Y et monsieur Z A, d’une part et la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE, d’autre part, supportent l’intégralité de leurs frais de procédure non compris dans les dépens.

La SCCV LES COTTAGES SUR MARNE sera condamnée aux dépens de l’instance dont seule la mise en œuvre a rendue possible les avancées constatées depuis l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Nous, Bertrand MENAY, Président du Tribunal Judiciaire de MEAUX, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe le jour du délibéré,

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Mettons la société NOVASTRADA hors de cause ;

Rejetons sa demande de dommages et intérêts ;

Rejetons sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons madame X Y et monsieur Z A à payer à la Société Centrale pour le Financement de l’Immobilier (SOCFIM) la somme de 500 euros en

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de madame X Y et monsieur Z A ;

Condamnons madame X Y et monsieur Z A à payer à la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE la somme provisionnelle de 8 477,84 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de déconsignation ;

Rejetons les demandes de la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE et de madame X Y et monsieur Z A en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SCCV LES COTTAGES SUR MARNE aux dépens de l’instance ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT