TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 19 JANVIER 2026

_____________________________________________________________________________

N° RG 25/02667 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FFJ6

Minute 25-

Jugement du :

19 janvier 2026

La présente décision est prononcée le 19 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 13 octobre 2025

DEMANDEUR :

SA D’HLM PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Comparant en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 décembre 2022, la société PLURIAL NOVILIA a consenti un bail d’habitation à M. [E] [U] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] – porte RC A, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 312,28 euros et d’une provision pour charges de 52,45 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1930,76 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [U] le 12 février 2025.

Par assignation du 11 juin 2025, la société PLURIAL NOVILIA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3280,27 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2025,

—  300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 octobre 2025, la société PLURIAL NOVILIA maintient verbalement l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 septembre 2025, s’élève désormais à 3889,44 euros. La société PLURIAL NOVILIA considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [E] [U] expose qu’il rencontre des difficultés, faute de versement de l’APL consécutif à l’expiration de son titre de séjour en 2024. A ce jour, il n’a plus de revenus.

La société PLURIAL NOVILIA ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [E] [U] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société PLURIAL NOVILIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 12 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1930,76 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 avril 2025.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé versé aux débats que M. [E] [U] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu’il ne peut lui être accordé des délais de paiement pour apurer sa dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [E] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société PLURIAL NOVILIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 septembre 2025, M. [E] [U] lui devait la somme de 3889,44 euros, les frais de procédure ayant été expurgés.

M. [E] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la société PLURIAL NOVILIA.

3. Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

Dans ce prolongement, l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 13 avril 2025, M. [E] [U] cause un préjudice à la société PLURIAL NOVILIA qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société PLURIAL NOVILIA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 décembre 2022 entre la société PLURIAL NOVILIA, d’une part, et M. [E] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] – porte RC A est résilié depuis le 13 avril 2025, par acquisition de la clause résolutoire,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [E] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [E] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;

FIXE à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [E] [U] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, au besoin ;

CONDAMNE Monsieur [E] [U] à verser à la société PLURIAL NOVILIA ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances;

CONDAMNE M. [E] [U] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 3 889,44 euros (trois mille huit cent quatre-vingt-neuf euros et quarante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [E] [U] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 février 2025 et celui de l’assignation du 11 juin 2025.

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge