Min N° 24/00657

N° RG 24/01693 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDP6M

S.C.I. CHAB FAMILY

C/

M. [Y] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 août 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. CHAB FAMILY, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n°912 302 908

sise [Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Chloé CHOUMER FROGER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [K]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant et non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Sonia PANGLOSE BAUMGARTNER,

Greffier lors des débats : Madame Maria DE PINHO Maria,

Greffier lors du prononcé : Madame Véronique SABBEN

DÉBATS :

Audience publique du : 29 mai 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Copie délivrée

le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 4 février 2023, la S.C.I. CHAB FAMILY a donné à bail à Monsieur [Y] [K] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 480 euros et 40 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, la S.C.I. CHAB FAMILY a fait signifier à Monsieur [Y] [K] un commandement de payer pour un montant de 1.594,58 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 20 novembre 2023 la S.C.I. CHAB FAMILY a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024, la S.C.I. CHAB FAMILY a fait assigner Monsieur [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,ordonner son expulsion,ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,le condamner au paiement de la somme de 3.153,58 euros au titre de l’arriéré locatif, ainsi que 250 euros de frais d’huissier, arrêtées au mois de mars 2024, augmentées des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.720,24 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 25 mars 2024.

A l’audience du 29 mai 2024, la S.C.I. CHAB FAMILY, représentée, reprend les termes de son assignation, actualise la dette locative à la somme de 4 .227,16 euros arrêtée au mois de mai 2024, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire.

La SCI CHAB FAMILY soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Y] [K] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 20 novembre 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Y] [K] , régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2024, par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [Y] [K] assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le Département le 25 mars 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI CHAB FAMILY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.C.I. CHAB FAMILY aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 04 février 2023, du commandement de payer délivré le 20 novembre 2023 et du décompte actualisé au mois de mai 2024, que la SCI CHAB FAMILY rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [K] à payer à la SCI CHAB FAMILY la somme de 4.227,16 euros, au titre des sommes dues au 01 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 20 novembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 02 janvier 2024 à 24 heures, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 04 février 2023 à compter du 03 janvier 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Y] [K] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 03 janvier 2024, Monsieur [Y] [K] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Y] [K] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [Y] [K] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 novembre 2023.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [Y] [K] à payer à la SCI CHAB FAMILY la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la SCI CHAB FAMILY aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 février 2023 entre la S.C.I. CHAB FAMILY, d’une part, et Monsieur [Y] [K], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 8] sont réunies à la date du 03 janvier 2024;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Y] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Y] [K] à compter du 03 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à payer à la SCI CHAB FAMILY la somme de 4.227,16 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 01 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à payer à la SCI CHAB FAMILY l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à payer à la SCI CHAB FAMILY la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 20 novembre 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE