Min N° 24/00778

N° RG 24/00967 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDODI

M. [K] [I]

Mme [G] [O]

C/

M. [M] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 novembre 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [G] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par M^e Yasmine BARKALLAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par M^e Jacques DICK, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 septembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yasmine BARKALLAH

Copie délivrée

le :

à : M^e Jacques DICK

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 16 mai 2020, avec prise d’effet le 19 mai 2020, Monsieur [K] [I] et Madame [R] [O] épouse [I] ont donné à bail à Monsieur [M] [B] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3]) à MEAUX (77100), moyennant un loyer mensuel de 660 euros et 60 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [I] et Madame [R] [O] épouse [I] ont, par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2023, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2024, Monsieur [K] [I] et Madame [R] [O] épouse [I] ont ensuite fait assigner Monsieur [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— ,constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’entretien et dégradations du logement ;

— ordonner son expulsion immédiate et sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;

— le condamner au paiement de la somme de 3.818,46 euros représentant les loyers et charges arriérés, majorés des intérêts de retard au taux légal, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2024, renvoyée au 29 mai 2024 pour permettre au locataire d’être assisté par un conseil, puis retenue à l’audience du 4 septembre 2024.

A l’audience, Monsieur [K] [I] et Madame [R] [O] épouse [I], représentés par leur conseil, déposent des conclusions, actualisant la dette locative à la somme de 6.653,46 euros arrêtée au 20 août 2024. Ils précisent s’opposer à la demande de délais de paiement formulée par le locataire compte tenu de ses paiements irréguliers. Ils déclarent à l’audience que leur demande est à titre principal la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et absence de justification de l’assurance locative du logement puis à titre subsidiaire une demande de résiliation judiciaire du bail basée sur un défaut de paiement. Ils se désistent de leur demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut d’entretien du logement.

Monsieur [M] [B], représenté par son conseil, dépose des conclusions. Il reconnaît le principe mais pas le montant de la dette locative qu’il estime à la somme de 4.586,46 euros. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une mensualité complémentaire en règlement de l’arriéré. Il soulève ne pas avoir été mis en demeure de justifier son attestation d’assurance par le commandement délivré.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2024.

Suivant note en délibéré reçue par courriel au greffe le 4 septembre 2024 et sur autorisation du tribunal, Monsieur [M] [B] produit le commandement de payer qui lui a été signifié le 3 novembre 2023, ce dernier ne mentionne pas de défaut d’assurance et la nécessité de justifier de celle-ci auprès des bailleurs, ainsi que la décision d’aide juridictionnelle pour obtenir la délivrance d’une attestation de fin de mission. Il précise que le montant des APL avant leur suspension était de 332 euros.

Suivant note en délibéré reçue par courriel au greffe le 10 septembre 2024 et sur autorisation du tribunal, Monsieur [K] [I] et Madame [R] [O] épouse [I] produisent un décompte actualisé de la dette au montant de 5.106,46 euros arrêté le 10 septembre 2024. Ils confirment le bon encaissement du virement de 820 euros avancé par le locataire à l’audience et déclare se désister de leur demande au titre du défaut d’assurance du fait de son absence de mention tant dans le commandement de payer et que dans l’assignation délivrés au locataire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal constate le désistement de Monsieur [K] [I] et Madame [R] [O] épouse [I] concernant leur demande à l’encontre de Monsieur [M] [B] tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ainsi que de leur demande visant au prononcer de la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’entretien du logement.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Monsieur [K] [I] et Madame [R] [O] épouse [I] produisent un décompte actualisé démontrant que Monsieur [M] [B] reste leur devoir, hors frais, la somme de 5.106,46 euros à la date du 10 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée en cours de délibéré.

En conséquence, Monsieur [M] [B] sera condamné au paiement de la somme de 5.106,46 euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 10 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 19 janvier 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 16 mai 2020, avec prise d’effet le 19 mai 2020, contient une clause résolutoire (article n°VIII) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 3 novembre 2023, pour la somme en principal de 3.025,46 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 janvier 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant a été réglé mais que les ressources du locataire ne permettent pas l’apurement de la dette dans les délais légaux prescrits par les textes. En effet, le locataire perçoit mensuellement un montant 559 euros au titre du RSA par la CAF. Il déclare avoir débuté une activité d’auto-entrepreneur en décembre 2023 comme dépanneur mais ne fournit aucun justificatif de revenus au titre de cette activité. Le tribunal constate que l’apurement de la dette locative dans les délais légaux n’est pas envisageable. En conséquence, l’octroi de délai de paiement n’est pas envisageable.

Monsieur [M] [B] sera donc débouté de sa demande de délais de paiement.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 4 janvier 2024. Monsieur [M] [B] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser Monsieur [K] [I] et Madame [R] [O] épouse [I], à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [M] [B] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande du bailleur relative au délai d’expulsion

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, Monsieur [M] [B] est entré dans les lieux en exécution d’un contrat de bail, le loyer a été réglé irrégulièrement, mais il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient donc de rejeter la demande de Monsieur [K] [I] et Madame [R] [O] épouse [I] à ce titre.

Sur la demande d’astreinte

L’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, l’exécution de la décision étant garantie par l’expulsion, il n’y a pas lieu de prévoir d’astreinte.

La demande de Monsieur [K] [I] et Madame [R] [O] épouse [I] sur ce point sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que Monsieur [K] [I] et Madame [R] [O] épouse [I] ont dû accomplir, Monsieur [M] [B] sera condamné à leur verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [K] [I] et Madame [R] [O] épouse [I] ;

CONSTATE le désistement de Monsieur [K] [I] et Madame [R] [O] épouse [I] concernant leur demande à l’encontre de Monsieur [M] [B] tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ce dernier n’étant pas mentionné dans le commandement et de prononcer de la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’entretien du logement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mai 2020, avec prise d’effet le 19 mai 2020, entre Monsieur [K] [I] et Madame [R] [O] épouse [I], d’une part, et Monsieur [M] [B], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3]) à MEAUX (77100) sont réunies à la date du 4 janvier 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [M] [B] occupant sans droit ni titre depuis le 4 janvier 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [M] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [K] [I] et Madame [R] [O] épouse [I] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [B], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DÉBOUTE Monsieur [K] [I] et Madame [R] [O] épouse [I] de leur demande relative au délai d’expulsion ;

DÉBOUTE Monsieur [K] [I] et Madame [R] [O] épouse [I] de leur demande d’astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] à verser à Monsieur [K] [I] et Madame [R] [O] épouse [I] la somme de 5.106,46 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [B] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] à payer à Monsieur [K] [I] et Madame [R] [O] épouse [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] à verser à Monsieur [K] [I] et Madame [R] [O] épouse [I] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge