Min N° 24/00945

N° RG 24/02999 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTCU

M. [P] [E]

Mme [Z] [V] épouse [E]

C/

Mme [G] [F]

M. [U] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 décembre 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [E]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [Z] [V] épouse [E]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par M^e Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [G] [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante

Monsieur [U] [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, vice-présidente

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 16 octobre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Copie délivrée

le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet à la date du 1er août 2022, Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [V] épouse [E] ont donné à bail, par l’intermédiaire de l’agence CENTURY 21 GP IMMOBILIER, à Madame [G] [F] et Monsieur [U] [F] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 765 euros, et 60 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023, Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [V] épouse [E] ont fait signifier à Madame [G] [F] et Monsieur [U] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.853,50 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 4 octobre 2023, Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [V] épouse [E] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [V] épouse [E] ont fait assigner Madame [G] [F] et Monsieur [U] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à titre subsidiaire, constater que les preneurs ont manqué à leur obligation de paiement régulier des loyers et charges et prononcer la résiliation judiciaire du bail pour impayés locatifs,En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Madame [G] [F] et Monsieur [U] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, et d’un serrurier,Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner ou dans tel autre lieu du choix du bailleur, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues,Rejeter toute demande visant la suspension de la clause résolutoire et la fixation d’un échéancier de paiement ou encore, l’octroi de délai supplémentaire,Condamner Madame [G] [F] et Monsieur [U] [F] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5.452,25 euros à payer aux époux [E], arrêtée au mois de juin 2024 inclus, correspondant aux loyers et charges dus, puis au titre de l’indemnité d’occupation à la date de la résiliation du bail, indemnité à parfaire dans l’attente du jugement à intervenir,la somme de 149,37 euros, à payer aux époux [E], au titre des frais d’huissier relatifs au commandement de payer, somme à parfaire dans l’attente du jugement à intervenir,une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail qui sera fixée à la somme de 851,75 euros, jusqu’à la reprise effective des lieux,la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civileles entiers dépens,Ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 20 juin 2024.

A l’audience du 16 octobre 2024, Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [V] épouse [E], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 7.281.62 euros, arrêtée au 14 octobre 2024. Ils indiquent que le dernier paiement des locataires était un règlement partiel intervenu en juillet 2024, et s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Ils soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [G] [F] et Monsieur [U] [F] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 03 octobre 2023. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [G] [F] et Monsieur [U] [F], régulièrement assignés, à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 18 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [G] [F] et Monsieur [U] [F] assignés à l’étude du commissaire de justice ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [V] épouse [E] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [V] épouse [E] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail prenant effet le 1er août 2022, du commandement de payer délivré le 3 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 14 octobre 2024 que Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [V] épouse [E] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [F] et Monsieur [U] [F] à payer à Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [V] épouse [E] la somme de 7.281,62 euros, au titre des sommes dues, arrêtée au 14 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 3 octobre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 14 novembre 2023 à 24 heures, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail prenant effet le 1er août à compter du 15 novembre 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [F] et Monsieur [U] [F] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [G] [F] et Monsieur [U] [F] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 novembre 2023, Madame [G] [F] et Monsieur [U] [F] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de les condamner à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [G] [F] et Monsieur [U] [F] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner in solidum Madame [G] [F] et Monsieur [U] [F] à payer à Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [V] épouse [E] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [V] épouse [E] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail prenant effet le 1er août 2022 entre Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [V] épouse [E] d’une part, et Madame [G] [F] et Monsieur [U] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 15 novembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [G] [F] et Monsieur [U] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Madame [G] [F] et Monsieur [U] [F] à compter du 15 novembre 2023 date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [G] [F] et Monsieur [U] [F] à payer à Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [V] épouse [E] la somme de 7.281,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 14 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [G] [F] et Monsieur [U] [F] à payer à Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [V] épouse [E] l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à complète libération des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [F] et Monsieur [U] [F] à payer à Monsieur [P] [E] et Madame [Z] [V] épouse [E] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [G] [F] et Monsieur [U] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 3 octobre 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE