Du 24 avril 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 26/00049 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3IUC

[F] [C], [I] [O] épouse [C]

C/

[U] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 avril 2026

PRÉSIDENT : M. Daniel GLANDIER,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [C]

né le 07 Juin 1963 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Marie BAZOGE substituant M^e Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [I] [O] épouse [C]

née le 13 Février 1964 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Marie BAZOGE substituant M^e Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [J]

né le 02 Août 1980 à [Localité 1]

[Adresse 3] [Adresse 4]

[Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 7]

[Localité 3]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Décembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 septembre 2020, M. [F] [C] a consenti un bail d’habitation à M. [U] [J] sur des locaux situés au [Adresse 8] [Adresse 9] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 532 euros et d’une provision pour charges de 58 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2042,46 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [J] le 23 septembre 2025.

Par assignation du 3 décembre 2025, Mme [I] [C] née [O] et M. [F] [C] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de M. [U] [J], ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, application faite de la clause d’indexation,4063,35 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 24 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,à défaut de libération des lieux loués, au paiement d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ordonnant l’expulsion, jusqu’à libération effective des lieux ;800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Ils demandent en outre que soit ordonnée l’exécution provisoire de la décision à intervenir au seul vu de la minute.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 décembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 27 février 2026, Mme [I] [C] née [O] et M. [F] [C] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 5 février 2026, s’élève désormais à 5410,61 euros. Mme [I] [C] née [O] et M. [F] [C] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils précisent également avoir délivré un congé pour vendre au locataire et s’oppose aux délais de paiement sollicités.

M. [U] [J] expose qu’il est en arrêt de travail, touchait 900 euros par mois d’indemnité et a dû prioriser le règlement de ses factures. Il souhaite quitter les lieux au mois d’avril 2026 et pouvoir s’acquitter de sa dette à hauteur de 300 euros par mois.

Mme [I] [C] née [O] et M. [F] [C] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [U] [J] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

M. [U] [J] a adressé à la juridiction de nouveaux documents parvenus le 22 avril 2026, sans qu’une note en délibéré ait été autorisée. Ils devront être écartés des débats.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [I] [C] née [O] et M. [F] [C] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Bien que non mentionnée au bail, les parties ne contestent pas la qualité de bailleresse dont se prévaut Mme [I] [C].

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 22 septembre 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2042,46 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 novembre 2025.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que M. [U] [J] perçoit de revenus à hauteur de 980 euros et que son budget actuel est déficitaire de 210 euros.

Dans ces conditions, il ne peut lui être accordé des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire, il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [I] [C] née [O] et M. [F] [C] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [I] [C] née [O] et M. [F] [C] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 février 2026, M. [U] [J] leur devait la somme de 4 941,78 euros, soustraction faite des frais de procédure (160,57) et des régularisations de charges non acquittées et non justifiées (184,28+220,59 + 63,96 euros).

M. [U] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision.

Cette somme portera intérêts à compter de la présente décision, s’agissant d’une provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 673,63 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 novembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [I] [C] née [O] et M. [F] [C] ou à leur mandataire.

4. Sur la demande d’astreinte

L’expulsion de l’occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

Il n’apparaît pas nécessaire d’ordonner que la décision puisse être exécutoire au seul vu de la minute.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 septembre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 septembre 2020 entre Mme [I] [C] née [O] et M. [F] [C], d’une part, et M. [U] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 8] [Adresse 9] à [Localité 4] est résilié depuis le 23 novembre 2025,

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (673,63 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNE M. [U] [J] à payer à Mme [I] [C] née [O] et M. [F] [C] la somme de 4 941,78 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 février 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [U] [J] à payer à Mme [I] [C] née [O] et M. [F] [C], à compter du 1er mars 2026 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

ORDONNE à M. [U] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 8] [Adresse 9] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [U] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 septembre 2025 et celui de l’assignation du 3 décembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge