Min N° 24/00109

N° RG 23/04545 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDI3M

S.C.I. JAN

C/

M. [S] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 février 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. JAN

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Benoît ALBERT du barreau de Meaux substituant M^e Jules CONCAS, du barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : Madame DUMAY Nathalie, faisant fonction de Greffière, lors de l’audience de plaidoirie et Madame DE PINHO Maria, Greffière, lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du : 06 décembre 2023

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jules CONCAS

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [S] [L]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 29 janvier 2021, la S.C.I. JAN a donné à bail à Monsieur [S] [L] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 1350 euros hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. JAN a, par acte de commissaire de justice du 19 juin 2023, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023, la S.C.I. JAN a ensuite fait assigner Monsieur [S] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement à son obligation de paiement du loyer,

— ordonner son expulsion immédiate,

— le condamner au paiement de la somme de 23.600 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 20.900 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et être autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalente au loyer et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives soustraction de la part de l’indemnité équivalente aux provisions sur charges, outre une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 décembre 2023.

A l’audience, la S.C.I. JAN, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation en actualisant la dette locative à la somme de 23.600 euros arrêtée au 28 août 2023. Elle précise s’opposer à l’octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [S] [L] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la S.C.I. JAN produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [L] reste lui devoir, hors frais, la somme de 23.600 euros à la date du 28 août 2023 (échéance du mois d’août 2023 incluse).

Monsieur [S] [L], non comparant, n’apporte, par définition, aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

L’actualisation de la demande formée au titre de l’arriéré locatif est possible malgré l’absence du défendeur à l’audience, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit.

En conséquence, Monsieur [S] [L] sera condamné au paiement de la somme de 23.600 euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 28 août 2023 (échéance du mois d’août 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2023 sur la somme de 20.900 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 26 septembre 2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 29 janvier 2021 contient une clause résolutoire (article n°VIII) et un commandement de payer textuellement les légales et visant cette clause a été signifié le 19 juin 2023, pour la somme en principal de 20.900 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé. Par ailleurs, étant non comparant le locataire n’a pas transmis les justificatifs de ses ressources. S’agissant du règlement d’une dette locative avec un montant très important, il n’y a pas lieu d’examiner des éventuels délais de paiement d’office, aucune condition légale pour les envisager n’étant réunie en l’espèce .

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 20 août 2023.

Monsieur [S] [L] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser la S.C.I. JAN, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [S] [L] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande du bailleur relative au délai d’expulsion

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, Monsieur [S] [L] est entré dans les lieux en exécution d’un contrat de bail, le loyer a été réglé irrégulièrement, mais il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois ou sa mauvaise foi.

Il convient donc de rejeter la demande de la S.C.I. JAN à ce titre.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte-tenu des démarches judiciaires que la S.C.I. JAN a dû accomplir, Monsieur [S] [L] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la S.C.I. JAN ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 janvier 2021 entre la S.C.I. JAN, d’une part, et Monsieur [S] [L], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies à la date du 20 août 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [S] [L] occupant sans droit ni titre depuis le 20 août 2023 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [S] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la S.C.I. JAN à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [L], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DÉBOUTE la S.C.I. JAN de sa demande relative au délai d’expulsion ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [L] à verser à la S.C.I. JAN la somme de 23.600 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 août 2023 (échéance du mois d’août 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2023 sur la somme de 20.900 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [S] [L] à payer à la S.C.I. JAN une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE la S.C.I. JAN surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [S] [L] à verser à la S.C.I. JAN une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [L] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge