Min N° 24/00940

N° RG 24/01545 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDPQF

S.C.I. LES PROMENADES DE [Localité 3]

C/

Mme [M] [J] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 décembre 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES PROMENADES DE [Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Caroline POUILLE PORTIER, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [J] [K]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, vice-présidente

Greffier : M^me Florine DEMILLY

DÉBATS :

Audience publique du : 16 octobre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Caroline POUILLE PORTIER

Copie délivrée

le :

à : Madame [M] [J] [K]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 3 août 2020, avec prise d’effet le 11 août 2021, la S.C.I. LES PROMENADES DE [Localité 3] a donné à bail à Madame [M] [J] [K] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 700 euros et 40 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, la S.C.I. LES PROMENADES DE [Localité 3] a fait signifier à Madame [M] [J] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant de 7.595 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 30 novembre 2023, la S.C.I. LES PROMENADES DE [Localité 3] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, la S.C.I. LES PROMENADES DE CRECY a fait assigner Madame [M] [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,ordonner la libération des lieux par la défenderesse et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortieordonner son expulsion sans délai et sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision,dire et juger que ladite juridiction se réserve la compétence pour la liquidation de l’astreinteordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse,ordonner l’anatocisme des intérêtsla condamner au paiement de la somme de 9.119 euros au titre de l’arriéré locatif majorée de la somme de 68 euros au titre de la régularisation des charges dus pour l’année civile écoulée avec intérêts au taux légal, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 29 février 2024.

A l’audience du 29 mai 2024, la S.C.I. LES PROMENADES DE [Localité 3], représentée par son conseil, maintient ses demandes et se réfère aux termes de son assignation. Elle indique que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant.

La SCI Les Promenades de [Localité 3] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [M] [J] [K] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 28 novembre 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [M] [J] [K], régulièrement assignée à personne, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2024, et une réouverture des débats à l’audience du 16 octobre 2024 a été ordonnée à la suite de l’arrêt maladie communiqué par la défenderesse le jour de l’audience du 29 mai 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 18 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [M] [J] [K] assignée à personne, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 29 février 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.C.I. CHAB FAMILY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par voie électronique le 30 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.C.I. LES PROMENADES DE [Localité 3] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 03 août 2020, du commandement de payer délivré le 28 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 01 octobre 2024 que la SCI Les Promenades de CRECY rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Cependant, la demanderesse n’apporte aucun élément objectif permettant d’étayer sa demande de paiement de la somme de 68 euros, au titre de la régularisation des charges dues pour l’année civile écoulée.

En conséquence, il convient de condamner Madame [M] [J] [K] à payer à la SCI Les Promenades de CRECY la somme de 13.387,81 euros, au titre des sommes dues au 01 octobre 2024, loyer du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 28 novembre 2023 sur la somme de 7.595 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

En l’espèce, les conditions de capitalisation ne sont pas réunies, et il n’y a donc pas lieu de prononcer la capitalisation des intérêts.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 28 novembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 09 janvier 2024 à 24 heures, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 03 août 2020 à compter du 10 janvier 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [J] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [M] [J] [K] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 janvier 2024, Madame [M] [J] [K] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [M] [J] [K] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [M] [J] [K] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [M] [J] [K] succombant en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 novembre 2023.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Madame [M] [J] [K] à payer à la SCI Les Promenades de [Localité 3] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la SCI Les Promenades de CRECY aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 août 2020 entre la S.C.I. LES PROMENADES DE [Localité 3], d’une part, et Madame [M] [J] [K], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1]) à [Localité 3] sont réunies à la date du 10 janvier 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [M] [J] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

DEBOUTE la SCI Les Promenades de [Localité 3] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [M] [J] [K] à compter du 10 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [M] [J] [K] à payer à la SCI Les Promenades de [Localité 3] la somme de 13.387,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 01 octobre 2024, échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7.595 euros, à compter de la délivrance du commandement de payer du 28 novembre 2023, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [M] [J] [K] à payer à la SCI Les Promenades de [Localité 3] l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Madame [M] [J] [K] à payer à la S.C.I. LES PROMENADES DE [Localité 3] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [M] [J] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 novembre 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE