Tribunal Judiciaire de Meaux, 1re chambre section 1, 9 décembre 2025, n° 24/00658

TJ Meaux 9 décembre 2025

Arguments

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Autre
Manquement aux obligations contractuelles
Le tribunal a relevé que les demandeurs n'ont pas justifié de la signification de leurs écritures aux parties défaillantes, ce qui empêche de statuer sur cette demande.
Autre
Préjudice moral causé par la gestion défaillante
Le tribunal a noté que les demandeurs n'ont pas justifié de la signification de leurs écritures aux parties défaillantes, ce qui empêche de statuer sur cette demande.
Autre
Préjudice financier dû à la gestion défaillante
Le tribunal a constaté que les demandeurs n'ont pas justifié de la signification de leurs écritures aux parties défaillantes, ce qui empêche de statuer sur cette demande.
Autre
Droit à la prise en charge des frais de justice
Le tribunal a noté que les demandeurs n'ont pas justifié de la signification de leurs écritures aux parties défaillantes, ce qui empêche de statuer sur cette demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, 1re ch. sect. 1, 9 déc. 2025, n° 24/00658
Numéro(s) :	24/00658
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à la mise en état avec révocation de l'ord. de clôture
Date de dernière mise à jour :	2 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Aurore TABORDET-MERIGOUXAloïs LE CONTELLEC
Cabinet(s) :	ATP AVOCATS
Parties :	S.A.S. APPARTIS' IMMO, S.A. AXA FRANCE IARD, S.A.S. [ Localité 14 ] EST REAL ESTATE

Texte intégral

— N° RG 24/00658 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDMX3

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 07 Mai 2025

Minute n°25/935

N° RG 24/00658 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDMX3

CCC :

— dossier

— M^e LE CONTELLEC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Monsieur [A] [H]

Madame [X] [O] épouse [H]

[Adresse 1]

représentés par Maître Aurore TABORDET-MERIGOUX de l’AARPI ATP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSES

S.A.S. [Localité 14] EST REAL ESTATE

[Adresse 4]

représentée par M^e Aloïs LE CONTELLEC, avocate au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocate plaidante

S.A.S. APPARTIS’IMMO

[Adresse 7]

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 5]

non représentées

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me CHRETIEN, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 07 Octobre 2025,

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CHRETIEN, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

JUGEMENT DU 9 DECEMBRE 2025

REVOCATION DE L’ORDONNANCE DE CLOTURE

ET REOUVERTURE DES DEBATS

La présente décision est réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [A] [H] et Mme [X] [O] épouse [H] sont propriétaires :

— d’un appartement situé [Adresse 11] à [Localité 17], constituant le lot n°433 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis,

— et d’un appartement constituant le lot n°42 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 12] et [Adresse 2] à [Localité 15].

Par actes des 7 et 8 février 2024, M. et Mme [V] ont fait assigner la société Axa et la société [Localité 14] Est Real Estate devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir la juridiction :

— condamner in solidum la société [Localité 14] Est Real Estate et la société Axa, au titre de la garantie financière, à leur payer la somme de 36 400 euros au titre des loyers perçus et dépôts de garantie conservés par la première, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er décembre 2023,

— condamner in solidum la société [Localité 14] Est Real Estate et la société Axa à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,

— condamner in solidum la société [Localité 14] Est Real Estate et la société Axa à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice financier,

— condamner in solidum la société [Localité 14] Est Real Estate et la société Axa à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société [Localité 14] Est Real Estate et la société Axa aux dépens.

Régulièrement assignée par acte remis à personne habilitée, la société Axa n’a pas constitué avocat. En application de l’article 474 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Par conclusions spécialement adressées au juge de la mise en état du 3 mai 2024, la société [Localité 14] Est Real Estate a soulevé une fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité à défendre.

Elle n’a pas soutenu l’incident à l’audience de mise en état.

Par acte du 26 septembre 2024, M. et Mme [V] ont fait assigner la société Appartis’immo en intervention forcée devant le tribunal de céans aux fins de voir la juridiction :

— les recevoir en leurs écritures et les déclarer bien fondées,

— ordonner la jonction de la procédure à celle susmentionnée.

Régulièrement assignée par acte remis à étude, la société Appartis’immo n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 6 janvier 2025, la jonction des deux procédures a été prononcée.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 mai 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières écritures du 27 février 2025, M. et Mme [V] demandent au tribunal, (sous le bénéfice de l’exécution provisoire), de :

— condamner in solidum la société Appartis’immo, la société [Localité 14] Est Real Estate et la société Axa, au titre de la garantie financière, à leur payer la somme de 36 400 euros au titre des loyers perçus et dépôts de garantie conservés par la première, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er décembre 2023,

— condamner in solidum la société Appartis’immo, la société [Localité 14] Est Real Estate et la société Axa à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,

— condamner in solidum la société Appartis’immo, la société [Localité 14] Est Real Estate et la société Axa à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice financier,

— condamner in solidum la société Appartis’immo, la société [Localité 14] Est Real Estate et la société Axa à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société Appartis’immo, la société [Localité 14] Est Real Estate et la société Axa aux dépens.

M. et Mme [V] font valoir, sur le fondement des articles 1991, 1992 et 1993 du code civil ainsi que l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce dite loi Hoguet, qu’en ne leur adressant aucun compte-rendu et en leur reversant pas l’intégralité des loyers perçus, le mandataire a manqué à ses obligations contractuelles, justifiant la résiliation des mandats notifiées le 1er décembre 2023. Ils précisent qu’en outre l’agence immobilière a sollicité le paiement d’avance à leurs locataires, demandant jusqu’à six mois de loyers en avance, communiqué plusieurs relevés d’identité bancaires différents, fixé unilatéralement un loyer supérieur au loyer de référence majoré, mentionné l’absence de soumission du bail à l’encadrement des loyers, facturé des frais de mise en location supérieurs au seuil autorisé et s’est abstenue de remettre les diagnostics aux locataires. Ils sollicitent le règlement des loyers perçus et non versés, la restitution des dépôts de garantie ainsi que l’indemnisation de leurs préjudices moral, ayant été trompés et abusés, et financier, étant tenus de régulariser la situation des baux conclus afin de les mettre en conformité avec les prescriptions légales en vigueur.

Au soutien de leur demande de condamnation in solidum de la société Appartis’immo et la société [Localité 14] Est Real Estate, ils soutiennent que le dirigeant de ces sociétés a volontairement entretenu la confusion et l’opacité entre ces deux structures, confusion s’étendant à leurs patrimoines puisque le relevé d’identité bancaire transmis aux locataires était lié à la société Appartis’immo. Ils soulignent que les deux sociétés se sont abstenues de rendre compte de leur gestion et de verser l’intégralité des loyers perçus.

Au soutien de leur demande de condamnation de la société Axa au titre tant de l’assurance de responsabilité civile professionnelle que de la garantie financière, ils soutiennent, sur le fondement des dispositions de l’article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et des articles 39 et 64 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 d’application de la loi susmentionnée, que leur créance est certaine, liquide et exigible, soulignant que la société Axa apparaît sur la carte professionnelle immobilière mentionnée sur le contrat de mandat.

La société [Localité 14] Est Real Estate, qui a constitué avocat, n’a pas conclu au fond.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En application des articles 442 et 444 du code de procédure civile, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur. Le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En l’espèce, M. et Mme [V] versent aux débats :

un contrat de mandat général de gestion n°1521 relativement au bien situé [Adresse 11] à [Localité 16], établi le 7 février 2022 et signé des seuls mandants. Ce contrat porte l’entête de la société Paris Est Real Estate et désigne le mandataire ainsi que suit : « Paris Est Real Estate, SARL au capital de 70 000 euros ayant son siège social [Adresse 8], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n°498608751 ; titulaire de la carte professionnelle « transactions sur immeubles et fonds de commerce » CPI75012020000045434, délivrée par CCI de [Localité 14], avec maniement de fonds et garantie financière (la garantie financière est de 120 000 euros par la société Axa, située [Adresse 10]) », ladite société étant représentée par [I] [T], président directeur général (pièce n°1 en demande) ;

un contrat de bail à usage d’habitation sur le bien non meublé situé [Adresse 11] à Serris, à effet au 1er avril 2022, portant l’entête de la société [Localité 14] Est Real Estate, conclu entre M. et Mme [V], les locataires – Mme [D] [L] et M. [C] [E] [P] – et le mandataire, ainsi désigné « Paris Est Real Estate, SARL au capital de 70 000 euros ayant son siège social [Adresse 8], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n°498608751 ; titulaire de la carte professionnelle ‘‘transactions sur immeubles et fonds de commerce'' CPI75012020000045434, délivrée par CCI de [Localité 14], avec maniement de fonds et garantie financière (la garantie financière est de 120 000 euros par la société Axa (…)) ; représentée par [I] [T], PDG », ledit contrat étant signé des locataires et des bailleurs (pièce n°3 en demande) ;

un contrat de bail à usage d’habitation sur le bien non meublé au sein de l’ensemble immobilié situé [Adresse 12] et [Adresse 2] à Paris (75015), à effet au 1er juillet 2022, portant l’entête de la société Paris Est Real Estate, conclu entre M. et Mme [V], les locataires – Mme [U] [K] épouse [M] et M. [W] [M] – et le mandataire, ainsi désigné « Paris Est Real Estate, SARL au capital de 70 000 euros ayant son siège social [Adresse 8], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n°498608751 ; titulaire de la carte professionnelle ‘‘transactions sur immeubles et fonds de commerce'' CPI75012020000045434, délivrée par CCI de [Localité 14], avec maniement de fonds et garantie financière (la garantie financière est de 120 000 euros par la société Axa (…)) ; représentée par [I] [T], PDG », ledit contrat étant signé des locataires, des bailleurs et du mandataire, en la personne de [I] [T] (pièce n°4 en demande) ;

des quittances de loyers établies par la société « [Localité 14] Est Real Estate, [Adresse 8] » (pièce n°7 en demande) ;

des captures d’écran des récapitulatifs des virements effectués par leur locataire, M. [C] [E], faisant apparaître en bénéficiaires la société Appartis’immo et [Localité 14] Est Real Estate (pièce n°9 en demande) ;

des échanges de courriels avec « [Courriel 13] », relativement à la « situation des loyers » concernant leurs deux biens situés à [Localité 16] et à [Localité 14], les courriels de l’agence immobilier comportant en signature le logo de la société [Localité 14] Est Real Estate (pièce n°12 en demande) ;

la carte professionnelle « CPI75012020000045434 » délivrée par la CCI de [Localité 14] Ile-de-France, valable jusqu’au 29 juin 2026, dont le titulaire est la société Appartis’immo, SARL, dont le siège social est situé [Adresse 6], représentée par [I] [T], et faisant apparaître une garantie financière et une assurance ‘‘transaction sur immeubles et fonds de commerce'' par la société Axa France Iard (pièce n°13 en demande).

Par ailleurs, il convient de constater qu’aux termes de ses conclusions d’incident, la société [Localité 14] Est Real Estate fait état d’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Meaux sous le n°909972317 et d’un siège social situé [Adresse 3]. A l’inverse, il sera souligné que lors de la délivrance de l’assignation en intervention forcée à la société Appartis’immo au [Adresse 9], le commissaire de justice a mentionné que l’adresse avait été confirmée par la personne rencontrée sur place et s’étant déclarée habilitée à recevoir l’acte. La carte professionnelle dont la société Appartis’immo est titulaire mentionne en outre que M. [I] [T] est son représentant légal.

Il apparaît ainsi que si les contrats de mandat et de bail font apparaître la société [Localité 14] Est Real Estate en qualité de mandataire, ils mentionnent non seulement l’adresse du siège social de la société Appartis’immo mais également la carte professionnelle dont cette dernière est titulaire, alors qu’aucun élément ne permet de penser que la société [Localité 14] Est Real Estate dispose d’une telle carte professionnelle l’autorisant à exercer les activités en cause.

Par ailleurs, si des courriels ont été échangés avec le mandataire, par l’intermédiaire de l’adresse e-mail de la société [Localité 14] Est Real Estate, il y a lieu de constater que ces échanges faisaient intervenir M. [T], également représentant légal de la société Appartis’immo, lequel est au demeurant signataire du contrat de bail à effet au 1er juillet 2022.

Enfin, il ressort des pièces produites que des loyers ont été versées par les locataires, à la demande du mandataire, sur un compte bancaire appartenant à la société Appartis’immo.

Or, il convient de relever que les demandes formées à l’encontre de la société Appartis’immo, défaillante, ont été formulées par les demandeurs dans leurs dernières écritures, lesquelles n’ont pas été signifiées à cette dernière, qui ne s’est vu notifier que l’assignation initiale dans laquelle ils ne sollicitaient pas sa condamnation et l’assignation en intervention forcée dans laquelle ils ne sollicitaient que la jonction des procédures. Ces demandes lui sont donc inopposables.

De même, la société Axa, également défaillante, ne s’est vue notifier que l’assignation aux termes de laquelle les demandeurs sollicitaient sa condamnation en application de la police d’assurance et/ou de la garantie financière dont bénéficierait la société [Localité 14] Est Real Estate et non en qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle et/ou garant de la société Appartis’immo, titulaire de la carte professionnelle susmentionnée.

Le tribunal relève par ailleurs que ne sont pas produits les avis de réception des lettres recommandées avec demande d’avis de réception adressées le 1er décembre 2023, alors que les demandeurs sollicitent la fixation des intérêts à la date de ces mises en demeure.

Compte tenu de ces éléments, il convient de :

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats,

— inviter M. et Mme [V] à justifier de la signification de leurs écritures aux parties défaillantes,

— dire que l’affaire sera renvoyée à l’audience de mise en état ;

— réserver les prétentions des demandeurs et les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ORDONNE la réouverture des débats ;

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture ;

INVITE M. [A] [H] et Mme [X] [O] épouse [H] à justifier de la signification de leurs écritures aux parties défaillantes,

DIT que l’affaire sera renvoyée à l’audience de mise en état du 05 janvier 2026 à 13h30,

RAPPELLE que tout message transmis par RPVA (dont des conclusions) doit être communiqué le jeudi précédant l’audience de mise en état avant minuit ; qu’à défaut, le juge n’en a pas connaissance le jour de la mise en état.

RESERVE l’ensemble des demandes ;

RESERVE les dépens.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE