TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/02030 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4ND

Minute : 24/00363

S.C.I. BICETRE

Représentant : Maître Franck BENHAMOU de la SELEURL FB AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B1099

C/

Madame [H] [X]

Monsieur [O] [G] [X]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Franck BENHAMOU

Copie délivrée à :

Madame [H] [X]

Monsieur [O] [G] [X]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 28 Novembre 2024

Ordonnance rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 28 Novembre 2024;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. BICETRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représentée par Maître Franck BENHAMOU de la SELEURL FB AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B1099

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

— Madame [H] [X]

— Monsieur [O] [G] [X]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

tous deux non comparants

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 13 septembre 2021, la SCI BICÊTRE a donné à bail à Madame [H] [X] et Monsieur [O] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 789 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI BICÊTRE a fait signifier à Madame [H] [X] et Monsieur [O] [X] par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 28.569,30 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de décembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024, la SCI BICÊTRE a fait assigner Madame [H] [X] et Monsieur [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de :

— Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— Ordonner l’expulsion de Madame [H] [X] et Monsieur [O] [X] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

— Condamner solidairement Madame [H] [X] et Monsieur [O] [X] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés, soit la somme de 30.796,22 euros,

— Chiffrer à 66,73 euros l’indemnité d’occupation journalière due par les défendeurs depuis le 12 février 2024 et jusqu’à délaissement effectif des lieux,

— Condamner Madame [H] [X] et Monsieur [O] [X] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’audience du 17 octobre 2024, la jonction a été ordonnée compte tenu de l’enrôlement de l’affaire à deux reprises et la SCI BICÊTRE, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à la provision au titre de l’arriéré de loyers à la somme de 39.935,88 euros arrêté au 10 octobre 2024.

Bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, Madame [H] [X] et Monsieur [O] [X] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 13 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2024.

En conséquence, l’action introduite par la SCI BICÊTRE est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 13 septembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 décembre 2023, pour la somme en principal de 28.569,30 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 février 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, c’est à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, l’absence par Madame [H] [X] et Monsieur [O] [X] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de leur octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour les locataires de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Madame [H] [X] et Monsieur [O] [X] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux des locataires postérieurement à la cessation du bail.

Madame [H] [X] et Monsieur [O] [X] étant sans droit ni titre depuis le 13 février 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et la fixation de l’indemnité d’occupation

Madame [H] [X] et Monsieur [O] [X] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI BICÊTRE réclame dans son assignation la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 30 796,22 euros et la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme journalière de 66,73 euros. Sans outrepasser sa compétence, le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut condamner au paiement d’une somme supérieure à l’arriéré locatif réclamé dans l’assignation dans la mesure où il n’est demandé que la fixation du montant de l’indemnité d’occupation et que, faute de comparution des défendeurs à l’audience, aucune demande de condamnation n’est recevable faute d’avoir été soumise au débat contradictoire.

La SCI BICÊTRE produit un décompte démontrant que Madame [H] [X] et Monsieur [O] [X] restaient devoir la somme de 30 796,22 euros à la date du 19 février 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date, échéance de février 2024 incluse.

Pour la somme au principal, Madame [H] [X] et Monsieur [O] [X], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 39.935,88 euros. Il y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité stipulée dans le contrat de bail.

Le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé de manière non sérieusement contestable au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce à compter du 20 février 2024.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [X] et Monsieur [O] [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI BICÊTRE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 septembre 2021 entre la SCI BICÊTRE et Madame [H] [X] et Monsieur [O] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 12 février 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [H] [X] et Monsieur [O] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Déboutons la SCI BICÊTRE de sa demande d’astreinte ;

Disons qu’à défaut pour Madame [H] [X] et Monsieur [O] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI BICÊTRE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

Disons n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons solidairement Madame [H] [X] et Monsieur [O] [X] à verser à la SCI BICÊTRE la somme provisionnelle de 30.796,22 euros (décompte arrêté au 19 février 2024, incluant la mensualité de février 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Fixons le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [H] [X] et Monsieur [O] [X] au montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 20 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons in solidum Madame [H] [X] et Monsieur [O] [X] à verser à la SCI BICÊTRE une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Madame [H] [X] et Monsieur [O] [X] aux dépens;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection