TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 AVRIL 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/00601 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YO27

N° de MINUTE : 25/00518

DEMANDEUR

La Société CEETRUS FRANCE, représentée par la société Nhood Services France, anciennement dénommée Trimogest, SAS .

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître [R], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C739

C/

DEFENDEUR

La Société GLAM’TOUCH

[Adresse 7],

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Sylvie GUILLEVIC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1935

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 9 novembre 2013, modifié par divers avenants, la société Ceetrus France, anciennement dénommée Immochan France, a donné à bail à la société Glam’Touch un local commercial situé au sein du centre commercial « L’Ilot » sis [Adresse 1] à [Localité 8] (93), d’une superficie d’environ 262 m2, pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 24 juin 2014.

Le bail a été consenti moyennant le paiement d’un loyer variable correspondant à 7,23 % hors taxes du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur, celui-ci ne pouvant être inférieur à un loyer annuel minimum garanti de 73 360 euros hors taxes et hors charges.

Par acte du 12 mai 2022, la SAS Ceetrus France a fait délivrer à la SARL Glam’Touch un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 228 621,03 euros.

Par acte extrajudiciaire du 28 novembre 2022, la SAS Ceetrus France a assigné la SARL Glam’Touch devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny afin de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Par ordonnance du 8 septembre 2023, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2024, la SAS Ceetrus France a assigné la SARL Glam’Touch devant le tribunal judiciaire de Bobigny, afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et de voir la défenderesse condamnée au paiement de l’arriéré locatif.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, la SAS Ceetrus France sollicite du tribunal de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 12 juin 2022

— Débouter la société Glam’Touch de l’ensemble de ses demandes

— Ordonner l’expulsion de la société Glam’Touch et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire

— Condamner la société Glam’Touch au paiement d’une d’indemnité d’occupation d’un montant forfaitaire de 454,52 euros par jour, établi sur la base du loyer global de la dernière année de facturation, outre les charges et indexation telles que prévues au bail, à compter du 13 juin 2022, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et remise des clés à la société Ceetrus France ;

— Condamner la société Glam’Touch à lui payer la somme en principal de 512 049,71 euros TTC, selon le décompte locatif établi à la date du 31 octobre 2023, à parfaire à la date de la décision à intervenir ;

— Juger que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront productrices d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, majoré de trois points, à compter de leur date d’échéance ;

— Juger que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront, sans préjudice de ce qui précède, également forfaitairement majorée à hauteur de 10% à compter du 14 mai 2022 et jusqu’à parfait paiement ;

— Juger que le dépôt de garantie actualisé sera réputé acquis à la Ceetrus France en sa qualité de bailleur ;

— Condamner la société Glam’Touch à lui payer la somme de 97 643,19 euros TTC au titre des redditions de charges des années 2018, 2019, 2020 et 2021 ;

— Condamner la société Glam’Touch à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement, de signification et d’expulsion ;

— Juger que la décision à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, la SARL Glam’Touch sollicite du tribunal de :

— Annuler le commandement de payer du 12 mai 2022

— Débouter la SAS Ceetrus France de l’ensemble de ses demandes

— Condamner la SAS Ceetrus France à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties et ont par conséquent été expurgées de l’exposé du litige.

Sur la demande d’annulation du commandement de payer du 12 mai 2022

La SARL Glam’Touch sollicite que soit prononcée la nullité du commandement de payer du 12 mai 2022. Se fondant sur l’article 1104 du code civil, elle fait valoir que le commandement a été délivré de mauvaise foi, la SAS Ceetrus France ne pouvant ignorer qu’elle ne serait pas en capacité d’honorer les causes du commandement dans un délai d’un mois. Elle soutient qu’au commandement était annexé un décompte erroné, se prévalant d’un courriel de la bailleresse du 9 novembre 2020 évoquant un arriéré locatif de 19 009 euros, ce alors que le décompte fait apparaître à cette date un arriéré de 84 014 euros. Elle se prévaut du fait qu’au commandement était annexé un extrait de compte et non un « décompte crédit débit ». Se fondant sur les articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, elle ajoute que les provisions pour charges n’ont jamais été régularisées, et que le décompte inclut des charges injustifiées. Elle conclut qu’à la date du commandement il lui avait été facturé abusivement la somme totale de 232 681,57 euros.

La SAS Ceetrus France soutient que sa mauvaise foi n’est aucunement démontrée dans la mesure où la SARL Glam’Touch avait à la date du commandement accumulé un important arriéré locatif. Se fondant sur l’article 1362 du code civil, elle fait valoir qu’il n’a jamais été question entre les parties de négocier le montant dudit arriéré. Elle ajoute que suite à la délivrance du commandement de payer la SARL Glam’Touch ne l’a aucunement contactée pour solliciter des délais de paiement. S’agissant du montant des charges, elle soutient que les articles dont se prévaut la SARL Glam’Touch sont inapplicables à l’espèce, étant postérieures à la conclusion du bail. Elle indique avoir procédé aux redditions de charges des années 2018 à 2021.

Selon l’article L145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. L’automaticité du mécanisme de la clause résolutoire prive d’effet un commandement délivré par un bailleur qui fait usage de mauvaise foi de ses prérogatives contractuelles.

En application de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il est de principe que le commandement fait pour une somme supérieure à la dette réelle n’est pas nul, et reste valable pour la partie qui ne fait l’objet d’aucune contestation de la part du débiteur.

En application de l’article L. 145-40-2 du code de commerce applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

En l’espèce, les dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce sont inapplicables s’agissant d’un bail conclu le 9 novembre 2013.

Il ne saurait se déduire de l’importance de l’arriéré locatif visé au commandement la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance de celui-ci. Ce moyen est dès lors écarté.

Il ressort du commandement de payer du 12 mai 2022 qu’il comportait un décompte chronologique de l’arriéré locatif, reprenant chaque appel ainsi que les versements opérés par la SARL Glam’Touch. Ce décompte était dès lors suffisant pour permettre à la SARL Glam’Touch de contrôler le montant des sommes appelées et de les contester.

S’agissant de l’accord dont se prévaut la SARL Glam’Touch, celle-ci produit un échange de courriels daté du 9 novembre 2020, au terme duquel une salariée de la SAS Ceetrus France indique « RECAP : Le montant total restant dû est donc 19 009 euros ».

La SARL Glam’Touch produit également des courriers adressés par elle à la SAS Ceetrus France, sans valeur probatoire dans la mesure où nul ne peut se constituer de preuve à soi-même.

L’existence de cet unique courriel, dont l’auteur n’est pas identifié, ne suffit pas à démontrer que la SAS Ceetrus France aurait consenti à la SARL Glam’Touch un abandon de créance. Ce moyen est par conséquent écarté.

S’agissant des charges, contrairement à ce que soutient la SARL Glam’Touch, qui effectue un calcul incluant des charges jusqu’au mois de mai 2024, il ressort du décompte annexé au commandement que leur montant total s’élève à la somme de 88 570,18 euros ((251,46+113,92+1676,4+645,5)*12+51,89+3710,74+1664,58 – 20116,8 + 1476,14 + 4396,03 + 327,42 + 1241,29 + 4388,06 + 2120,38 + 67,76 + 732,61 + 864,04 + 11838,12 + 200,14 + 1945,86+(646,68+251,46+1676,4+114,12)*12- 51,89-4396,03-2120,38-732,61-1664,58-1251,29 -4388,06-200,14-1945,86-3710,74-327,42-67,76+20116,8- 864,04+(646,68+251,46+114,12+1676,4) * 4), soit une somme inférieure à la somme visée au commandement, d’un montant de 228 621,03 euros.

Le commandement de payer du 12 mai 2022 reste donc valable a minima sur la somme non valablement contestée de 140 050,85 euros.

L’ensemble des motifs de nullité soulevés par la SARL Glam’Touch ayant été cartés, il y a lieu de la débouter de sa demande d’annulation.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de l’effet de la clause résolutoire, de la résiliation du bail, d’expulsion et les demandes subséquentes

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte extrajudiciaire du 12 mai 2022, reproduisant la clause résolutoire du bail, la SAS Ceetrus France a délivré commandement à la SARL Glam’Touch de payer, dans le délai d’un mois, la somme de 228 621,03 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte du 3 novembre 2022 produit par la SAS Ceetrus France que la SARL Glam’Touch ne s’est acquittée d’aucune somme dans le mois ayant suivi le commandement.

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 12 mai 2022 étant demeuré infructueux, la clause résolutoire a donc été acquise le 12 juin 2022.

Il convient par conséquent de constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 12 juin 2022, et d’ordonner en conséquence l’expulsion du preneur selon les termes du dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la SARL Glam’Touch, occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 12 juin 2022, devra s’acquitter au profit de la SAS Ceetrus France d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, outre toutes les taxes et charges exigibles conformément au bail expiré, et ce à compter du 12 juin 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs.

Sur l’arriéré locatif

La SAS Ceetrus France sollicite que la SARL Glam’Touch soit condamnée à lui payer la somme de 512 049,71 euros TTC au titre de son arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023.

La SARL Glam’Touch sollicite que l’ensemble des sommes appelées au titre des provisions pour charges appelées sur les années 2020 à 2024 soient écartées.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est de principe que l’absence de régularisation de charges rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges

En l’espèce, la SAS Ceetrus France produit pour tout justificatif des redditions de charges des factures annuelles intitulées « redditions de charges » comportant chacune une somme globale sans aucun détail des différents postes de charges. La SAS Ceetrus France ne produit aucun justificatif permettant au tribunal de contrôler le montant desdites redditions.

Faute pour la SAS Ceetrus France d’apporter la preuve des charges dues par la SARL Glam’Touch, il convient de déduire des décomptes produits les sommes relatives aux charges et aux redditions de charges.

Depuis 2020 jusqu’au 31 octobre 2023, les provisions pour charges s’élèvent à la somme de :

-2020 : (251,46+113,92+1 676,40+645,50) x 12 = 32 247,36 euros

-2021 : (251,46+114,12+1 676,40+646,68) x 12 = 32 263,92 euros

-2022 : (251,46+114,12+1 676,40+646,68) x 12 = 32 263,92 euros

-2023 : (251,46+122,26+1 676,40+692,79) x 9 = 24 686,19 euros

Soit la somme totale de 121 461,39 euros.

Doivent également être déduites les sommes appelées au titre des redditions de charges 2018, 2019, 2020 et 2021, d’un montant total de 67 341,10 euros (19108,56+2866,28+20033,06+3004,96+19415,86+2912,38).

Doivent enfin être écartés les appels du 16 décembre 2020, qui ne sont justifiés par aucune pièce, et portant les intitulés suivants :

— Rémunération tiers :51,89 euros

— Contrat de maintenance : 3710,74 euros

— Nettoyage des locaux : 1664,58 euros

— Provision charges locatives : – 20 116,80 euros

— Taxes foncières : 1 476,14 euros

— Rémunération tiers :4396,03 euros

— Eau : 327,42 euros

— Électricité : 1 251,29 euros

— Autres impôts et taxes : 4 388,06 euros

— Entretien réparations R : 2120,38 euros

— Entretiens réparations R : 67,76 euros

— Autres impôts et taxes : 732,61 euros

— Rémunération du syndic 864,04 euros

— Taxes foncières : 11 838,12 euros

— Assurances : 200,14 euros

— Honoraires sur acomptes charges : 1945,85 euros

Soit la somme totale de 14 918,25 euros.

De la même façon seront déduites les refacturations EDF apparaissant au décompte le 1er septembre 2022 pour un montant total de 2 862,25 euros et le 9 novembre 2022 pour un montant total de 668,22 euros.

La SARL Glam’Touch sollicite que soient également déduites les provisions pour charges appelées de 2014 à 2019. Elle ne produit cependant aucune pièce de nature à justifier le montant desdites provisions, étant observé que les décomptes produits par la SAS Ceetrus France partent d’un solde à 0 en 2020. Il n’y a dès lors pas lieu d’opérer cette déduction.

Par conséquent est déduite du montant demandé la somme totale de 207 281,21 euros (121461,39 +67341,10+14948,25+2862,25+668,22).

Il convient par conséquent de condamner la SARL Glam’Touch à payer à la SAS Ceetrus France la somme de 304 768,50 euros.

Sur le dépôt de garantie et les clauses pénales

La SAS Ceetrus France fait valoir qu’en application des dispositions contractuelles, le dépôt de garantie doit être conservé par la bailleresse.

En vertu de l’article 1152 du code civil, devenu 1231-5, le juge peut réduire d’office une clause pénale si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, l’article 29F du contrat de bail prévoit qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, « le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur, sans préjudice de son droit au paiement des loyers échus ou à échoir. ».

L’article 5A du bail stipule que le montant du dépôt de garantie s’élève à la somme de 18 340 euros, automatiquement indexée.

La clause qui détermine ainsi par avance et de manière forfaitaire l’indemnisation du préjudice subi par la bailleresse du fait de la résiliation du bail, doit s’analyser comme une clause pénale.

Cette clause n’apparait pas manifestement excessive au regard du montant de l’arriéré locatif.

La SAS Ceetrus France sera par conséquent autorisée à conserver le dépôt de garantie.

Le bail stipule en son article 29C que « A défaut de paiement du loyer et/ou des indemnités d’occupation, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, quarante-huit heures après une lettre recommandée restée sans effet, les sommes dues seront automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire ».

La SAS Ceetrus France ne démontrant pas avoir adressé à la SARL Glam’Touch une lettre recommandée, il convient de la débouter de sa demande d’application d’une majoration de 10 %.

Le bail stipule également que « toute somme exigible payée en retard sera productrice d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, majoré de trois points qui s’appliquera de plein droit, sans mise en demeure préalable, à compter de la date d’échéance. »

Cette clause, en ce qu’elle fixe à l’avance et de façon forfaitaire l’indemnité perçue par le bailleur, en cas d’inexécution par le preneur de son obligation de paiement du loyer, constitue également une pénalité soumise au pouvoir modérateur du juge. Or l’application cumulée d’une majoration de trois points du taux légal avec l’acquisition au profit du bailleur du dépôt de garantie, apparaît manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi par le bailleur. La condamnation portera par conséquent intérêts au taux légal à compter de chaque échéance contractuelle jusqu’à complet paiement.

La SAS Ceetrus France sera déboutée de sa demande en paiement au titre des redditions de charges des années 2018, 2019, 2020 et 2021, ces redditions n’étant pas justifiées et étant au demeurant déjà incluses au décompte.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL Glam’Touch, partie perdante, sera condamnée aux dépens, incluant les frais de commandement de payer et de signification.

Il sera observé que les hypothétiques frais d’expulsion relèvent le cas échéant du juge de l’exécution et non de la présente décision.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SAS Ceetrus France l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La SARL Glam’Touch sera donc condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Déboute la SARL Glam’Touch de sa demande d’annulation du commandement de payer du 12 mai 2022,

— Constate l’acquisition de la clause résolutoire au 12 juin 2022 du bail commercial conclu entre les parties et portant sur le local sis [Adresse 1] à [Localité 8] (93),

— Ordonne, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la SARL Glam’Touch et de tous occupants de son chef,

— Rappelle que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne la SARL Glam’Touch à payer à la SAS Ceetrus France une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, outre toutes les taxes et charges exigibles conformément au bail expiré, et ce à compter du 12 juin 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs,

— Dit que le dépôt de garantie restera acquis à la SAS Ceetrus France,

— Condamne la SARL Glam’Touch à payer à la SAS Ceetrus France la somme de 304 768,50 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 octobre 2023, échéance de septembre 2023 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance contractuelle,

— Déboute la SAS Ceetrus France de sa demande en paiement au titre des redditions de charges des années 2018, 2019, 2020 et 2021,

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

— Condamne la SARL Glam’Touch à payer à la SAS Ceetrus France la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la SARL Glam’Touch aux dépens, incluant les frais du commandement de payer du 12 mai 2022 et les frais de signification de la présente décision.

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palaise de Justice, le 07 Avril 2025

LE GREFFIER LE JUGE

Sakina HAFFOU Aliénor CORON