Min N° 25/00969

N° RG 25/02720 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEAHM

M. [K] [D] [B]

C/

M. [F] [X]

Mme [J] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 décembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [D] [B]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [X]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [J] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par M^e Audrey SAGORY, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 octobre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Alexandra TROJANI

Copie délivrée

le :

à : M^e Audrey SAGORY

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 03 mai 2023, Monsieur [K] [D] [B] a donné à bail à Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S] un logement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 680 euros, et 35 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, Monsieur [K] [D] [B] a fait signifier à Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.720,50 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, Monsieur [K] [D] [B] a fait signifier à Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.889,16 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 20 décembre 2024, Monsieur [K] [D] [B] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, Monsieur [K] [D] [B] a fait assigner Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce avec toutes les conséquences de droit y attachées,juger que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1.380 euros au titre de la dette locative, arrêtée au mois de mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 décembre 2024 sur la somme de 1.889,16 euros, et de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil,la somme mensuelle de 718 euros, au titre des loyers et charges dus jusqu’au prononcé de ladite résiliation,une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux, la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer des 20 septembre et 20 décembre 2024, et notamment ceux liés à une éventuelle procédure d’éviction forcée, ce, par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 09 juin 2025.

A l’audience du 15 octobre 2025, Monsieur [K] [D] [B], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 880 euros arrêtée au 01 octobre 2025. Il indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [K] [D] [B] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 20 décembre 2024. À titre subsidiaire, Monsieur [K] [D] [B] soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S], représentés, et se référant à leurs écritures déposées à l’audience, demandent au Juge des contentieux de la protection de :

Débouter Monsieur [K] [D] [B] de ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires,Y faisant droit,

Débouter Monsieur [K] [D] [B] de sa demande en acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail d’habitation liant les parties,Débouter Monsieur [K] [D] [B] de sa demande en paiement de la somme de 1.000 euros formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Accorder à Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S] des délais de paiement de 12 mois afin d’apurer leur dette locative,Juger en conséquence que Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S] effectueront, en règlement de leur dette, des versements de 100 euros par mois, le solde restant dû le 12ème mois, en sus du paiement du loyer courant,Laisser la charge des dépens à Monsieur [K] [D] [B].

Au soutien de leurs prétentions, les défendeurs expliquent avoir fait face à la perte d’emploi de Monsieur [F] [X] et avoir dû honorer une importante facture d’énergie en priorité, en raison de la présence de leur jeune enfant en bas-âge. Ils ajoutent s’être mobilisés pour apurer la dette locative, et ce dès la réception du premier commandement de payer du mois de septembre 2024, en effectuant des versements de 100 euros en plus du loyer. Ils précisent qu’actuellement seule Madame [J] [S] perçoit des revenus dans le foyer à hauteur de 1.745 euros, et qu’ils bénéficient du versement d’allocations de la Caisse d’allocations familiales. Ils confirment le montant de la dette de 880 euros.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 17 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S] assignés à l’étude du commissaire de justice, étaient représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 09 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [K] [D] [B] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des débats à l’audience et des pièces du dossier, notamment du bail signé le 03 mai 2023, du commandement de payer délivré le 20 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 01 octobre 2025 que Monsieur [K] [D] [B] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, article VII « Clause de solidarité », les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S] à payer à Monsieur [K] [D] [B] la somme de 880 euros, au titre des sommes dues au 01 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 03 mai 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 20 décembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 20 février 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 03 mai 2023, à compter du 21 février 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière, et sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, Monsieur [K] [D] [B] n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 février 2025, Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification des commandements de payer des 20 septembre et 20 décembre 2024.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [K] [D] [B] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de Monsieur [K] [D] [B] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 03 mai 2023 entre Monsieur [K] [D] [B] d’une part, et Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 21 février 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S] à payer à Monsieur [K] [D] [B] la somme de 880 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 01 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE un délai à Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S] à s’acquitter de la dette en 8 mensualités de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S] à payer à Monsieur [K] [D] [B] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 21 février 2025, date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE Monsieur [K] [D] [B] de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [X] et Madame [J] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification des commandements de payer des 20 septembre et 20 décembre 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE