TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Janvier 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Novembre 2025

GROSSE :

Le 23 janvier 2026

à M. [E] [O]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 janvier 2026

à M. [U] [J]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05069 – N° Portalis DBW3-W-B7J-64TW

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [E]

né le 31 Mai 1959 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DEFENDEUR

Monsieur [J] [U] né le 09 Juin 1957 à [Localité 5] demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 15 février 2019, Monsieur [E] [O] a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [U] [J] un appartement meublé situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 350 euros, outre 120 euros de provisions sur charges ;

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifiée à Monsieur [U] [J] par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025 pour la somme de 3780 euros en principal ;

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2025, dénoncé le 12 septembre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, Monsieur [E] [O] a fait assigner Monsieur [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, faute du paiement des causes du commandement de payer dans le délai légal et entendre constater la résiliation du bail

— ordonner l’ expulsion de Monsieur [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner par provision Monsieur [U] [J] au paiement de la somme de 3780 euros, au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, à parfaire ou à diminuer;

— condamner Monsieur [U] [J] au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens, y compris le coût du commandement délivré , de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, sur le fondement de l’article 696 code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2025 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 20 novembre 2025 date à laquelle, Monsieur [E] [O] et Monsieur [U] [J] ont comparu en personne ;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [U] [J] demande en substance au juge des référés de :

Constater que Monsieur [U] [J] a rempli les conditions du commandement de payer puisqu’à la fin du délai de deux mois suivant commandement il n’avait plus de retard de loyerDire que la clause résolutoire n’a pas jouéDonner acte à Monsieur [U] qu’il doit deux mois de loyers +20€ et le mois de novembre en cours Donner acte à Monsieur [U] à ce qu’il s’engage à payer ces sommes avant le 13 décembre 2025

A l’audience les parties s’accordent sur le montant de la dette locative à la somme de 1151 euros au 20 novembre 2025 ;

Monsieur [U] fait valoir que la clause résolutoire n’a pas joué dans la mesure où il a réglé les causes du commandement de payer dans le délai requis ; il s’oppose à la demande de condamnation aux dépens au motif que la somme mentionnée dans l’assignation est erronée et que cette erreur relève de la responsabilité du commissaire de justice ;

Monsieur [E] [O] a indiqué qu’il ne s’opposait pas à la demande de délais de paiement formulé par Monsieur [U] [J] et qu’il sollicitait le remboursement des frais de commandement et d’assignation;

Monsieur [E] [O] a été autorisé à produire en cours de délibéré la taxe foncière justifiant de sa qualité de propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure ;

La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe ;

MOTIFS DE LA DECISION

I-Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 12 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 13 novembre 2025 ;

Enfin, Monsieur [E] [O] justifie par l’avis de taxe foncière 2025 produite en cours de délibéré, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir ;

Monsieur [E] [O] est en conséquence recevable en ses demandes.

II- Sur le fond

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Au cas présent, le bail liant les parties ayant été conclu en 2019, le nouveau délai issu de la loi du 27 juillet 2023 ne lui est pas applicable.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [U] [J] le 18 avril 2025 pour la somme de 3780 euros en principal ;

Ce commandement de payer visant la clause résolutoire a bien imparti au locataire un délai de deux mois pour apurer sa dette locative ;

Monsieur [U] justifie avoir réglé la somme de 999 euros le 15 mai 2025 et ce paiement n’est pas contesté par Monsieur [E] [O] ; il ressort en outre du décompte produit aux débats les causes du commandement de payer ont été réglées le 4 juin 2025 soit dans le délai légal de deux mois prévu au commandement de payer et qui était applicable;

Dans ces conditions, la demande de Monsieur [E] tendant à l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse dès lors que les conditions d’une telle acquisition n’étaient manifestement pas réunies ;

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à obtenir la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte des sommes dues arrêtées au 20 novembre 2025 ;

Le montant sollicité de 1151 euros n’est pas contesté par le défendeur ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1151 euros Monsieur [U] [J] est condamné, par provision, au paiement de la somme de 1151 euros à valoir sur les loyers et charges locatives impayés arrêtés au 20 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [U] [J] sollicite l’octroi de délais de paiement en proposant de d’apurer la dette locative en deux mensualités ;

Compte tenu de la situation de Monsieur [U] [J] qui apparait en capacité d’apurer sa dette et eu égard à l’accord du bailleur sur le règlement de la dette locative en deux mensualités, il convient d’octroyer à Monsieur [U] [J] des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [J] qui succombe principalement et dont la défaillance dans le paiement des loyers et charges est à l’origine de la procédure, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer signifié le 18 avril 2025 et de l’assignation;

L’équité commande en outre de condamner Monsieur [U] [J] à payer à Monsieur [E] [O] la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS Monsieur [E] [O] recevable en ses demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à obtenir la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation;

CONDAMNONS Monsieur [U] [J] à payer à Monsieur [E] [O], à titre provisionnel, la somme de 1151 euros à valoir sur les loyers et charges locatives impayés échues au 20 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [U] [J] à s’acquitter de la dette par 2 mensualités successives de 575,50 euros, payables au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée des intérêts;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

DSONS qu’en cas de défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite, la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELONS que l’application des dispositions de l’article 1343-5 suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés;

CONDAMNONS Monsieur [U] [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 18 avril 2025 et de l’assignation;

CONDAMNONS Monsieur [U] [J] à payer à Monsieur [E] [O] la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE