Min N° 25/00712

N° RG 25/01550 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD5CH

S.A. 3F SEINE ET MARNE

C/

M. [P] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 août 2025

DEMANDERESSE :

S.A. 3F SEINE ET MARNE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant et assisté de sa fille, Madame [G] [W]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 juin 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Hela KACEM

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [P] [G]

/

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 5 juillet 2000, la SA d’HLM ORLY-PARC a consenti un bail d’habitation à Madame [S] [J] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initial de 1.461,68 francs, hors provision sur charges.

Par avenant en date du 16 décembre 2015, avec prise d’effet au 14 septembre 2015, la société OPIEVOY ayant repris le parc immobilier de la SA d’HLM ORLY-PARC, a consenti transfert du bail d’habitation dudit logement à Monsieur [P] [G] suite au décès de la locataire survenu le 14 septembre 2025.

Par acte notarié en date du 7 décembre 2016, la société OPIEVOY a vendu le bien immobilier susvisé dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 4] à la société HLM RESIDENCE URBAINE DE FRANCE (RUF), devenue par procès verbal d’Assemblée générale mixte en date du mardi 26 juin 2018 la société 3F SEINE ET MARNE.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A 3F SEINE ET MARNE a, par acte de commissaire de justice du 7 août 2023, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2025, la S.A 3F SEINE ET MARNE a ensuite fait assigner Monsieur [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à titre principal, à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquement aux obligations locatives du fait de loyers impayés,ordonner son expulsion,ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,condamner Monsieur [P] [G] au paiement de la somme de 6.147,62 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation et d’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 juin 2025.

A l’audience, la S.A 3F SEINE ET MARNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et dépose son dossier de plaidoirie actualisant la dette locative à la somme de 7.361,02 euros arrêtée au 2 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), précisant ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire.

Elle indique que les APL du locataire, qui étaient d’un montant mensuel de 302,63 euros, ont suspendus depuis le mois de janvier 2024 et qu’un plan d’apurement a été convenu entre les parties afin avec des versements supplémentaires de 50 euros par mois en sus du loyer courant jusqu’au mois de mai 2026.

Monsieur [P] [G] comparaît, assisté de sa fille Madame [W] [G].

Il reconnaît le principe et le montant de la dette locative, précisant être dans l’attente d’une régularisation des APL depuis leur suspension par la CAF pour un montant de 2.000 euros.

Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une somme supplémentaire de 50 euros en règlement de l’arriéré, tel que prévu par le plan d’apurement de la bailleresse et correspondant à sa capacité de remboursement au regard de ses ressources dans l’attente de la régularisation de ses APL.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025.

Par note en délibéré reçue au greffe par courriel le 4 juin 2025, sur autorisation du tribunal, Madame [W] [G] a transmis une copie du plan d’apurement de la dette locative prévue avec la bailleresse.

Par note en délibéré reçue au greffe par courriel le 5 juin 2025, sur autorisation du tribunal, le conseil de la demanderesse a transmis un décompte actualisé de la dette locative d’un montant de 7.361,02 euros arrêtée au 2 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse).

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la S.A 3F SEINE ET MARNE produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [G] reste lui devoir, après déduction des frais (71,75 euros de frais et 11,97 euros de frais de rejets), la somme de 7.277,30 euros à la date du 2 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse).

En conséquence, Monsieur [P] [G] sera condamné au paiement de cette somme de 7.277,30 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 2 juin 2025 (échéance du mois mai 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A 3F SEINE ET MARNE justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 3 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 23 décembre 2015 contient une clause résolutoire (article n°11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 août 2023, pour la somme en principal de 574,53 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 octobre 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire.

A l’audience, Monsieur [P] [G] demande à ce que lui soit accordé des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux.

Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé et que le locataire dispose de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux, cette demande de délais suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire démontrant par ailleurs sa volonté d’apurer une partie de sa dette locative d’autant que ce dernier est dans l’attente d’une régularisation de ses APL avec versement à la bailleresse d’un reliquat important.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [P] [G] sera autorisé à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :

➢

la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;➢

Monsieur [P] [G] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A 3F SEINE ET MARNE sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la S.A 3F SEINE ET MARNE aux fins d’expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le contrat du 5 juillet 2000 avec avenant de transfert de bail en date du 16 décembre 2015, avec prise d’effet au 14 septembre 2015, la SA d’HLM ORLY-PARC reprise par la société OPIEVOY puis la société HLM RESIDENCE URBAINE DE FRANCE (RUF), devenue par procès verbal d’Assemblée générale mixte en date du mardi 26 juin 2018 la société 3F SEINE ET MARNE, d’une part, et Monsieur [P] [G], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] (bâtiment 3, allée 4 au 2e étage, appartement n°290) à [Localité 4] sont réunies à la date du 8 octobre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] à verser à la S.A 3F SEINE ET MARNE la somme de 7.277,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [P] [G] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 50 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

➢

la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 8 octobre 2023 ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

le bailleur sera autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [G], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [P] [G] sera condamné à verser à la S.A 3F SEINE ET MARNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou un procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DÉBOUTE la S.A 3F SEINE ET MARNE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge