TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [N] [O] épouse [R]

Monsieur [P] [K] [M] [T] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03799 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5K5G

N° MINUTE :

10 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 14 janvier 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 2], représenté par son syndicat le cabinet WALCH – [Adresse 6]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEURS

Madame [N] [O] épouse [R], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [K] [M] [T] [R], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03799 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5K5G

EXPOSE DU LITIGE

Mme [N] [O] et M. [P] [R] sont propriétaires des lots n°19 et 85 dans l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré AN n°[Cadastre 3], soumis au régime de la copropriété, représentant 20/10009 et 328/10009 tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Mme [N] [O] et M. [P] [R] ont été solidairement condamnés par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 31 août 2022 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], les sommes de : 9126,90 euros au titre des charges impayées suivant décompte arrêté au 15 février 2022, 1298,88 euros au titre des charges non échues mais exigibles, outre 120 euros de frais de recouvrement et 1560 euros de frais irrépétibles.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet SOTTO, SAS, en exercice, a assigné Mme [N] [O] et M. [P] [R] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire

2391,63 euros au titre des charges de copropriété (2ème trimestre 2024 inclus), 3000 euros de dommages et intérêts,1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion; qu’en dépit d’une première décision de justice, à l’issue duquel les condamnations ont été payées, les défendeurs ne règlent de nouveau plus leurs charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2024, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à domicile, Mme [N] [O] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Assigné selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, M. [P] [R] n’a ni comparu ni n’a été représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n° 19 et 85, indiquant la répartition des tantièmes (20/10009 et 328/10009èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Mme [N] [O] et M. [P] [R] ,le précédent jugement du 30 août 2022 de condamnation au paiement des charges impayées jusqu’au 4ème trimestre 2022 inclus,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 avril 2023 au 31 mars 2023,l’historique du compte du 1 avril 2023 au 1 octobre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 4621,99 euros, dont 2391,63 euros dus à la date de l’assignation (en ce inclus 180 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 8 février 2023 et 16 mars 2023 comportant : approbation des comptes des exercices 2021, 2022,vote des budgets prévisionnels 2023, 2024,vote des travaux ou opérations suivantes : autorisation donnée au syndic de procéder à la saisie immobilière des lots n°85 et 19 de l’indivision [R]/[O] (assemblée générale du 16 mars 2023, résolution n°20), augmentation du budget rénovation de la loge,les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure de payer la somme de 7329,82 euros échéance du 4ème trimestre 2023 incluse, adressée le 6 novembre 2023 et reçue par Mme [N] [L] le 9 novembre 2023,la mise en demeure de payer la somme de 4866,34 euros adressée le 25 avril 2024 à Mme [N] [O] et M. [P] [R] (signée le 29 avril 2024),le contrat de syndic, la note d’honoraires de l’avocat.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 180 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 2211,63 euros.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 2211,63 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 29 mai 2024.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, et les propriétaires indivisaires ne sont pas mariés ou s’ils sont mariés n’ont pas établi leur domicile commun dans l’immeuble objet des lots concernés, de telle sorte que les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette, à hauteur de leur part et portion dans l’indivision.

En conséquence, chacun des copropriétaires sera condamné au paiement de cette somme à hauteur de ses parts dans l’indivision.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 180 euros pour l’envoi de quatres mises en demeure en date des 31 octobre 2023 (30 euros), 6 novembre 2023 (60 euros), 21 juillet 2023 (60 euros) et 31 juillet 2023 (30 euros) selon décompte arrêté au 1 avril 2024.

Il n’est toutefois justifié que de l’envoi de deux de ces mises en demeure, les trois autres courriers versés aux débats étant postérieurs à l’assignation.

En conséquence la somme globale de 90 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Mme [N] [O] et M. [P] [R] présentent, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la 2ème fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Mme [N] [O] et M. [P] [R]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 29 mai 2024 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE chacun à proportion de ses parts divises Mme [N] [O] et M. [P] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet SOTTO :

— la somme de 2211,63 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 avril 2023 au 1 avril 2024 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 mai 2024,

— la somme de 90 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 mai 2024,

— la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 29 mai 2024

CONDAMNE conjointement Mme [N] [O] et M. [P] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet SOTTO, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE conjointement Mme [N] [O] et M. [P] [R] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.