Min N° 25/00580

N° RG 25/01840 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD52W

M. [I] [P]

C/

Mme [V] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 juin 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [P]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par la SPE BRUMM & ASSOCIES, avocat au barreau de Lyon

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 07 mai 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : SPE BRUMM & ASSOCIES

Copie délivrée

le :

à : Madame [V] [D]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 4 mai 2021, avec prise d’effet au 8 mai 2021, Monsieur [I] [P] a donné à bail à Madame [V] [D] des locaux à usage d’habitation ([Adresse 8], bâtiment A, 1er étage, porte 1008), d’une cave (n°208) et d’un emplacement de stationnement extérieur (n°308) situés [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 525 euros et 80 euros de provisions sur charges pour l’ensemble.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [P] a, par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024 fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers et charges et de justifier de l’occupation du local d’habitation, visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, Monsieur [I] [P] a ensuite fait assigner Madame [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner son expulsion,

— la condamner au paiement de la somme de 4.910,75 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 mai 2025.

A l’audience, Monsieur [I] [P], représenté par son conseil, reitère les termes de son assignation et dépose son dossier de plaidoirie, actualisant la dette locative à la somme de 5.121,33 euros arrêtée au 8 avril 2025. Il précise s’opposer à l’octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire, indiquant que ce dernier n’a pas effectué de versement en totalité au titre du dernier loyer.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice signifié à personne, Madame [V] [D] n’est ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Monsieur [I] [P] produit un décompte démontrant que Madame [V] [D] reste lui devoir, hors frais, la somme de 5.121,33 euros à la date du 8 avril 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse).

En conséquence, Madame [V] [D] sera condamnée au paiement de la somme de 5.121,33 euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 8 avril 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 19 février 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 4 mai 2021, avec prise d’effet le 8 mai 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 19 novembre 2024 pour la somme en principal de 4.463,99 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 janvier 2025.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé. Par ailleurs, le locataire n’a pas transmis les justificatifs de ses ressources au tribunal avant l’audience.

Il n’y a pas lieu d’octroyer des délais de paiement d’office au locataire qui ne remplit pas les conditions légales pour en bénéficier.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 20 janvier 2025.

Madame [V] [D] étant réputée occupante sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser Monsieur [I] [P] à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Madame [V] [D] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [D] partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que Monsieur [I] [P] a dû accomplir, Madame [V] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [I] [P] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mai 2021, avec prise d’effet le 8 mai 2021 entre Monsieur [I] [P] d’une part, et Madame [V] [D] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation ([Adresse 8], bâtiment A, 1er étage, porte 1008), une cave (n°208), un emplacement de stationnement extérieur (n° 308) situés [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 20 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Madame [V] [D] occupante sans droit ni titre depuis le 20 janvier 2025;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [V] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [I] [P] à faire procéder à l’expulsion de Madame [V] [D] ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

CONDAMNE Madame [V] [D] à verser à Monsieur [I] [P] la somme de 5.121,33 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 8 avril 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [V] [D] à payer à Monsieur [I] [P] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE Madame [V] [D] à verser à Monsieur [I] [P] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [D] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge