— N° RG 24/00288 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDMGJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 28 avril 2025

Minute n° 25/950

N° RG 24/00288 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDMGJ

Le

CCC : dossier

FE :

M^e MONEYRON,

M^e QUEILLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU ONZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEUR

Monsieur [S] [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Sylvie QUEILLE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. [Localité 5] 1BAY2

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Thierry MONEYRON de la SCP MONEYRON-LEVEILLARD, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M^me CAUQUIL, Vice-présidente

Assesseurs: M^me LEVALLOIS, Juge

Jugement rédigé par : M^me LEVALLOIS, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 09 Octobre 2025

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CAUQUIL, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffière ;

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Messieurs [S] [E] et [M] [E] ont souhaité créer une société par actions simplifiée dénommée AH2L Capital Invest, aux fins d’exploitation de tous fonds de commerce de restauration, traiteur, bar.

Les statuts de la société AH2L Capital Invest ont été signés le 15 juin 2021.

Monsieur [S] [E], agissant pour le compte de la société AH2L Capital Invest en formation, a conclu un bail commercial avec la société Bay1 Bay2 en date du 28 juillet 2021, portant sur un local de 214 m² au sein de la galerie marchande du centre commercial Bay2 à [Localité 7] (77) afin de permettre à la société en formation d’y exercer son activité.

La société AH2L Capital Invest a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 6 octobre 2021.

La mise à disposition des lieux loués par la société Bay1 Bay2 est intervenue le 27 décembre 2021.

Le 28 septembre 2022, la société Bay1 Bay2 a fait délivrer un commandement de payer à Monsieur [S] [E], qu’elle considérait comme le preneur du bail, au titre de loyers impayés portant sur la somme totale de 58 337,59 euros.

Aux termes d’une ordonnance de référé du 15 février 2023, le président du tribunal judiciaire de Meaux a condamné à titre provisionnel Monsieur [S] [E] à payer à la société Bay1 Bay2 la somme de 83 472,90 euros à titre de loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2022, date de la mise en demeure, outre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 28 juin 2023, la société Bay1 Bay2 a notamment mis en demeure Monsieur [E] d’avoir à régler la somme de 189 077,41 euros correspondant aux loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 1er juillet 2023.

Le 12 juillet 2023, la société Bay1 Bay2 a fait délivrer à Monsieur [S] [E] un commandement de payer de nouveaux loyers impayés visant la clause résolutoire et portant sur la somme totale de 189 077,41 euros.

Le même commandement a été délivré, le 7 juillet 2023, à la société AH2L Capital Invest, devenue la société Lyia.

En l’absence de paiement des loyers, la société Bay1 Bay2 a saisi le juge des référés qui, aux termes d’une ordonnance du 21 février 2024, a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 août 2023, ordonné l’expulsion de Monsieur [S] [E] et condamné ce dernier au paiement de la somme de 102 341,98 euros au titre du solde des loyers et accessoires, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 1er juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, outre une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Parallèlement, la société AH2L Capital Invest, devenue Lyia, a été placée en redressement judiciaire aux termes d’un jugement du tribunal de commerce de Meaux du 25 septembre 2023.

Par une assignation en date du 28 décembre 2023, Monsieur [S] [E] a saisi le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de faire juger que le bail a été repris par la société AH2L Capital Invest.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 avril 2025, par ordonnance du juge de la mise en état du même jour, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 9 octobre 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions en demande signifiées par RPVA le 28 novembre 2024, Monsieur [S] [E] demande au tribunal de :

Déclarer la demande de [S] [E] recevable et bien fondée ;Dire que le bail a été repris par la société AH2L Capital Invest ;Annuler la clause de garantie solidaire ;Débouter la société Bay1 Bay2 de sa demande de 86 000 euros ;Débouter la société Bay1 Bay2 de sa demande de 189 077,41 euros ; Débouter la société Bay1 Bay2 de sa demande de dommages et intérêts de 15 000 euros ; Débouter la société Bay1 Bay2 de sa demande de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Ordonner l’exécution provisoire ; Condamner la société Bay1 Bay2 et la société AH2L Capital Invest à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [S] [E] rappelle les dispositions de l’article L.210-6 du code de commerce et soutient avoir conclu le bail litigieux avec la société Bay1 Bay2 pour le compte de la société AH2L Capital Invest, alors en formation. Il fait valoir que ce bail a ensuite été repris par la société AH2L Capital Invest conformément à ce qui avait été contractuellement convenu, dans le délai de trois mois, à la suite d’une assemblée générale en ce sens en date du 6 octobre 2021, dont le bailleur a été régulièrement informé. Il conteste le caractère frauduleux de cette reprise, faisant valoir que la reprise est intervenue au jour de l’enregistrement de la société au registre du commerce et des sociétés. Ainsi, il soutient qu’aucune fraude dans l’intention de geler une procédure d’expulsion ne peut lui être reprochée, la reprise étant intervenue avant le début de son activité et avant la survenance des difficultés qu’elle a connues par la suite. Il ajoute que la société Bay1 Bay2 a accusé réception de l’acte de reprise et conteste que les pièces produites à ce titre soient des faux.

Il conteste en outre devoir sa garantie solidaire au titre du paiement des loyers, faisant valoir que cette clause n’a vocation à s’appliquer que dans l’hypothèse d’une cession du contrat de bail, et non d’une reprise du même contrat. Subsidiairement, il soutient que la clause de garantie doit s’analyser en un acte de caution, et fait valoir à ce titre qu’elle ne remplit pas les exigences de formalisme imposées par la loi.

En défense, aux termes de conclusions en défense signifiées par RPVA le 12 décembre 2024, la société Bay1 Bay2 demande au tribunal de :

Débouter Monsieur [S] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; Juger que la procédure de reprise d’actes et d’engagements est irrégulière et à tout le moins abusive et frauduleuse ; Juger que Monsieur [S] [E] est le preneur à bail des locaux loués en vertu du bail commercial du 28 juillet 2021 ; Juger que la procédure de reprise du bail commercial au nom de la société AH2L Capital Invest est nulle et inopposable à la société Bay1 Bay2 ; Débouter Monsieur [S] [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; Juger que Monsieur [S] [E] demeure en toute hypothèse garant solidaire conformément aux termes du bail ;

A titre reconventionnel,

A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société Bay1 Bay2 et donc la résiliation de plein droit du bail à effet du 14 août 2023 à minuit ; A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial en date du 28 juillet 2021 aux torts exclusifs de Monsieur [S] [E] pour défaut de paiement des loyers et charges et pour non-respect des dispositions contractuelles, à effet de la décision à intervenir ;

En toute hypothèse, ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [S] [E] ou de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ; Ordonner qu’en cas de maintien provisoire dans les lieux, il sera dû par Monsieur [S] [E] une indemnité d’occupation mensuelle de 12 834 euros à compter de la résiliation de plein droit du bail, soit le 14 août 2023 à minuit jusqu’à la libération effective ; Condamner Monsieur [S] [E] à verser à la société Bay1 Bay2 la somme de 189 077,41 euros correspondant aux loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 1er juillet 2023, outre les intérêts au taux conventionnel, à savoir le taux légal majoré de cinq points conformément au point E de l’article 9, jusqu’à complet paiement, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; Condamner Monsieur [S] [E] à verser à la société Bay1 Bay2 la somme de 18 907,74 euros au titre de l’indemnité en application de l’article 9 du bail, arrêtée provisoirement au 1er juillet 2023, outre les intérêts au taux conventionnel, à savoir le taux légal majoré de cinq points conformément au point E de l’article 9, jusqu’à complet paiement, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; Juger que le dépôt de garantie est définitivement acquis à la société Bay1 Bay2 conformément aux stipulations contractuelles ;Ordonner le retrait par Monsieur [S] [E] des meubles dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir dont le coût sera exclusivement supporté par Monsieur [S] [E] ; Ordonner que, passé ce délai de 8 jours, faute de retrait amiable, la société Bay1 Bay2 sera autorisée à enlever les meubles et à les entreposer dans tel bien qu’elle déterminera dans l’attente de leur vente forcée ; Condamner Monsieur [S] [E] à verser à la société Bay1 Bay2 la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamner Monsieur [S] [E] à verser à la société Bay1 Bay2 la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Monsieur [S] [E] aux entiers dépens, dont distraction ; Juger que l’exécution provisoire est de droit ; Ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la société Bay1 Bay2 rappelle les conditions de reprise du bail par la société AH2L Capital Invest telles que stipulées aux termes du contrat de bail commercial. Elle fait valoir que le procès-verbal de reprise daté du 13 septembre 2021 produit à ce titre par le demandeur à l’appui de son assignation n’a aucune valeur juridique, dans la mesure où la société était alors en attente d’immatriculation et n’avait en conséquence aucune existence juridique. Elle fait valoir que le deuxième procès-verbal produit en cours de procédure et daté du 2 novembre 2021 a été antidaté pour les besoins de la cause, de même que le troisième procès-verbal produit ultérieurement et daté du 6 octobre 2021, établi pour contourner le délai de trois mois dont la société disposait pour reprendre ses engagements qui lui a été opposé par le bailleur. La société Bay1 Bay2 ajoute que Monsieur [E] ne justifie pas de l’envoi de ces deux derniers procès-verbaux au bailleur. Enfin, elle fait valoir que la reprise alléguée se trouve contredite par la signature, par Monsieur [E] en qualité de preneur, d’un avenant au bail en date du 25 février 2022. A défaut de reprise régulière par la société AH2L Capital Invest, la société Bay1 Bay2 fait valoir que Monsieur [S] [E] est demeuré le titulaire du bail. Subsidiairement, elle soutient que la reprise, à la supposer régulière, n’avait pour objet que de voir placer la société preneuse en redressement judiciaire afin de rendre plus difficile une procédure d’expulsion, de sorte qu’elle revêt un caractère frauduleux. Encore plus subsidiairement, la société Bay1 Bay2 fait valoir que Monsieur [E] est garant solidaire pendant une durée de trois ans.

A titre reconventionnel, la société Bay1 Bay2 se fonde sur le défaut de paiement des loyers à la suite du commandement de payer qui a été délivré à Monsieur [E] le 12 juillet 2023 pour demander que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 14 août 2023. Subsidiairement, elle sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail au motif pris du non-paiement des loyers et charges ainsi que du non-respect des stipulations contractuelles, parmi lesquelles l’interdiction d’organiser des soirées dans les locaux, l’occupation sans droit ni titre des locaux par la société AH2L Capital Invest et l’exploitation d’une brasserie sans licence III. En conséquence, la société Bay1 Bay2 sollicite l’expulsion de Monsieur [E] ainsi que le retrait des meubles. Elle demande en outre sa condamnation au paiement des loyers en retard, ainsi qu’à celui d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résolution ou de résiliation, outre la conservation du dépôt de garantie en application de l’article 7 du contrat et le paiement d’une indemnité forfaitaire en vertu de la clause pénale stipulée à l’article 9 du même contrat.

Enfin, la société Bay1 Bay2 sollicite la mise en œuvre de la responsabilité civile de Monsieur [S] [E], au motif pris de sa mauvaise foi, caractérisée par son montage frauduleux et la production de faux grossiers dans le cadre de la procédure.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées par celles-ci.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « dire et juger » et « juger que » ne constituent pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et que le tribunal, qui est chargé de trancher les différends, n’a pas à y répondre.

Sur la reprise du bail par la société AH2L Capital Invest

Sur le respect de la procédure de reprise

L’article L.210-6 du code de commerce dispose que « les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur inscription au registre du commerce et des sociétés. La transformation régulière d’une société n’entraine pas la création d’une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation.

Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société ».

Il est constant qu’un acte peut être valablement repris ultérieurement par la société qui a été formée, s’il résulte des circonstances de la cause que la commune intention des parties était que l’acte soit conclu au nom et pour le compte de la société en formation, et qu’une substitution de cocontractant est intervenue ultérieurement.

En l’espèce, il ressort de la lecture du bail commercial que celui-ci a été conclu le 28 juillet 2021 entre la société Bay1 Bay2 et Monsieur [S] [E] « agissant pour le compte de la société AH2L Capital Invest, société en cours de formation ». Il y est précisé que Monsieur [E] « s’engage, dans un délai de trois mois à compter de ce jour, à justifier auprès du bailleur de l’immatriculation au registre du commerce de ladite société et à la reprise des engagements souscrits par lui aux termes des présentes par ladite société. Ladite information sera notifiée au siège du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. A défaut, le bail sera réputé avoir été conclu par Monsieur [S] [E] qui demeurera le seul titulaire. En tout état de cause, Monsieur [S] [E] restera garant solidaire de ladite société au nom et pour le compte de laquelle il a agi pendant une durée de trois ans à compter de la prise d’effet du présent bail ».

Il est produit un extrait Kbis de la société AH2L Capital Invest, duquel il résulte que ladite société a été immatriculée au RCS de [Localité 8] à compter du 6 octobre 2021.

Monsieur [E] fait valoir qu’il a justifié de la reprise de cet engagement par la société AH2L Capital Invest auprès du bailleur, dans les conditions contractuellement convenues. Ont été produits à ce titre plusieurs procès-verbaux d’assemblée générale des associés constatant la substitution de la société AH2L Capital Invest aux engagements de Monsieur [S] [E].

Monsieur [S] [E] a produit en premier lieu un procès-verbal d’assemblée générale des associés en date du 13 septembre 2021, le courrier recommandé avec accusé de réception du même jour, par lequel ce procès-verbal a été transmis au bailleur, et la réponse du bailleur par mail du 12 octobre 2021, en accusant bonne réception et sollicitant à titre complémentaire la communication des statuts de la société. Jusqu’à la présente procédure, ce procès-verbal d’assemblée générale en date du 13 septembre 2021 était initialement le seul invoqué par Monsieur [E] pour justifier de la reprise de son bail, ainsi que cela ressort de ses premières conclusions prises dans le cadre de la procédure de référé antérieure, de l’ordonnance de référé du 21 février 2024 et de l’assignation délivrée au fond par le demandeur.

Ce procès-verbal n’est toutefois pas de nature à établir la reprise de l’engagement de Monsieur [E] par la société AH2L Capital Invest, dans la mesure où il a été établi antérieurement à l’immatriculation de cette dernière au registre du commerce et des sociétés, soit avant qu’elle n’ait acquis la personnalité morale, le 6 octobre 2021.

Postérieurement, aux termes d’un bordereau de communication de pièces du 25 janvier 2024 devant le juge des référés, Monsieur [E] a produit en deuxième lieu un procès-verbal d’assemblée générale des associés en date du 2 novembre 2021 pour justifier de la reprise du bail commercial par la société AH2L Capital Invest postérieurement à son immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La valeur de cet acte a été contestée par le bailleur devant le juge des référés au motif qu’il était daté de plus de trois mois à compter de la signature du bail commercial, contrairement aux conditions de reprise qui avaient été contractuellement convenues. Ce procès-verbal n’a pas été de nouveau produit par Monsieur [E] devant le tribunal de céans dans le cadre de la procédure au fond.

Monsieur [E] a ensuite produit, aux termes d’une note en délibéré devant le juge des référés de [Localité 8] en date du 31 janvier 2024, un troisième procès-verbal d’assemblée générale des associés en date du 6 octobre 2021 et fait valoir que le bailleur en a accusé réception par mail du 12 octobre 2021. C’est sur ce dernier procès-verbal que Monsieur [E] fonde, aux termes de ses dernières écritures, sa demande tendant à voir constater la reprise de ses engagements par la société AH2L Capital Invest.

Il convient toutefois de relever les incohérences et évolutions dans l’argumentation de Monsieur [S] [E], qui soutenait initialement, tant devant le juge des référés que devant le tribunal de céans statuant au fond, que le procès-verbal de reprise des engagements de Monsieur [E] par la société AH2L Capital Invest sur lequel il fondait ses prétentions est daté du 13 septembre 2021, qu’il a été adressé le même jour par courrier recommandé au bailleur, et que ce dernier en a accusé réception aux termes d’un courriel du 12 octobre 2021.

Tout d’abord, les deux procès-verbaux suivants, en particulier celui du 6 octobre 2021, ont été produits suite à la contestation, par le bailleur, de ce que les premiers puissent valoir reprise des engagements de Monsieur [E].

Ensuite, alors que Monsieur [E] soutenait initialement que le mail accusant réception d’un acte de reprise par la société AH2L Capital Invest faisait suite au procès-verbal du 13 septembre 2021, il soutient désormais qu’il s’agit d’une réponse à la réception du procès-verbal date du 6 octobre 2021.

Enfin, Monsieur [S] [E] ne justifie pas du courrier recommandé avec accusé de réception par lequel il aurait transmis au bailleur les procès-verbaux invoqués postérieurement à celui du 13 septembre 2021, comme exigé aux termes du bail commercial, seul un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 septembre 2021 étant produit à ce titre.

Il résulte de ce qui précède qu’il ne peut être attribué de valeur probante aux procès-verbaux produits par Monsieur [E] et datés des 2 novembre 2021 et du 6 octobre 2021.

Partant, seul le procès-verbal du 13 septembre 2021 ayant valeur probante, mais étant antérieur à l’immatriculation de la société AH2L Capital Invest au registre du commerce et des sociétés, il convient de juger que le bail n’a pas été valablement repris par ladite société.

A titre surabondant, il convient de relever que, postérieurement à l’immatriculation de la société AH2L Capital Invest, Monsieur [S] [E] a agi comme le preneur du bail commercial puisqu’il a signé en cette qualité l’avenant au contrat de bail commercial du 25 février 2022.

En conséquence, Monsieur [E] est seul engagé par les termes du contrat de bail commercial conclu avec la société Bay1 Bay2 le 28 juillet 2021.

Sur les demandes reconventionnelles de la société Bay1 Bay2

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 488 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

En application de ces dispositions, l’ordonnance de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire n’a pas au principal l’autorité de la chose jugée et ne s’impose au juge du fond saisi aux mêmes fins.

Il convient donc d’examiner le commandement de payer en date du 12 juillet 2023 visant la clause résolutoire délivré à Monsieur [S] [E].

L’article 1225 du code civil dispose que « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Concernant les baux commerciaux, l’article L. 145-41 du code de commerce précise que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai […] ».

En l’espèce, le bail commercial conclu entre Monsieur [E] et la société Bay1 Bay2 prévoit, en son article 28 « Clause résolutoire » que « il est expressément stipulé qu’en cas d’inexécution par le preneur d’une seule des obligations mises à sa charge par l’effet du bail, de ses avenants futurs éventuels, du CPTAA ou se leurs annexes, ou d’une décision judiciaire, et plus généralement de l’ensemble des documents contractuels le liant au bailleur, et en particulier à défaut de paiement à leur échéance d’un seul terme ou fraction d’un terme de loyer, fraction de terme ou de rappel de loyer, indemnité d’occupation visée à l’article L.145-28 du code de commerce, charges ou accessoires, en ce compris les frais de justice et honoraires d’avocats ou pénalités, compléments ou arriérés de loyers après fixation du loyer de renouvellement ou actualisation du dépôt de garantie ou du fonds de roulement éventuel, régularisation de charges annuelles, fonds marketing, et un mois après la délivrance d’un commandement de payer et/ou d’un commandement visant la clause résolutoire resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et ce, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration dudit délai d’un mois. Il en sera de même en cas d’exécution partielle par le preneur ».

Est produit aux débats un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, signifié par acte de commissaire de justice à Monsieur [S] [E] le 12 juillet 2023.

Monsieur [S] [E] ne conteste pas le décompte des loyers impayés qui y figure. Il ne conteste pas davantage ne pas avoir réglé les loyers ainsi réclamés.

Il convient en conséquence de juger acquise la clause résolutoire et de constater que le contrat de bail commercial conclu entre la société Bay1 Bay2 et Monsieur [S] [E] est résilié de plein droit depuis le 14 août 2023.

Sur les demandes financières à l’encontre de Monsieur [S] [E]

Sur la demande au titre des loyers impayés

Au regard du décompte annexé au commandement de payer en date du 12 juillet 2023, il convient de condamner Monsieur [S] [E] au paiement de la somme de 189 077,41 euros correspondant aux loyers, charges, taxes et accessoires arrêtés au 1er juillet 2023, dans les limites de la demande du bailleurLCIls n’ont pas actualisé la dette de loyers à la date de la résiliation du bail, soit au 14 août 2023. Je m’arrête donc à la demande, limitée au montant visé dans le commandement de payer.

.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

L’article 29 c) du contrat de bail conclu entre Monsieur [S] [E] et la société [Localité 5] Bay2 stipule que « l’indemnité d’occupation à la charge du preneur, en cas de non-délaissement des locaux après résiliation de plein droit judiciaire ou expiration du bail sauf droit au renouvellement, sera établie forfaitairement sur la base du double du loyer exigible au titre de la dernière année de location. Cette indemnité sera majorée de la TVA au taux en vigueur à la date de règlement ».

Si le juge des référés avait pu estimer, aux termes de son ordonnance du 21 février 2024, que cette clause relève du pouvoir modérateur du juge du fond et excédait pour ce motif la compétence du juge des référés, il y a lieu d’observer que son application n’est toutefois pas discutée au fond par Monsieur [S] [E].

Il convient en conséquence d’en faire application et de fixer à la somme de 10 695 euros HT, soit 12 834 euros TTC, outre les charges, taxes et accessoires, le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 14 août 2023, date à laquelle la résiliation de plein droit du bail commercial a pris effet, et jusqu’à la restitution effective des locaux.

Sur la demande au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article 9 du contrat de bail litigieux, il est stipulé que « à défaut de paiement des loyers, charges, impôts, taxes, redevances, contributions et/ou accessoires, et plus généralement de toutes sommes exigibles au titre du présent bail, et ce quelle qu’en soit la cause, notamment en cas d’insuffisance de provision bancaire à la date du prélèvement, celles-ci seront automatiquement et de plein droit majorées à titre de clause pénale non réductible de 10 % de leur montant, le preneur étant d’ores et déjà mis en demeure par la signature des présentes.

En outre, les sommes dues, y compris celles résultant de l’application de la clause pénale ci-avant, porteront intérêts, de plein droit, et dans les mêmes conditions, au taux légal majoré de 5 points, les intérêts afférents à tout mois commencé étant dus dans leur intégralité ».

L’application de cette clause n’est pas davantage contestée par Monsieur [S] [E].

Ce dernier sera en conséquence condamné au paiement d’une somme de 18 907,74 euros à titre de clause pénale, correspondant à 10 % des loyers impayés, arrêtés à la somme de 189 077,41 euros.

Sur les intérêts au taux conventionnel

L’article 9 du contrat de bail commercial prévoit, à titre de clause pénale, que « les sommes dues, y compris celles résultant de l’application de la clause pénale ci-avant, porteront intérêts, de plein droit, et dans les mêmes conditions, au taux légal majoré de 5 points, les intérêts afférents à tout mois commencé étant dus dans leur intégralité ».

Cette clause n’est pas discutée par le preneur.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’application d’un taux égal au taux légal majoré de 5 points à compter du 28 septembre 2022 pour la somme de 83 472,90 euros, date de la première mise en demeure, et du 28 juin 2023 pour la somme de 105 604,51 euros, date de la seconde mise en demeure adressée à Monsieur [S] [E].

Sur la demande au titre du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 7 du contrat de bail relatif au « dépôt de garantie », il est prévu par les parties que « en cas de résiliation judiciaire du bail ou par le jeu de la clause résolutoire ou pour quelque cause que ce soit imputable au preneur, et ce indépendamment des loyers, charges et accessoires dus, il restera acquis au bailleur à titre de premier dédommagement ».

Il y a lieu de faire application de cette clause, non discutée par le preneur, et de juger que le dépôt de garantie réglé par Monsieur [S] [E] lors de la conclusion du bail est définitivement acquis à la société Bay1 Bay2.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

La société Bay1 Bay2 sollicite la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle de Monsieur [S] [E], arguant de sa mauvaise foi.

Toutefois, la société Bay1 Bay2 ne soutient pas, ni ne démontre, avoir subi un préjudice spécifique qui ne serait pas réparé par les sommes auxquelles Monsieur [E] a été condamné, notamment les rappels de loyer, l’indemnité d’occupation, et la mise en œuvre de la clause pénale stipulée au contrat de bail.

Dans ces conditions, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts complémentaire.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise, étant précisé que le juge ne dispose pas du pouvoir de l’écarter dès lors que la demande est formulée.

Compte tenu de la demande formulée en ce sens par la société Bay1 Bay2, la capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S] [E], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Monsieur [S] [E], condamné aux dépens, sera condamné à payer à la société Bay1 Bay2 une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Monsieur [E] sera débouté de ses propres demandes de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déboute Monsieur [S] [E] de sa demande tendant à voir constater la reprise du bail commercial par la société AH2L Capital Invest ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 14 août 2023 ;

A défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification du présent jugement, ordonne l’expulsion de Monsieur [S] [E] et de tout occupant de son chef des lieux loués, situés au sein de la galerie marchande du centre commercial [Localité 5] 2 entre les autoroutes A4 et A104 à [Localité 7] (77) et la [Adresse 9] à [Localité 6] et à [Localité 10] (77), avec le concours en tant que de besoin de la force publique et d’un serrurier ;

Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu appropriés et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Condamne Monsieur [S] [E] à payer à la société Bay1 Bay2 la somme de 189 077,41 euros correspondant aux loyers, charges, taxes et accessoires arrêtés au 1er juillet 2023 ;

Condamne Monsieur [S] [E] à payer à la société Bay1 Bay2 la somme mensuelle 10 695 euros HT, soit 12 834 euros TTC, outre les charges, taxes et accessoires, à titre d’indemnité d’occupation à compter du 14 août 2023 et jusqu’à la restitution effective des locaux par Monsieur [S] [E] ;

Condamne Monsieur [S] [E] à payer à la société Bay1 Bay2 la somme de 18 907,74 euros à titre de clause pénale ;

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 28 septembre 2022 pour la somme de 83 472,90 euros, date de la première mise en demeure, et du 28 juin 2023 pour la somme de 105 604,51 euros, date de la seconde mise en demeure adressée à Monsieur [S] [E] ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Dit que le dépôt de garantie réglé par Monsieur [S] [E] lors de la conclusion du bail est définitivement acquis à la société Bay1 Bay2 ;

Déboute la société Bay1 Bay2 de sa demande à titre de dommages et intérêts complémentaires ;

Condamne Monsieur [S] [E] à verser à la société Bay1 Bay2 la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [S] [E] de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [S] [E] aux entiers dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT