Min N° 25/00084

N° RG 24/04081 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVUX

S.C.I. SL PUERTO AVENTURA

C/

Mme [X] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 janvier 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. SL PUERTO AVENTURA

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, vice-présidente

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 20 novembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Denis RINGUET

Copie délivrée

le :

à : Madame [X] [S]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 mars 2020 prenant effet le 7 mars 2020, la Société civile immobilière SL PUERTO AVENTURA (la SCI SL PUERTO AVENTURA) a donné à bail à Madame [X] [S] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 690 euros et 15 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, la SCI SL PUERTO AVENTURA a fait signifier à Madame [X] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.231,35 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 30 mai 2024, la SCI SL PUERTO AVENTURA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, la Société civile immobilière SL PUERTO AVENTURA a fait assigner Madame [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

Constater que Madame [X] [S] n’a procédé à aucun paiement libératoire à la suite de la signification, le 28 mai 2024 d’un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail ;Dire et juger que Madame [X] [S], conformément aux termes du contrat de location dont elle bénéficie, par application de ladite clause et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, faute d’avoir saisi le juge compétent afin de demander des délais, est déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur le local litigieux, le bail étant résilié ;A titre subsidiaire, dire et juger que le simple défaut de paiement des loyers justifie la résiliation du bail ;Ordonner par conséquent l’expulsion de Madame [X] [S] et de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Ordonner la séquestration des biens, meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués et ce aux frais, risques et périls de la défenderesse, conformément aux dispositions du même code ;Condamner Madame [X] [S] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1.693.97 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 août 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse), avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 28 mai 2024,une indemnité d’occupation mensuelle de 800 euros à compter du 28 juillet 2024,la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 11 septembre 2024.

À l’audience du 20 novembre 2024, la SCI SL PUERTO AVENTURA, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la créance à la somme de 3.381.49 euros, échéance du mois de novembre 2024 incluse. Elle précise que la locataire est actuellement incarcérée et ne peut plus répondre à ses obligations contractuelles.

La SCI SL PUERTO AVENTURA soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que la locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 28 mai 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [X] [S], régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 22 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [X] [S], assignée à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI SL PUERTO AVENTURA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI SL PUERTO AVENTURA aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 mars 2020, du commandement de payer délivré le 28 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 12 novembre 2024 que la S.C.I. SL PUERTO AVENTURA rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 101,83 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [X] [S] à payer à la SCI SL PUERTO AVENTURA, la somme de 3.279.66 euros, au titre des sommes dues au 12 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat du 05 mars 2020tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire en son article VIII, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 28 mai 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 28 juillet 2024 à 24 heures, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 5 mars 2020 à compter du 29 juillet 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [X] [S] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 juillet 2024, Madame [X] [S] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [X] [S] à son paiement et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SCI SL PUERTO AVENTURA ne démontre pas l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [X] [S] succombant en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Madame [X] [S] à payer à la SCI SL PUERTO AVENTURA la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société civile immobilière SL PUERTO AVENTURA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 mars 2020 entre la Société civile immobilière SL PUERTO AVENTURA d’une part, et Madame [X] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 29 juillet 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [X] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [X] [S] à compter du 29 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [X] [S] à payer à la Société civile immobilière SL PUERTO AVENTURA la somme de 3.279.66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [X] [S] à payer à la Société civile immobilière SL PUERTO AVENTURA l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [X] [S] à payer à la Société civile immobilière SL PUERTO AVENTURA la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la Société civile immobilière SL PUERTO AVENTURA de sa demande de condamnation au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [X] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 mai 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE