Min N° 25/00897

N° RG 25/02397 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD7K7

S.A. [Adresse 10]

C/

M. [T] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 novembre 2025

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM CLESENCE

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Agathe BOISSAVY, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [W]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 8]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffiers : M. BOULLE Pierre lors de l’audience et M^me DEMILLY Florine lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du : 10 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Agathe BOISSAVY

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [T] [W]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 06 avril 2023, ayant pris effet le même jour, la S.A. CLÉSENCE a donné à bail à M. [T] [W] un logement situé [Adresse 6], appartement no B212, rez de jardin, à [Localité 12] [Adresse 11] [Localité 1] [Adresse 3]), moyennant un loyer mensuel de 395,46 euros, des provisions mensuelles sur charges de 69,13 euros, outre un dépôt de garantie de 395,46 euros.

Invoquant des impayés, la S.A. CLÉSENCE a, par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, fait signifier à M. [T] [W] un commandement d’avoir à payer la somme de 4 680,48 euros au titre des loyers et des charges d’avril 2023 à janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025, la S.A. CLÉSENCE a fait assigner M. [T] [W] à l’audience du 10 septembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– la déclarer recevable en ses demandes ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

– ordonner l’expulsion immédiate de M. [T] [W] de corps et de biens et celle de tous occupants de son chef des locaux qu’il occupe, au besoin avec le concours de la force publique, de déménageurs et d’un serrurier ;

– condamner M. [T] [W] à lui payer la somme de 5 066,81 euros au titre des loyers et charges impayés, montant arrêté au mois d’avril 2025, augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

– condamner M. [T] [W] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et charges conventionnels à compter du mois d’avril 2025, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

– condamner M. [T] [W] à lui payer la somme de 700 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 10 septembre 2025, la S.A. CLÉSENCE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à la somme de 4 618,48 euros selon décompte arrêté au 01er septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse. Elle précise par ailleurs qu’il n’y a eu aucune reprise du paiement des loyers par le locataire.

M. [T] [W] ne comparaît pas ni n’est représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025, prorogée au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du code de procédure civile prévoit qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, bien que régulièrement assigné à étude, M. [T] [W] n’a pas comparu ni n’était représenté lors de l’audience du 10 septembre 2025. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer, la S.A. CLÉSENCE justifie avoir saisi la CCAPEX le 28 février 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la S.A. CLÉSENCE justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 13 mai 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La S.A. CLÉSENCE est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 06 avril 2023, le commandement de payer délivré le 27 février 2025 et le décompte de la créance actualisé au 01er septembre 2025 démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire.

Le bailleur invoque une dette locative de 4 618,48 euros, laquelle tient compte des sommes dues au titre des loyers et charges dont sont déduits les règlements du locataire.

Il ressort cependant du décompte que des frais de procédure de commissaire de justice pour un montant de 94,48 euros le 16 février 2024, et de 181,54 euros le 28 octobre 2024 ont été imputés au locataire. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire ces sommes de la dette locative.

Dans ses conditions,il convient de condamner M. [T] [W] à payer à la S.A. CLÉSENCE la somme de 4 618,48 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 01er septembre 2025 échéance du mois d’août 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et à la demande du bailleur.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 06 avril 2023 comporte, en son article f) page 4, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 27 février 2025, la S.A. CLÉSENCE a fait commandement à M. [T] [W] de payer la somme de 4 680,48 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 28 avril 2025.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [T] [W] étant occupant sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, la S.A. CLÉSENCE sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, M. [T] [W] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit la somme de 660,01 euros au 31 août 2025), de la date de résiliation du bail ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [T] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la S.A. CLÉSENCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la S.A. CLÉSENCE recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 avril 2023 entre la S.A. CLÉSENCE, d’une part, et M. [T] [W], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 7] no B212, rez de jardin, à [Localité 12] [Adresse 11] [Localité 1] [Adresse 3]) sont réunies à la date du 28 avril 2025, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [T] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE la S.A. CLÉSENCE, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [W] et de tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [T] [W] à payer à la S.A. CLÉSENCE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 660,01 euros au 31 août 2025), jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [T] [W] à verser à la S.A. CLÉSENCE la somme de 4 618,48 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 01er septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025 ;

CONDAMNE M. [T] [W] aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE la S.A. CLÉSENCE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION