Min N° 25/00912

N° RG 25/01918 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD57V

Syndic. de copro. [Adresse 8]

C/

S.C.I. LA MEDIEVALE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 novembre 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.C.I. LA MEDIEVALE

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M. [B] [M]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffiers : M. BOULLE Pierre lors de l’audience et M^me DEMILLY Florine lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du : 10 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Florian CANDAN

Copie délivrée

le :

à : S.C.I. LA MEDIEVALE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

la S.C.I. LA MÉDIÉVALE est propriétaire des lots no 2, 3 et 8 dans un ensemble immobilier en copropriété [Adresse 3].

Invoquant la défaillance de la propriétaire dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. JURIGEST, a, par acte de commissaire de justice du 09 avril 2025, fait assigner la S.C.I. LA MÉDIÉVALE à l’audience du 10 septembre 2025 du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

– condamner la S.C.I. LA MÉDIÉVALE à lui payer la somme de 2 895,55 euros au titre des charges de copropriété et de travaux échues au 07 avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

– condamner la S.C.I. LA MÉDIÉVALE à lui payer la somme de 3 000 euros de dommages et intérêt pour résistance abusive ;

– condamner la S.C.I. LA MÉDIÉVALE à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec distraction au profit de M^e Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Lors de cette audience, le président, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, sollicite la S.C.I. LA MÉDIÉVALE afin qu’elle transmette au tribunal, au 24 septembre 2025 au plus tard, ses pièces déjà transmises à la demanderesse.

Le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance, actualisant le montant de la dette à un total de 2 588 euros au mois de septembre 2025. Il souligne que les résolutions des assemblées générales n’ont pas été contestées et conclu au bien fondé de sa demande.

La S.C.I. LA MÉDIÉVALE, représentée par son gérant, M. [M] [B], fait valoir que la somme sollicitée ne tient pas compte d’un chèque qu’elle a dressée une semaine plus tôt. Elle reconnaît un défaut de paiement le justifiant par l’absence d’explication sur le montant des charges sollicitées. Elle demande la condamnation de la demanderesse aux dépens.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025 prorogé au 27 novembre 2025.

Par courrier parvenu au greffe le 23 septembre 2025, la S.C.I. LA MÉDIÉVALE a transmis ses pièces.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande en paiement au titre des charges

En application de l’article 10 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats les éléments suivants :

– le contrat du syndic signé le 30 juin 2023 pour l’immeuble litigieux ;

– un extrait de matrice cadastrale justifiant que la S.C.I. LA MÉDIÉVALE est propriétaire des lots no 2, 3 et 8 de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] ;

– le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01er janvier 2022 au 31 décembre 2022 (résolution 3), le maintien du budget de fonctionnement prévisionnel pour la période du 01er janvier 2023 au 31 décembre 2023 (résolution 8), la proposition de budget prévisionnel pour la période du 01er janvier 2024 au 31 décembre 2024 (résolution 9) ;

– le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juin 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01er janvier 2023 au 31 décembre 2023 (résolution 3), le maintien du budget de fonctionnement prévisionnel du 01er janvier 2024 au 31 décembre 2024 (résolution 6), et la proposition de budget prévisionnel pour la période du 01er janvier 2025 au 31 décembre 2025 (résolution 7) ;

– les attestations de non-recours pour les deux assemblées générales susmentionnés ;

– les appels de fonds pour les 3e et 4e trimestres 2023, et les 1er et 2e trimestres 2024, outre les bordereaux d’apurement les accompagnants ;

– un décompte couvrant la période du 01er janvier 2023 au 01er juillet 2025, arrêté au 02 septembre 2025.

Le décompte fait ressortir une créance de 1 622 euros, hors frais qui seront étudiés ci-dessous, cette somme n’étant pas contestée par la S.C.I. LA MÉDIÉVALE.

Cette tient compte des paiements intervenus, et notamment celui du 27 mai 2025 pour un montant de 1 895,55 euros. Si des sommes y ont été ajoutées par la suite, celles-ci ne relèvent pas des charges au sens stricte, mais des frais, et seront analysés ci-dessous.

Si la défenderesse produit un relevé de compte permettant de constater qu’un chèque a été encaissé le 5 septembre 2025, aucun élément ne permet de déterminer s’il était approvisionné, et au bénéfice de qui il a été émis. En tout état de cause, il est rappelé que tout paiement intervenu au delà du dernier décompte vient s’imputer sur les sommes dues. Aussi, le dernier décompte produit étant arrêté au 02 septembre 2025, si ce chèque chèque a bien été encaissé par le syndicat des copropriétaires, il viendra s’imputer sur les sommes dues.

Enfin, contrairement à ce que mentionne la S.C.I. LA MÉDIÉVALE les appels de fonds distinguent les charges communes générales et les charges d’entretien par bâtiment, sur la base des tantièmes de chacun de ses lots. Y sont précisées les sommes dues au titre des fonds de taux ou des appels de fonds, ainsi que leur répartition (eau froide, prime d’assurances immeubles, rémunération du syndic, frais postaux, produits exceptionnels), et ce pour chacun des lots.

Enfin, force est de constater que les résolutions votées par l’assemblée générale n’ont pas été contestées par la S.C.I. LA MÉDIÉVALE.

Il en résulte que la demande du syndicat des copropriétaires justifie des charges de copropriété, régularisations de charges et appels de charges et fonds travaux arrêtés au 02 septembre 2025 (appel de provisions pour le 3e trimestre inclus).

La S.C.I. LA MÉDIÉVALE sera dès lors condamnée au paiement de la somme de 1 622 euros avec intérêts au taux légal à compter du 09 avril 2025, date de l’assignation, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret no 67-223 du 17 mars 1967.

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée pour les intérêts échus, dus pour une année entière, à compter de la date de l’assignation, moment où cette demande a été formée la première fois.

3. Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

Aux termes l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 966 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Toutefois, les frais de constitution du dossier destiné à être remis à un commissaire de justice ou un avocat ne peuvent pas être imputés au copropriétaire débiteur dès lors qu’ils ne sont pas nécessaires au sens des dispositions susvisées et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété, faisant partie des fonctions de base du syndic.

Il convient, en conséquence, de rejeter les demandes de la S.C.I. LA MÉDIÉVALE au titre des frais de recouvrement.

Ces frais, non retenus à l’encontre de la S.C.I. LA MÉDIÉVALE, soit pour un montant de 966 euros, doivent être recrédités sur son compte.

4. Sur la demande en dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1240 du code civil qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par la juridiction.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre ni ne caractérise le fait que l’opposition de la S.C.I. LA MÉDIÉVALE aurait dégénéré en abus, ni n’invoque sa mauvaise foi.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement aurait été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 code de procédure civile, la S.C.I. LA MÉDIÉVALE succombant principalement à l’instance, il convient de la condamner aux entiers dépens.

La S.C.I. LA MÉDIÉVALE étant condamnée aux dépens, elle sera également condamné, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

CONDAMNE la S.C.I. LA MÉDIÉVALE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1 622 euros au titre des charges de copropriété, régularisations de charges et appels de charges et fonds travaux arrêtés au 02 septembre 2025 (après appel de provisions pour le 3e trimestre), avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus lorsqu’ils seront dus pour une année entière à compter du 15 avril 2025 ;

DÉBOUTE la S.C.I. LA MÉDIÉVALE de ses demandes en paiement au titre des frais de recouvrement ;

RAPPELLE que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de la S.C.I. LA MÉDIÉVALE, soit pour un montant de 966 euros euros, doivent être recrédités sur son compte ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la S.C.I. LA MÉDIÉVALE aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la S.C.I. LA MÉDIÉVALE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, sis [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT