Min N° 25/00269

N° RG 24/04872 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXLT

S.A. [Adresse 6]

C/

Mme [J] [P]

M. [M] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 mars 2025

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM CLESENCE

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Lia LANGAGNE de la SELARL JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY-AVOCATS, avocats au barreau de MELUN, avocats plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [J] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

non comparante

Monsieur [M] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 22 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Lia LANGAGNE

Copie délivrée

le :

à : Madame [J] [P] et Monsieur [M] [N]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 février 2019, la [Adresse 11] (la SA d’HLM CLESENCE) a donné à bail à Madame [J] [P] et Monsieur [M] [N] un appartement situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 527,54 euros, et 89 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2024, la SA d’HLM CLESENCE a fait signifier à Madame [J] [P] et Monsieur [M] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.167,33 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre notification électronique du 8 août 2024 la SA d’HLM CLESENCE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, la SA d’HLM CLESENCE a fait assigner Madame [J] [P] et Monsieur [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [J] [P] et Monsieur [M] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, d’un déménageur et d’un serrurier, condamner solidairement Madame [J] [P] et Monsieur [M] [N] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3.321,37 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du mois d’octobre 2024 jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 29 octobre 2024.

A l’audience du 22 janvier 2025, la SA d’HLM CLESENCE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4.269,40 euros arrêtée au 13 janvier 2025, loyer du mois de décembre 2024 inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

La SA d’HLM CLESENCE soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [J] [P] et Monsieur [M] [N] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 7 août 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [J] [P] et Monsieur [M] [N], régulièrement assignés, à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 19 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [J] [P] et Monsieur [M] [N] assignés à l’étude du commissaire de justice ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM CLESENCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM CLESENCE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 février 2019, du commandement de payer délivré le 7 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 janvier 2025 que la SA d’HLM CLESENCE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément aux stipulations contractuelles, article 19 « Solidarité indivisible », les preneurs sont tenus de manière solidaire et indivisible de l’exécution des obligations contractuelles.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [J] [P] et Monsieur [M] [N] à payer à la SA d’HLM CLESENCE la somme de 4.269,40 euros, au titre des sommes dues au 13 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 14 février 2019, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 7 août 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 07 octobre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 février 2019 à compter du 8 octobre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [P] et Monsieur [M] [N] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [J] [P] et Monsieur [M] [N] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 08 octobre 2024, Madame [J] [P] et Monsieur [M] [N] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement in solidum Madame [J] [P] et Monsieur [M] [N] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [M] [N] et Madame [J] [P] succombant en la cause, il convient de les condamner aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 07 août 2024.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [M] [N] et Madame [J] [P] à payer à la SA d’HLM CLESENCE la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la [Adresse 10] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 février 2019 entre la Société anonyme d’Habitation à loyers modérés CLESENCE CLESENCE d’une part, et Madame [J] [P] et Monsieur [M] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 08 octobre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [J] [P] et Monsieur [M] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Madame [J] [P] et Monsieur [M] [N] à compter du 08 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [P] et Monsieur [M] [N] à payer à la [Adresse 10] la somme de 4.269,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 janvier 2025 échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [P] et Monsieur [M] [N] à payer à la SA d’HLM CLESENCE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 08 octobre 2024, date de résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [P] et Monsieur [M] [N] à payer à la SA d’HLM CLESENCE la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [P] et Monsieur [M] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 août 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE