Min N° 25/00293

N° RG 24/04418 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWN3

Société HABITAT 77

C/

Mme [X] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 mars 2025

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [N]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jeanine HALIMI

Copie délivrée

le :

à : Madame [X] [N]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 10 avril 2008, ayant pris effet le même jour, l’office public de l’HABITAT DE SEINE ET MARNE a donné à bail à Mme [X] [N] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 5], pour un loyer mensuel initial de 292,33 euros outre un dépôt de garantie de 292,33 euros.

Invoquant des impayés, l’EPIC HABITAT 77, venant aux droits de l’office public de l’HABITAT DE SEINE ET MARNE, a, par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, fait signifier à Mme [X] [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 6 723,73 euros, dont 6 560,52 euros au titre des loyers et charges de décembre 2023 à avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 05 septembre 2024, l’EPIC HABITAT 77 a fait assigner Mme [X] [N] à l’audience du 15 janvier 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner Mme [X] [N] à lui payer la somme de 9 551,84 euros au titre de la dette locative arrêtée au 14 mai 2024, échéance d’août 2024 incluse ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [X] [N] et de tous occupants de son chef des lieux, en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique, si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls de Mme [X] [N], sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Mme [X] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la présente décision, égale au montant du loyer du logement litigieux et des charges, et subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au loyer ;

— condamner Mme [X] [N] à lui payer la somme de 360 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

À l’audience du 15 janvier 2025, l’EPIC HABITAT 77, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 18 565,36 euros selon décompte arrêté au 30 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse. Il indique que le dernier loyer réglé en intégralité l’a été au mois d’octobre et s’oppose à tout délai de paiement et suspension de la clause résolutoire, soulignant que la locataire s’est déjà vu accorder des délais dans le cadre d’une autre procédure.

Mme [X] [N], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette locative qu’elle attribue au supplément de loyer de solidarité. Elle précise avoir déposé un dossier de surendettement et avoir réglé une somme de 800 euros le jour même de l’audience. Décrivant ses ressources et charges, elle sollicite de plus larges délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois. Elle s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT 77 justifie avoir saisi la CCAPEX le 10 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 05 septembre 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT 77 justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la Caisse d’allocations familiales par courrier recommandé réceptionné le 17 juin 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

L’EPIC HABITAT 77 est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT 77 justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer et un décompte d’un montant de 18 565,36 euros arrêté au 30 décembre 2024.

S’agissant de l’application d’un supplément de loyer, l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose : « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “mobilité inclusion” portant la mention “invalidité” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’État ».

En l’espèce, l’EPIC HABITAT 77 a transmis à Mme [X] [N] l’enquête « supplément de loyer solidarité » (SSL) le 20 septembre 2023 et l’a sommée de la compléter par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024. Il apparaît que Mme [X] [N] n’a jamais répondu à ce questionnaire, seule une déclaration des revenus, qui n’a pas de valeur probatoire, ayant été versée par elle lors de l’audience. Les sommes dues au titre du SSL sont dès lors fondées de même que le paiement de l’indemnité pour frais de dossiers, à hauteur de 25 euros, due en application du deuxième alinéa de l’article L. 441-9 susmentionné, et les pénalités, à hauteur de 7,62 euros chacune, dues en application des deux premiers alinéas de l’article L. 442-5 du même code.

Compte tenu de ces éléments, la dette de Mme [X] [N] à l’égard du bailleur est justifié à hauteur de 18 565,36 euros selon décompte arrêté au 30 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, somme qu’elle sera condamnée à payer à l’EPIC HABITAT 77.

Il est à noter à cet égard que si Mme [X] [N] a justifié du versement d’une somme de 800 euros au bailleur au jour de l’audience, il n’est pas démontré que le versement ait été validé. Pour autant, dès lors que le décompte est arrêté au 30 décembre 2024, cette somme, si elle a bien été perçue par l’EPIC HABITAT 77, devra venir en déduction de celles dues.

Il en est de même de toute régularisation qui interviendrait à la suite de la justification de Mme [X] [N] de sa situation financière au bailleur. Il appartient en effet à celle-ci, si elle entend voir sa dette réduite, de répondre à l’enquête dont elle a été rendue destinataire et d’en justifier, notamment par la production d’un avis d’imposition (et non une déclaration d’impôt).

3. Sur la résiliation contrat de bail

3.1. Sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

Il est de jurisprudence constante que ce texte s’interprète restrictivement en ce que seul le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie peut entraîner la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit, laquelle ne peut être admise pour défaut de paiement de frais d’exécution, de frais bancaires, ou d’une clause pénale.

Le supplément de loyer de solidarité (SLS) ne constitue ni d’un loyer ni une charge locative, mais une sorte de redevance dont une partie est reversée par les bailleurs sociaux à l’État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social.

Il s’ensuit que le non-paiement d’un « SLS sanction », sanctionné par la perte du droit au maintien dans les lieux dans les conditions prévues à l’article L. 442-3-4 du code de la construction et de l’habitation, ne peut pas entraîner la mise en œuvre de la clause résolutoire.

L’article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le contrat de bail du 10 avril 2008 comporte, en page 5, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyers et charges pour un montant au moins équivalent à trois mois de loyers (déduction faite de l’aide personnelle au logement), le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 14 mai 2024, l’EPIC HABITAT 77 a fait commandement à Mme [X] [N] de payer la somme de 6 560,52 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Cependant, il transparaît du décompte transmis par le bailleur qu’à cette date, la dette était constituée à hauteur de 5 868,56 de suppléments de loyer solidarité appliqués à Mme [X] [N] depuis le mois d’avril 2024, à hauteur de 25 euros de frais de dossier prévus par l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, et à hauteur de 30,48 euros de pénalités prévues par l’article L. 442-5 du même code. Or, le supplément de solidarité, de même que les pénalités prévues aux articles L. 441-9 et L. 442-5 susmentionnés, ne constituent pas des loyers ou des charges, et leur absence de paiement ne peut engendrer un manquement du locataire au paiement des loyers et charges.

Il en résulte qu’à la date du commandement de payer, la somme réellement due par la locataire au titre des loyers et charges s’élevait à 636,48 euros (soit 6 560,52-(5 868,56+25+30,48)).

Or, outre le fait que cette somme est inférieure aux trois mois de loyer prévus par le contrat pour que la clause résolutoire ne puisse jouer, Mme [X] [N] a payé au bailleur la somme de 670 euros le 14 mai 2024 et la somme de 2 257,44 euros le 10 juin 2024.

Les causes du commandement ont ainsi été réglées dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, étant rappelé que ces paiements sont venus éteindre la dette que la locataire avait le plus intérêts à éteindre, soit les causes du commandement plutôt que le loyer courant.

La demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire sera en conséquent rejetée.

3.2. Sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que, même à exclure le supplément de loyer de solidarité et les pénalités prévues aux articles L. 441-9 et L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, Mme [X] [N] demeure à la tête d’une dette locative s’élevant à 843,24 euros (voir les développements ci-dessous).

L’EPIC HABITAT 77 a par ailleurs produit un courrier dont il résulte que Mme [X] [N] n’a pas répondu à l’enquête supplément de loyer solidarité réalisées par lui en 2023, celui-ci ayant mis la locataire en demeure d’y répondre, par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024. Il apparaît que Mme [X] [N] n’a jamais répondu à ce questionnaire et les sommes dues au titre du SSL sont dès lors fondées.

Cependant, l’application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8 du code de la construction et de l’habitation, constitue une sanction à l’absence de réponse à cette enquête, outre la facturation de diverses pénalités prévues aux articles L. 411-9, L. 442-5 et R. 441-26 du même code.

Par ailleurs, le caractère significatif du quantum de la dette, liée à l’application de la majoration du SLS, ne doit pas faire perdre de vue son caractère hypothétique dans son principe puisqu’il s’agit d’une créance qui n’est liquidée que provisoirement et qui peut faire l’objet d’une annulation comptable dès lors que Mme [X] [N] y répondrait. Doit également être tenu compte du fait que s’il existe certes une dette de pures loyers et charges à ce jour, celle-ci est née alors qu’était appliqué en parallèle un SLS plus de deux fois supérieur au loyer.

Il est également rappelé qu’il est loisible au bailleur de mettre en œuvre la procédure de congé pour perte du droit au maintien dans les lieux prévue à l’article L. 442-3-4 du code de la construction et de l’habitation.

Enfin, à l’audience du 15 janvier 2025, Mme [X] [N] a présenté un récépissé démontrant qu’elle avait versé 800 euros au bailleur le jour même ce qui, si ce virement n’est pas refusé, aboutirait à réduire la dette de loyers à un total de 43,24 euros.

Il s’en déduit que les manquements contractuels commis par Mme [X] [N] ne présentent pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail. L’EPIC HABITAT 77 sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

***

Compte tenu de l’ensemble des éléments qui précèdent, l’EPIC HABITAT 77 sera débouté de sa demande en résiliation du bail. La demande en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation seront également rejetées, dès lors qu’elles sont devenues sans objet.

3. Sur la demande en délais de paiement

Aux termes du V de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En parallèle, l’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier.

Il est par ailleurs admis que l’octroi d’un délai de paiement de trois ans, dérogatoire au délai de droit commun qui est de deux ans, ne s’entend que comme l’accessoire d’une demande visant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que le bail conclu entre Mme [X] [N] et l’EPIC HABITAT 77 n’est pas résilié. Par ailleurs, la dette ne porte sur les loyers et charges qu’à hauteur de 843,24 euros, le reste relevant de l’application du supplément de loyer de solidarité et des pénalités prévues au articles L. 441-9 et L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, lesquels ne constituent pas des loyers tels que visés par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989. Des délais de paiement de trois ans ne sont donc pas applicables en l’espèce.

Pour autant, ils sont possibles dans la limite de deux années en application de l’article 1343-5 du code civil.

Lors de l’audience, Mme [X] [N] a déclaré percevoir des revenus à hauteur de 1 800 euros par mois, outre 640 euros de pension d’invalidité. Elle a mentionné avoir un fils âgé de 22 ans vivant avec elle. Elle a proposé de régler 200 euros par mois, en plus des loyers courants.

Il doit être également rappelé que la dette locative est constituée essentiellement du supplément de loyer de solidarité majoré, lequel revêt un caractère hypothétique puisqu’il s’agit d’une créance qui n’est liquidée que provisoirement et qui peut faire l’objet d’une annulation comptable dès lors que Mme [X] [N] répondra au questionnaire qui lui a été transmis. Cette dernière a également démontré être en capacité de régler des sommes importantes en plus de son loyer, comme le démontrent ses versements des 10 juin 2024 pour 2 257,44 euros et 21 octobre 2024 pour 1 290,60 euros.

L’EPIC HABITAT 77, en parallèle, n’a communiqué aucun élément sur ses besoins.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement de Mme [X] [N], dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [X] [N] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 14 mai 2024 dès lors qu’à cette date il existait une dette de loyer, et de l’assignation du 05 septembre 2024.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de l’EPIC HABITAT 77 formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine-et-Marne, recevable en sa demande de résiliation du bail ;

DÉBOUTE l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine-et-Marne, de sa demande en constat de la résiliation de bail ;

DÉBOUTE l’EPIC HABITAT 77 de sa demande en résiliation judiciaire de bail ;

DÉBOUTE l’EPIC HABITAT 77 de ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Mme [X] [N] à payer à l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine-et-Marne, la somme de 18 565,36 euros au titre de sa dette, composée des loyers, charges, supplément de loyer de solidarité forfaitaire, et pénalités des articles L. 441-9 et L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, selon décompte arrêté au 30 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse ;

AUTORISE Mme [X] [N] à s’en libérer par 23 mensualités d’un montant minimum de 200 euros chacune et une 24ème mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois, en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

CONDAMNE Mme [X] [N] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 14 mai 2024 et de l’assignation du 05 septembre 2024 ;

REJETTE la demande de l’EPIC HABITAT 77 au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 12 mars 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION