Tribunal Judiciaire de Meaux, Ctx gen jcp, 5 février 2025, n° 24/04875

TJ Meaux 5 février 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
Le tribunal a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, en raison de l'absence de paiement des loyers.
Accepté
Non-paiement des loyers
Le tribunal a jugé que le bail devait être résilié en raison de l'inexécution des obligations de paiement par la locataire.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a autorisé l'expulsion de la locataire, considérant qu'elle occupait les lieux sans droit après la résiliation du bail.
Accepté
Démonstration de la dette locative
Le tribunal a constaté que la locataire devait une somme déterminée au titre des arriérés locatifs, justifiant la demande de paiement.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a accordé une indemnité mensuelle d'occupation, considérant que la locataire devait payer jusqu'à la libération des lieux.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, ctx gen jcp, 5 févr. 2025, n° 24/04875
Numéro(s) :	24/04875
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jeanine HALIMI
Parties :	Société HABITAT 77

Texte intégral

Min N° 25/00125

N° RG 24/04875 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXLW

Société HABITAT 77

Mme [N] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 février 2025

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [T]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 décembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jeanine HALIMI

Copie délivrée

le :

à : Madame [N] [T]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 23 octobre 2013, avec prise d’effet au 1er novembre 2013, l’OPH de [Localité 7] HABITAT, a donné à bail des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] (appart n°A102) à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 455,77 euros hors charges.

Par contrat du 7 avril 2014, l’OPH de Seine et Marne a donné à bail à Madame [N] [T] un emplacement de stationnement (n°407SAB0006) sis à la même adresse pour un loyer mensuel hors charges de 31,67 euros.

Par acte notarial d’acquisition du bien immobilier en en date du 20 décembre 2013, l’OPH de Seine et Marne est venu aux droits de l’OPH de [Localité 7] HABITAT, avec changement de dénomination sociale de l’OPH 77 en HABITAT 77 par arrêté préfectoral du 31 juillet 2019.

Des loyers étant demeurés impayés, la société HABITAT 77 a, par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024, la société HABITAT 77 a ensuite fait assigner Madame [N] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner son expulsion,ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse,la condamner au paiement de la somme de 4.417,88 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 décembre 2024.

A l’audience, la société HABITAT 77, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 6.626,01 euros arrêtée au 9 décembre 2024. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire du fait de l’absence de règlement de loyer courant depuis le mois de janvier 2024.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice remis à étude, Madame [N] [T] n’est ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la société HABITAT 77 produit un décompte démontrant que Madame [N] [T] reste lui devoir, frais déduits (45,72 euros de frais de non-réponse enquête et 287,33 euros de frais de poursuite), la somme de 6.292,96 euros arrêtée au 9 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse).

L’actualisation de la demande formée au titre de l’arriéré locatif est possible malgré l’absence de la défenderesse à l’audience, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit qui mentionne en outre des virements de l’allocation personnalisée au logement (APL) ou des versements effectués par la locataire.

En conséquence, Madame [N] [T] sera condamnée au paiement de la somme de la somme de 6.292,96 euros arrêtée au 9 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024 sur la somme de 3.705,72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 28 octobre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société HABITAT 77 justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 2 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux conclus les 23 octobre 2013, avec prise d’effet au 1er novembre 2013, s’agissant des locaux d’habitation ; et le 7 avril 2014 s’agissant de l’emplacement de stationnement, contiennent chacun une clause résolutoire et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant ces clauses (article 4.6 pour le local d’habitation et une clause de résiliation du contrat de stationnement) a été signifié le 13 juin 2024 pour la somme en principal de 3.705,72 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 août 2024 ; le contrat de stationnement étant un contrat sis à la même adresse que le logement il n’y a pas lieu d’appliquer le délai d’un mois visé au commandement s’agissant du parking, qui n’est qu’un accessoire aux locaux d’habitation prévoyant un délai de deux mois pour l’acquisition de la clause résolutoire.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En outre, le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire du fait de l’absence de règlement du loyer courant depuis le mois de janvier 2024.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé ; Par ailleurs, la locataire n’a pas transmis les justificatifs de ses ressources du fait de son absence à l’audience et la dette locative. Il n’y a donc pas lieu d’envisager l’octroi de délais de paiement d’office.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 14 août 2024.

Madame [N] [T] étant réputée occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser la société HABITAT 77, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Madame [N] [T] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de la condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La société HABITAT 77 sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la société HABITAT 77 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 octobre 2013, avec prise d’effet au 1er novembre 2013, s’agissant des locaux d’habitation ; et le 7 avril 2014 s’agissant de l’emplacement de stationnement ; entre la société HABITAT 77, venant aux droits de la société OPH [Localité 7] Habitat et de l’Office Public de l’Habitat de Seine et Marne, d’une part, et Madame [N] [T], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] (appart n°A102) à [Localité 8] sont réunies à la date du 14 août 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Madame [N] [T] occupante sans droit ni titre depuis le 14 août 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [N] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la société HABITAT 77 à faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [T], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [N] [T] à verser à la société HABITAT 77 la somme de 6.292,96 euros arrêtée au 9 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024 sur la somme de 3.705,72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

CONDAMNE Madame [N] [T] à payer à la société HABITAT 77 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DÉBOUTE la société HABITAT 77 de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [T] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge