TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 8]

[Localité 4]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/00016

RG n° : N° RG 25/00179 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CRVT

[D]

C/

[N]

ORDONNANCE DE REFERE DU 13 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame [Y] [D]

née le 17 Juin 1973 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Eric MALLET, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [L] [N]

née le 01 Mai 1963 à [Localité 7] (ALGERIE)

[Adresse 1]

[Localité 6]

comparante

Madame [X], [J], [H] [Z]

née le 15 Juin 1999 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 9 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée le : 22/01/2026

à : ME MALLET

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2019, Mme [Y] [D] a donné à bail à M. [O] [T] et Mme [L] [N] une maison d’habitation située [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 750 euros et une provision mensuelle sur charges de 10 euros.

Par acte sous seing privé du 10 mars 2020, Mme [X] [J] [H] [Z] s’est portée caution solidaire à l’égard de la bailleresse des engagements pris par les locataires.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 juillet 2025, Mme [Y] [D] a fait délivrer à Mme [L] [N] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, lui faisant également commandement de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Ce commandement a été dénoncé à la caution suivant acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025.

Par exploits en date du 18 septembre 2025, dénoncés le même jour au représentant de l’Etat dans le département, Mme [Y] [D] a fait assigner Mme [L] [N] et Mme [X] [J] [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11], statuant en référé, aux fins de voir :

constater la résiliation du contrat de bail,ordonner en conséquence l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique,condamner solidairement Mme [L] [N] et Mme [X] [J] [H] [Z] à payer, à titre provisionnel :la somme de 4 504,64 euros au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté à septembre 2025, les loyers à échoir, soit 760 euros par mois, jusqu’au prononcé de la résiliation,une indemnité mensuelle d’occupation de 1 000 euros à compter de la résiliation jusqu’à complète libération des lieux, les condamner solidairement au paiement d’une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner solidairement les défenderesses aux entiers dépens de la procédure.

Convoquée aux fins de diagnostic social et financier, Mme [N] ne s’est pas présentée de sorte qu’un bordereau de carence a été établi par la direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités le 23 octobre 2025.

A l’audience du 09 décembre 2025, Mme [Y] [D], représentée par son avocat, a maintenu ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 5 402,13 euros arrêtée au 1er décembre 2025. Elle a indiqué ne pas avoir trace du virement de 2 280 euros allégué par la défenderesse. Elle s’est opposée par principe à l’octroi de délais de paiement.

Mme [L] [N] a déclaré avoir effectué un virement de 2 280 euros le 07 décembre 2025. Elle a proposé d’apurer la dette au moyen de versements de 1000 euros par mois incluant le loyer (soit 240 euros en plus du loyer). Elle a précisé qu’elle retravaillait et qu’elle était à la recherche d’un nouveau logement.

Mme [X] [J] [H] [Z], citée à étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

Par note en délibéré du 18 décembre 2025, le conseil de Mme [Y] [D] a informé la juridiction de ce que « le solde dû au 10 décembre 2025 est de 3 645 euros », sans pour autant produire un décompte précis et actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l’article 24 III de la même loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions susvisées, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la constatation de la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2025, Mme [D] a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2710 euros en principal.

Il ressort des débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois fixé par celui-ci.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 9 septembre 2025.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l’espèce, Mme [N] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant la défenderesse à payer à la demanderesse une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme actuelle de 760 euros selon le dernier décompte produit.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de janvier 2026, et sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Par ailleurs, Mme [X] [Z] s’est constituée caution solidaire des locataires selon acte du 10 mars 2020.

Son engagement respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et prévoit qu’il est valable y compris pour les indemnités d’occupation.

Les demandes de condamnation solidaires seront donc accueillies.

Sur la demande de provision au titre d’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, et la condamnation provisionnelle que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, Mme [D] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi qu’un décompte de l’arriéré locatif.

Seul le dernier décompte versé aux débats pourra être pris en compte.

Mme [N] et Mme [Z] seront en conséquence condamnées solidairement à verser à Mme [D] la somme de 4990€ (déduction faite des frais de procédure dont le sort sera traité dans les dépens), selon le décompte arrêté au 1er décembre 2025, et sous réserve des sommes qui auraient été versées par les défenderesses depuis cette date.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’article 24 VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l’article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Mme [N] a effectué des versements, elle n’apparait pas, au jour de l’audience, avoir repris le paiement intégral du loyer courant, aucun versement n’apparaissant pour les mois d’octobre et novembre 2025.

Dans ces conditions, elle sera déboutée de sa demande de délais.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [N] et Mme [Z], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [N] et Mme [Z] seront condamnées in solidum au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 350 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Anne TARTAIX, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement en matière de référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande de Mme [Y] [D] recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à compter du 9 septembre 2025 ;

DISONS que faute pour Mme [L] [N] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 2], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à la somme de 760 euros et CONDAMNONS Mme [L] [N] et Mme [X] [J] [H] [Z] solidairement à payer à Mme [Y] [D] cette indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNONS Mme [L] [N] et Mme [X] [Z] solidairement à payer à titre de provision à Mme [Y] [D] la somme de 4990 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 1er décembre 2025 (échéance de décembre 2025 incluse), sous réserve des versements qui auraient été effectués depuis cette date et avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTONS Mme [L] [N] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Mme [L] [N] et Mme [X] [Z] in solidum à payer à Mme [Y] [D] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Mme [L] [N] et Mme [X] [Z] in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente ordonnance a été rendue et signée par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge