— N° RG 23/02397 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDBWX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 04 Novembre 2024

Minute n°25/190

N° RG 23/02397 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDBWX

le

CCC : dossier

FE :

Maître Jean-charles NEGREVERGNE

M^e Damien SIROT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Madame [G] [Y]

[Adresse 2]

représentée par M^e Damien SIROT, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

Monsieur [C] [K]

[Adresse 2]

représenté par M^e Damien SIROT, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE

SCI J.C.P.

[Adresse 10]

représentée par Maître Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocats au barreau de MEAUX, avocats postulant, M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me VISBECQ, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 14 Janvier 2025

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : M^me BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me VISBECQ, Président, ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

****

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 mai 2023, Monsieur [C] [K] et Madame [G] [Y] ont assigné la SCI J.C.P. devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

Vu les dispositions des articles 1104, 1584 et suivants du code civil,

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,

— juger parfaite la vente du bien situé [Adresse 8] (cadastré section AI, n°[Cadastre 1], d’une contenance de 4a et 74ca) et [Adresse 7] (cadastré section AI, n°[Cadastre 3], d’une contenance de 5a et 1ca) moyennant le prix de 350 000 euros par la SCI J.C.P. à leur profit,

— déclarer nulle la vente dudit bien par la SCI J.C.P. au profit d’un tiers,

— condamner la SCI J.C.P. à les rétablir dans leur droit de signer l’acte de vente du bien pour laquelle elle s’est engagée au prix de 350 000 euros,

Subsidiairement,

— condamner la SCI J.C.P. à leur régler une somme de 200 000 euros au titre de leur préjudice financier résultant de la faute de la SCI J.C.P., justifié par le prix de vente mentionné dans le compromis,

— condamner la SCI J.C.P. à leur régler la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,

— condamner la SCI J.C.P. à leur régler, chacun, la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toute voie de recours et sans caution,

— condamner la SCI J.C.P. aux entiers dépens, y compris coût de la sommation de faire du 23 novembre 2023 s’élevant à la somme de 250 euros, dont distraction au profit de Maître CATHERINE-SEGUIN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils exposent au visa de l’article 1589 du code civil que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix et que la vente devient parfaite dès la réalisation des conditions suspensives insérées dans le compromis. Ils considèrent que le compromis signé le 7 avril 2022 et l’avenant du 15 mai 2022, rectifiant les erreurs du notaire, démontrent qu’il y a eu accord sur la vente du bien situé [Adresse 8] et [Adresse 7] moyennant le prix de 350 000 euros. Ils ajoutent que leurs échanges avec le notaire établissent qu’ils avaient renoncé à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt et qu’ils détenaient les fonds leur permettant d’acquérir le bien comptant. Ils font valoir que le notaire leur a adressé le 11 août 2022 une convocation pour signer l’acte définitif de vente et que la SCI J.C.P. a refusé de se rendre chez le notaire malgré sommation de le faire adressée le 23 novembre 2022. Ils font valoir enfin que la SCI J.C.P. a vendu le bien objet du compromis à la société GALLAIS et Monsieur [O] en fraude de leurs droits.

Subsidiairement, ils font observer que le bien objet du compromis est voisin du bien dont ils sont propriétaires et que cette situation leur occasionne des préjudices. Ils précisent qu’en faisant l’acquisition du bien situé [Adresse 8], ils comptaient apporter une plus-value à leur bien en l’agrandissant afin d’avoir plus de chambres et en l’agrémentant d’un jardin pour leurs enfants, dont il n’est pas pourvu. Ils ajoutent qu’afin de réaliser la vente, ils ont dû mettre fin à des placements financiers. Compte tenu du prix de vente mentionné dans le compromis, ils évaluent leur préjudice financier à la somme de 200 000 euros. Ils indiquent enfin qu’en signant le compromis de vente devant notaire, ils se sentaient rassurés et confiants d’une issue heureuse tant pour eux que pour leurs enfants. Ils considèrent que l’absence de réitération de la vente leur a causé un préjudice moral qu’il convient de réparer en leur accordant la somme de 10 000 euros.

Par ordonnance du 6 mai 2024, le juge de la mise en état, saisi d’un incident, a déclaré irrecevable la demande d’annulation de la vente du bien situé [Adresse 8] et [Adresse 7] au profit d’un tiers faute pour les demandeurs d’avoir publié l’assignation au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles.

Monsieur [C] [K] et Madame [G] [Y] n’ont pas conclu postérieurement à cette décision et n’ont pas déposé de dossier de plaidoiries. Maître Damien SIROT, constitué le 27 juin 2024 en lieu et place de Maître CATHERINE-SEGUIN a indiqué par message RPVA du 15 janvier 2025 avoir dégagé sa responsabilité. Toutefois, en application de l’article 419 du code de procédure civile, à défaut de désignation d’un nouvel avocat, Maître Damien SIROT reste constitué et la décision est dès lors contradictoire.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 22 août 2024, la SCI J.C.P. demande au tribunal de :

Vu l’article 1104 du code civil,

— débouter M. [K] et Mme [Y] de toutes leurs demandes indemnitaires,

— débouter M. [K] et Mme [Y] de toutes autres demandes fins et conclusions,

— condamner in solidum Monsieur [K] et Madame [Y] à lui payer la somme de 10 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur [K] et Madame [Y] aux entiers dépens, dont distraction sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI J.C.P. expose qu’elle est propriétaire d’un bien immobilier sis à [Adresse 11], cadastré Section AI n°[Cadastre 1], que ce bien immobilier est à usage professionnel et qu’elle a souhaité le vendre. Elle ajoute qu’un compromis de vente a été signé le 7 avril 2022 avec Monsieur [K] et Madame [Y] sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Elle souligne que le bien sis [Adresse 7] cadastré Section AI n°[Cadastre 3], ne fait pas partie du bien immobilier objet du compromis et qu’il a été vendu à la société OMEGA le 19 juin 2006. Elle ajoute qu’aucun avenant n’a jamais été régularisé par les parties, de sorte que seul le compromis lie les parties. Elle précise que le compromis prévoyait que l’offre de prêt devait être réceptionnée au plus tard dans les 60 jours de la signature du compromis, que l’acquéreur pouvait renoncer au bénéfice de la condition suspensive jusqu’à l’expiration de ce délai et que la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard dans les trois mois de la signature du compromis. Elle fait valoir que le délai de 60 jours prévu au compromis de vente expirait le 8 juin 2022, que le 2 août 2022, Monsieur [K] adressait un mail au notaire pour indiquer que la banque avait refusé le prêt et qu’il proposait de payer comptant 250 000 euros et les 100.000 euros restant par virements une dizaine de jours plus tard. Elle indique avoir proposé le 11 août 2022 par l’intermédiaire du notaire à Monsieur [K] et Madame [Y] de leur vendre le bien à condition que l’intégralité du prix de vente soit versée en l’étude du notaire le lendemain au plus tard, soit le 12 août au soir et que le notaire les a informé que ces modalités s’avéraient impossibles et que la réitération n’aurait donc pas lieu le 23 août 2022. Elle ajoute que la somme séquestrée chez le notaire a été restituée à Monsieur [K] et Madame [Y] et qu’elle a trouvé un autre acquéreur avec lequel elle a régularisé le 27 octobre 2022 un acte de vente moyennant le prix de 350 000 euros. Elle souligne que le bien ayant été vendu au même prix, de sorte qu’elle n’a tiré aucun profit de cet atermoiement.

Concernant les demandes d’indemnisation formées à titre subsidiaire par les demandeurs, elle indique que les Consorts [K]/[Y] ne peuvent avoir subi aucun préjudice du fait de la non réitération d’une vente portant sur un bien qui n’est pas celui désigné dans le compromis de vente du 7 avril 2022. Elle ajoute qu’en tout état de cause, les demandeurs n’ont pas respecté les clauses du compromis de vente et que leurs demandes sont dépourvues de justificatifs factuels. Elle rappelle que la banque a refusé le prêt sollicité et qu’ils n’ont pas exercé dans le délai, leur faculté de renonciation à la condition suspensive de l’obtention du prêt. Elle relève que le projet d’avenant qui a été envisagé en mai 2022 n’a jamais été signé et n’a donc pas pu proroger les effets du compromis. Elle considère ainsi n’avoir commis aucune faute dans l’exécution du compromis qui est devenu caduc de plein droit après l’expiration du délai contractuel de réitération et que les consorts [K]/[Y] sont les seuls responsables de leurs prétendus préjudices du fait de la non réitération de la vente. Elle fait observer en outre que l’immeuble, objet du compromis de vente du 7 avril 2022, était un immeuble à usage professionnel et non à usage d’habitation et que les acquéreurs s’étaient engagés à conserver l’usage professionnel du bien dans le compromis. Elle ajoute que la somme séquestrée chez le notaire leur a été restituée.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2024.

L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue en juge unique du 14 janvier 2025 à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale tendant à juger la vente parfaite :

Le premier alinéa de l’article 1589 du code civil prévoit que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Selon les dispositions des articles 1304, 1304-4 et 1304-6 du code civil, l’obligation avec condition suspensive devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition et est réputée n’avoir jamais existée en cas de défaillance de la condition. Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

En l’espèce, Monsieur [K] et Madame [Y] demandent de :

— juger parfaite la vente du bien situé [Adresse 8] (cadastré section AI, n°[Cadastre 1], d’une contenance de 4a et 74ca) et [Adresse 7] (cadastré section AI, n°[Cadastre 3], d’une contenance de 5a et 1ca) moyennant le prix de 350 000 euros par la SCI J.C.P. à leur profit,

— déclarer nulle la vente dudit bien par la SCI J.C.P. au profit d’un tiers.

Il est tout d’abord relevé que le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande tendant à déclarer nulle la vente du bien au profit d’un tiers.

Ensuite, le tribunal ne saurait juger la vente entre Monsieur [K], Madame [Y] et la SCI J.C.P. parfaite faute pour les consorts [U] de produire le compromis de vente et l’avenant allégué mais également en présence d’une erreur sur l’adresse du bien.

En effet, il résulte des pièces produites par la SCI J.C.P. que :

— la parcelle cadastrée Section AI n°[Cadastre 1] correspond au [Adresse 5] et celle cadastrée Section AI n°[Cadastre 3] au [Adresse 7],

— la SCI J.C.P. a vendu par acte notarié du 19 juin 2006 à la SCI OMEGA le bien immobilier situé [Adresse 9] (77) cadastré Section AI n°[Cadastre 3] Lieudit [Adresse 7] d’une surface de 5a 1ca,

— le notaire en charge de la vente entre la SCI J.C.P. et les consorts [K]/[Y] a reçu de Madame [Y] le 16 mai 2022 la somme totale de 17 980 euros à titre de séquestre et lui a restitué la somme de 17 661,26 euros le 12 septembre 2022, la vente n’ayant pas été réitérée,

— la SCI J.C.P. a vendu par acte notarié du 27 octobre 2022 à la SCI BEYLERBEY 2 le bien immobilier situé [Adresse 6] (77) cadastré Section AI n°[Cadastre 1] Lieudit [Adresse 4] d’une surface de 4a 74ca au prix de 350 000 euros.

Par conséquent, Monsieur [K] et Madame [Y] seront déboutés de leur demande tendant à juger la vente parfaite et à condamner la SCI J.C.P. à les rétablir dans leur droit de signer l’acte de vente.

Sur la demande subsidiaire d’indemnisation des préjudices :

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le premier alinéa de l’article 1589 du code civil prévoit que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Selon les dispositions des articles 1304, 1304-4 et 1304-6 du code civil, l’obligation avec condition suspensive devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition et est réputée n’avoir jamais existée en cas de défaillance de la condition. Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

L’article 1353 du code civil précise celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

S’il est constant que les parties ont signé un compromis de vente, en l’absence de pièces produites par Monsieur [K] et Madame [Y] justifiant des modalités de ce compromis de vente, la preuve d’une inexécution contractuelle fautive de la part de la SCP J.C.P. n’est pas rapportée. En effet, la SCP J.C.P. indique que la condition suspensive d’obtention du prêt par les consorts [K]/[Y] ne s’est pas réalisée dans le délai et qu’aucune renonciation n’est intervenue en versant le prix comptant. Elle en justifie par la production du relevé de compte établi par le notaire.

En conséquence, Monsieur [K] et Madame [Y] seront déboutés de leur demande.

Sur les mesures de fin de jugement :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [K] et Madame [Y], qui succombent, aux dépens de l’instance ainsi qu’au paiement à la SCI J.C.P. d’une somme de 3000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [K] et Madame [Y] seront en outre déboutés de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Il convient d’accorder à Maître Jean-Charles NEGREFERGNE, avocat au barreau de Meaux, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [C] [K] et Madame [G] [Y] de leurs demandes tendant à :

— juger parfaite la vente du bien situé [Adresse 8] (cadastré section AI, n°[Cadastre 1], d’une contenance de 4a et 74ca) et [Adresse 7] (cadastré section AI, n°[Cadastre 3], d’une contenance de 5a et 1ca) moyennant le prix de 350 000 euros par la SCI J.C.P. à leur profit,

— condamner la SCI J.C.P. à les rétablir dans leur droit de signer l’acte de vente du bien pour laquelle elle s’est engagée au prix de 350 000 euros ;

Rappelle que l’ordonnance rendue le 6 mai 2024 par le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande d’annulation de la vente du bien situé [Adresse 8] et [Adresse 7] au profit d’un tiers faute pour les demandeurs d’avoir publié l’assignation au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles ;

Déboute Monsieur [C] [K] et Madame [G] [Y] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [C] [K] et Madame [G] [Y] in solidum aux dépens ;

Condamne Monsieur [C] [K] et Madame [G] [Y] in solidum à payer à la SCI J.C.P. la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Accorde à Maître Jean-Charles NEGREVERGNE, avocat au barreau de Meaux, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le greffier, Le président,