DOSSIER N° RG 23/02276 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YGVI

Jugement du :

24/11/2025

MINUTE N° 3764

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

[J] [E]

C/

[B] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e POUSSET-BOUGERE

Expédition délivrée

le :

à M^e MONTIBELLER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Lundi vingt quatre Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne

GREFFIER lors des débats : DE L’ESPINAY Noélie

GREFFIER lors du délibéré : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [E], demeurant 132 rue Pierre Corneille – 69003 LYON

représenté par M^e Alban POUSSET-BOUGERE, avocat au barreau de Lyon, vestiaire : 215

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [B] [G], demeurant C/ Régie LESCUYER & ASSOCIES – 81 rue Montgolfier – 69455 LYON CEDEX 06

représenté par M^e Damien MONTIBELLER, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2632

Cité à domicile élu par acte de commissaire de justice en date du 28 Juin 2023.

d’autre part

Date de la première audience : 12/09/2023

Date de la mise en délibéré : 17/02/2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2021, monsieur [B] [G] a donné à bail à monsieur [J] [E], monsieur [H] [I] et monsieur [C] [D] un appartement à usage d’habitation situé au 55 rue grande rue de la Guillotière à LYON (69007) moyennant un loyer mensuel de 1.600 euros (outre les charges à hauteur de 65 euros par mois) et le versement d’un dépôt de garantie de 1.600 euros, pour une durée de trois ans.

Un état des lieux d’entrée a été dressé le 28 juillet 2021.

Par courriel du 22 décembre 2021, monsieur [J] [E] a informé le mandataire de gestion de monsieur [G], la régie LESCUYER ET ASSOCIES, du dysfonctionnement des radiateurs du salon ainsi que de la présence de rongeurs dans le logement.

Le 4 janvier 2022, la société GRDF est intervenu pour effectuer un « diagnostic qualité gaz » aux termes duquel elle relève :

« – Section manifestement insuffisante de l’amenée d’air de la cuisine,

— Le conduit de raccordement au conduit de fumée n’est pas démontable (sauf insert gaz) ».

Par ailleurs, à l’initiative des colocataires, la compagnie d’assurance PACIFICA, assureur Protection juridique, a diligenté une expertise unilatérale, laquelle a été réalisée le 4 février 2022 en présence de l’expert mandaté par elle-même et de monsieur [J] [E]. Aux termes de son rapport, il est relevé notamment que « les radiateurs […] ont une défaillance au niveau de leurs robinets », que « la chaudière présente une non-conformité au niveau du conduit de raccordement et de la ventilation d’amenée d’air frais dans la cuisine, comme évoqué en plus par la société GRDF » ainsi que la présence de « deux défauts d’étanchéité à l’air, un au niveau de la porte d’entrée et l’autre en façade de l’immeuble ».

Par courrier du 18 mars 2022, les colocataires ont, par l’intermédiaire de la compagnie d’assurance PACIFICA, adressé une mise en demeure à la régie LESCUYER ET ASSOCIES afin que les travaux nécessaires quant au chauffage soient effectués pour mettre fin aux désordres, rendant à leur sens le logement indécent.

Monsieur [J] [E], monsieur [H] [I] et monsieur [C] [D] ont quitté le logement et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 10 juin 2022.

Par l’intermédiaire de son mandataire de gestion, monsieur [B] [G] a adressé aux intéressés un arrêté de compte locataire en date du 1er août 2022, indiquant que déduction faite de deux factures (correspondant à des réparations locatives et travaux de chauffage), du solde des charges et de la taxe d’ordures ménagères, il leur serait restitué la somme de 855,81 euros au titre de leur dépôt de garantie.

Par courrier du 15 mars 2023, monsieur [J] [E] a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé une mise en demeure à la régie LESCUYER ET ASSOCIES afin qu’il lui soit versé sous quinzaine le solde du dépôt de garantie, soit la somme de 744,19 euros (outre majoration de 10% par mois de retard) ainsi que la somme de 3.200 euros au titre d’un préjudice de jouissance résultant du dysfonctionnement du chauffage.

Par courrier du 14 avril 2023, monsieur [J] [E] a également adressé une mise en demeure à « monsieur [K] [G] » afin qu’il lui soit versé sous quinzaine le solde du dépôt de garantie, soit la somme de 744,19 euros (outre majoration de 10% par mois de retard) ainsi que la somme de 4.800 euros au titre d’un préjudice de jouissance résultant du dysfonctionnement du chauffage.

Soutenant que la mise en demeure était demeurée infructueuse, que c’est à tort que son ancien bailleur avait opéré des retenues sur le dépôt de garantie et que les désordres affectant le logement rendaient celui-ci indécent, monsieur [J] [E] a, par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023, fait assigner monsieur [B] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire LYON aux fins de voir ce dernier condamné à lui verser les sommes suivantes :

1.864,19 euros au titre du dépôt de garantie, 4.800 euros au titre du préjudice de jouissance,1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Suivant plusieurs renvois à la demande des parties afin de conclure dans le respect du contradictoire, l’affaire a été finalement appelée et retenue à l’audience du 17 février 2025.

***

A cette audience, monsieur [J] [E], représenté par son conseil, a déposé un dossier de plaidoirie visé par le greffe. Se référant à ses dernières écritures (« conclusions n°3 »), il sollicite la condamnation de monsieur [B] [G] au versement des sommes suivantes :

744,19 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 avril 2023, 4.800 euros au titre des pénalités de retard correspondant à 10% du loyer mensuel pour chaque mois de retard commencé, somme arrêtée provisoirement au mois de février 2025 et à actualiser au jour du jugement à intervenir, 4.800 euros au titre du préjudice de jouissance, 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

A l’appui de sa demande en restitution du solde de dépôt de garantie et au visa des articles 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, 1730 et 1755 du code civil, monsieur [J] [E] fait observer que les travaux invoqués par le propriétaire quant aux réparations locatives ne sont pas justifiés et qu’ils reposent uniquement sur un devis et une estimation. En particulier, il soutient notamment que les prétendues réparations dans la salle de douche ne sont pas justifiées dès lors que l’état des lieux d’entrée et celui de sortie sont identiques. Quant aux travaux de chauffage, il souligne qu’ils ne sont pas plus justifiés dès lors que le système de chauffage n’a jamais fonctionné.

En réponse aux moyens soulevés par le défendeur quant au versement du dépôt de garantie lors de la souscription du bail, monsieur [E] fait observer que l’arrêté de compte locataire du 1er août 2022 dressé par le mandataire de gestion, la régie LECUYER ET ASSOCIES, fait explicitement mention du « dépôt de garantie versé : 1.600.00 » et produit également son relevé bancaire du mois d’août 2021 faisant apparaître un virement en date du 30 juillet sous la mention « virement web ccm lyon duquesne appart appart » d’un montant de 1.636,61 euros.

Quant à l’indécence du logement et au visa des articles 2, 3-3 et 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1720 du code civil, monsieur [J] [E] soutient que l’absence de chauffage pendant la période hivernale, l’absence de réparation des défauts d’étanchéité à l’air du logement ainsi que la présence de rongeurs rendaient celui-ci indécent de sorte qu’il sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance. En particulier, il fait observer que les radiateurs n’ont jamais fonctionné durant l’occupation du logement, que le diagnostic de performance énergétique du logement ne leur a jamais été communiqué et que la simple mise en place d’appâts par une société spécialisée n’a pas permis d’éradiquer les nuisibles.

En réponse aux moyens soulevés par le défendeur quant aux travaux réalisés, monsieur [E] fait observer que l’intervention de la société MICHELET ET FILS, consécutive au diagnostic réalisé par la société GRDF, s’est limitée à la mise en conformité au gaz et qu’il n’est pas fait mention de la réparation des radiateurs. En particulier, il soutient qu’à l’occasion de l’intervention de la société MICHELET ET FILS le 12 février 2022, les robinets des radiateurs ont été retirés et n’ont été remplacés que le 25 juillet 2022, soit après le départ des locataires, de sorte que les radiateurs n’ont jamais été fonctionnels durant leur occupation. En tout état de cause, à supposer que les réparations aient été réalisées dès le 12 février 2022, il estime que son préjudice de jouissance est caractérisé par l’absence de chauffage pendant trois mois durant la période hivernale.

Monsieur [B] [G], représenté par son conseil, dépose un dossier de plaidoirie visé par le greffe. Se référant à ses dernières écritures (« conclusions n°2 »), il sollicite, outre le rejet de l’intégralité des demandes de monsieur [E] sa condamnation à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Quant au dépôt de garantie et au visa de l’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, monsieur [G] soutient que les retenues opérées sont justifiées par les dégradations locatives qu’il liste, relatives à la chaudière, à la salle de bain, la salle de douche et à la chambre 1.

Aussi, il souligne qu’un simple devis est suffisant pour justifier les sommes retenues.

En outre, tandis que monsieur [E] sollicite le versement des sommes restant dues au titre du dépôt de garantie assorti des intérêts de retard de 10% par mois, monsieur [G] fait observer qu’il « convient de prendre en compte la quote-part versée par Mr [E], seul à assigner le bailleur », rappelant que le dépôt de garantie de 1.600 euros était commun aux trois colocataires.

Quant à l’indécence du logement, monsieur [B] [G] estime d’abord qu’il n’a commis aucun manquement dès lors qu’il appartenait aux locataires de procéder à l’entretien de la chaudière, lequel aurait permis de mettre en évidence une éventuelle non-conformité à l’occasion de l’entretien annuel et aurait permis une intervention bien avant l’hiver 2021/2022.

Ensuite, il estime avoir fait preuve de diligences puisque la société MICHELET ET FILS est intervenue dès le 21 janvier 2022 et que les travaux de réfection ont été réalisés le 11 février 2022. Il relève qu’il n’est pas démontré que les dysfonctionnements ont persisté au-delà de cette intervention et que les mises en demeure postérieurement adressées ne font nullement état de problèmes liés au chauffage.

Quant à la présence de rongeurs et au visa de l’article 1725 du code civil, il rappelle qu’une dératisation a été entreprise le 7 décembre 2021, que les locataires ne l’ont pas informé de la persistance du problème et, qu’au regard du rapport d’expertise dressé le 4 février 2022, la présence des nuisibles était liée à un mauvais nettoyage d’un logement voisin vacant qui ne relève pas de sa responsabilité.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé du litige et des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2025, les parties présentes ayant été informées de la date fixée, délibéré prorogé à ce jour.

MOTIFS

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

En l’espèce, et compte tenu de la nature et du montant des demandes, le présent jugement est contradictoire et rendu en premier ressort.

***

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes tendant à voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes.

Sur la demande principale en restitution du solde de dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

[…]

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

[…]

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

[…] ».

En l’espèce, si monsieur [B] [G] excipe que le montant du dépôt de garantie de 1.600 euros était commun aux trois colocataires, dont monsieur [J] [E], et donc qu’il « convient de prendre en compte la quote-part versée par Mr [E], seul à assigner le bailleur », il convient de relever que monsieur [E] justifie avoir versé la somme de 1.636,61 euros le 30 juillet 2021 en produisant son relevé bancaire du mois d’août 2021 faisant apparaître un virement à cette date sous la mention « virement web ccm lyon duquesne appart appart ».

En tout état de cause, il importe peu de déterminer l’auteur du versement du dépôt de garantie lors de la souscription du bail dès lors que dans le cadre de sa restitution, il appartient au bailleur de restituer ce dépôt de garantie à un quelconque des souscripteurs du bail, à charge pour ce dernier de reverser les sommes dues à ses colocataires.

Ainsi, il apparaît constant que la somme de 1.600 euros a été versée au titre du dépôt de garantie lors de la souscription du bail par monsieur [J] [E] et ses colocataires et, qu’à la fin du bail, monsieur [B] [G] a versé la somme de 855,81 euros au titre de la restitution de ce dépôt de garantie.

En outre, les parties s’opposent sur la restitution seulement partielle du dépôt de garantie suite à la libération du logement, les retenues opérées étant justifiées selon le bailleur par des dégradations locatives.

***

En application de l’article 7-c) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7-d) de cette même loi prévoit que le locataire est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 prévoit de façon non exhaustive la liste des réparations à caractère locatif. Il indique dans son article 1 que « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret. »

En outre, l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Aussi, il résulte des textes précités que le preneur ne saurait être tenu de remplacer ou remettre à neuf ce qui, malgré l’entretien convenable, a été détérioré par le simple usage normal et légitime de la chose louée, ou la vétusté.

Il est constant qu’en application de ces textes, les éventuels manquements du locataire se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie et il incombe au bailleur de prouver l’existence des dégradations et de justifier la retenue du dépôt de garantie. En l’absence de factures de travaux de reprise, et au juge de procéder à l’évaluation des dommages prouvés.

En l’espèce, monsieur [B] [G] soutient que les retenues opérées sont justifiées par les dégradations locatives et les liste comme suit :

« Entretien chaudière : retenue de 75,25€ », faute pour monsieur [E] de démontrer qu’il a souscrit un contrat d’entretien, « Salle de bains : Lessivage des murs pour un montant de 57,80€, Nettoyage baignoire pour un montant de 25,10€, Baignoire bouchon de bonde retenue de 18,50€,Chambre 1 : Nettoyage porte pour un montant de 21,64€, Salle de douche : Détartrage robinetterie pour un montant de 12,30€, Flexible et douchette remboursement pour un montant de 27€, Nettoyage miroir pour un montant de 12€, Facture MICHELET de 342,10€ ».

Il convient d’examiner successivement les différents postes de réparations.

1/ L’entretien de la chaudière et la « facture MICHELET »

En l’espèce, monsieur [B] [G] impute la somme de 75,25 euros au titre de l’entretien de la chaudière, expliquant qu’il appartient au locataire de justifier de cet entretien et que monsieur [J] [E] ne démontre pas avoir souscrit un contrat d’entretien.

Or, si l’entretien de la chaudière incombe effectivement au locataire, il ne peut être fait droit à la demande à ce titre en l’absence de tout justificatif ou facture permettant de vérifier que le bailleur a effectivement réglé une somme de 75,25 euros, la facture non signée du 08 juillet 2020 justifiant d’une intervention à ce titre étant au surplus établie au nom de monsieur [M] [F] et la somme mentionnée ne correspondant pas à celle réclamée en l’espèce. Au surplus, l’estimation chiffrée (indicative) annexée à l’arrêté de compte locataire versé aux débats par le défendeur n’est pas accompagné de la grille tarifaire de l’entreprise visée en fin de document.

Par ailleurs, la facture du 12 février 2022 établie par la société MICHELET ET FILS fait mention d’une intervention dont l’objet est la « remise en conformité de l’installation gaz naturel du logement suivant l’audit diagnostic QUALITE GAZ ».

Monsieur [B] [G] se fonde sur cette facture pour imputer une somme de 342,10 euros au locataire sortant, expliquant que l’état des lieux d’entrée informe que les deux radiateurs du séjour sont en bon état dont le fonctionnement est « non vérifiable » et que l’état des lieux de sortie indique que les deux radiateurs sont en état d’usage et précise « deux robinets sans tête (déposées) » dont le fonctionnement est « non vérifiable ». Ces éléments objectivent suffisamment une dégradation des radiateurs du séjour imputable aux locataires, monsieur [J] [E] ne rapportant pas la preuve de son argumentation tendant à imputer la dépose des deux robinets à la société MICHELET ET FILS lors de son intervention et, qui ne les aurait réinstallés que le 25 juillet 2022, malgré les attestations produites insuffisamment circonstanciées à ce titre.

Si la dégradation est avérée, la facture est sans lien avec la retenue opérée, dès lors qu’elle a trait à une intervention de mise en conformité au gaz, laquelle incombe au bailleur. Par comparaison des états des lieux et au regard des photographies annexées, il apparaît une dégradation de deux radiateurs tenant à la dépose des robinets permettant leur mise en fonction et à cet égard, monsieur [G] ne produit aucune facture ni estimation Monsieur [E] produit toutefois une facture établie par la société MICHELET ET FILS du montant réclamé par monsieur [G] qui, si elle est effectivement postérieure à l’état des lieux de sortie, puisque datée du 22 juillet 2022, est relative à l’entretien du chauffage (purge, changement des vannes, etc). Or, cet entretien relève de l’obligation d’entretien du locataire, de sorte que la somme de 342,10 euros doit en définitive effectivement être mise à la charge de monsieur [E].

2/ Les réparations de la salle de bain

En l’espèce, monsieur [B] [G] soutient qu’il a été contraint d’entreprendre des travaux de réfection de la salle de bains correspondant au lessivage des murs, au nettoyage de la baignoire et au remplacement de la bonde de la baignoire.

A cet égard, l’état des lieux d’entrée indique quant aux murs de la salle de bain « état d’usage » et « écaillé(e) modéré(e), trou(s) de cheville bouché(s) », quant à la bonde « bon fonctionnement », « sauf oxydée » et ne mentionne rien quant à la baignoire, tandis que l’était des lieux de sortie objective quant aux murs « mauvais état » et « écaillé(e), moisissure(s), trou(s) de cheville bouché(s) », quant à la bonde « hors service, SAUF : Manque vis sur bouchon » et quant à la baignoire « usage avancé » et « trace ancien tapis pvc, SAUF : sale ». Ainsi monsieur [B] [G] rapporte suffisamment la preuve d’un défaut d’entretien concernant ces équipements. En revanche, faute de devis ou facture permettant de justifier les sommes retenues, il convient d’évaluer ces postes de réparation à la somme globale de 90 euros.

3/ Les réparations de la chambre

En l’espèce, monsieur [B] [G] opère une retenue de 21,64 euros arguant du nettoyage de la porte de la chambre numéro 1.

A cet égard, l’état des lieux d’entrée indique quant à la porte de la chambre numéro 1 « état d’usage » et « écaillé(e) modéré(e), sans clé, bon fonctionnement », et l’état des lieux de sortie indique « état d’usage » et « traces de doigts, écaillé(e) modéré(e), sans clé, bon fonctionnement ». Néanmoins, la prétendue dégradation tenant aux « traces de doigts » apparaît insuffisamment significative pour justifier la retenue opérée par monsieur [G] étant relevé que la photographie annexée à l’état des lieux de sortie n’objective nullement de la dégradation alléguée.

4/ Les réparations de la salle de douche

En l’espèce, monsieur [B] [G] soutient qu’il a été contraint d’entreprendre des travaux de réfection de la salle de douche correspondant au détartrage de la robinetterie, le remplacement du flexible et de la douchette ainsi que le nettoyage du miroir.

A cet égard, l’état des lieux d’entrée indique quant à la robinetterie « bon fonctionnement », quant au flexible « rien à signaler », quant à la douchette « bon état » et quant au miroir « rayures sur miroir, 1 porte gobelet EU, 2 portes savons EU, bon fonctionnement », tandis que l’état des lieux de sortie objective quant à la robinetterie « calcaire, bon fonctionnement », quant au flexible « rien à signaler », quant à la douchette « mauvais état » et « SAUF : Fuite, entartré(e) » et quant au miroir « rayure sur miroir, 1 porte gobelet EU, 2 porte savons EU SAUF sale, bon fonctionnement ». Excepté le flexible pour lequel il n’est pas établi de dégradation, et le miroir qui présentait déjà des rayures à l’entrée dans les lieux, monsieur [B] [G] rapporte suffisamment la preuve d’un défaut d’entretien de ces équipements. En revanche, faute de devis ou facture permettant de justifier les sommes retenues, il convient d’évaluer ces postes de réparation à la somme globale de 30 euros.

***

Au final, il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu d’allouer à monsieur [B] [G] la somme totale de 462,10 euros au titre du coût des réparations locatives imputables à monsieur [J] [E].

Sur le compte entre les parties :

Au regard de l’arrêté de compte locataire du 11 juin 2022 établi par le mandataire de gestion, et compte tenu de ce qui précède, le compte entre les parties doit s’établir comme suit :

Dépôt de garantie versé : + 1.600 eurosRéparations locatives : – 462,10 eurosSolde de charges (non contesté) : – 25,46 euros Solde de charges prévisionnel (non contesté) : + 14,48 euros Taxe d’ordures ménagères (non contestée) : – 47,37 euros Solde en faveur du locataire : 1079,55 euros

Il est constant que monsieur [B] [G] a partiellement restitué le dépôt de garantie à hauteur de 855,81 euros, de sorte que monsieur [J] [E] est fondé à réclamer la restitution d’un solde du dépôt de garantie à hauteur de 223,74 euros.

Par conséquent, monsieur [B] [G] sera condamné à lui payer cette somme au titre de la restitution du dépôt de garantie.

En outre, le retard dans la restitution de cette somme étant déjà indemnisé au titre de la majoration ci-après exposée, il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’un taux d’intérêt à compter de la mise en demeure du 14 avril 2023. Au surplus, il sera relevé que cette mise en demeure du 14 avril 2023 ne saurait créer d’effets juridiques quant au point de départ du taux d’intérêt légal compte tenu de l’identité erronée du destinataire à savoir « monsieur [K] [G] ».

Sur la demande en paiement d’une majoration de 10% à défaut de restitution du dépôt de garantie :

Le solde étant en faveur du locataire, ce dernier est fondé à réclamer les majorations prévues à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Il sera rappelé que cet article prévoit que le dépôt de garantie, lorsque l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur sous réserve qu’elles soient dûment justifiées et qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Ainsi, le bailleur qui entend retenir une partie du montant du dépôt de n’est pas dispensé malgré le désaccord entre les parties sur le montant des sommes restant dues d’en restituer le solde, et est tenu à la majoration légale s’il retient de manière infondée soit la totalité du dépôt de garantie soit une partie du dépôt de garantie excédant les sommes qui lui sont accordées au titre des réparations locatives.

En l’espèce, monsieur [B] [G] aurait dû opérer le compte entre les parties et restituer le solde de son dépôt de garantie à monsieur [J] [E] avant le 10 août 2022. Depuis cette date, le bailleur est redevable des majorations de 10% prévues à l’article précité, soit 160 euros par mois.

Il n’y a cependant pas lieu de faire peser sur le bailleur les mois s’étant écoulés depuis la date d’assignation jusqu’au prononcé de la décision. Il ne peut en effet être reproché au bailleur qui a déjà partiellement restitué une partie du dépôt de garantie après décompte, en l’absence de toute conciliation, d’attendre qu’il soit statué sur la demande du locataire avant de procéder à la restitution. Au surplus, le délai entre la date de mise en délibéré et le prononcé du jugement ne dépend pas des parties.

Ainsi, 11 mois s’étant écoulés entre le 10 août 2022 et la date de l’assignation (périodes mensuelles commencées en retard), il convient de condamner monsieur [B] [G] à verser à monsieur [J] [E] la somme de 160 euros par mois de retard, soit 1760 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 6 a), b) et c) de la loi du 6 juillet 1989 portant statut des baux d’habitation, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, de lui assurer la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défaut de nature à y faire obstacle et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, satisfait aux critères de la décence un logement :

Qui assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.Dont la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,Dont les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Il est constant que l’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation de résultat ne cessant qu’en cas de force majeure, obligation qui a caractère d’ordre public.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

De plus, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, au soutien de sa demande tendant à voir juger que les lieux loués ne répondaient pas aux normes de décence prévues par les dispositions légales et règlementaires précitées et que le bailleur a manqué à son obligation de faire procéder aux réparations nécessaires, monsieur [J] [E] produit d’abord un courriel du 22 décembre 2021, aux termes duquel il a informé le mandataire de gestion de monsieur [G], la régie LESCUYER ET ASSOCIES, du dysfonctionnement des radiateurs du salon ainsi que de la présence de rongeurs dans le logement.

Quant aux nuisibles, le défendeur ne dément pas la présence de rongeurs et indique qu’une intervention de dératisation a été réalisée le 7 décembre 2021 produisant en ce sens une facture de la société HERA 3D. Il ajoute que l’expertise unilatérale diligentée par la compagnie d’assurance de monsieur [E] informe que l’origine du trouble provient d’un appartement voisin vacant, de sorte qu’il ne saurait en être tenu responsable.

A cet égard, si le bailleur ne peut être tenu directement pour responsable de la présence de rongeurs dans un appartement voisin vacant, il lui appartient à tout le moins d’en informer le syndic afin d’entreprendre les diligences nécessaires auprès du propriétaire concerné.

Tandis qu’il ne démontre pas avoir entrepris une quelconque démarche auprès du syndic de la copropriété, il ne démontre pas plus un comportement proactif suite à l’intervention du 7 décembre 2021 afin de limiter la prolifération des souris dans l’appartement qu’il louait à monsieur [E], ce dernier ayant informé la régie LESCUYER ET ASSOCIES par courriel du 29 décembre 2021, par courrier de mise en demeure du 30 décembre 2021 et par courriel du 31 janvier 2022 de la persistance des nuisibles.

Etant observé que la présence de nuisibles engendre des risques sanitaires indéniables, il y a lieu de tirer toute conséquence du défaut de diligences de monsieur [G] à limiter la prolifération des nuisibles malgré les relances de ses locataires, pour juger que le bailleur a manqué à ses obligations de délivrer un logement décent.

***

Quant au chauffage, monsieur [B] [G], qui soutient avoir fait preuve de diligences, indique que la société MICHELET ET FILS s’est rendue sur place dès le 21 janvier 2022, qu’un devis a été établi le 24 janvier 2022 puis validé deux jours plus tard, et que les travaux de réfection ont été réalisés le 11 février 2022.

Sans démentir les dysfonctionnements liés au chauffage jusqu’à la réalisation des travaux le 11 février 2022, il soutient d’une part que le désordre aurait pu être réparé en amont si les locataires avaient procédé à l’entretien annuel de la chaudière conformément à leurs obligations et d’autre part, qu’il n’est pas démontré la persistance du désordre postérieurement à l’intervention du 11 février 2022.

Or, il convient d’abord de relever que les locataires ont informé la régie LESCUYER ET ASSOCIES dès le 22 décembre 2021 du dysfonctionnement des radiateurs du salon. A cet égard, le bailleur ne justifie d’aucune démarche afin de déterminer l’origine du dysfonctionnement et en l’état, il n’est pas démontré que l’absence de chauffage dans la pièce de vie résulte d’un éventuel défaut d’entretien de la chaudière ou des radiateurs par les locataires. La seule facture d’entretien du 22 juillet 2022 ne suffit pas en effet à justifier que le dysfonctionnement du chauffage serait liée au défaut d’entretien des radiateurs.

En outre, si monsieur [G] justifie du devis et de la facture afférents à l’intervention de la société MICHELET ET FILS, il ne peut qu’être relevé que les motifs de l’intervention explicités sur ces documents tiennent à une « remise en conformité de l’installation gaz naturel du logement suivant l’audit diagnostic QUALITE GAZ » et qu’à cette fin les travaux entrepris semblaient viser uniquement la cuisine du logement (les travaux étant ainsi libellés : « reprise de l’amenée d’air du local équipé de la chaudière et l’appareil de cuisson (cuisine) » et « reprise sur le conduit de raccordement au conduit de fumée »).

Dès lors, monsieur [G] échoue à démontrer de quelconques diligences tenant au dysfonctionnement des radiateurs du salon.

En tout état de cause, tandis que monsieur [B] [G] ne justifie pas d’autres actions menées que la remise en conformité de l’installation gaz du 11 février 2022 et bien qu’il soit établi que il a assuré l’intervention d’une entreprise aux fins d’entretien des radiateurs postérieurement à l’état des lieux de sortie, monsieur [E] démontre quant à lui suffisamment que les désordres ont perduré en sollicitant l’intervention d’un expert qui, aux termes de son rapport d’expertise unilatérale effectuée le 4 février 2022 constate que « le radiateur du salon et les deux radiateurs de la pièce de vie ne fonctionnent pas » et « l’eau chaude circulant dans les canalisations, nous en concluons que les radiateurs, restant froids, ont une défaillance au niveau de leurs robinets » et qu’il en a informé la régie LESCUYER ET FILS par l’envoi d’une mise en demeure du 18 mars 2022.

Monsieur [B] [G] justifie ses diligences par l’intervention de la société MICHELET ET FILS le 11 février 2022. Cependant, il ne démontre pas que le dysfonctionnement des radiateurs serait imputable à un quelconque défaut d’entretien de la chaudière, ni lié au défaut d’entretien de ceux-ci par les locataires.

Il ne justifie par ailleurs d’aucune réponse à la suite de la mise en demeure du 18 mars 2022 aux termes de laquelle ses locataires informent de la persistance du désordre.

Ainsi, il y a lieu de tirer toute conséquence du défaut de diligences de monsieur [G] à faire réaliser une recherche des causes du dysfonctionnement du chauffage, puis de son inertie suite à la relance de ses locataires, pour juger que le bailleur qui a manqué à ses obligations, tant de procéder aux réparations nécessaires, que de délivrer un logement décent.

En revanche, le seul rapport d’expertise unilatéral établi ainsi non contradictoirement ne peut suffire à établir l’absence de réalisation des diagnostics et l’absence de ventilation suffisante du logement alors que ces éléments ne sont pas corroborés par d’autres pièces.

En conséquence et au regard de l’ensemble de ces éléments tenant à la présence de nuisibles et au dysfonctionnement du chauffage dans les pièces de vie de l’appartement, le défendeur sera condamné à payer à monsieur [J] [E] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance souffert pendant une période allant du 22 décembre 2021 jusqu’à la fin du mois d’avril, aucun préjudice ne pouvant être lié à l’absence de chauffage postérieurement, et la persistance de la présence de nuisibles au-delà de la mise en demeure du mois d’avril 2023 n’étant pas établie.

Sur les autres demandes :

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, monsieur [B] [G], partie succombante, est condamné aux dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner monsieur [B] [G] à payer à monsieur [J] [E] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande réciproque de monsieur [B] [G] à ce titre.

* Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [B] [G] à payer à monsieur [J] [E] la somme de 223.74€ (DEUX CENT-VINGT-TROIS EUROS ET SOIXANTE-QUATORZE CENTIMES) au titre de la restitution du solde de dépôt de garantie,

CONDAMNE monsieur [B] [G] à payer à monsieur [J] [E] la somme de 1760€ (MILLE SEPT-CENT-SOIXANTE EUROS) au titre des majorations de 10% échues sur une période de 11 mois,

CONDAMNE monsieur [B] [G] à payer à monsieur [J] [E] la somme de 1000€ (MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance résultant de l’indécence des lieux loués,

CONDAMNE monsieur [B] [G] à payer à monsieur [J] [E] la somme de 800€ (HUIT-CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [B] [G] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT