Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Juin 2025

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DEMANDERESSE :

Association COALLIA (ANCIENNEMENT DENOMMEE AFTAM)

16-18 Cour Saint Eloi

75012 PARIS

représentée par Maître François-Luc SIMON, avocat au barreau de PARIS,

substitué par Maître Stéphane BAIKOFF, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [L]

Chambre A 2058

Résidence Sociale COALLIA

11 Rue du Laurier Fleuri

44120 VERTOU

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Aurélien PARES lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 décembre 2024

date des débats : 19 décembre 2024

délibéré au : 24 avril 2025

prorogé au : 05 juin 2025

RG N° N° RG 24/03754 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NOI7

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître François-Luc SIMON

CCC à Monsieur [R] [L] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 22 février 2022, COALLIA a conclu avec [R] [L] un contrat de résidence pour la mise à disposition d’un logement à usage d’habitation situé 11 rue du Laurier Fleuri, 2ème étage, Chambre A-02058 – 44120 VERTOU, moyennant le paiement d’une part de redevance assimilable au loyer et charges à hauteur de 354,06 € par mois, et d’une part correspondant aux prestations obligatoires à hauteur de 31,40 euros, et ce pour une période d’un mois renouvelable par tacite reconduction, à compter du 22 février 2022.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 25 janvier 2023 présentée le 30 janvier 2023, COALLIA a mis en demeure [R] [L] de régler les redevances échues et restées impayées dans un délai d’un mois, se prévalant de la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte d’huissier du 29 novembre 2024 auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, COALLIA a fait assigner [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de NANTES.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024, lors de laquelle COALLIA, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 3.291,16 € selon décompte arrêté au 12 décembre 2024.

Régulièrement assigné à étude, [R] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La présente décision, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 24 avril 2025. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a été prorogé au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable

En l’espèce, la convention conclue le 22 février 2022 entre COALLIA et [R] [L], étant un contrat de résidence sociale, est exclue du champ d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dès lors, le présent contrat est régi par les dispositions de droit commun du code civil et les dispositions convenues entre les parties.

Sur la résiliation du contrat et ses conséquences

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

L’article 1224 du code civil dispose pour sa part que “La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil, à laquelle le contrat est soumis, le résident est tenu d’une obligation essentielle qui consiste au paiement de la redevance aux termes convenus au contrat, en contrepartie de la mise à disposition du logement.

Par ailleurs, l’article 1228 du code civil prévoit que : “Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts”.

L’article L633-2 du code de la construction et de l’habitation énonce que toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l’article L. 633-1 (logement-foyer et résidence sociale) a droit à l’établissement d’un contrat écrit.

Le contrat précise notamment sa date de prise d’effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition.

La signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l’établissement. Le règlement intérieur est annexé au contrat.

Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants:

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R 633-3 du même code énonce que :

II.-Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis:

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

En l’espèce, les pièces versées aux débats permettent d’établir que COALLIA a mis à disposition à [R] [L] un logement à usage d’habitation sous la forme d’un contrat de résidence sociale, lequel prévoit en son article 11 une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de manquement du résident à ses obligations, et notamment en cas de non-paiement des redevances.

En outre, il est prévu à l’article 5.2 du contrat de résidence que la redevance est payée mensuellement à terme échu, et au plus tard le cinquième jour du mois suivant.

Par un courrier en date du 25 janvier 2023, présentée le 30 janvier 2023 et visant cette clause résolutoire, qui lui a été adressé par lettre recommandée avec accusé réception, COALLIA a mis en demeure [R] [L] de payer un arriéré de redevances d’un montant de 1.240,18€.

[R] [L] ne justifie pas s’être acquitté de l’intégralité de sa dette dans le délai d’un mois qui lui était imparti, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat étaient en principe réunies au 28 février 2023, en application de l’article 641 du code civil.

Dès lors, conformément aux dispositions légales rappelées ci-dessus, il y a lieu de prévoir que la clause résolutoire est réputée acquise.

En conséquence, il doit être fait droit à la demande de COALLIA de constat de la résiliation du contrat de résidence par l’effet de la clause résolutoire.

Dès lors, [R] [L] occupant désormais les locaux sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique.

Sur les délais pour quitter les lieux

COALLIA demande au juge des contentieux de la protection d’écarter le délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux prévu par les dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Cet article prévoit que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Or, COALLIA ne justifie pas sa demande et notamment ne fait valoir aucune mauvaise foi de son locataire. Cette demande est donc rejetée.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles de la convention signée entre les parties que des dispositions de l’article 1728 du code civil.

En outre, il est prévu à l’article 5 du contrat de résidence signé par les parties que la redevance est payée mensuellement à terme échu, et au plus tard le cinquième jour du mois suivant.

En outre, aux termes de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats par COALLIA laisse apparaître que la dette d'[R] [L] a dépassé 1.000 € à partir de novembre 2022.

La créance de COALLIA est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de résidence et [R] [L] ne vient pas le contester.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3.291,16 € au titre des redevances mensuelles, prestations obligatoire et indemnités d’occupation échues au 12 décembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

[R] [L] sera également condamné à payer à COALLIA, à compter du 13 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la dernière redevance, prestations obligatoires incluses, soit la somme de 413,27 euros.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [R] [L], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, [R] [L] sera condamné à payer à COALLIA, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu entre [R] [L] et COALLIA, par l’effet de la clause résolutoire, à la date du 28 février 2023 ;

DIT que [R] [L] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués 11 rue du Laurier Fleuri, 2ème étage, Chambre A-02058 – 44120 VERTOU, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion d'[R] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique, pour toute la durée de la procédure, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [R] [L] à payer, en deniers ou quittance, à la société anonyme d’économie mixte COALLIA les sommes suivantes :

—  3.291,16 € au titre des redevances mensuelles et indemnités d’occupation échues et impayées au 12 décembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la dernière redevance en cours, soit la somme de 413,27 euros par mois et ce à compter du 13 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE COALLIA aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE [R] [L] à payer à COALLIA Résidence sociale la somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE [R] [L] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY