Min N° 25/00386

N° RG 25/00578 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2YJ

S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

C/

Mme [N] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 avril 2025

DEMANDERESSE :

S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M. [P] [R]

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 19 février 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

Copie délivrée

le :

à : Mme [N] [O]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 avril 2017, la Société anonyme LES FOYERS DE SEINE ET MARNE (la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE) a donné à bail à Madame [N] [O] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 290,47 euros, et 84,92 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024, la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE a fait signifier à Madame [N] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 973,91 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 17 juillet 2024 la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE a fait assigner Madame [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [N] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais et risques de qui il appartiendra, condamner Madame [N] [O] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1462,95 euros au titre de la dette locative,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 9 décembre 2024.

À l’audience du 19 février 2025, la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1751,01 euros arrêtée au 11 février 2025, loyer du mois de janvier 2025 inclus. Elle souligne que la locataire est en situation d’impayé depuis le mois d’avril 2023, que le dernier règlement est intervenu au mois de juillet 2024, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

La SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [N] [O] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 8 juillet 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [N] [O] ne conteste pas le principe de la dette, explique avoir perdu son emploi à la suite d’un accident, et qu’elle envisage de quitter le logement étant actuellement hébergée. Elle ajoute percevoir le revenu de solidarité active, et demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Madame [N] [O] assigné à l’étude du commissaire de justice, a comparu à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 9 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 avril 2017, du commandement de payer délivré le 8 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 5 février 2025 que la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [N] [O] à payer à la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE la somme de 1.751,01 euros, au titre des sommes dues au 5 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail du 03 avril 2017, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 8 juillet 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 08 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 3 avril 2017 à compter du 9 septembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, si Madame [N] [O] justifie de sa situation personnelle et financière elle ne démontre pas avoir repris le versement intégral du loyer courant. Les conditions légales d’obtention de délais de paiement ne sont pas remplies, elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [N] [O] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 septembre 2024, Madame [N] [O] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [N] [O] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [N] [O] succombant en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 08 juillet 2024.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Madame [N] [O] à payer à la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société anonyme LES FOYERS DE SEINE ET MARNE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 avril 2017 entre la Société anonyme LES FOYERS DE SEINE ET MARNE d’une part, et Madame [N] [O] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 9 septembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [N] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [N] [O] à compter du 9 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [N] [O] à payer à la Société anonyme LES FOYERS DE SEINE ET MARNE la somme de 1.751,01 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 5 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [N] [O] à payer à la Société anonyme LES FOYERS DE SEINE ET MARNE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 09 septembre 2024, date de résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE Madame [N] [O] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [N] [O] à payer à la Société anonyme LES FOYERS DE SEINE ET MARNE la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [N] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 8 juillet 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE