RÉFÉRÉ

Min N° 26/00147

N° RG 25/01004 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFXY

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 14 Avril 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 10 Mars 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [D]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Jérôme ESPAGNO, avocat au Barreau de Toulouse

D’UNE PART

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [A] [P]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 janvier 2025 à effet au 1er février 2025, M. [E] [D] a donné à bail à Mme [A] [P] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 950 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, M. [E] [D] a fait signifier à Mme [A] [P] un commandement de payer la somme principale de 3 000 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 1er août 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 octobre 2025, M. [E] [D] a fait assigner Mme [A] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner Mme [A] [P] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; condamner Mme [A] [P] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;condamner Mme [A] [P] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;condamner Mme [A] [P] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 31 octobre 2025.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 13 janvier 2026. Elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande écrite de la locataire, n’ayant pas comparu, indiquant par ailleurs faire l’objet d’une procédure de surendettement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 mars 2026.

A l’audience, M. [E] [D], représenté par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 11 014,94 euros, arrêtée au 10 mars 2026, loyer du mois de mars 2026 inclus. Il a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il a précisé que le dernier versement remontait au mois d’avril 2025. Il a confirmé avoir connaissance de la procédure de surendettement en cours. Il lui a été demandé de produire, en cours de délibéré, un décompte actualisé de la créance afin de mettre le tribunal en mesure de vérifier la reprise éventuelle du versement du loyer courant. Au soutien de ses demandes, il invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que la locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

Mme [A] [P] n’était ni présente, ni représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026.

Par note en délibéré, autorisée, reçue au greffe le 17 mars 2026, le conseil de M. [E] [D] a produit un décompte actualisé de sa créance, affirmant qu’aucun règlement n’avait effectué au mois de mars 2026. Le bailleur justifie de l’envoi contradictoire de ce courrier à Mme [A] [P].

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Il convient de préciser que Mme [A] [P] a écrit à plusieurs reprises au tribunal postérieurement à l’audience. Ces notes en délibéré, non autorisées, et dont la communication contradictoire au bailleur n’est en outre pas démontrée, ne sauraient être prise en compte par le juge tenu de faire respecter le principe de la contradiction. Il n’en sera donc pas fait état dans les développements suivants.

MOTIVATION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’absence de comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [A] [P], assignée en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, M. [E] [D] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 30 janvier 2025 à effet au 1er février 2025 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 30 juillet 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de mars 2026 inclus.

Selon ce dernier décompte, Mme [A] [P] reste devoir à M. [E] [D] la somme de 11 014,94 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire (225,45 euros au titre du commandement de payer).

Mme [A] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, n’ayant pas comparu.

Elle sera donc condamnée au paiement provisionnel de cette somme assortie, comme demandé, des intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2025, date de la demande en justice, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

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Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 03 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, M. [E] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Il est constant que ce délai de six semaines constitue un minimum d’ordre public stipulé en faveur du locataire, et peut valablement faire l’objet d’un allongement conventionnel décidé par les parties.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, M. [E] [D] justifie avoir régulièrement signifié le 30 juillet 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 3 000 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n’ayant été effectué par Mme [A] [P].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er octobre 2025.

Mme [A] [P] est dès lors occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Elle n’a pas comparu à l’audience et, selon le décompte versé aux débats, le versement du loyer courant n’est pas repris, le dernier paiement datant du mois de mars 2025.

Elle n’est dans ces conditions pas éligibles aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant l’octroi de délais de paiement au locataire bénéficiant d’une procédure de surendettement, ces dispositions étant subordonnée à la reprise du versement du loyer courant.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

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Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, Mme [A] [P] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2025. Il convient donc la condamner au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation, à titre provisionnel, d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de mars 2026 inclus.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [A] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, Mme [A] [P] faisant l’objet d’une procédure de surendettement, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de M. [E] [D] formée à ce titre sera donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de M. [E] [D] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 janvier 2025 à effet au 1er février 2025 entre M. [E] [D] d’une part, et Mme [A] [P] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], sont réunies à la date du 1er octobre 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [A] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [A] [P] à payer, à titre provisionnel, à M. [E] [D], la somme de 11 014,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 mars 2026 échéance de mars 2026 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2025 sur la somme de 6 000 euros ;

CONDAMNONS Mme [A] [P] à payer à M. [E] [D], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

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CONDAMNONS Mme [A] [P] aux dépens de l’instance ;

DISONS N’Y AVOIR LIEU à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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