TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L’EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 11 Février 2025

Numéro de rôle : N° RG 23/00048 – N° Portalis DBYF-W-B7H-JABZ

N° MINUTE : 2025/12

DEMANDERESSE

S.A. HOIST FINANCE AB

immatriculée au RCS de Stockholm sous le numéro 556012-8489 dont le siège social se situe [Adresse 8] (SUEDE) et agissant en France par la biais de sa succursale HOIST FINANCE AB immatriculée au RCS de [Localité 12] METROPOLE sous le n° 843 407 214 dont le siège social est sis [Adresse 3]

venant aux droits de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE dont le siège social est situé [Adresse 4], immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n° 542 029 848,

représentée par Maître Thomas DROUINEAU de la SCP DROUINEAU LE LAIN VERGER BERNARDEAU, avocats au barreau de POITIERS, avocats plaidant, Maître Boris LABBÉ de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDEURS

Monsieur [M] [P] [T]

né le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [C] [J] [G]

née le [Date naissance 2] 1988 à [Localité 19], demeurant [Adresse 5]

non comparante

PARTIES SAISIES

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 10 décembre 2024 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 28 janvier 2025, délibéré prorogé au 11 Février 2025.

Par acte authentique reçu le 13 février 2014 par Me [U] [X], notaire à [Localité 16] (37) publié le 13 mars 2014 sous la référence volume 2014 P n° 2011, la société Crédit Foncier de France a consenti à Mme [C], [J] [G] née le [Date naissance 2] 1988 à [Localité 18] (37) et M. [M], [P], [T] né le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 10] (37) qui avaient auparavant accepté une offre préalable, l’emprunt suivant affecté à l’acquisition d’un bien immobilier en l’occurrence un ensemble immobilier comportant une maison à usage d’habitation sise [Adresse 6] à [Adresse 14] (37) et cadastré section AE n° [Cadastre 7] lieudit [Adresse 6] d’une contenance de 00 ha 6 a 74 ca :

— n° 4738887(pass liberté) d’un montant de 171 200 euros, d’une durée hors période de préfinancement de 360 mois remboursable par échéances mensuelles, au taux fixe 3,75 % soit un teg de 4,13 %.

Cet emprunt était garantis par le privilège du prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle.

Par lettres recommandées avec avis de réception datées du 15 février 2021, la société Crédit Foncier de France a mis en demeure chacun des consorts [D] de lui régler sous quinze jours à compter de la réception de ce courrier, la somme globale de 8 156,20 euros correspondant aux solde débiteur des prêts n° 4738887 et 5269985 soit respectivement 7 939,02 et 217,18 euros en les informant qu’à défaut la déchéance du terme serait acquise et ces prêts deviendraient exigibles sans qu’il soit besoin d’autres formalités et qu’ils seraient alors redevables de la totalité des sommes à échoir soit 170 759,39 et 6 118,23 euros. La lettre destinée à M. [M], [P], [T] a été renvoyée à l’expéditeur et celle destinée à sa partenaire distribuée le 26 février 2021.

Le 04 avril 2022, la banque a fait délivrer à chacun des débiteurs un commandement de payer valant saisie mobilière lequel est resté infructueux.

Par acte du 09 juin 2022, la S.A. Crédit Foncier de France a cédé un portefeuille de 1401 créances à la société Hoist Finance AB, société anonyme de droit suédois.

La cession de créance a été notifiée à M. [M] [T] et Mme [C], [J] [G] par courrier simple et recommandé daté du 16 juin 2022 reçu le 29 juin 2022.

Le 27 mars 2024, la société Hoist Finance AB (pub) venant aux droits de la S.A. Crédit Foncier de France a fait délivrer à chacun des débiteurs un commandement de payer valant saisie mobilière lequel est resté infructueux.

Toujours en exécution de son titre et suivant actes extra judiciaires délivrés le 27 juillet 2023 par Maître [F], membre de la S.A.S. Office Alliance, commissaire de justice à [Localité 17] ([Localité 11] et [Localité 13]), la société Hoist Finance AB (pub) venant aux droits de la S.A. Crédit Foncier de France a fait donner à Mme [C], [J] [G] et M. [M], [P], [T] commandement valant saisie de l’immeuble, afin de recouvrer la somme globale de cent soixante dix sept mille soixante dix euros et quarante et un centimes (177 070,41 euros) arrêtée au 30 mai 2023.

Ce commandement a été publié le 18 septembre 2023 au service de la publicité foncière de [Localité 18] 1 sous les références suivantes : volume 2023 S numéro 42.

L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 17 novembre 2023 et placée le 21 novembre suivant aux fins qu’il soit :

“Vu les pièces énumérées selon bordereau annexé aux présentes,

Vu les articles R.322-4 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

. statuer ce que de droit conformément à l’article R.322-5 alinéa 2, articles R.322-15 et R.322-18 dudit Code,

. mentionner (s)a créance (…) à la somme de 177 070,11 € SAUF MÉMOIRE (compte arrêté au 30 mai 2023), montant de la créance totale due en principal, intérêts et accessoires,

. conformément à l’article R.322-26 dudit Code, (…) fixer dès à présent la date d’adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de la SAS OFFICE ALLIANCE, (…) ou de tel autre commissaire de justice qu’il plaira à Madame le Juge l’Exécution de désigner, lequel pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique.

. dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente,

. taxer les frais de poursuites conformément à la loi”.

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 21 novembre 2023.

Mme [C], [J] [G] et M. [M], [P], [T] qui n’ont pas constitué avocat.

Evoquée le 09 janvier 2024 et renvoyée à plusieurs reprises comme sollicité par les parties, l’affaire a été examinée à l’audience du 10 décembre suivant où la société Hoist Finance AB (pub) venant aux droits de la S.A. Crédit Foncier de France a maintenu ses demandes tendant à être autorisée à procéder à la vente forcée de l’immeuble saisi. Seul à comparaître, M. [M], [P], [T] s’est borné à indiquer que des négociations avaient été entamées avec une société afin de procéder à une vente à réméré.

Vu la carence de Mme [C], [J] [G], la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

SUR QUOI

Attendu que même si sa qualité à agir n’est pas discutée, la société Hoist Finance AB en justifie en versant aux débats la copie d’un procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé le 14 juin 2022 reproduisant un extrait de l’acte de cession de créances passé le 09 juin 2022 entre la SA Crédit Foncier de France et la SA Hoist Fiance AB, avec en annexe la référence à deux emprunts 1085995 et 1090097 l’emprunt fondant la saisie, la copie d’un second procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé le 04 juillet 2022 complétant le précédent en précisant le numéro des contrats concernés 4738887 et 5269985 ainsi que la notification de la cession de créance par lettre recommandée avec avis de réception datée du 16 juin 2022 reçue le 29 juin 2022 ;

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution , après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;

Sur les conditions de la saisie-immobilière

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ;

Sur le titre exécutoire fondant la saisie immobilière

Attendu qu’aux termes de l’article L 111-3, 4° du code des procédures civiles d’exécution, constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

Attendu que le commandement vise l’acte authentique reçu le 13 février 2014 par Me [U] [X], notaire à [Localité 16] (37) et une inscription de privilège et d’hypothèque conventionnelle publiée au service de la publicité foncière de [Localité 18] 1er bureau le 13 mars 2014 sous les références suivantes : volume 2014 V n° 1043 ;

Attendu que revêtu de la formule exécutoire, l’acte authentique répond à la définition du titre exécutoire et qu’il comporte les éléments permettant d’évaluer la créance car il précise de façon complète les caractéristiques des emprunts souscrits et leurs modalités de remboursement ; que lui seul fonde la saisie immobilière et les autres pièces visées par le commandement tendent uniquement à établir que la sûreté réelle consentie a bien été inscrite de même que les sûretés légales ;

Attendu que la procédure de saisie a été initiée en exécution d’un acte authentique reçu le 13 février 2014 par Me [U] [X], notaire à [Localité 16] (37) emportant vente immobilière avec emprunt immobilier ; que revêtu de la formule exécutoire , l’acte versé aux débats comporte des annexes dont une offre préalable de prêt émise, reçue et acceptée les 03, 04 et 15 janvier précédents (annexe n°13) ; qu’il précise que “l’un des originaux de cette offre (…) constitue partie intégrante du présent acte, que l’EMPRUNTEUR s’oblige à accomplir et exécuter” ;

Attendu qu’ainsi, l’offre de prêt signée par les coemprunteurs qui en ont paraphé toutes les pages, s’incorpore et forme un tout avec l’acte dressé par l’officier ministériel ; qu’il s’en suit que le créancier poursuivant satisfaisait ainsi aux exigences des articles L 111-3 et 4 du Code des procédures civiles d’exécution puisque précisant de façon complète les caractéristiques de l’emprunt et ses modalités de remboursement, le titre comporte les éléments permettant d’évaluer la créance à la condition qu’elle soit exigible ;

Sur l’exigibilité de la créance

Attendu qu’en droit (Cass, Civ 2ème, 14 octobre 2021 n° 19-11.758, Cass. Civ 1ère, 02 février 2022, n° 19-20.640, Cass.Com, 08 février 2023, n° 21-17.763), “le juge de l’exécution, statuant lors de l’audience d’orientation, à la demande d’une partie ou d’office, est tenu d’apprécier, y compris pour la première fois, le caractère éventuellement abusif des clauses contractuelles qui servent de fondement aux poursuites, sauf lorsqu’il ressort de l’ensemble de la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée que le juge s’est livré à cet examen” ;

Attendu que selon l’article L 132-1 du Code de la consommation devenu L 212-1, “dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 534-1, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public” ;

Attendu que l’article R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 applicable au cas d’espèce précise que “dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions du premier et du deuxième alinéas de l’article L. 132-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de :

1° Prévoir un engagement ferme du non-professionnel ou du consommateur, alors que l’exécution des prestations du professionnel est assujettie à une condition dont la réalisation dépend de sa seule volonté ;

2° Autoriser le professionnel à conserver des sommes versées par le non-professionnel ou le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure ou à exécuter le contrat, sans prévoir réciproquement le droit pour le non-professionnel ou le consommateur de percevoir une indemnité d’un montant équivalent, ou égale au double en cas de versement d’arrhes au sens de l’article L. 114-1, si c’est le professionnel qui renonce ;

3° Imposer au non-professionnel ou au consommateur qui n’exécute pas ses obligations une indemnité d’un montant manifestement disproportionné ;

4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable ;

5° Permettre au professionnel de procéder à la cession de son contrat sans l’accord du non-professionnel ou du consommateur et lorsque cette cession est susceptible d’engendrer une diminution des droits du non-professionnel ou du consommateur;

6° Réserver au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives aux droits et obligations des parties, autres que celles prévues au 3° de l’article R. 132-1 ;

7° Stipuler une date indicative d’exécution du contrat, hors les cas où la loi l’autorise ;

8° Soumettre la résolution ou la résiliation du contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses pour le non-professionnel ou le consommateur que pour le professionnel ;

9° Limiter indûment les moyens de preuve à la disposition du non-professionnel ou du consommateur ;

10° Supprimer ou entraver l’exercice d’actions en justice ou des voies de recours par le consommateur, notamment en obligeant le consommateur à saisir exclusivement une juridiction d’arbitrage non couverte par des dispositions légales ou à passer exclusivement par un mode alternatif de règlement des litiges” ;

Attendu que par un arrêt rendu le 22 mars 2023 (n° 21- 16044) appliquant expressément la solution dégagée par la Cour de justice de l’union européenne par ses décisions du 26 janvier 2017 et 08 décembre 2022 en matière de contrôle des clauses abusives, la première chambre civile de la Cour de cassation considère que “la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement” ;

Attendu que l’article 11 des conditions générales du prêt (page 34 de l’acte) stipule qu’ “ à la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées en principal, intérêts et accessoires deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu’une lettre recommandée avec accusé de réception dans l’un des cas suivants (…) défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances ou de toutes autres sommes avancées par le prêteur tant sur le présent prêt qu’au titre qu’au titre de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre” ; que l’article 12 (page 35 de l’acte) ajoute qu’ “en cas de défaillance de l’emprunteur lors du remboursement des échéances du prêt ou en cas de survenance d’un des événements stipulés à l’article 11 ci-avant, le prêteur pourra rendre exigible le remboursement immédiat du capital restant dû conformément à l’article précédent les sommes devenues exigibles produiront des intérêts de retard au dernier taux du prêt en outre il sera réclamé à l’emprunteur une indemnité égale à 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non réglés si le remboursement du prêt n’est pas exigé par le prêteur, le taux d’intérêt applicable au prêt sera majoré de 3 points cette majoration s’appliquera sans mise en demeure préalable et jusqu’à ce que l’emprunteur ait repris le cours normal du remboursement de ses échéances ou que l’événement stipulé à l’article 11 ci-avant ait cessé cette stipulation ne pourra nuire à l’exigibilité anticipée du prêt prévue par les présentes et, par suite, valoir accord de délai de règlement” ;

Attendu qu’en l’espèce, permettant au créancier de résilier le contrat sans avoir à observer de préavis, cette stipulation est susceptible de s’analyser en une clause abusive ce qu’il incombe au juge d’examiner d’office  ;

Que le tribunal ne dispose donc pas de l’intégralité des éléments lui permettant de vider le litige ; que dans ces conditions et par application des articles 16 et 444 du Code de procédure civile, force est de surseoir à statuer sur l’examen des demandes relatives à l’autorisation de la vente forcée et aux frais irrépétibles, de rouvrir les débats et d’enjoindre à la société Hoist Finance AB (pub) venant aux droits de la S.A Crédit Foncier de France de produire les pièces énumérées et de présenter leurs observations sur les points ci-après précisés au dispositif et de réserver les dépens;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe :

Sursoit sur la demande aux fins de vente forcée de la société Hoist Finance AB (pub) venant aux droits de la S.A. Crédit Foncier de France ;

Ordonne une réouverture des débats à l’audience du mardi 25 mars 2025 à 11 heures et dit que la présente décision vaut convocation des parties ;

Invite la société Hoist Finance AB (pub) venant aux droits de la société Crédit Foncier de France à présenter ses observations sur la validité de l’article 11 des conditions générales de l’acte de prêt au regard des articles L 132-1devenu L 212-1 du Code de la consommation et R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du Décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 et plus largement le caractère abusif de cette clause ainsi que ses conséquences sur la procédure d’exécution forcée ;

Invite la société Hoist Finance AB (pub) venant aux droits de la société Crédit Foncier de France à produire un décompte détaillé des sommes dues au titre des échéances exigibles car échues des prêts ;

Invite la société Hoist Finance AB (pub) venant aux droits de la société Crédit Foncier de France à présenter ses observations sur la validité de la saisie immobilière au regard des dispositions des articles L 111-7 et 121-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Réserve les dépens ;

Jugement prononcé le 11 Février 2025 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.

Le Greffier

F. SONNET

Le Juge de l’Exécution

M-D MERLET