Min N° 26/00237

N° RG 25/05049 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFOJ

S.A. D’HLM CLESENCE

C/

Mme, [E], [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 mars 2026

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM CLESENCE,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par le cabinet JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY, avocats

DÉFENDERESSE :

Madame, [E], [U],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 14 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY, avocats

Copie délivrée

le :

à : Madame, [E], [U]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SA CLÉSENCE invoque un bail en date du 19 décembre 2005, ayant pris effet le 01er janvier 2006, consenti par la SA LOGIVAM à Mme, [E], [U] et M., [R], [X], portant sur un logement no 17 situé, [Adresse 4], 1er étage, à, [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 429,22 euros, des provisions mensuelles sur charges de 206 euros.

La SA CLÉSENCE invoque par ailleurs un bail verbal consenti par la SA LOGIVAM à Mme, [E], [U] et M., [R], [X] portant sur un emplacement de stationnement.

Courant 2012, M., [R], [X] a donné congé au bailleur et a quitté les lieux.

Invoquant des impayés, la SA CLÉSENCE, venant aux droits de la SA LOGIVAM a, par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, fait signifier à Mme, [E], [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 4 384,68 euros au titre des loyers et charges du logement.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2025, la SA CLÉSENCE a fait assigner Mme, [E], [U] à l’audience du 14 janvier 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– la déclarer recevable en ses demandes ;

– prononcer la résolution des contrats de bail concernant le logement et l’aire de stationnement ;

– ordonner l’expulsion immédiate de corps et de biens de Mme, [E], [U] et celle de tout occupant de son chef des locaux qu’elle occupe, au besoin avec le concours de la force publique, de déménageurs et d’un serrurier ; et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

– condamner Mme, [E], [U] à lui payer la somme en principal de 5 763,62 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges, montant arrêté au mois de juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

– condamner Mme, [E], [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges conventionnels à compter du mois d’août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

– condamner Mme, [E], [U] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 14 janvier 2026, la SA CLÉSENCE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 9 013,95 euros selon décompte arrêté au 07 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse. Elle précise que le dernier loyer courant a partiellement été réglé.

Mme, [E], [U], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, elle sollicite de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette en réglant un total de 50 euros par mois en plus de son loyer courant. Elle s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire. Elle justifie par ailleurs du dépôt d’un dossier de surendettement déclaré recevable le 04 décembre 2025, orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 05 décembre 2025.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA CLÉSENCE justifie avoir saisi la CCAPEX par voie électronique le 13 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 17 octobre 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA CLÉSENCE justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 27 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SA CLÉSENCE est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur l’existence du contrat de bail

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1715 du même code, la preuve d’un bail verbal ayant reçu commencement d’exécution peut de faire par tous moyens, sans être subordonnée à la production d’un commencement de preuve par écrit.

Le bail verbal est valable et il est soumis à la loi du 06 juillet 1989.

En l’espèce, la SA CLÉSENCE produit un ensemble de pièces pour justifier du bail verbal portant sur le logement et l’emplacement de stationnement, ainsi que du montant des loyers :

– les conditions particulières du bail portant sur le logement, à l’adresse indiquée, et comportant le nom de la locataire, daté du 19 décembre 2005 et mentionnant le montant des loyers et charges ;

– le commandement de payer du 12 juin 2025, déposé à étude, mais mentionnant que l’identité de la locataire est présent sur une boite-aux-lettres de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 3] ;

– un décompte mentionnant l’identité de la locataire, son adresse, ainsi que deux loyers distincts pour un logement et un emplacement de stationnement, avec les références de deux baux, l’un pour un T4 et l’autre pour un « Parking S/sol » lequel décompte remonte jusqu’au 01er janvier 2018.

Par ailleurs, lors de l’audience Mme, [E], [U] n’a pas contesté être locataire du logement et de l’emplacement de stationnement et toujours les occuper.

Ces éléments permettent d’établir que la SA LOGIVAM, aux droits de laquelle vient la SA CLÉSENCE, a effectivement consenti un bail d’habitation à Mme, [E], [U] portant sur le logement no 17 situé, [Adresse 4], 1er étage, à, [Localité 4], ainsi qu’un emplacement de stationnement, effectifs à compter du 19 décembre 2005, et dans lequel réside toujours le locataire.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, les conditions particulières du bail du 19 décembre 2005, le commandement de payer délivré le 12 juin 2025 et le décompte de la créance actualisé au 07 janvier 2026, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 9 013,85 euros au 07 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduits les sommes versées par la locataire.

Cependant, il résulte du décompte produit que des frais de commissaire de justice ont été imputés à la locataire les 20 juin 2025 et 07 novembre 2025 pour un total de 360,75 euros. Or, ces frais relèvent des dépens. Il convient donc de les déduire de la dette locative.

Mme, [E], [U] justifie qu’elle a été déclarée recevable dans le cadre d’un dossier déposé auprès de la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne, le 04 décembre 2025, et que son dossier a été orienté, le 05 décembre 2025, vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Il convient toutefois de relever qu’au jour de l’audience, il n’a pas été justifié que cette décision était définitive. L’effacement de la dette de la locataire à l’égard de la bailleresse, déclarée pour un montant de 7 543,27 euros, n’est dont pas effectif à ce jour. Il pourra donc simplement être rappelé que la présente décision ne pourra être exécutée que sous réserve du plan de surendettement dont bénéficie la locataire.

Il convient, dès lors, de condamner Mme, [E], [U] à payer à la SA CLÉSENCE la somme de 8 653,10 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 763,62 euros à compter du 17 octobre 2025, date de l’assignation, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, au titre de la dette locative arrêtée au 07 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort des développements qui précèdent que la dette locative a atteint un total de 8 653,10 euros au 07 janvier 2026. il ressort par ailleurs du décompte produit que les loyers et charges courants ont été réglés de manière très irrégulière depuis le mois de juillet 2024 et que, depuis lors, aucun loyer n’a été réglé en intégralité.

Il est, en outre, relevé que quand bien même la locataire bénéficierait d’un rétablissement personnel, la somme qu’elle a déclaré à la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-marne est supérieure à celle qu’elle doit, ce dont il se déduit que les loyers et charges ne sont pas davantage réglés depuis qu’elle a complété son dossier.

Force est de constater que les manquements de la locataire ont été répétés dans le temps et réguliers, de sorte qu’est justifiée la résiliation judiciaire des deux baux à effet au 08 janvier 2026, lendemain de la date du dernier décompte produit.

4. Sur la demande en délais de paiement et en poursuite du contrat

Il est rappelé en premier lieu que le délai de trente-six mois pour régler les sommes mises à la charge des locataires et autorisant la suspension de la clause résolutoire, dérogatoire au droit commun, n’est prévu par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Pour autant, en application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, Mme, [E], [U] déclare être en contrat à durée déterminée depuis le mois de novembre 2024 et percevoir un salaire d’environ 1 500 euros par mois. Elle précise que les aides personnelles au logement ne lui sont plus reversées et avoir un enfant à charge.

Si la locataire a proposé de régler 50 euros en plus des loyers afin d’apurer sa dette, force est cependant de constater que sur une période de 24 mois, le versement de cette somme mensuellement ne permettrait pas d’apurer la dette dans son intégralité. Par ailleurs, elle ne démontre pas une évolution dans sa situation alors qu’elle travaille depuis novembre 2024 et que le paiement des loyers n’a pas repris.

Dans ces conditions, en considération de la situation de la locataire et des besoins du bailleur, il convient de rejeter la demande de Mme, [E], [U] en délais de paiement et en poursuite du contrat de bail.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, Mme, [E], [U] étant occupante sans droit ni titre depuis le 08 janvier 2026, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 844,11 euros pour le logement et 36,43 euros pour l’emplacement de stationnement), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur l’expulsion et le sort des meubles

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable au présent litige, que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, le bailleur sollicite de pouvoir immédiatement procéder à l’expulsion de Mme, [E], [U]. Il ne justifie cependant ni n’argue de la mauvaise foi de la locataire ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’elle y est entrée au terme d’un bail locatif.

Par conséquent, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie des délais réduits, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la SA CLÉSENCE à ce titre et elle sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme, [E], [U] aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA CLÉSENCE formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SA CLÉSENCE, recevable en sa demande de résiliation du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire des baux verbaux conclus entre la SA LOGIVAM, aux droits de laquelle vient la SA CLÉSENCE, d’une part, et Mme, [E], [U], d’autre part, portant sur le logement no 17 sis, [Adresse 5], à, [Localité 3] ainsi qu’un emplacement de stationnement, à effet au 08 janvier 2026 ;

ORDONNE à Mme, [E], [U] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE la SA CLÉSENCE, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de Mme, [E], [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier ou de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme, [E], [U] à payer à la SA CLÉSENCE la somme de 8 653,10 euros, au titre de la dette locative composée des loyers et charges selon décompte arrêté au 07 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 763,62 euros à compter du 17 octobre 2025, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Mme, [E], [U] à payer à la SA CLÉSENCE, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement (soit 844,11 euros) et de l’emplacement de stationnement (soit 36,43) si les baux s’étaient poursuivis, à compter du 08 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DÉBOUTE Mme, [E], [U] de sa demande en délais de paiement et en poursuite des contrats ;

RAPPELLE que la présente décision ne pourra être exécutée que sous réserve de la décision du plan de surendettement dont bénéficie Mme, [E], [U] ;

CONDAMNE Mme, [E], [U] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de la SA CLÉSENCE au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION