— N° RG 22/05396 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CC4GP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 17 Novembre 2025

Minute n°26/304

N° RG 22/05396 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CC4GP

le

CCC : dossier

FE :

M^e LAMORLETTE

M^e DE JORNA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU QUATORZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.C.I. CMC BUILDING

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Bernard LAMORLETTE de la SELARL L.V.I AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S.U. [M] VERITAS EXPLOITATION

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Stanislas DE JORNA de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré: Monsieur BATIONO, Premier Vice-Président

DEBATS

A l’audience publique du 03 Février 2026,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Monsieur BATIONO, Premier Vice-Président ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****

EXPOSE DU LITIGE :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte seing privé en date du 1er décembre 2008, la société [M] Veritas a conclu un bail commercial avec la SCI Gascogne portant sur des locaux à usage de bureaux situés dans l’immeuble « [Adresse 3] »au [Adresse 4], pour une durée de neuf années.

Par avenant en date du 3 juin 2014, la société Fonciere Christiaen s’est substituée à la SCI Gascogne en qualité de bailleur.

Par avenant en date du 4 octobre 2017, la SCI CMC Building est venue aux droits de la société Fonciere Christiaen et est ainsi devenue bailleur, tandis que la société [M] Veritas Exploitation est venue aux droits de la société [M] Veritas en qualité de preneur.

Le bail a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er décembre 2017.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2020, la société [M] Veritas Exploitation a fait signifier un congé mettant fin au bail pour le 30 novembre 2020.

Un avenant n°3 a été régularisé le 2 novembre 2020 afin d’organiser le maintien du preneur dans les lieux au-delà de cette date.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2022, le preneur a signifié un nouveau congé avec effet au 30 septembre 2022, date à laquelle il a quitté les lieux.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 novembre 2022, la SCI CMC Building a assigné la société [M] Veritas Exploitation devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins notamment, à titre principal d’annulation de l’avenant n°3 régularisé le 2 novembre 2020 et à titre subsidiaire de nullité du congé signifié le 27 mai 2020.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 17 novembre 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 3 février 2026 et mise en délibéré au 14 avril 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 6 mars 2025, la SCI CMC Building demande au tribunal de :

« Vu le bail du 1er décembre 2017,

Vu les articles L.145-4, L.145-5 -1. L.145-12 et L.145-15 Il est demandé au tribunal de :

A titre principal,

PRONONCER la nullité de l’avenant n°3 régularisé le 2 novembre 2022 entre la société Veritas et la société CMC BUILDING ;

CONDAMNER la société [M] Veritas à payer à la société CMC BUILDING la somme de 579 080,78 € TTC au titre d’indemnité d’occupation entre le 1er décembre 2020 et le 30 septembre 2022 ;

A titre subsidiaire,

PRONONCER la nullité du congé délivré le 27 mai 2020 ;

JUGER que le bail devra se poursuivre jusqu’au 30 novembre 2023 ;

CONDAMNER la société [M] Veritas à payer à la société CMC BUILDING la somme de 271 437,54 € HT soit 325 725,05 € TTC au titre des loyers et charges entre le 1er octobre 2022 et 30 novembre 2023.

En tout état de cause :

CONDAMNER la société [M] Veritas à payer à la société CMC BUILDING la somme de 20 924,98 € au titre de la régularisation des charges 2017 à 2020 ;

CONDAMNER la société [M] Veritas à payer à la société CMC BUILDING la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens ».

La SCI CMC Building soutient que l’avenant n°3 régularisé le 2 novembre 2020 est nul, dès lors qu’il contrevient aux dispositions d’ordre public régissant les baux commerciaux. Elle fait valoir que, conformément aux articles L.145-4 et L.145-12 du code de commerce, la durée du bail commercial et du bail renouvelé ne peut être inférieure à neuf ans, et que toute stipulation contraire est réputée non écrite en application de l’article L.145-15 du code de commerce. Elle expose que l’avenant litigieux, en prévoyant une prorogation du bail pour une durée inférieure, méconnaît ces dispositions impératives et doit être déclaré nul. Elle ajoute que la société [M] Veritas s’est maintenue dans les lieux au-delà du 30 novembre 2020 sans droit ni titre, de sorte qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation calculée conformément à l’article 15 du bail. Elle indique que cette indemnité doit être fixée sur la base journalière de 1 % du loyer annuel, conformément aux stipulations contractuelles. Elle fait valoir que la société [M] Veritas a reconnu être redevable d’une telle indemnité dans un courrier du 17 mars 2022, constituant selon elle un aveu. Elle expose également que la société [M] Veritas est débitrice d’une régularisation de charges au titre des années 2017 à 2020, pour un montant actualisé de 20 924,98 euros. Elle conteste toute erreur dans le calcul de ces charges et fait valoir que les justificatifs ont été produits.

Subsidiairement, elle soutient que le congé délivré le 27 mai 2020 est nul, en raison de la prorogation du bail intervenue postérieurement, de sorte que le bail s’est poursuivi jusqu’au 30 novembre 2023. Elle en déduit que la société [M] Veritas est redevable des loyers et charges jusqu’à cette date.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 11 juin 2025, la société [M] Veritas Exploitation demande au tribunal de :

« Vu les articles L 145-4 et L 145-12 du Code de commerce,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats et notamment le bail, ses avenants et le congé en date du 11 mars 2022,

(…)

DÉBOUTER la SCI CMC BUILDING de toutes demandes, fins et conclusions

DIRE ET JUGER que le bail a pris fin le 30 septembre 2022, par l’effet du conge en date du 11 mars 2022 conformément à l’avenant n°3 en date du 2 novembre 2020

CONDAMNER la SCI CMC BUILDING à rembourser à la société [M] VERITAS

EXPLOITATION la somme de 16 420,80 € qui lui a ete versee par erreur.

CONDAMNER la SCI CMC BUILDING à verser à la société [M] VERITAS EXPLOITATION la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER la SCI CMC BUILDING aux entiers dépens de l’instance ».

La société [M] Veritas Exploitation soutient que l’avenant n°3 du 2 novembre 2020 est parfaitement valable et n’a pas pour objet de réduire la durée du bail commercial. Elle fait valoir que les articles L.145-4 et L.145-12 du code de commerce, relatifs à la durée du bail, concernent la formation du contrat et non ses modalités de résiliation. Elle ajoute que les parties peuvent librement convenir de mettre fin au bail ou d’en aménager les modalités d’exécution, notamment par une résiliation amiable. Elle souligne que le congé délivré le 27 mai 2020 a été valablement rétracté d’un commun accord, conformément à la jurisprudence selon laquelle un congé peut être rétracté avec l’accord du destinataire. Elle invoque à cet égard plusieurs décisions (Cass. 3e civ., 27 juin 1984, n° 83-12.552, CA [Localité 3], 1er avril 1993, CA [Localité 4], 8 juillet 2020). Elle soutient que l’avenant a uniquement pour objet d’organiser la renonciation aux effets du congé et les modalités de résiliation ultérieure du bail. Elle conteste toute nullité de l’avenant et, par conséquent, toute indemnité d’occupation. Elle ajoute qu’elle n’a jamais reconnu être débitrice d’une indemnité d’occupation, le courrier invoqué par la demanderesse ne constituant selon elle qu’un raisonnement hypothétique.

Elle fait valoir que le congé délivré le 11 mars 2022 est valable et a mis fin au bail au 30 septembre 2022, conformément aux stipulations de l’avenant. Elle conteste les demandes de régularisation de charges, en soutenant que la demanderesse ne produit pas de justificatifs suffisants, en violation de l’article 9 du code de procédure civile. Elle soutient que les calculs produits sont erronés et non conformes au règlement de copropriété. Elle précise que la somme réglée au titre des charges 2021 l’a été par erreur et en sollicite le remboursement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire :

il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 30 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande ; la demande de la société [M] Veritas Exploitation « DIRE ET JUGER que le bail a pris fin le 30 septembre 2022, par l’effet du conge en date du 11 mars 2022 conformément à l’avenant n°3 en date du 2 novembre 2020 » ne fera donc pas l’objet d’une mention au dispositif ;la demande de la SCI CMC Building « PRONONCER la nullité de l’avenant n°3 régularisé le 2 novembre 2022 entre la société Veritas et la société CMC BUILDING » semble être une erreur de plume, l’avenant litigieux datant du 2 novembre 2020.

SUR LES DEMANDES DE LA SCI CMC BUILDING :

Sur les demandes principales :

Sur la nullité de l’avenant du 2 novembre 2020 :

La SCI CMC Building sollicite la nullité de l’avenant n°3 régularisé le 2 novembre 2020, au motif qu’il aurait pour effet de réduire la durée du bail commercial en méconnaissance des dispositions d’ordre public des articles L.145-4, L.145-12 et L.145-15 du code de commerce.

Le Bureau Veritas Exploitation expose que l’avenant est une résiliation amiable différée, que la loi impose une durée de 9 ans à la signature du bail mais n’interdit pas aux parties de s’entendre plus tard pour y mettre fin.

Il découle de l’article 1103 du code civil que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1104 du code civil prévoit : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

L’article L145-15 du code de commerce, applicable au moment du renouvellement du bail, prévoit :

« Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ».

Selon l’article L.145-12 du code de commerce, applicable au moment du renouvellement du bail, « la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. (…) ».

Ce texte, qui n’a aucun caractère d’ordre public, fixe une durée minimum de neuf ans, qui elle est d’ordre public selon les articles L.145-4 et L.145-15 du code de commerce, mais octroie aux parties la possibilité de stipuler une durée plus longue.

Il est acquis qu’un congé délivré par le locataire met fin au bail et son auteur ne peut le rétracter sans le consentement du bailleur ; mais il peut être rétracté dès lors que cette acceptation s’est produite (Cass. 3e civ., 27 juin 1984, n° 83-12.552).

En l’espèce, le bail commercial a été renouvelé par avenant du 4 octobre 2017 pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2017.

L’avenant litigieux du 2 novembre 2020 est intervenu postérieurement à la délivrance d’un congé par le preneur pour le 30 novembre 2020, et a eu pour objet d’organiser le maintien du preneur dans les lieux au-delà de cette date, en prévoyant notamment la possibilité pour celui-ci de donner congé à des échéances ultérieures.

En signant cet avenant, la SCI CMC Building a expressément accepté la rétractation du congé signifié le 27 mai 2020 et la poursuite contractuelle des relations.

Contrairement à ce que soutient la SCI CMC Building, cet avenant n’a ni pour objet ni pour effet de modifier la durée initiale du bail commercial, laquelle demeure fixée à neuf années conformément aux dispositions légales précitées.

Il résulte de cet avenant que les parties ont d’une part, expressément renoncé d’un commun accord aux effets du congé signifié le 27 mai 2020, et d’autre part, organisé contractuellement les modalités de cessation ultérieure du bail.

Un tel accord, intervenu postérieurement à la délivrance du congé, ne constitue pas une stipulation relative à la durée du bail mais relève de la liberté contractuelle des parties quant à la résiliation de leur relation.

Dès lors, la SCI CMC Building n’est pas fondée à soutenir que cet avenant contreviendrait aux dispositions d’ordre public régissant la durée du bail commercial.

La SCI CMC Building sera donc déboutée de sa demande de nullité de l’avenant du 2 novembre 2020.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

La SCI CMC Building sollicite la condamnation de la société [M] Veritas Exploitation au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période postérieure au 30 novembre 2020.

La société [M] Veritas Exploitation a délivré un congé le 27 mai 2020 pour le 30 novembre 2020.

Toutefois, il résulte de l’avenant du 2 novembre 2020 que les parties ont expressément convenu de renoncer aux effets de ce congé.

Il s’ensuit que le congé délivré le 27 mai 2020 n’a pas produit ses effets et l’occupation des lieux par le preneur ne saurait être qualifiée d’occupation sans droit ni titre ; aucune indemnité d’occupation n’est due.

La SCI CMC Building sera donc déboutée de sa demande d’indemnité d’occupation.

Sur la demande de régularisation de charges :

La SCI CMC Building soutient que la société [M] Veritas Exploitation est redevable d’une somme totale de 37 345,78 € au titre de la régularisation des charges pour les exercices 2017 à 2021. Elle fait valoir que ces sommes résultent des régularisations opérées, conformément au bail et que les justificatifs ont été produits.

La société [M] Veritas Exploitation conteste le bien-fondé de cette demande en soutenant que le bailleur ne produit aucune pièce justificative suffisante, se limitant à des tableaux unilatéraux ne permettant aucun contrôle. Elle indique que les quotes-parts appliquées sont erronées au regard du règlement de copropriété et qu’aucune régularisation n’a été opérée malgré ses contestations. Elle soutient en outre que la somme de 16 420,80 €, réglée au titre de l’exercice 2021, l’a été par erreur, et en sollicite le remboursement.

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’ « il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la SCI CMC Building produit des tableaux récapitulatifs, le règlement de copropriété, et des courriers, sans verser aux débats les pièces comptables justificatives permettant de vérifier réalité, la nature des charges, et leur répartition.

En outre, le tribunal relève que les explications fournies par la SCI CMC Building font apparaître des modifications dans les bases de calcul sans que les modalités précises de correction puissent être vérifiées.

Dans ces conditions, la SCI CMC Building sera déboutée de sa demande en paiement au titre de la régularisation des charges.

Sur les demandes subsidiaires :

La demanderesse sollicite à titre subsidiaire que le congé délivré le 27 mai 2020 soit déclaré nul, en raison de la prorogation du bail intervenue postérieurement, de sorte que le bail s’est poursuivi jusqu’au 30 novembre 2023. Elle en déduit que la société [M] Veritas est redevable des loyers et charges jusqu’à cette date.

Il résulte de ce qui précède que l’avenant du 2 novembre 2020 est valable et qu’il a précisément pour objet d’organiser la renonciation aux effets du congé délivré le 27 mai 2020 ainsi que les modalités de résiliation ultérieure du bail.

L’article 2 de de l’avenant du 2 novembre 2020 prévoit :

« A titre exceptionnel et par dérogation de ce congé, nous autorisons le Preneur la société [M] VERITAS de proroger le bail jusqu’à fin Septembre 2022 sans possibilité de résiliation mais avec une possibilité de prorogation jusqu’à fin Décembre 2022.

Il est rappelé que le Preneur devra donner une date précise de congé des bureaux loués avec un préavis de 6 mois à l’avance pour la libération des locaux dans les délais fixés ci-dessus (…) ».

Il ressort cet article que le preneur disposait de la faculté de donner congé pour le 30 septembre 2022 ou le 30 novembre 2022, moyennant le respect d’un préavis.

Par acte du 11 mars 2022, la société [M] Veritas Exploitation a délivré congé pour le 30 septembre 2022.

Ce congé, conforme aux stipulations contractuelles, n’est pas contesté dans sa régularité. Il en résulte que le bail a pris fin à la date du 30 septembre 2022.

La SCI CMC Building sera en conséquence déboutée de sa demande de nullité du congé signifié le 11 mars 2022 et de sa demande en paiement au titre des loyers et charges entre le 1er octobre 2022 et 30 novembre 2023.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE LA SOCIETE [M] VERITAS EXPLOITATION

La société [M] Veritas Exploitation sollicite le remboursement de la somme de 16.420,80 euros correspondant à la régularisation des charges de l’année 2021, qu’elle indique avoir réglé par erreur.

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu'« il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Aux termes de l’article 1302 du code civil, « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ».

Il appartient dès lors à celui qui invoque un paiement indu d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, faute d’éléments probants, la société [M] Veritas Exploitation sera déboutée de sa demande.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI CMC Building, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI CMC Building, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la société [M] Veritas Exploitation une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI CMC Building de toutes ses demandes ;

DEBOUTE la société [M] Veritas Exploitation de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNE la SCI CMC Building aux dépens ;

CONDAMNE la SCI CMC Building à payer à la société [M] Veritas Exploitation, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE PRESIDENT