RÉFÉRÉ

Min N° 26/00129

N° RG 26/00018 – N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEHYZ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 07 Avril 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière,est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 24 Février 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par le Cabinet PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [W] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparante en personne,

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant actes sous seing privés en date du 05 mai 2023, la société TROIS MOULINS HABITAT a donné à bail à Mme [W] [Q] un logement situé au [Adresse 3], [Localité 3] ainsi qu’un emplacement de stationnement n° 0528-90-9032 situé à la même adresse, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 425,01 euros pour le logement et 20 euros pour le parking, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait signifier à Mme [W] [Q] un commandement de payer la somme principale de 1 861,34 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La caisse d’allocations familiales (CAF) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre recommandée réceptionnée le 20 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 décembre 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner Mme [W] [Q] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner Mme [W] [Q] à lui payer la somme de 2 343,16 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 1 861,34 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; condamner Mme [W] [Q] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;condamner Mme [W] [Q] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;condamner Mme [W] [Q] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 30 décembre 2025.

A l’audience du 24 février 2026, la société TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 2 926,72 euros, arrêtée au 16 février 2026, loyer du mois de février inclus. Elle a informé de l’existence d’une procédure de surendettement. Elle s’est dite opposée à l’octroi de tout délais de paiements, puisque le loyer courant du mois de février n’avait pas été réglé par la locataire. Il lui a été demandé de produire, en cours de délibéré, tout document complémentaire relatif à la procédure de surendettement ainsi qu’un décompte actualisé de la créance, pour vérifier les déclarations de la débitrice s’agissant du paiement du loyer du mois de février.

Au soutien de ses demandes, elle invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que la défenderesse n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

Mme [W] [Q] a comparu en personne. Elle a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux, affirmant avoir repris le versement du loyer courant en particulier par un paiement daté du 21 février 2026 pour un montant de 694 euros. Elle a déclaré que ses dettes avaient été effacées par la commission de surendettement.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2026.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 30 mars 2026, la société Trois Moulins Habitat a transmis un décompte actualisé ainsi que des documents complémentaires issues de la procédure de surendettement en cours. Elle a précisé qu’elle n’était pas opposée à l’octroi de délais au profit de la locataire, car le loyer courant avait été repris, ce que permettait de constater le décompte. Parmi les documents produits, elle verse un courrier de contestation de sa part à l’encontre de la décision de la commission de surendettement daté du 12 février 2026.

1/5

MOTIVATION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société TROIS MOULINS HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 05 mai 2023 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 30 janvier 2025 ;les documents relatifs à la procédure de surendettement dont bénéficie Mme [W] [Q] ; les décomptes actualisés de la créance arrêté au mois de mars inclus.

Selon ce dernier décompte, Mme [W] [Q] reste devoir à la société TROIS MOULINS HABITAT la somme de 2 231,72 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 mars 2026, échéance du mois de mars incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire (133,81 + 131,66 euros).

Mme [W] [Q] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

S’il résulte des documents transmis que, par décision du 08 janvier 2026, la Commission de surendettement des particuliers de la SEINE ET MARNE a ordonné l’effacement de la dette locative pour un montant de 2 466,94 euros, il est également justifié de l’introduction d’un recours à l’encontre de cette décision. L’effacement n’étant pas définitif, il n’y a pas lieu d’en tenir compte pour fixer le montant des sommes dues à la société TROIS MOULINS HABITAT.

Il sera rappelé en revanche que les voies d’exécution sont suspendues pendant toute la procédure de surendettement à l’issue de laquelle il sera statué sur le sort de la créance.

Il convient par conséquent de condamner Mme [W] [Q] à payer à la société TROIS MOULINS HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 2 231,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 mars 2026 échéance du mois de mars incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Comme demandé, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, à compter du 30 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1 686,99 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

2/5

Il résulte par ailleurs du décompte relatif à l’emplacement de stationnement que Mme [W] [Q] reste devoir la somme de 293,17 euros au titre du parking loué, arrêtée au 30 mars 2026, échéance de mars incluse. Elle sera ainsi également condamnée, à titre provisionnel, au paiement de cette somme.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la Caisse d’allocations familiales par lettre recommandée le 20 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux signés par les parties contiennent une clause résolutoire (article 12 du bail d’habitation, article 14 du contrat portant sur l’emplacement de stationnement) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la société TROIS MOULINS HABITAT justifie avoir régulièrement signifié le 30 janvier 2025 un commandement de payer visant les clauses résolutoires ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 1 686,99 euros.

Les relevés de compte indiquent que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans le bail étaient réunies à la date du 31 mars 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, VIII, de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionnés au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé démontre la reprise du versement du loyer courant sur les trois derniers mois (le 21 janvier, le 22 février et le 21 mars).

3/5

Mme [W] [Q] faisant l’objet d’une procédure de surendettement ayant donné lieu à une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, il n’y a pas lieu, en application des dispositions susvisées, d’accorder des délais de paiements, en ce que l’effacement d’une partie de la dette est envisagée, à défaut de quoi il appartiendra à la commission d’établir le plan d’apurement adéquat.

En revanche, la décision de rétablissement personnel étant produite, il y a lieu, compte tenu du recours formé à son encontre par la société TROIS MOULINS HABITAT, de suspendre les effets des clauses résolutoires jusqu’à ce que le juge du surendettement se prononce.

En cas de confirmation de la décision de rétablissement personnel, cette suspension sera accordée pendant une durée de deux ans à compter de la décision judiciaire. Si le loyer courant demeure versé pendant cette période, la clause sera réputée n’avoir jamais été acquise. Il appartiendra à la débitrice de régler le solde non effacé de la créance de la société TROIS MOULINS HABITAT.

En revanche, il convient d’attirer l’attention de la locataire sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant, la suspension prendra fin et les clauses de résiliation de plein droit reprendront leurs effets. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Mme [W] [Q] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 31 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de mars inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [W] [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la société TROIS MOULINS HABITAT formée à ce titre sera donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la société TROIS MOULINS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux conclus le 05 mai 2023 entre la société TROIS MOULINS HABITAT d’une part, et Mme [W] [Q] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement n°0528-90-9032 situés au [Adresse 3], à [Localité 4], sont réunies à la date du 31 mars 2025 ;

CONDAMNONS Mme [W] [Q] à payer, à titre provisionnel, à la société TROIS MOULINS HABITAT la somme de 2 231,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au titre du bail d’habitation arrêtés au 30 mars 2026 échéance de mars incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025 sur la somme de 1 686,99 euros et de la présente décision sur le surplus ;

4/5

CONDAMNONS Mme [W] [Q] à payer, à titre provisionnel, à la société TROIS MOULINS HABITAT la somme de 293,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au titre de l’emplacement de stationnement, arrêtés au 30 mars 2026 échéance de mars incluse ;

CONSTATONS l’existence d’une procédure de surendettement au bénéfice de Mme [W] [Q] suite à la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de la SEINE ET MARNE en date du 06 novembre 2025 ;

RAPPELONS que toute procédure d’exécution est interdite aux créanciers le temps de cette procédure, conformément à l’article L.722-2 du code de la consommation ;

CONSTATONS que la commission de surendettement des particuliers de la SEINE ET MARNE a décidé, dans sa séance du 08 janvier 2026, d’imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et d’ordonner l’effacement de la dette de la société TROIS MOULINS HABITAT, cette décision étant frappée d’un recours pendant devant le juge des contentieux de la protection, statuant en matière de surendettement ;

En conséquence,

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires jusqu’à la décision à intervenir en matière de surendettement ;

DISONS qu’en cas de confirmation de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, cette suspension est acquise pour une durée de 02 ans ;

DISONS qu’à l’issue de cette période, si le versement du loyer courant est régulier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant à sa date d’échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [W] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [W] [Q] à payer à la société TROIS MOULINS HABITAT une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 31 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS Mme [W] [Q] aux dépens de l’instance ;

DISONS N’Y AVOIR LIEU à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

5/5